公司股权结构与控股股东 - 2014年3月，国开国际完成认购公司5,347,921,071股已发行股份，成为控股股东[5] - 截至2020年底，国开金融通过国开国际控股持有公司已发行股本的54.98%[41] - 2020年12月3日，国开国际控股拟转让少于30%的公司已发行股本[41] - 国开金融为公司的控股股东[66,69,70,71,72] 公司业务发展历程 - 公司自2002年进入新城镇开发行业，积累了完整产业链运营经验[13] - 2016年10月，公司宣布与北京万科合作开发北京门头沟军庄镇项目[14] - 2018年初，公司在南京江宁区建设及运营“博颂 • 莱爵”麒麟双语学校[14] - 2018年6月，公司完成武汉东湖高新区的光谷新发展国际中心项目收购[14] 公司各项目权益与规模 - 上海罗店新镇项目公司拥有72.63%权益，总占地面积6.80平方公里[17] - 武汉光谷新发展国际中心项目公司拥有66.4%权益，项目总建筑面积172,496平方米[17] - 南京莱爵双语学校项目占地面积122,233.96平方米，已获小学及初中办学牌照，幼儿园与小学已开学[19] - 公司与北京万科企业有限公司合资成立项目公司，持有北京门头沟区军庄镇项目50%股权[20] - 南京雨花台区铁心桥物业开发项目总占地面积23,475.91平方米，规划总面积约12万平方米，至少2万平方米写字楼及3.5万平方米商业用于长期持有运营，公司持股49%[23] - 沈阳李相项目占地面积20.55平方公里，公司拥有100%权益[24] 公司学校业务情况 - 南京江宁区麒麟双语学校2020年秋季小学开学，幼儿园及小学合计在校人数近百人[8] - 2020年底南京“博颂 • 莱爵”学校幼儿园及小学在读学员近百人[38] - 2020年底，博颂•莱爵麒麟双语学校幼儿园及小学合计在校人数近百人[50] - 2020年底张家港学校幼儿园建筑完成结构性封顶[38] - 公司在北京、深圳等区域储备教育潜在项目[38] - 2020年落地的张家港K - 12学校占地面积约120亩，落成后能容纳1800 - 2000学生[51] - 南京“博颂 • 莱爵”学校幼儿园及小学在读学员近百人[113] 公司写字楼与商业区出租情况 - 武汉光谷新发展国际中心项目2020年写字楼出租率超98%[8] - 2020年湖北疫情严重，公司武汉光谷写字楼出租率逐步恢复，利润正增长[39] - 2020年底武汉光谷新发展国际中心写字楼出租率超98%，平均含税租金约96元/月/平米[52] - 2020年底武汉光谷新发展国际中心商业区出租率超83%，平均含税租金约132元/月/平米[52] - 武汉楚光产业写字楼2020年底出租率超98%，商业店铺出租率超82%[113] 公司财务关键指标 - 2020年集团全年实现营业收入4.76亿元，母公司权益拥有人应占亏损2.51亿元[41] - 2020年计提中科院南昌科技园项目等相关的减值准备约3.24亿元[41] - 2020年公司全年实现营业收入4.76亿元，母公司权益拥有人应占亏损2.51亿元[45] - 2020年公司营业收入4.76亿元，收入3.92亿元，其他收入8432.7万元，营业费用6.77亿元，经营亏损2.01亿元，年内亏损2.48亿元[83] - 2020年公司资产总额74.11亿元，负债总额30.24亿元，权益总额43.87亿元[83] - 2020年公司收入较2019年下降6%，其中土地开发收入下降6%，城镇化项目投资收益下降21%，投资物业相关收入增加42%[85] - 2020年公司其他收入较2019年减少58%，主要因投资物业公允价值收益减少88%[86] - 2020年公司销售成本较2019年增加32%，主要因物业管理服务开支增加53%[87] - 2020年公司其他开支及金融资产减值亏损较2019年增加2倍，主要因预期信用损失开支增长2.56亿元[88] - 2020年公司预期信用损失开支3.86亿元，较2019年增长2.56亿元，因计提中科院南昌科技园项目减值准备2.6亿元[88] - 2020年公司未录得资产及基金管理费收入，因管理的基金到期[85] - 2020年公司投资物业相关收入增加，因出租率上升及单位租金增加[85] - 2020年公司外汇收益净额676.5万元[86] - 