业绩情况 - 2024年上半年营业收入为59.12亿元，同比下降44.31%[18] - 归属于上市公司股东的净利润为-48.49亿元，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-63.13亿元[18] - 经营活动产生的现金流量净额为-1.48亿元，同比下降195.47%[18] - 报告期末归属于上市公司股东的净资产为46.56亿元，同比下降34.97%[18] - 报告期末总资产为3,480.42亿元，同比下降0.98%[18] 债务重组 - 债务重组持续推进，截至报告披露日，2,192亿元金融债务通过签约等方式实现债务重组的金额累计约为1,900.29亿元，约占金融债务金额的87%[25] - 公司以下属公司股权搭建的"幸福精选平台"股权抵偿金融债务金额约为110.83亿元[26] - 公司以下属公司股权搭建的"幸福精选平台"及"幸福优选平台"股权抵偿经营债务金额约为58.52亿元[26] - 公司积极推进《债务重组计划》项下的信托计划工作，信托规模为255.85亿元[27] - 公司根据《债务重组协议》已实施完毕信托抵债交易的金额为110.21亿元[27] 业务转型 - 公司以"保交楼"为第一要务，保交付任务完成率已达90%[23] - 公司以产业新城业务为核心，持续改善业务结构、提升服务业务占比，并不断拓展和丰富园区资源[23] - 公司在继续开展开发业务的同时，大力发展运营业务、服务业务及园区衍生业务，全面转型"产业新城服务商"[28,29,30] - 公司基于价值链各环节，重塑业务组合，形成了"开发业务、运营业务、服务业务、园区衍生业务"四类业务[30] - 公司持续探索灵活多元的机制与模式，吸纳和绑定优秀人才、激发发展活力，促进业务快速升级发展[30] 行业及政策环境 - 2024年上半年中国GDP同比增长5.0%，经济运行总体平稳[31] - 地产行业持续调整，土地供应和商品房销售均有所下降[32] - 新质生产力加速形成、新动能替代效应明显，产业向"新"向"绿"转型态势更加明显[32] - 产业新城作为都市圈内的节点城市和微中心，将成为城市群内城市间有机链接和协同发展的坚实基础[33] - 公募REITs一级市场发行热度在进一步升温，2024年上半年共上市9只，募资规模达236.6亿元[34] 产业新城业务模式 - 公司采取综合性片区开发模式，以实现区域高质量可持续发展为目标[39] - 政府和社会资本建立长期合作关系，提供以产业发展为核心的基础设施、公共服务设施和城市运营等综合开发服务[39] - 社会资本承担主要投资、建设、运营管理责任，投资回报与绩效挂钩的创新模式[39] - 公司提供以一定区域范围内产业发展服务为核心，综合基础设施和公共服务配套内容以及土地等资源整理盘活[39] - 区域的高质量发展需要引入高新技术、高端产业和高端人才[40] - 综合性片区开发是以满足"人才"的生产生活和发展需要为核心的、以高质量发展为目标的、具有组合效应和联合经济的综合开发过程[40] - 政府和社会资本拧成一股绳，政府和市场的力量实现了相向而行的合力，优势互补[41] - 社会资本要实现政府制定的绩效考核目标，就需要引入"三高"，发展实体经济，源源不断地为地方政府创造新增财政收入[41] - 整个过程当中十几年甚至几十年的时间都一直是企业在运营，企业承担了风险的同时也获得相应的长期的回报[41] - 长期运营的特点也使政府更加专注于公共政策的制定、公共服务的项目决策和公众参与的组织[41] - 公司采取"政府主导、企业运作、合作共赢"的市场化运作机制，为区域提供全流程的一体化综合解决方案[42] 公司业务模式 - 公司产业新城业务的盈利模式包括提供规划设计与咨询、土地整理、基础设施建设、公共设施建设、产业发展服务、城市运营维护等服务并收取相应费用[43] - 公司产业园运营业务通过精细化运营管理提升资产出租率和经营收益，并在适当时机通过资产剥离退出获得资本增值收益[47][48][49] - 公司创新中心运营业务提供园区规划咨询、楼宇开发、产业招商与园区运营、产业服务、产业投资、资产管理等全链条专业服务[50] - 公司产业发展服务业务包括高品质产业招商服务和高标准产业赋能服务，具有专业强、真招商、团队优、经验丰、智慧化、平台大等核心竞争力[52][53][54][56] - 公司服务费用的资金来源主要来自于政府将相关支出纳入财政预算支出管理[55] - 公司住宅开发业务以"孔雀城"品牌深耕布局区域，为客户提供高端改善住房和服务[45] - 公司运营业务包括产业园运营和创新中心运营[46][47][50] - 公司服务业务包括产业发展服务、物业服务、代建、营销等不动产相关服务[51][52][53][54] 子公司业务 - 幸福蓝线致力于打造中国领先的产业资产服务商，提供研究策划、招商落地、运营维护等载体招商运营服务[57] - 