财务业绩 - [截至2019年3月31日止六个月，公司除税及非控制性权益后未经审核综合纯利约为7340万港元，2018年为3.955亿港元][6] - [截至2019年3月31日止六个月，公司收入为70,224千港元，较2018年同期的67,661千港元增长3.79%][22] - [期内溢利为73,027千港元，较2018年同期的395,389千港元下降81.53%][22] - [期内全面收益总额为60,329千港元，较2018年同期的401,845千港元下降85%][22] - [基本每股盈利为0.67港元，较2018年同期的3.59港元下降81.34%][22] - [2019年3月31日止六个月期内溢利为73445万港元，2018年同期为395476万港元][30] - [2019年3月31日止六个月期内全面收益总额为60747万港元，2018年同期为401932万港元][30] - [2019年3月31日止六个月股息支出为37461万港元，2018年同期为33054万港元][30][32] - [截至2019年3月31日止六个月，公司来自客户合约收益为7022.4万港元，较2018年同期的6766.1万港元增长约3.79%][95] - [2019年同期除所得税前溢利相关扣除及计入项目与2018年有差异，如业务及其他应收账款减值亏损拨备117.9万港元，2018年无此项][98] - [2019年所得税支出为556.8万港元，较2018年的509万港元增长约9.39%][99] - [2019年每股基本盈利按公司拥有人应占溢利7344.5万港元计算，2018年为39547.6万港元][102] 资产与负债 - [截至2019年3月31日，非流动资产为5,407,467千港元，较2018年9月30日的5,264,216千港元增长2.72%][26] - [截至2019年3月31日，流动资产为263,207千港元，较2018年9月30日的324,445千港元下降18.88%][26] - [截至2019年3月31日，流动负债为115,852千港元，较2018年9月30日的100,481千港元增长15.29%][26] - [截至2019年3月31日，流动资产净值为147,355千港元，较2018年9月30日的223,964千港元下降34.11%][26] - [截至2019年3月31日，公司拥有人应占权益为5,505,779千港元，较2018年9月30日的5,440,474千港元增长1.2%][26] - [截至2019年3月31日，非流动负债为42,674千港元，较2018年9月30日的40,919千港元增长4.29%][26] - [2019年3月31日综合储备约为53.59645亿港元，2018年9月30日为52.9434亿港元][30] - [截至2019年3月31日，按公允价值计入其他全面收益的债务工具中，上市债务证券投资为37,343千港元，指定按公允价值计入其他全面收益的非上市股本投资为48,500千港元][108] - [截至2019年3月31日，按公允价值计入损益的金融资产中，香港非上市股本工具为38,419千港元，香港上市股本证券为31,181千港元][111] - [2018年9月30日持作买卖的香港上市股本证券为34,911千港元，2019年3月31日为0][113] - [截至2019年3月31日，业务应收账款为3,557千港元，其他应收款项为6,142千港元，减值亏损拨备为2,239千港元，总业务及其他应收账净额为7,460千港元；2018年9月30日分别为3,788千港元、5,007千港元、0、8,795千港元，预期信贷亏损率介乎1.27%至38%][118][119] - [截至2019年3月31日，业务应付账款为3,226千港元，其他应付款项为17,106千港元，业务应付账款、其他应付款项及已收按金总额为30,548千港元；2018年9月30日分别为2,427千港元、14,725千港元、26,690千港元][123] - [2019年3月31日，银行贷款由约25.92亿港元投资物业作抵押，期内提取1500万港元按浮动利率计息的银行贷款；2018年9月30日为6.66亿港元][124] - [截至2019年3月31日，已订约但尚未拨备的物业翻新成本为60,000千港元，非上市股本工具投资为3,947千港元，总计63,947千港元；2018年9月30日分别为70,145千港元、135千港元、70,280千港元。已授权但尚未订约的物业翻新成本2019年3月31日为14,406千港元，2018年9月30日为7,211千港元][126] - [2019年3月31日，账面价值约48.173亿港元的投资物业及236.9万港元的租赁土地及楼宇已抵押予银行；2018年9月30日分别为47.889亿港元、242.5万港元][127] - [截至2019年3月31日，香港上市股本证券公允价值为31,181千港元，香港非上市股本工具为38,419千港元，指定按公允价值计入其他全面收益之香港非上市股本投资为48,500千港元，上市债务证券投资为37,343千港元][134] - [2019年3月31日付予EVG的按金为570千港元，2018年3月31日为310千港元][149] - [2019年3月31日股东资金为55.058亿港元，2018年9月30日为54.405亿港元][159] - [2019年3月31日银行结余及现金总额为1.895亿港元，2018年9月30日为2.476亿港元；其中2019年3月31日逾61%以港币计值、29%以美元计值、9%以人民币计值，2018年9月30日分别为93%、1%、6%][159] - [2019年3月31日总债项为5500万港元，2018年9月30日为4000万港元，均以港币计值][159] - [2019年3月31日，集团一年内偿还的总债项为5500万港元，2018年9月30日一年后但两年内偿还的总债项为4000万港元][160] - [2019年3月，集团提取1500万港元银行贷款，为三个月循环贷款并分类至流动负债][160] - [集团4000万港元银行定期贷款须于报告期末后一年内偿还，被分类为流动负债][161] - [2019年3月31日，集团尚未动用的银行信贷约为4.36亿港元][161] - [2019年3月31日，集团负债对股东权益比率为1%，2018年9月30日为0.7%][162] - [2019年3月31日，集团投资物业及自用物业分别约48.173亿港元及240万港元已抵押给银行][162] 