投资组合数据 - 截至2019年12月31日，公司总投资组合包含1010万平方英尺可出租办公和零售空间，出租率为88.6%，计入已签约未开始的租约后出租率为91.2%[12] - 截至2019年12月31日，公司零售物业总面积71.76万平方英尺，整体出租率约为90.3%[17] - 截至2019年12月31日，公司在曼哈顿办公物业上的投资总额约为9.19亿美元（不包括租户装修成本和租赁佣金）[18] - 截至2019年12月31日，公司约有90万平方英尺可出租空置空间，2020年和2021年到期租约分别占组合物业面积的7.6%和6.5%[71][74] - 截至2019年12月31日，公司五大租户占总组合年化租金的17.1%，最大租户租赁70万平方英尺办公空间，占总组合可出租面积和年化租金的6.6%[74] 天文台业务数据 - 2019年和2018年帝国大厦观景台的参观人数分别约为350.5万和380.5万[13] - 过去十年公司年度天文台收入中，第一季度占比约16% - 18%，第二季度占比26.0% - 28.0%，第三季度占比31.0% - 33.0%，第四季度占比23.0% - 25.0%[58] - 2019年，公司从帝国大厦天文台运营获得约1.288亿美元收入，占该期间帝国大厦总收入约39.2%[68] - 哈德逊广场天文台预计2020年第一季度完工，One Vanderbilt天文台预计2021年底完工[68] 股权结构数据 - 截至2019年12月31日，ESRT持有公司约60.7%的运营合伙单位[14] - 截至2019年12月31日，公司高管人员按完全摊薄计算持有ESRT 11.8%的普通股[24] - 截至2019年12月31日，QIA在公司拥有10.0%的完全稀释权益，占已发行A类普通股的16.5%；QIA同意将其投票权限制在不超过总投票数的9.9%[178] - 截至2019年12月31日，公司董事长兼首席执行官Anthony E. Malkin及其所在集团有权对40,859,706股普通股进行投票，占公司已发行普通股投票权的17.6%[177] 债务数据 - 截至2019年12月31日，公司未偿还债务总额约为17亿美元，加权平均利率为4.03%，加权平均到期期限为8.3年，可用借款额度约为11亿美元[25] - 截至2019年12月31日，公司总债务约为17亿美元，2022年到期债务约为2.65亿美元，抵押贷款本金余额约为6.108亿美元，到期日从2024年到2033年[99] 业务板块信息 - 公司报告的业务板块包括房地产和天文台两个板块，二者分开管理[36] 物业开发与建设 - 公司计划开发的斯坦福德交通中心的Metro Tower项目，获批建造约41.5万平方英尺的办公塔楼和车库[30] - 公司在曼哈顿的办公物业有开发和再开发活动，拥有可支持开发约41.5万平方英尺办公大楼和车库的土地[72] 租户相关情况 - 自2013年以来，公司投资组合内有204个租户进行扩张，总面积超160万平方英尺[31] - 2020年公司预计从到期的曼哈顿办公租约（占比7.4%，约55.82万平方英尺）续约中受益，当前加权平均基础租金为每平方英尺54.43美元[26] 物业改造项目 - 2019年公司完成帝国大厦天文台的多年重新构想和重建项目，2018年8月34街新入口开放，2019年7月二楼沉浸式博物馆开放[32] 物业环境情况 - 康涅狄格州韦斯特波特市主街69 - 97号发现土壤污染，受影响土壤在地下超四英尺处[43] - 纽约州哈里森市马马罗内克大道500号物业的前业主进行了自愿补救行动清理工作[44] 保险情况 - 公司通过ESRT Captive Insurance Company L.L.C.为帝国大厦提供恐怖主义保险，每次事故损失超8亿美元时，可覆盖12亿美元损失，该物业总恐怖主义保险额度达20亿美元[50] - ESRT Captive Insurance全额再保险2015年《恐怖主义风险保险计划再授权法案》（TRIPRA）下19%的共同保险[50] - 公司在商业保险市场购买了限额5000万美元的核、生物、化学和放射（NBCR）保险，免赔额为100万美元[50] - ESRT Captive Insurance提供限额19.5亿美元的NBCR保险，超出5000万美元的保单额度[50] - 公司为所有物业购买了公司认为商业上合理的恐怖主义保险[52] 员工情况 - 截至2019年12月31日，公司有831名员工，其中136名是经理和专业人员[59] - 截至2019年12月31日，公司有831名员工，其中591人受集体谈判协议覆盖，占比71%[149] 