深圳伙伴依托庞大的线下实体运营体系，提供产业经纪服务、企业服务和园区运营服务[59] - 深圳伙伴以厂房三级中介及二级代理业务为核心优势，实现在粤港澳大湾区、长三角等全国重点城市的拓展[60] - 深圳伙伴打造产业空间数字平台，建立专业的服务体系[61][62] - 幸福产城为华夏幸福轻资产政府服务平台，提供园区综合解决方案、产业招商与集群打造、开发集成与项目运营等五大轻资产服务能力[64] - 幸福产城主要盈利模式包括园区开发综合解决方案、招商引资与集群打造、园区综合运营、代建代营、城市营销及融资服务[65] - 幸福物业致力于成为"中国领先的城市服务商"，提供城市服务、社区服务和园区服务等[66] - 幸福物业具有强大的全国业务布局能力和专注科技企业服务的客户群体[69] - 幸福物业持续探索更贴合政府、企业、居民需求的产品体系[69] - 幸福物业通过整合内外部资源，构建体系化、专业化、平台化、资源化的系统性能力[69] 科创园区运营 - 公司聚焦产业，打造全流程产业发展能力，包括产业招商、产业招租、载体运营等环节[79] - 公司深耕产业园区建设、运营和服务二十余年，形成"城市有形象、产业有规模、人口有聚集"的发展格局[80] - 公司专注打造产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美的产业新城，推动核心都市圈聚焦战略[81] - 公司科创园区运营业务主要代表为苏州火炬，致力于成为中国领先的科技园区智慧运营商[74] - 苏州火炬采用"承租运营"和"受托运营"两种经营模式，提供全流程顾问式服务[75] - 苏州火炬依托多年智慧化园区管理探索，通过数字化、智慧化园区管理系统提升运营效率[76] - 苏州火炬秉持既要连接产业链、又要连接产业源头的初心，推动市场主体和产业技术创新的充分结合[77] - 公司基于产业园区场景和产业发展能力，积极探索并投资园区新能源、园区数字化等新赛道[78] 经营情况 - 公司将继续坚持"保交楼"为第一要务，力争年内完成全部"保交楼"任务[84] - 公司将继续坚持"不逃废债、同债同权"基本原则，全力推进债务重组各项工作[84] - 公司在各区域新增签约33家入园企业，新增签约投资额103.07亿元[85] - 公司在管产业园资产出租率提升至73%，上半年实现回款1.04亿元，净现金流为0.48亿元[88] - 公司运营的创新中心出租率达85%，引入多家金融及餐饮连锁品牌[89] - 公司幸福招商项目签约数量和金额双增长，成功签约35个项目，总签约固定投资额172.66亿元[90] - 幸福招商自研 7 级招商赛道，聚焦 196 个招商标准产品单元 SPU 精准招商，在报告期内为 5 个市场化合作委托区域共计引入 8 个产业项目，固定资产投资额为 100.45 亿元[91] - 幸福蓝线聚焦产业园载体的招商运营，以强大的地缘招商实力，实现产业园区出租率快速提升，报告期内招商落地 118 个项目，同比去年提升 82%，总签约面积 13.2 万平方米，同比提升 90%[92] - 深圳伙伴 2024 年上半年营业收入约 4.8 亿元，其中产业经纪服务方面交易规模 234 亿元，成交面积 3,288 万平方米[93] - 幸福产城新增签订正式合作协议 11 份，其中区域平台类协议签约 5 份，载体运营协议签约 2 份，签约面积 7 万平方米[95] - 幸福物业营业收入实现 8.4 亿元，净利润约 0.63 亿元，第三方业务营业收入实现 0.8 亿元，占比 9.5%[98] - 幸福物业城市服务和产业园服务在管面积 5,944.16 万平方米，住宅服务在管面积 5,923.61 万平方米[98] - 幸福物业新增外拓项目中，城市服务新增签约项目 36 个，签约额 4.97 亿元，占比 77%[98] - 幸福物业第三方外拓签约 46 个项目，签约额约 6.43 亿元，同比增长 35.7%[98] - 幸福物业增值业务营业收入约 1.1 亿元，同比提升 15%，占比 13%，同比提升 2%[98] - 幸福物业多维度的增值服务创新模式落地效果显著[98] 项目进展 - 公司不动产代建服务业务2024年上半年新增签约项目9个，签约合同额0.6亿元，完成合同产值0.17亿元，合约总建筑面积达130万平方米[99][100] - 公司不动产销售服务业务通过直播电商和房屋优选平台实现签约额近1亿元[101] - 公司科创园区运营业务稳健发展，报告期内营业收入1.73亿元，同比提升4.8%，在运营项目整体出租率78%[102] - 公司"幸福精选"平台三家公司合计实现营业收入14.93亿元，净利润约0.50亿元[103] - 公司"幸福优选"平台业务市场化拓展成效显著，品牌价值快速提升[103] - 公司持有的待开发土地总面积约3.48万亩，其中涉及合作开发项目的面积约29.98万平方米[104][105] - 公司