财务数据关键指标变化 - 公司2018年收入为5.67827亿元人民币，同比下降41.65%[41] - 2018年毛利为2.62826亿元人民币，同比增长27.95%[41] - 投资物业估值收益为449.5万元人民币，同比增长169.16%[41] - 其他收入净额为838.2万元人民币，同比增长355.05%[41] - 2018年经营溢利为1.97775亿元人民币，同比增长39.34%[41] - 公司2018年物业销售收入为5.641亿元人民币，同比下降4.05亿元人民币或41.8%，主要由于确认建筑面积从2017年的127,000平方米降至2018年的53,000平方米[68][72] - 公司2018年租金收入从2017年的400万元人民币降至370万元人民币，主要由于部分投资物业和存货的处置[70][74] - 公司2018年销售成本从2017年的7.677亿元人民币降至3.05亿元人民币，下降4.627亿元人民币或60.3%，主要由于确认建筑面积减少[71][75] - 公司2018年毛利从2017年的2.054亿元人民币增至2.628亿元人民币，增长5,740万元人民币或27.9%，毛利率从21.1%提升至46.3%，主要由于每平方米平均售价上升和销售成本下降[77][78] - 公司2018年其他净收入从2017年的180万元人民币增至840万元人民币，增长660万元人民币或355.0%，主要由于处置投资物业获得550万元人民币净收益[80][85] - 公司2018年销售费用从2017年的2,140万元人民币降至940万元人民币，下降1,200万元人民币或56.1%，主要由于收入减少导致销售佣金下降[81][86] - 公司2018年行政费用从2017年的3,890万元人民币增至6,750万元人民币，增长2,860万元人民币或73.5%，主要由于上市相关咨询和专业费用增加[82] - 公司2018年财务成本从2017年的20万元人民币增至520万元人民币，增长500万元人民币或2,258.9%，主要由于银行贷款增加和不符合资本化条件的利息支出[83] - 公司2018年所得税增加4,590万元人民币，主要由于土地增值税因毛利增加而上升[84] - 行政开支由2017年的人民币38.9百万元增加73.5%至2018年的人民币67.5百万元，主要由于上市相关顾问及专业开支增加[87] - 融资成本由2017年的人民币0.2百万元激增2,258.9%至2018年的人民币5.2百万元，主要由于银行贷款及非资本化利息开支增加[88] - 2018年所得税增加人民币45.9百万元，主要由于毛利增长导致土地增值税增加[89] - 扣除非经常上市开支后，经调整溢利同比增长人民币12.5百万元或31.6%，主要因毛利改善[90][93] - 负债比率从2017年的111.7%显著下降至2018年的60.5%，主要由于股东贷款资本化及全球发股[91][94] - 截至2018年底现金及等价物达人民币1,106.4百万元，其中港元占比18.4%、人民币占比81.6%[92][95] 业务线表现 - 公司在2018年推出了4个开发项目，合约销售额约为25.9亿元人民币[13] - 公司项目万城名座二期预售面积达109,000平方米，占可售面积的95.6%[28][29] - 公司项目皇冠豪苑预售面积达24,000平方米，占可售面积的76.5%[28][29] - 联营公司项目万城聚豪四期预售面积达49,000平方米，占可售面积的99.5%[28][29] - 公司2018年合约销售总额约为25.679亿元人民币，已售建筑面积约227,300平方米[44] - 持作日後發展的發展項目總地盤面積為313,011.17平方米，總建築面積為1,081,055.00平方米[52] - 發展中的發展項目總地盤面積為382,428.73平方米，總建築面積為913,793.68平方米[55] - 已竣工的發展項目總地盤面積為201,404.55平方米，未售建築面積為104,923.83平方米[60] - 萬城潼湖中心項目地盤面積55,596.00平方米，建築面積378,642.00平方米，擁有權權益50%，預計竣工日期2025年1月[52] - 萬城君滙花園項目地盤面積47,679.00平方米，建築面積150,475.00平方米，擁有權權益54.5%[52] - 萬城聚豪三期項目地盤面積46,461.96平方米，建築面積91,344.55平方米，擁有權權益55%[55] - 萬城名座三期項目地盤面積22,899.45平方米，建築面積112,140.00平方米，擁有權權益54.5%[55] - 皇冠豪苑項目地盤面積43,928.80平方米，建築面積74,746.10平方米，擁有權權益100%[55] - 聚瓏灣一期項目地盤面積115,361.38平方米，建築面積241,644.30平方米，擁有權權益30%[55] - 投資物業悅湖居零售部分總建築面積1,837.39平方米，土地使用權至2074年3月4日[64] 地区表现 - 公司在2010年进入中国天津市场后，进一步扩展至河南省，并于2018年9月在河南推出首个项目聚瓏湾一期[13] - 惠州GDP预计2017-2022年复合年增长率为5.5%，人口2017-2020年复合年增长率为23.3%[31] - 潼湖生态智慧区人口预计2020年达17万，较2016年增长约4倍[31] - 大湾区基建完善后，惠州至周边城市通勤时间将缩短至约1小时[31] - 惠州2017年至2022年本地生产总值复合年增长率预计为5.5%，2017年至2020年人口复合年增长率预计为23.3%[32] - 潼湖生态智慧区预计到2020年底人口达到17万，比2016年增长约4倍，2017年至2030年本地生产总值复合年增长率约19.4%[32] - 公司预计大湾区基础设施完善后，惠州到其他城市的跨城旅行时间将缩短至1小时以内[32] 管理层讨论和指引 - 公司于2018年12月20日在香港联合交易所主板上市[13] - 