财务数据关键指标变化 - 2019年第二季度净收入为1890万美元，核心运营资金为6450万美元[134] - 2019年第二季度帝国大厦观景台收入从2018年同期的3520万美元降至3290万美元，降幅6.6%；净营业收入从2750万美元降至2450万美元，降幅10.9%[135] - 宣布每股股息为0.105美元[137] - 2019年上半年租赁收入28.4488亿美元，较2018年的24.6349亿美元增长15.5%，主要因租金率提高，但租户费用报销收入降为0，较2018年的3.3999亿美元下降100% [169] - 2019年上半年天文台收入5.3464亿美元，较2018年的5.6450亿美元下降5.3%，主要因102层观景台关闭及恶劣天气致游客减少 [169][174] - 2019年上半年租赁终止费用75.1万美元，较2018年的97.9万美元下降23.3% [169] - 2019年上半年第三方管理及其他费用65.1万美元，较2018年的83.9万美元下降22.4%，因管理的物业减少 [169][176] - 2019年上半年其他收入及费用418.3万美元，较2018年的718.4万美元下降41.8%，因2018年收到280万美元和解金 [169][177] - 2019年上半年总运营费用2.81222亿美元，较2018年的2.61971亿美元增长7.3%，主要因折旧摊销、房地产税等增加 [169] - 2019年上半年运营收入6231.5万美元，较2018年的8382.9万美元下降25.7% [169] - 2019年上半年利息收入763.8万美元，较2018年的372.4万美元增长105.1%，因利率提高和短期定期存款时间安排 [169][185] - 2019年上半年利息费用4128.6万美元，较2018年的3811.6万美元增长8.3%，因未偿还本金余额增加 [169][186] - 2019年上半年所得税费用降为11.9万美元，较2018年的119.5万美元下降110%，因天文台业务收入降低和运营费用增加 [169][187] - 2019年上半年和2018年上半年，新租、扩租和续租的租赁佣金成本分别为773万美元和531.6万美元，租户改善成本分别为2812.3万美元和2216.7万美元[205] - 2019年和2018年上半年，公司总资本支出（不包括租户改善和租赁佣金成本）分别为6435.6万美元和6710.6万美元[207] - 2019年和2018年上半年，公司向证券持有人的分配和股息分别为6420万美元和6390万美元[215] - 2019年上半年经营活动提供的净现金较2018年同期减少2040万美元至8930万美元[220] - 2019年上半年投资活动提供的净现金较2018年同期增加6.18亿美元至1.194亿美元[221] - 2019年上半年融资活动使用的净现金较2018年同期减少2.353亿美元至6610万美元[222] - 2019年第二季度和上半年净运营收入（NOI）分别为9672.7万美元和1.82607亿美元，2018年同期分别为1.01982亿美元和1.88194亿美元[228] - 2019年第二季度和上半年资金运营（FFO）归属于普通股股东的金额分别为6251.8万美元和1.17232亿美元，2018年同期分别为6899.9万美元和1.26291亿美元[234] - 2019年第二季度和上半年调整后资金运营（Modified FFO）归属于普通股股东的金额分别为6447.6万美元和1.21148亿美元，2018年同期分别为7095.7万美元和1.30207亿美元[234] - 2019年第二季度帝国大厦天文台收入为3290万美元，较2018年第二季度的3520万美元下降6.6%，访客约96.8万人，较2018年第二季度的104.9万人下降7.7%，2019年第二季度恶劣天气天数为24天，2018年同期为11天[240] - 2019年上半年天文台收入降至5350万美元，较2018年上半年的5650万美元下降5.3%，访客约156.9万人，较2018年同期的169.3万人下降7.3%，2019年上半年恶劣天气天数为39天，2018年同期为26天[241] 各条业务线数据关键指标变化 - 2019年6月30日，总投资组合出租率为90.2%，含未开始的已签租约出租率为92.2%；曼哈顿写字楼出租率为90.7%，含未开始的已签租约出租率为93.0%；零售投资组合出租率为90.5%，含未开始的已签租约出租率为92.3%；帝国大厦出租率为93.5%，含未开始的已签租约出租率为95.2%[134] - 