现金流量 - [截至2019年3月31日止六个月，公司经营业务产生的现金净额为30300万港元，2018年同期为24572万港元][32] - [截至2019年3月31日止六个月，公司投资业务动用的现金净额为65632万港元，2018年同期为4131万港元][32] - [截至2019年3月31日止六个月，公司融资业务动用的现金净额为23192万港元，2018年同期为33478万港元][32] - [截至2019年3月31日，公司现金及现金等价物减少净额为58524万港元，2018年同期为13037万港元][32] - [截至2019年3月31日，公司期末现金及现金等价物（银行结余及现金）为189498万港元，2018年同期为232874万港元][32] 股息政策与派发 - [公司董事会决议宣布于2019年7月5日派发截至2019年9月30日止财政年度首六个月中期股息，每股普通股4港仙，与2018年相同][7] - [2018年度末期股息每股34港仙，共派3746.1万港元；2019年中期股息每股4港仙，共派440.7万港元][100] - [2019年3月27日，公司采纳股息政策向股东提供定期股息][167] - [为确定股东收取中期股息权利，2019年6月24日至26日暂停办理股票过户手续，非登记股东须在2019年6月21日下午4时30分前将股票及转让文件送达公司股份登记处][179] 物业投资与经营 - [香港投资物业租金收入较去年同期增加2.7%，住宅物业租金收入轻微减少0.3%，办公及工业物业收入增长8%][9] - [北京朝阳区京达花园威尔第阁住宅单位租金收入较去年同期增加2.6%][12] - [预计公司本财政年度下半年租金收入不会增加][14] - [公司将在住宅物业租赁期满空置期为其装备智能家居设备及其他现代化设施][14] - [2018年10月2日公司认购参与第三方房地产投资基金“TKO基金”，资本承担为3900万港元][9] - [广州东银广场合营公司股东同意出售股益变现累计溢利，出售已获批，正在进行公开招标程序][11] - [2019年投资物业公允价值增幅约2728.5万港元，2018年为35520.1万港元][103] - [2019年投资物业及物业、装置及设备额外成本分别约为1590.7万港元和31.2万港元，2018年分别为1147.3万港元和9.6万港元][103] - [2019年位于香港住宅物业公允价值减少255.2万港元，2018年增加20749.3万港元][105] - [2019年位于香港商业物业公允价值增加1570.5万港元，2018年增加13673.4万港元][105] 业务板块情况 - [公司主要业务为物业投资及投资控股，附属公司主要业务为物业投资及管理、视听器材买卖及证券投资][34] - [大象行销售收入增幅约8%，但经营收支平衡，将继续投资增强资讯科技基础设施及工程技能][9] - [公司按可呈報及經營分類劃分，包括物業投資及管理、貨物買賣、證券投資，截至2019年3月31日止六個月對外收入分別為53,296千港元、16,409千港元、519千港元，總計70,224千港元][86] - [截至2019年3月31日止六個月，公司分類溢利為64,934千港元，未分配其他收入及收益24,751千港元，除所得稅前溢利78,595千港元][86] - [物業投資及管理組別之分類溢利包括投資物業公允價值增加約27,285,000港元][86] 会计准则应用 - [简明综合中期财务报表按历史成本基准编制，采用新订及经修订香港财务报告准则，部分准则影响概述于附注3][39] - [编制报表需使用判断、估计和假设，实际结果可能与估计不同，公司正评估未生效准则潜在影响，认为无重大影响][40] - [香港财务报告准则第15号取代相关准则，确立五步模式入账客户合约收益，公司采用经修改追溯采纳法，不重列2018年1月1日前完成合约][43] - [根据香港财务报告准则第15号，满足履约责任时确认收益，控制权转移方式决定收益确认时间][44] - [公司重新评估业务模式和合约条款，首次应用香港财务报告准则第15号对主要收益来源会计政策无重大影响][47] - [本期采纳香港财务报告准则第15号对财务表现和状况无重大影响，但导致更多披露][47] - [根据香港财务报告准则第15号，确认相关收益前，客户付款时确认合约负债，单一合约列净合约资产或负债，多份合约不净额列示][49] - [公司于2018年10月1日作出重新分类调整，约340.1万港元现分类为合约负债][49] - [自2018年10月1日起采纳香港财务报告准则第9号金融工具，导致会计政策变动及财务报表确认金额调整，比较数字未重列][50] - [香港财务报告准则第9号取代香港会计准则第39号，汇集金融工具会计处理的分类及计量、减值、对冲会计处理三个方面][50] - [香港财务报告准则第9号对集团金融负债会计政策无重大影响，但取代先前香港会计准则第39号部分金融资产类别][52] - [金融资产分类为按摊销成本计量、按公允价值计入其他全面收益、按公允价值计入损益三类，分类基于业务模式及合约现金流量特征准则][53] - [仅当金融资产同时符合特定条件且未指定按公允价值计入损益，才按摊销成本计量；债务投资符合特定条件且未指定按公允价值计入损益，按公允价值计入其他全面收益计量][55] - [初步确认非持作买卖的股本投资时，集团可不可撤销地选择于其他综合收益中呈列该投资的公允价值后续变动][56] - [按摊销成本计量的金融资产采用实际利率法计量，利息收入、外汇收益及亏损及减值于损益中确认][58] - [不符合按摊销成本或按公允价值计入其他全面收益或指定为按公允价值计入其他全面收益计量准则的金融资产，按公允价值计入损益计量，其公允价值收益或亏损于损益内确认][59] - [分类为按公允价值计入其他全面收益的债务工具，其账面价值因利息收入后续变动及外汇收益及亏损于损益中确认，其他变动于其他全面收益中确认][60] - [