公司上市所得款项净额约为1.908亿港元，其中1亿港元（52.4%）用于偿还IPO前贷款[124][130] - 公司2018年员工成本总额约为人民币3460万元，包括董事酬金[136] - 公司2018年12月31日拥有154名全职员工，较2017年的161名有所减少[136] 宏观经济环境 - 国际货币基金组织预测2019年世界经济增长率为3.5%，低于2018年10月预期的3.7%[14] - 美国联邦储备局预计将暂停加息并可能暂停削减其4万亿美元资产组合[14] - 欧洲中央银行表示2019年利率将继续维持在历史低位[14] - 2018年中国GDP增长率为6.6%，但第四季度降至6.4%，显示经济放缓迹象[18][20] - 2019年中国GDP增长目标设定为6-6.5%，为近三十年最低[18][20] - 2019年2月中国70个城市新住宅价格环比上涨0.53%，增速为2018年4月以来最慢[19][21] - 三线城市2019年1月新住宅价格环比上涨0.4%，低于二线城市的0.7%[19][21] 管理层团队 - 王庭聪先生为集团创始人，负责整体策略规划及业务方针，在物业投资、发展及管理方面拥有逾15年经验[147] - 楼家强先生43岁，自2016年8月起担任万城发展有限公司执行董事及行政总裁，负责集团策略规划及整体管理[150][151] - 黄家伦先生51岁，拥有25年物业行业销售、营销策划及运营管理经验，2018年2月加入万城发展有限公司担任首席营运总监[155][156] - 刘佩君女士37岁，负责集团财务管理和财务策略制定，拥有12年企业会计、融资、审计及公司秘书经验[158][162] - 林国贤先生51岁，负责集团部分开发项目的建设及管理，拥有17年房地产行业建筑及物业管理经验[164][165] - 楼家强先生自2006年1月起在集团担任多个董事职位，包括中国大地投资有限公司等多家子公司[151] - 黄家伦先生曾于和记黄埔有限公司、爪哇控股有限公司及金朝阳集团有限公司担任管理职位，负责物业销售及营销[156] - 刘佩君女士曾于CSI Properties Limited、Hsin Chong Group Holdings Limited等香港上市公司担任管理职位[162] - 林国贤先生自2009年7月起负责管理王庭聪先生拥有的多个开发项目，包括惠州皇冠酒店等[165] - 楼家强先生获得英国曼彻斯特都会大学信息技术学士学位及莱斯特大学工商管理硕士学位[152] - 刘女士拥有超过12年的企业会计及融资经验，自2017年7月起担任万城发展有限公司财务总监[166] - 林国贤先生拥有超过17年的房地产行业建设及物业管理经验，自2009年7月起监督多个发展项目[167] - 叶澍堃先生担任五家联交所主板上市公司的独立非执行董事，包括华润水泥控股有限公司（股份代号：1313）等[170][172] - 叶澍堃先生于2001年获香港特别行政区政府颁发金紫荆星章[171][174] - 李引泉先生拥有丰富的财务管理经验，曾担任招商局港口控股有限公司执行董事（2001年6月至2015年3月）[177][179] - 李引泉先生自2015年6月起担任通用环球医疗集团有限公司（股份代号：2666）独立非执行董事[177][179] - 李引泉先生于1986年获得清华大学五道口金融学院经济学硕士学位[182] - 胡永权博士拥有超过25年的房地产投资经验，自1991年12月起担任Jet View Investment Limited董事[184] - 胡永权博士自2016年11月起担任南方通信控股有限公司（股份代号：1617）独立非执行董事[184] - 胡永权博士自2019年1月起担任Food Idea Holdings Limited（股份代号：8179）独立非执行董事[184] - 公司高级管理团队包括45岁的天津建基总经理卢秉乾，负责整体管理及营运[190][191] - 卢秉乾拥有11年房地产工程建设经验，2007年8月加入公司[191] - 项目开发总监陈俊斌44岁，负责土地发展及项目可行性研究，拥有19年项目投资经验[192][193] - 陈俊斌2016年10月加入公司，曾担任锦州平港置业总经理[193] - 成本管理总监程天冬39岁，负责项目成本及采购管理，拥有10年建筑管理经验[197][198] - 程天冬2009年1月加入公司，2017年10月晋升为成本管理总监[198] - 人力资源及行政总监权建许38岁，负责人力资源及企业文化管理，拥有9年相关经验[199][200] - 权建许2016年8月加入公司，曾担任惠州惠鹏房地产人力资源经理[200] 财务承诺与担保 - 公司2018年12月31日的经营租赁承诺总额约为人民币160万元，其中80万元在一年内到期，另外80万元在一年后但不超过五年内到期[112][118] - 公司2018年12月31日的存货抵押总额约为人民币6.002亿元，用于担保银行融资[113][119] - 公司2018年12月31日的未结银行担保约为人民币5.67亿元，该担保将在物业法定业权转让后终止[114][120] - 公司2018年资本开支约为人民币130万元，主要用于替换家具及电脑设备[116] - 公司2018年12月31日的资本承担约为人民币5.601亿元，主要与建设中物业的开发成本有关[117] - 公司2018年为合营公司提供的担保涉及银行融资总额约人民币14.5亿元，未偿还贷款余额为人民币3.6亿元[122][128] - 公司2018年12月31日确认的财务担保递延收入约为人民币680万元[123][129] - 总借款中一年内到期金额为人民币288,762千元（2017年：80,700千元），占比显著提升[98] - 借款以人民币（84%）和港元（16%）计价，利率为人民银行贷款基准利率的110%-130%或HIBOR+4%[100] - 资本支出为人民币1.3百万元，主要用于家具及电脑设备更换，全部由内部资源融资[110] - 资本承诺达人民币560.1百万元，主要涉及在建物业的开发成本[111]