财务表现 - 公司2021年收益为153.3百万人民币，同比下降36.7%[11] - 2021年毛损为84.5百万人民币，同比增加89.5%[11] - 2021年年内亏损为515.2百万人民币，同比下降62.3%[11] - 2021年每股基本亏损为8.94人民币分，同比下降73.6%[11] - 2021年总资产为2,281.3百万人民币，同比下降10.7%[11] - 2021年权益总额为-13.7百万人民币，同比下降103.0%[11] - 2021年毛损率为55.1%，同比增加199.5%[11] - 2021年资本负债比率为96.0%，同比增加21个百分点[11] - 公司2021财年持续经营业务整体收益为1.533亿元人民币，同比下降36.8%[22] - 公司2021财年持续经营业务毛损为8450万元人民币，较2020财年毛损4460万元人民币有所扩大[22] - 公司2021财年持续经营业务税后净亏损为5.152亿元人民币，较2020财年净亏损13.675亿元人民币有所收窄[22] - 公司持续经营业务收益从2020年的2.427亿元减少36.8%至2021年的1.533亿元，主要由于物业销售额下降42.6%或7970万元[46][49] - 租金收入同比下降45.2%，主要由于新冠疫情期间的免租期和中国白山市购物中心平均出租率下降[47][49] - 物业管理服务收入从2020年的3520万元减少至2021年的3490万元，主要由于管理单位数量减少[48][49] - 公司整体毛损从2020年的4460万元扩大至2021年的8450万元，主要由于亏本出售停车位和进一步撇减物业项目[51] - 其他收入及收益从2020年的4350万元大幅减少至2021年的150万元，主要由于一次性出售附属公司收益减少[51] - 销售及分销成本从2020年的720万元增加180万元至2021年的900万元，主要由于新物业项目的促销和广告开支增加[51] - 行政开支从2020年的5040万元减少1730万元至2021年的3310万元，主要由于差旅费减少和持续成本控制[51] - 其他开支中，物业项目撇减从2020年的8.776亿元大幅减少至2021年的1.819亿元，主要由于周边地区营商环境持续不利[53][54] - 其他应收款项减值亏损从2020年的2.979亿元减少至2021年的1300万元，主要由于吉林省当地经济环境恶化导致债务人信用风险增加[53][54] - 截至2021年3月31日，公司融资成本为105,132,000元，较2020年的103,362,000元增加1,770,000元，主要由于银行及委托贷款利息增加[57] - 2021年公司投资物业公允价值减少45,800,000元，主要由于市场租金恶化[59] - 2021年公司即期所得税为5,600,000元，较2020年的7,000,000元减少1,400,000元，主要由于年内交付物业单位及确认销售减少导致应课税收入减少[59] - 截至2021年3月31日，公司投资物业公允价值为547,100,000元，较2020年的550,000,000元减少2,900,000元，主要由于中国投资物业公允价值亏损45,800,000元[61] - 2021年公司发展中和持作出售已落成物业减少388,500,000元，主要由于年内交付物业的开发成本转拨至销售成本及项目撇减181,900,000元[61] - 公司截至2021年3月31日止年度录得经营现金流出净额人民币201,600,000元，较2020年同期的人民币105,400,000元有所增加[95] - 公司截至2021年3月31日止年度录得投资活动净现金流入人民币121,900,000元，较2020年同期的人民币20,100,000元大幅增加[95] - 公司于2021年3月完成配售事项，所得款项净额约为人民币84,200,000元[95] - 公司截至2021年3月31日尚未动用的配售所得款项净额为人民币79,779,000元[99] 房地产市场 - 公司在中国大陆房地产市场面临“房住不炒”政策影响，但仍有发展空间[16] - 国内房地产市场仍存在发展空间，受"三孩政策"影响需求有增无减[18] - 截至2021年3月31日，公司物业（不包括停车位）销售额同比下降38.5%，确认总建筑面积（GFA）同比下降47.6%[24] - 2021年3月31日，公司销售前几年落成物业项目余下单位的物业（不包括停车位）销售额为人民币9200万元，总建筑面积为12,974平方米[24] - 2021年3月31日，公司交付并确认停车位销售额为人民币1520万元，销售131个停车位[26] - 公司于2020年7月成功竞得吉林省长春市九台区两幅土地，总地盘面积为58,669平方米，可兴建总建筑面积为117,338平方米的住宅及商业单位[24] - 公司预计广泽兰亭一(A)期和广泽九溪红府第一期将于2021年第四季度落成[26] - 公司位于长白山的文化旅游项目（抚松房地产项目）包括发展中的总建筑面积约为76,002平方米，以及持作未来发展的总建筑面积约为547,977平方米[26] - 公司自2019年4月起暂停抚松房地产项目的建设，目前正与当地政府及潜在买家协商出售事宜[26] - 抚松未开发土地的回购代价预计不高于人民币312,400,000元[28] - 抚松房地产项目在上半年进行了约人民币442,300,000元的撇减[28] - 