物业分布与占比 - 2019年，公司14个办公物业中的9个位于曼哈顿中城[65] - 2019年，帝国大厦、One Grand Central Place等六个物业合计占公司投资组合租金收入约73.1%，帝国大厦单独占比约32.9%，其他单个物业占比不超约5.0%[68] 广播业务数据 - 2019年，帝国大厦广播业务收入约1350万美元，占该期间帝国大厦总收入的4.1%[77] 土地租赁权益 - 公司五处商业办公物业中的三处为长期土地租赁权益，1350 Broadway、1400 Broadway和111 West 33rd Street的租赁分别于2050年7月31日、2063年12月31日和2077年6月10日到期[81] 业务风险 - 公司房地产租赁业务在曼哈顿和纽约大都市区竞争激烈，面临多种类型竞争对手[53] - 公司业务受纽约市经济和监管环境影响，面临经济和监管风险[65] - 公司曼哈顿办公物业的重建和重新定位计划可能无法按预期完成或达到预期效果[67] - 公司面临租赁续约、租金实现、物业开发、租户违约、竞争、运营成本控制、地面租赁违约或到期等风险，可能对经营业绩、现金流和财务状况产生重大不利影响[71][72][74][75][77][80] - 公司依赖租金收入，若租户延迟租约开始、不续约、不支付租金或破产，可能导致租约终止和租金收入损失[77] - 广播业务面临竞争、技术进步、消费者行为变化和政府监管等风险，可能影响广播业务收入[77] - 公司可能需为租户提供租金或其他优惠、进行资本支出以改善物业，若无法筹集资金，可能导致租户不续约和空置率上升[72][74] - 公司办公物业集中在曼哈顿中城、费尔菲尔德县和威彻斯特县，市场竞争加剧可能影响物业租赁和有效租金[75] - 公司收购房产可能面临诸多风险，如无法完成收购、融资困难、运营不善等，这些风险可能阻碍公司增长[83][84] - 纽约大都会地区房产收购竞争激烈，可能减少收购机会并增加收购成本，阻碍公司增长[86] - 收购的房产可能存在未知负债，如环境清理、租户索赔等，可能对公司经营和财务状况产生重大不利影响[87][88] - 公司未来可能通过递延纳税贡献交易收购房产，这可能导致股东权益稀释，并限制公司出售资产的能力[89][90] - 公司若拓展新市场，可能因缺乏市场了解和经验而无法成功，对公司经营和财务状况产生不利影响[91][92] - 公司增长依赖外部资本，若无法获得，可能影响战略机会把握和公司经营、财务状况[94] - 公司房产投资难以快速出售，若无法出售、处置或再融资，可能无法实现投资目标，影响公司业务[96][97] - 公司未偿债务可能减少可分配现金，增加违约风险，限制财务和运营灵活性[98][99] - 若租户被列为“禁止人员”，公司可能需终止租赁协议，导致收入损失和经营、现金流及财务状况受影响[117] - 恐怖事件威胁可能导致公司物业需求下降、空置率上升、租金条件变差、保险费增加，使物业价值和收入大幅下降[118] - 公司业务受恶劣天气、自然灾害、海平面上升和恐怖事件影响，保险可能不足以覆盖损失，且部分保险有高额自付部分和免赔额，公司可能停止部分保险[120] - 公司债务工具要求维持保险，若“全险”排除恐怖袭击损失可能被视为违约，若贷款人坚持全额保险将导致保费大幅增加[124] - 公司可能因环境和健康安全问题承担责任，包括污染清理、人身伤害赔偿等，影响租户支付租金能力和公司运营[126] - 公司未能有效对冲利率风险可能对经营、现金流和财务状况产生重大不利影响，若对冲协议要求对手方维持特定信用评级，评级下降可能导致违约[134] - 公司可能因未遵守《美国残疾人法案》及类似法律而产生重大合规成本，影响经营、现金流和财务状况[136] - 公司州和地方税可能因税率变化、重新评估和税法变更而增加，影响经营、现金流、财务状况及偿债和分红能力[139] - 公司面临州和地方税收法律变化导致税务负债增加的风险[140] - 公司房产的不动产税可能因税率变化或评估调整而增加，影响经营结果等[141] - 公司未来可能面临诉讼，会对经营结果、现金流和财务状况产生重大不利影响[142][143] - 公司面临网络安全攻击和数据隐私法规合规挑战，可能损害业务[144][145][146] - 若无法与工会达成可接受合同，可能导致罢工或停工，影响公司运营[148][149] - ESRT Class B普通股持有者在公司事务投票中有重大影响力，可能影响公司控制权变更[150][151][152] - ESRT关键人员离职，特别是Anthony