共签署55份租约，代表261,052平方英尺可出租面积，新租、续租和扩租的按市值计算现金租金较之前全额递增现金租金增长12.2%[134] - 截至2019年6月30日，总投资组合包含1010万平方英尺写字楼和零售空间[138] - 2002年至2019年6月30日，公司在曼哈顿写字楼物业投资约8.914亿美元用于改造和重新定位[142] - 预计在三年内在帝国大厦项目上总投资约1.65亿美元，截至2019年6月30日已支出1.196亿美元[144] - 预计在2018 - 2020年在大纽约都会区写字楼物业公共区域和设施上花费约4000万美元，截至2019年6月30日已支出2220万美元[145] - 2018年全年公司签署了100万平方英尺的新租约、扩租和续租协议，2019年上半年签署了60万平方英尺[235] - 截至2019年6月30日，公司投资组合中有约80万平方英尺的可租赁空间，占净可租赁面积的7.6% [238] - 公司投资组合中分别有5.1%和6.9%的净可租赁面积的租约将在2019年和2020年到期，预计分别占该期间年化租金的4.6%和7.2% [238] - 天文台102层自2019年1月关闭，预计升级期间至2019年9月保持关闭，2018年第一季度该层电梯因更换机械和安装新电梯对访客关闭[242] 债务与现金流情况 - 截至2019年6月30日，公司约2.5亿美元债务将于2019年到期，总债务约19亿美元，加权平均利率3.84%，加权平均到期期限7.6年，均为固定利率债务；现金及现金等价物和短期投资为5.253亿美元，综合净债务与总市值之比约为23.6%[146] - 截至2019年6月30日，公司现金及现金等价物和短期投资约为5.253亿美元，无担保循环信贷安排下可用额度为11亿美元[190] - 截至2019年6月30日，公司总合并债务约为19亿美元，加权平均利率为3.84%（不包括折扣），加权平均到期期限为7.6年，2019年到期债务为2.5亿美元，合并净债务与总市值之比约为23.6%[193] - 2017年8月，公司签订修订后的高级无担保循环信贷和定期贷款安排，包括11亿美元循环信贷安排和2.65亿美元定期贷款安排，特定情况下可增加至17.5亿美元[195] - 无担保循环信贷安排初始到期日为2021年8月，可选择最多延长两个六个月期限，首次和第二次延期需分别支付未偿还承诺的0.0625%和0.075%作为延期费，定期贷款安排于2022年8月到期[196] - 截至2019年6月30日，公司在最大总杠杆率、最大有担保债务、最低固定费用覆盖率等财务契约方面均符合要求[201] - 截至2019年6月30日，公司预计现有租赁协议下的租户改善和租赁佣金额外成本约为9390万美元[209] - 截至2019年6月30日和2018年6月30日，现金及现金等价物和受限现金分别为4.134亿美元和3.105亿美元[218] - 截至2019年6月30日，公司2.65亿美元无担保定期贷款安排的LIBOR利率通过利率互换协议固定在2.1485%，无浮动利率债务[246] - 公司签订了名义价值总计5.15亿美元的利率LIBOR互换协议，固定LIBOR利率在2.1485% - 2.9580%之间，到期日在2022年8月24日至2026年7月1日之间，截至2019年6月30日，所有利率互换被指定为现金流套期，公允价值为 - 2290万美元[249] - 截至2019年6月30日，19亿美元未偿还固定利率债务的加权平均年利率为3.84%，到期日至2033年3月22日[250] - 截至2019年6月30日，公司未偿还债务的公允价值约为20亿美元，比历史账面价值多约6230万美元[251] 公司决策与风险相关 - 公司董事会授权在2019年12月31日前回购至多5亿美元的A类普通股和运营合伙单位[216] - 公司物业重新开发和定位后，长期来看入住率和租金将提高，短期内因装修和重新定位可能导致入住率下降，但租金收入仍有望增加[239] - 天文台收入和入场人数受游客数量、门票价格、季节趋势、竞争和天气趋势等因素影响[243] - 公司主要通过套期工具管理利率波动风险，不进行投机性衍生或利率交易，自2018年12月31日以来市场风险敞口无重大变化[247][248][252]