财务业绩对比 - 2019年上半年营业额为1295.7万港元，2018年同期为1405.9万港元[8] - 2019年上半年除税前亏损2791.4万港元，2018年同期溢利7024.2万港元[8] - 2019年上半年本公司拥有人应占亏损2865.9万港元，2018年同期溢利6927.4万港元[8] - 2019年上半年每股亏损71.6港仙，2018年同期每股盈利173.2港仙[8] - 2019年9月30日期内本公司拥有人应占全面收益总额亏损4694万港元，2018年同期溢利6668万港元[10] - 2019年4 - 9月公司期内亏损28659千港元[16] - 2019年4 - 9月全面收益总额为 - 46940千港元[16] - 2019年经营活动支出现金净额为 - 87458千港元，2018年为 - 859千港元[18] - 2019年投资活动现金支出净额为 - 393329千港元，2018年所得净额为75675千港元[18] - 2019年融资活动支出净额为 - 960千港元，2018年为 - 14134千港元[18] - 2019年现金及等同现金资产净减少481747千港元，期末为36420千港元；2018年增加60682千港元，期末为523073千港元[18] - 2019年和2018年截至9月30日止六个月营业额分别为1295.7万港元和1405.9万港元[48] - 2019年和2018年截至9月30日止六个月其他收入分别为274.7万港元和267.6万港元[49] - 2019年和2018年截至9月30日止六个月除税前（亏损）/溢利分别为亏损和盈利，涉及折旧、公平价值溢利或亏损等多项数据[50] - 2019年和2018年截至9月30日止六个月利得税支出分别为74.5万港元和96.8万港元[52] - 2019年和2018年截至9月30日止六个月每股基本（亏损）/盈利分别为亏损2865.9万港元和盈利6927.4万港元，已发行股份均为4000万股[53] - 截至2019年9月30日止6个月，公司出售若干上市股权证券，按公平价值计入其他全面收益股权证券投资的累计溢利约5,964,000港元；2018年同期为2,932,000港元[62] - 截至2019年9月30日止6个月，公司应派发/已派发末期股息4,800千港元；2018年同期为4,800千港元，2018年还派发末期特别股息8,000千港元[70] - 报告期末后，公司宣布派发截至2019年9月30日止6个月的中期股息800,000港元；2018年同期宣布派发中期特别股息2,000,000港元[73] - 公司期内营业额约1295.7万港元，较去年同期下跌约110.2万港元（或7.8%）[105] - 公司由去年同期盈餘6927.4万港元，转为期内亏损约2865.9万港元[105] - 租金收入约796.6万港元，较去年同期下跌约82.6万港元（或9.4%）[106] - 集团录得投资物业公平价值亏损约2974.5万港元（2018年：1749万港元）[107] - 集团期内录得发展中及待发展物业公平价值溢利12万港元（2018年：4万港元）[109] - 股息收入较去年同期上升约20.1万港元（或4.5%）至约470.3万港元[110] - 集团期内录得买卖证券未变现亏损约1020.8万港元（2018年：812.6万港元）[110] 资产负债情况 - 2019年9月30日非流动资产为10.93909亿港元，3月31日为7.45843亿港元[12] - 2019年9月30日流动资产为2.1072亿港元，3月31日为6.0094亿港元[12] - 2019年9月30日流动负债为348.77万港元，3月31日为253.19万港元[12] - 2019年9月30日流动资产净值为1758.43万港元，3月31日为5756.21万港元[12] - 2019年9月30日资产净值为12.6874亿港元，3月31日为13.2048亿港元[12] - 2018年9月30日公司拥有人应占股本权益总值为1222369千港元，2019年9月30日为1268740千港元[14][16] - 截至2019年9月30日，集团资产总计13.04629亿港元，负债总计3588.9万港元[43] - 截至2019年9月30日，公司短期、中期、长期租赁金额分别为31,900千港元、231,000千港元、724,000千港元，总计986,900千港元；3月31日分别为35,000千港元、225,500千港元、350,300千港元，总计610,800千港元[57] - 截至2019年9月30日，公司投资物业账面价值317,400,000港元已抵押给银行；3月31日为332,400,000港元[58] - 截至2019年9月30日，公司按公平价值计入其他全面收益的香港上市股票投资为100,334千港元；3月31日为128,449千港元[59] - 截至2019年9月30日，公司贸易及其他应收账款净额为106,002千港元；3月31日为2,397千港元[65] - 截至2019年9月30日，公司有抵押银行贷款约19,943,000港元；3月31日为20,525,000港元[68] - 截至2019年9月30日，公司有抵押银行贷款年利率为银行同业拆息加1.55厘或香港最优惠利率减1.8厘；3月31日为银行同业拆息加2厘或香港最优惠利率减1厘[69] - 