抚松房地产项目的可变现净值在2021年3月31日约为人民币644,800,000元，导致下半年撇减拨回约人民币260,400,000元[30][32] - 抚松房地产项目的估值采用38%的折让率，基于三个月内完成出售的假设[31][33] - 公司物业项目位于中国吉林省，相关资产占公司总资产的96.4%（2021年3月31日）[105] - 公司物业发展及管理业务可能因政策改变、利率改变、供求失衡及整体经济状况而承受风险[108] - 公司正于中国其他地区及海外地区物色项目，旨在分散风险[108] 文化旅游与多产业发展 - 公司关注文化旅游领域，结合医疗、教育、体育等多行业发展[15] - 公司未来将围绕文化、健康、教育、新概念旅游等主题，开展传统文化传承、景区运营、文创产品开发等业务[22] - 公司计划整合资源，打造具有核心吸引力和竞争力的多产业融合发展模式[22] - 疫情导致跨国旅游受限，3小时中短途旅游圈逐渐流行[17] 投资物业与租赁 - 广泽国际购物中心的投资物业公允价值从2020年3月31日的人民币550,000,000元降至2021年3月31日的人民币507,000,000元，平均出租率为75.0%[35][39] - 广泽国际购物中心的租赁期在2021年1月延长了5年[36][39] - 公司抵押的资产包括投资物业507,000千元、发展中物业644,800千元及持作出售已落成物业11,034千元[121] 公司治理与股东结构 - 公司董事及高级管理层拥有丰富的财务管理和企业治理经验，如曾鸿基先生拥有超过25年的财务管理及企业治理经验，并担任多家上市公司独立非执行董事[140][142] - 公司首席财务官伍文杰先生拥有15年的国际会计师事务所经验，负责集团财务管理和企业治理事宜[141][143] - 公司独立非执行董事朱作安先生在银行业拥有超过37年的经验，曾在中国农业银行及中国农业发展银行担任多个高级职位[137] - 公司独立非执行董事王晓初先生在商业投资、融资及并购领域拥有超过22年的法律经验，并担任多家大型公司的企业法律顾问[137] - 公司主要业务为投资控股，集团主要从事房地产开发及管理，包括规划、设计、预算、许可、合同招标及合同管理，以及物业投资[146] - 公司年度业绩表现按经营分部的分析详情载于综合财务报表附注4内[151] - 公司已遵守对其有重大影响的一切相关法律法规[148] - 公司与其客户维持良好关系，致力于提供卓越的客户服务并维持长期盈利能力、业务及资产增长[154] - 公司与主要供应商维持良好关系，以确保供应链的稳定性和成本效益[154] - 公司未在截至2021年3月31日的年度内购买、出售或赎回任何上市证券[154] - 公司董事及高级管理层的履历详情载于年报第30至34页[158] - 公司已收到各独立非执行董事根据联交所上市规则第3.13条发出的书面年度确认书，确认其独立性[159] - 公司董事及高级管理人员享有适当的责任保险保障[168] - 崔薪瞳女士持有公司普通股股份3,659,748,124股，占已发行投票权股份的54.10%[173] - 崔薪瞳女士作为信托委托人持有公司相关股份542,838,368股，占已发行投票权股份的8.03%[173] - 徐映川先生持有公司普通股股份1,000,000股，占已发行投票权股份的0.01%[173] - 公司已发行投票权股份总数为6,764,285,867股[175] - 崔薪瞳女士通过美成集团有限公司持有434,320,694股股份[175] - 崔薪瞳女士通过家译投资有限公司持有3,225,427,430股股份[175] - 崔薪瞳女士持有的相关股份包括可换股债券和可换股优先股，总价值为87,962,612港元[175] - 崔薪瞳女士的配偶李先生被视为通过其身份在公司证券中拥有权益[175] - 公司为董事及高级职员投保了合适的责任保险[171] - 公司董事及高级职员在履行职务时可获得弥偿及补偿[171] - 截至2021年3月31日，公司已发行投票权股份总数为6,764,285,867股[188] - 主要股东Ka Yik持有3,225,427,430股，占已发行投票权股份的47.68%[182] - TMF (Cayman) Ltd.作为受托人持有3,659,748,124股，占已发行投票权股份的54.10%[182] - Deep Wealth Holding Limited持有3,659,748,124股，占已发行投票权股份的54.10%[182] - 中国投资基金有限公司持有1,050,000,000股，占已发行投票权股份的15.52%[184] - Flying Goddess Limited持有1,050,000,000股，占已发行投票权股份的15.52%[184] - Eternity Sky Limited持有1,050,000,000股，占已发行投票权股份的15.52%[184] - Final Destination Limited持有1,050,000,000股，占已发行投票权股份的15.52%[184] - 香港灝富投资有限公司持有1,050,000,000股，占已发行投票权股份的15.52%[184] - 李先生（李强义）通过配偶权益持有3,659,748,124股，占已发行投票权股份的54.10%[184] - 公司持有542,838,368股相关股份，包括87,962,612港元的可换股债券（可转换为103,485,427股股份）及439,352,941股可换股优先股[192] - 