2020年财务成本净额为1.12665亿元，较2019年减少0.52573亿元，主要因银行及其他借贷平均结余减少[89] - 2020年集团分占合营公司及联营公司亏损0.06458亿元，其中开元教育基金管理有限公司溢利0.01422亿元，开元教育亏损0.01235亿元，南京国英溢利0.0131亿元[90] - 2020年集团所得税费用为0.41098亿元，包括当期所得税费用转回0.05873亿元、递延所得税费用0.27317亿元、预扣税费用0.19654亿元[94] - 2020年末联营公司投资余额较2019年末增加0.74726亿元，主要因新增出资开元基金0.7948亿元等[95] - 2020年末合营公司投资余额较2019年末减少0.07382亿元，主要因分占合营公司亏损0.06645亿元等[96] - 截至2020年末，以摊余成本计量的债务工具（非流动资产）为4.81亿元，较2019年末减少7.36亿元，主要因部分资产转为流动资产等[97] - 2020年末以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（非流动资产）为0.72689亿元，较2019年末增加0.01472亿元[98] - 2020年末投资物业余额为14.72亿元，较2019年末增加0.024322亿元，因增加投资物业成本及公允价值上升[99] - 2020年末使用权资产余额较2019年末增加0.1374亿元，因增加租赁办公楼及资产折旧[100] - 2020年末计息银行借贷余额较2019年末减少9.31亿元，主要因归还东亚银行等贷款[106] - 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，2020年末较2019年末增加284.6万元，2020年末公允价值为645.1万元[110] - 现金及现金等价物2020年末较2019年末增加5.85亿元，2020年末结余总额为8.55亿元，2020年经营活动款项流出净额0.13亿元、投资活动款项流入净额16.69亿元、融资活动款项流出净额10.42亿元[111] - 2020年末资本负债比率为18.3%，较2019年末的34.8%有所减少[111] 公司固定收益投资情况 - 截至2020年12月底，集团固定收益类投资组合规模约为12.7亿元人民币，剔除风险项目后，其他项目按合约取得税前年化保证投资收益约为1.27亿元人民币，平均年化税前收益率约为10.7%[53] - 2020年公司回收秦皇岛棚改风险项目3000万元人民币资金及长春新城风险项目1.05亿元人民币资金[53] - 2020年公司计提中科院南昌科技园项目等相关的风险减值准备约3.24亿元人民币，确认其他应收款项之减值亏损约0.38亿元人民币[53] - 截至2020年底，扣除潜在高风险项目的减值准备后，固定收益类投资组合规模约为12.7亿元，剔除风险项目后其他项目税前年化保证投资收益约为1.27亿元，平均年化税前收益率约为10.7%[114] 公司项目交易情况 - 2020年12月，上海罗店新镇东部H - 06地块挂牌上市，2021年2月成交[17] - 上海金罗店项目罗店东部H - 06地块于2021年2月成交，成交价19.65亿元人民币[55] 公司2021年发展计划 - 2021年公司将持续开展疫情防控，确保员工健康安全[56] - 2021年公司力争张家港博颂•莱爵学校首期交付并在2022年起陆续开学[59] - 2021年公司将继续做好武汉光谷新发展国际中心运营管理，提高出租保有率[61] - 2021年公司将稳健推进固定收益项目投资，做好投后管理及风险管控[62] - 2021年公司将深化存量项目管理，推进上海金罗店与地方政府新合作协议执行及款项回收等工作[62] - 公司2021年将降低疫情影响，跟踪项目信贷风险，推进存量项目，扩大项目储备[121] - 公司将推动教育板块发展，加快学校项目建设，拓展新项目，实现轻资产品牌输出[121] - 公司将加强固定收益投资模式研究，推进项目投资，做好投后管理和风险管控[121] 公司人员与组织架构 - 公司审计委员会主席为陈颂国先生，提名委员会主席为叶怡福先生，薪酬委员会主席为江绍智先生[32] - 公司独立核数师为安永会计师事务所，核数师委任日期为2007年11月20日，主管合伙人为张秉贤先生[32] - 公司已在香港联合交易所有限公司上市，股份名称为中国新城镇，股份代号为1278，每手股数为2,500股[32] - 