E. Malkin，可能对公司产生重大不利影响[153][154] 税务相关 - 公司自2013年12月31日结束的纳税年度起选择按房地产投资信托（REIT）纳税[56] - 公司需每年向股东分配至少90%的REIT应税收入，若分配低于100%的净应税收入，将按一般企业税率缴纳联邦所得税，若低于规定最低金额，将征收4%的不可抵扣消费税[95] - 为符合美国联邦所得税合伙制处理，公司至少90%的总收入须来自特定合格收入来源，虽公司认为满足此测试，但无法保证IRS不挑战[195][197] - ESRT要符合REIT资格，每年须向证券持有人分配至少90%的REIT应纳税收入，若分配少于100%的净应纳税收入，将按一般适用的公司税率缴纳美国联邦所得税，若分配少于规定最低金额，将缴纳4%的不可扣除消费税[206] - 若公司被视为美国联邦所得税目的的公司，将需缴纳实体层面的美国联邦所得税，ESRT将不再符合REIT资格[194] - 公司运营合伙单位持有人可能被分配比收到的分配更多的应纳税收入，需自掏腰包支付税款[198] - 若ESRT不符合REIT资格，将面临严重税务后果，直接影响公司，减少可用于向证券持有人分配的资金，且四年内无法重新符合资格，若符合某些救济条款，可能保留REIT地位但需缴纳高额罚款税[203] - 为使ESRT符合REIT要求，公司可能需放弃或清算有吸引力的投资，影响投资业绩[204] 税务保护协议 - 公司与ESRT就特定物业与Malkin集团等签订税务保护协议，若触发协议，公司需赔偿相关方税务损失，涉及物业包括2013年收购的四处物业，其中First Stamford Place保护期12年，其他三处至2021年10月或相关人员去世；公司还需为持续投资者提供机会承担1.6亿美元债务风险，直至其持股低于50%[114] - 2016年8月，公司和ESRT向Q REIT Holding LLC出售9.9%完全稀释权益，ESRT同意在一定条件下为QIA赔偿特定美国联邦和州税[114] - 公司与Anthony E. Malkin和Peter L. Malkin签订税务保护协议，若特定4处房产在规定时间内出售等情况导致税务负债，公司需赔偿，特定债务为1.6亿美元[157] 股东相关权益 - 为符合REIT资格，公司资本股票价值的50%以上不能由五个或更少个人在日历年下半年直接或间接拥有，且至少100人需在12个月纳税年度的335天内实益拥有其股票；公司章程禁止任何人直接或间接拥有超过9.8%的公司资本股票或普通股[175] - 公司与机构投资者达成豁免协议，允许其持有最多15%的A类普通股；允许卡塔尔投资局（QIA）关联方持有最多相当于公司9.9%完全稀释经济利益的A类普通股，目前约为16.5%[175] - 2016年8月，公司与QIA签订注册权协议，QIA购买29,610,854股A类普通股，公司需在交易完成后180天内向美国证券交易委员会提交转售货架注册声明[186] - 截至2019年12月31日，QIA拥有约16.5%的已发行A类普通股，若其出售全部或大部分股份，可能对公司普通股和交易型运营合伙单位的市场价格产生重大不利影响[188] - 公司董事会有权在未经股东批准的情况下，随时修改公司章程，增加或减少公司授权发行的股票总数或任何类别或系列的股票数量[168] - 公司可能在未经股东同意的情况下发行额外的运营合伙单位，这可能会稀释现有股东的权益，并降低公司在合伙企业中的所有权百分比[169][170] - 公司合伙协议中的某些条款可能会延迟或阻止对公司的非邀约收购或控制权变更[171][172][173] - 公司的现金分配取决于收益、财务状况、维持REIT资格等因素，若运营现金不足，可能需从营运资金中提取或借款进行分配，或减少分配金额[184] 商誉相关 - 2019年12月31日公司资产负债表包含约4.915亿美元商誉，主要与收购Empire State Building Company L.L.C.和501 Seventh Avenue Associates L.L.C.有关[192] - 商誉减值可能对公司业务、经营成果、现金流和财务状况产生重大不利影响[191][192] 税务审计风险 - 2015年两党预算法案实施后，公司和子公司合伙制企业可能因合伙制税务审计调整面临美国联邦所得税、利息和罚款[193] 证券发行风险 - 公司发行额外ESRT普通股或其他证券可能稀释现有普通股股东持股，降低ESRT A类普通股或公司交易OP单位的市场价格[190] 人员信息 - Peter L. Malkin和Isabel W. Malkin分别为86岁和83岁[157]