公司与中国投资基金有限公司的全资附属公司香港灝富投資有限公司、Final Destination Limited、Eternity Sky Limited及Flying Goddess Limited存在权益重叠[192] - 公司于2021年2月26日与中贸商务顾问（深圳）有限公司签订股份转让协议，出售广泽地产集团股份有限公司的全部股权，代价为人民币1.0元（约1.2港元）[194] - 公司于2021年6月4日与中贸及吉林省泓景实业有限公司签订补充协议，将广泽地产集团股份有限公司的85%股权出售予中贸，15%股权出售予吉林泓景[194] - 公司于2019年7月17日与Ground Investment Holding (Group) Company Limited、Ka Yik及Charm Success签订企业担保及财务援助框架协议，为期三年，涵盖截至2020年、2021年及2022年3月31日的财年[197] - 公司为控股股东集团（包括Ground Investment Holding、Ka Yik、Charm Success及其各自关联方）提供企业担保，控股股东集团则为公司提供股东贷款[197] - 公司与广泽投资控股集团、家译及美成签订企业担保及财务资助框架协议，为期三年，涵盖截至2020年、2021年及2022年3月31日的财政年度[198] - 企业担保年度上限分别为人民币115,000,000元、115,000,000元及115,000,000元[199] - 财务资助年度总额分别为人民币174,000,000元、202,000,000元及232,000,000元[199] - 上述协议详情载于公司2019年7月17日的公告及2019年8月20日的通函[199] 员工与薪酬 - 公司全职员工数量从2020年的228人增加至2021年的239人，员工成本总额从20.9百万元增加至21.4百万元[123][124] - 公司新项目广泽九溪红府导致员工数量逐渐增加[123][124] - 公司薪酬政策包括薪金、购股权、酌情花红、培训津贴及公积金[123][124] 财务与资本结构 - 公司现金及银行存款从2020年3月31日的人民币30.5百万元增加至2021年3月31日的人民币117.9百万元，增长约286.6%，主要归因于2021年3月的配售所得款项[84] - 应收贸易账款从2020年3月31日的人民币18,097千元增加至2021年3月31日的人民币19,512千元，保持稳定[64] - 土地发展开支按金从2020年3月31日的人民币337,487千元减少至2021年3月31日的人民币22,095千元，主要由于将人民币319.8百万元重新分类至“与分类为持作出售之出售组别有关之资产”[66] - 减值拨备从2020年3月31日的人民币308.8百万元减少至2021年3月31日的人民币64.3百万元，主要由于将拨备人民币257.5百万元重新分类至“与分类为持作出售之出售组别有关之资产”[70] - 应付贸易账款从2020年3月31日的人民币126.4百万元减少至2021年3月31日的人民币56.6百万元，主要归因于已落成物业项目的应付建筑成本余款逐步结清[73] - 预提建筑成本从2020年3月31日的人民币338.2百万元减少至2021年3月31日的人民币271.1百万元，主要归因于已落成物业项目的应付建筑成本余款逐步结清[73] - 销售物业之订金从2020年3月31日的人民币223,695千元减少至2021年3月31日的人民币216,718千元，主要由于年內已交付单位及已确认销售[82] - 预收管理服务费用从2020年3月31日的人民币10,831千元增加至2021年3月31日的人民币11,192千元[82] - 公司现金及银行存款从2020年3月31日的人民币30,500,000元增加至2021年3月31日的人民币117,900,000元，增幅为286.6%[85] - 公司银行及其他借贷从2020年3月31日的人民币866,187,000元减少至2021年3月31日的人民币800,090,000元，减少了人民币66,100,000元[86] - 公司即期银行及其他借贷从2020年3月31日的人民币695,500,000元减少至2021年3月31日的人民币448,500,000元[89] - 公司非即期银行及其他借贷从2020年3月31日的人民币170,700,000元增加至2021年3月31日的人民币351,600,000元[89] - 公司资本负债比率从2020年3月31日的75%增加至2021年3月31日的96%[92] - 公司已订约但未拨备资本承担为人民币25,300,000元（2021年3月31日）[102] - 公司为物业买家提供的银行融资担保金额为人民币790.9百万元，较2020年的803.4百万元有所减少[118][119] - 公司已签约但未提供的开发支出承诺为人民币25,300,000元[100] 风险管理 - 公司物业发展及管理业务可能因政策改变、利率改变、供求失衡及整体经济状况而承受风险[108] - 公司正于中国其他地区及海外地区物色项目，旨在分散风险[108] - 公司并无外币流动资产及负债之外币对冲政策[113] - 公司并无订立任何金融工具以对冲利率风险[113] 高管与董事会变动 - 徐映川先生于2021年3月被任命为执行董事，并担任公司多家附属公司的董事[130] - 徐映川先生自2009年10月加入广泽地产集团，负责吉林市紫晶城的设计管理[131] - 徐映