公司主要往来银行有中信银行（国际）有限公司、中国农业银行股份有限公司等[32] - 公司业务地址在香港九龙柯士甸道西1号环球贸易广场8203B - 04A室，电话为(852) 3643 0200，传真为(852) 3144 9663，网址为www.china - newtown.com[32] - 刘贺强51岁，2014年3月28日获委任为执行董事兼行政总裁，负责管理公司及附属公司业务[66] - 韦东政48岁，2019年3月21日获委任为非执行董事，拥有超25年金融、资讯科技及管理经验[69] - 王建刚39岁，2019年3月21日获委任为非执行董事，拥有超10年法律经验[70] - 杨美玉38岁，2014年3月28日获委任为执行董事，现任公司副总裁，负责企业融资、运营及投资者关系[71] - 任晓威49岁，2014年3月28日获委任为执行董事，现任公司副总裁，负责城镇开发项目及工程项目管理[72] - 施冰37岁，2016年8月12日获委任担任执行董事，负责公司战略性合作工作[73] - 陈颂国56岁，2007年9月25日获委任至董事会任职，为首席独立非执行董事等[74] - 江绍智74岁，2006年11月30日获委任为独立非执行董事，为薪酬委员会主席等[77] - 张浩61岁，2012年2月13日获委任为独立非执行董事及审计委员会成员[78] 公司合营企业资金往来与担保 - 2020年12月17日，国开南京及江苏省建一公司分别向合营企业借出2250万元，总计4500万元[115] - 2021年1月21日，国开新城及江苏省建为合营企业最多5亿元的贷款融资作出担保[115] - 2019年7月8日，国开南京向合营企业借出7000万元，国开新城及国开南京为合营企业最多2亿元的贷款融资作出担保[116] 公司员工情况 - 2020年末集团有101名雇员（2019年：121名），2020年总员工成本约为5272.1万元（2019年：5515.3万元）[117] 公司企业管治情况 - 公司2020年遵守香港联交所企业管治守则，仅主席未出席股东周年大会[122] - 董事会为公司业务负责，成立审计、提名、薪酬3个委员会协助履职[123] - 董事会每年至少召开四次会议，约每季一次[123] - 执行董事刘贺强、杨美玉董事会会议出席次数为4/5，任晓威、施冰为5/5[125] - 非执行董事左坤、王建刚董事会会议出席次数为2/5，李耀民为5/5，韦东政为3/5[125] - 独立非执行董事陈颂国、江绍智、张浩董事会会议出席次数为5/5，叶怡福为4/5[125] - 企业架构重整等重大事宜须经董事会批准，其他事宜授权董事会委员会[125] - 截至2020年12月31日，董事会由12名成员组成，其中执行董事4名、非执行董事4名、独立非执行董事4名[128] - 本财政年度内，董事会遵守规则委任4名独立非执行董事，占董事会成员人数至少三分之一[129] - 公司认为目前由12位董事组成的董事会属合适[132] - 本财政年度，所有董事均参与持续专业发展并提供培训纪录[133] - 截至2020年12月31日，提名委员会由3位成员组成，且全体成员均为独立非执行董事[134] - 提名委员会于2017年3月31日采纳现有职权范围[134] - 本财政年度提名委员会召开1次会议[139] - 董事会在2015年2月26日接纳提名委员会建议，任何董事最多可担任8间上市公司董事会代表，全体董事均已遵守[139] - 章程细则规定三分之一当时在任董事须于各股东周年大会上轮值退任，各董事须最少每三年退任一次[140] - 左坤首次委任日期为2014年3月28日，最近重选日期为2019年6月21日[141] - 李耀民首次委任日期为2007年1月11日，最近重选日期为2020年6月24日[141] - 刘贺强首次委任日期为2014年3月28日，最近重选日期为2020年6月24日[141] - 任晓威、王建刚、叶先生及陈先生将轮值退任董事，并符合资格于应届股东周年大会上膺选连任[144] - 江先生、陈先生及张先生自首次获委任加入董事会起已担任公司独立非执行董事逾九年[136] - 各非执行及独立非执行董事获委任指定任期，须每三年轮值退任一次[142] - 提名委员会进行年度董事会表现评估，以评估董事会整体有效性[146] - 召开董事会定期