2019年9月30日，按公平价值计入其他全面损益股权投资（香港上市股票）账面价值为100,334千港元，按公平价值计入损益表的权益工具/买卖证券（香港上市股票）账面价值为68,292千港元，总计168,626千港元；2019年3月31日，对应数据分别为128,449千港元、80,324千港元，总计208,773千港元[82][84][85][87] - 截至2019年9月30日，集团上市证券投资组合市值约1.68626亿港元（2019年3月31日：2.08773亿港元）[110] - 集团证券长期投资组合投资成本9.8474亿港元，截至2019年9月30日公平价值10.0334亿港元，占集团总资产比例7.7%[112] - 集团买卖证券组合投资成本79,994千港元，公平价值68,292千港元，占集团总资产比例5.2%，公平价值差异为-10,208千港元[117] - 截至2019年9月30日，集团银行贷款总额约19,943,000港元，须于五年内偿还，资产及银行借贷比率维持1.6%[120] - 截至2019年9月30日，集团持有现金结存减少至约36,420,000港元，未偿付资本性承担金额为8,960,000港元[123] - 2019年9月30日，集团投资物业账面总值317,400,000港元已抵押予银行[124] 会计政策与准则 - 截至2019年9月30日止六个月的简明综合中期财务报表按特定准则和规定编制，会计政策有更新[20][21] - 公司核数师对综合财务报表无保留意见[23] - 公司于2019年4月1日首次采用香港财务报告准则第16号，取代香港会计准则第17号等[25] - 香港财务报告准则第16号根据客户对已识别资产使用权的控制判断是否为租赁业务[27] - 公司身为承租人时除短期租赁及低价值资产租赁外所有租赁需资本化[28] - 租赁负债按租赁开始日未付租赁付款现值确认及计量，后续会因多种情况重新计量[29][32] - 租赁付款包括固定付款、可变租赁付款等多项内容[30] - 除短期租赁及低价值资产租赁外，公司于租赁开始日确认使用权资产，按成本减累计折旧及减值亏损计量[33] - 使用权限资产成本包括租赁负债初步计量金额等多项内容[34] - 香港财务报告准则第16号大致沿用被取代准则中的出租人会计规定[37] - 应用香港财务报告准则第16号对公司截至2019年9月30日止六个月的相关报表及资产净值无重大影响[37] 业务运营情况 - 集团可报告分部为证券投资、物业租赁、物业发展，所有业务均在香港进行[40][41] - 2019年截至9月30日止六个月，集团购入位于九龙福全街31号的重建地盘，总成本约4.04876亿港元[56] - 公司全资附属公司收购福全街31号重建地盘，总成本约4.04876亿港元[106] 股息分配情况 - 2019年4 - 9月应付股息4800千港元[16] - 公司董事局决议派发中期股息每股港币2仙，合共股息800,000港元，2018年中期股息每股港币2仙及中期特别股息每股港币5仙，合共2,800,000港元，股息将于2020年1月9日派发[91] 股权与人员情况 - 2019年9月30日，董事伍大伟、伍大贤、苏国梁、苏国伟、伍国芬持股占已发行股本大约百分比分别为18.2%、36.7%、14.9%、12.6%、0.3%[93] - 2019年9月30日，除公司董事伍大伟、伍大贤、苏国梁、苏国伟和Rheingold Holdings Limited外，无人持有须记录于登记册内的权益或淡仓[97] - 公司及其附属公司在本期内并无买卖或赎回公司所发行之股本[98] - 公司已采纳“上市发行人董事进行证券交易的标准守则”作为董事进行证券交易的守则，截至2019年9月30日已遵守相关标准[99] - 审核委员会与管理层审阅及讨论集团所采纳之会计原则及惯例、内部监控措施及财务申报事宜，包括审阅未经审核之中期财务报表[100] - 2019年9月30日，集团有四位员工（不包括两位执行董事），与2018年持平[102] - 截至2019年9月30日止六个月，集团员工薪酬（包括强制性公积金供款）约743,000港元，2018年为671,000港元[102] 公平价值与等级转换 - 截至2019年9月30日，投资物业公平价值为9.869亿港元，期内录得未变现公平价值亏损约2974.5万港元[54][56] - 期内并无金融工具之间的公平价值等级转换，集团政策是于转移的事件或情况转变发生当日确认公平价值架构级别之间的转移[88] 资本性承担与合约 - 截至2019年9月30日，公司有关投资物业重建的资本性承担为8,960千港元；报告期末后（11月16日），就收购的资本性支出承担签订合约，代价为50,000,000港元[75] - 2019年11月16日，集团与独立第三方签订地基工程合约，代价为50,000,000港元[123] 市场预期与策略调整 - 集团预计证券市场会因香港局势和中美贸易战带来更大波动[125] - 集团已为若干租户提供一次性租金特别调整，短期内预期物业租金收入和楼价有下调压力[125] - 集团将密切审视营商环境和市场气氛变化，调整租务政策以减少空置率[125] - 集团将继续监察市场变动，为资产组合进行相应策略调整[127] - 集团会维持现有营运策略，寻求较高回报物业投资并评估平衡风险回报[127]