公司基本情况 - 截至2018年12月31日，公司是美国最大的老年生活社区运营商，拥有892个社区，分布在45个州，可服务约84000名居民[14] - 公司于2005年6月成立，2005年11月完成首次公开发行普通股，2006 - 2014年间完成多起收购[39] - 公司主要公开上市的老年住房竞争对手有Capital Senior Living Corporation和Five Star Senior Living, Inc. [37] - 公司战略重点包括吸引和留住员工、服务居民及家属、有效利用规模优势并在当地市场获胜[16][17][18] - 截至2018年12月31日，公司有大约43200名全职员工和约22200名兼职员工，其中约560人在田纳西州布伦特伍德总部办公室工作，约570人在威斯康星州密尔沃基办公室工作[85] - 公司拥有经验丰富的管理团队，高级管理团队和董事会在老年生活、医疗保健和房地产行业有丰富经验[68] 社区处置与租赁情况 - 2016 - 2018年，公司处置了75个自有社区（2016年50个、2017年3个、2018年22个），终止了201个社区的三网租赁义务（2016年7个、2017年105个、2018年89个）[25] - 预计2019年结束时处置13个分类为待售的自有社区[26] - 公司计划行使选择权终止年基本租金高达3500万美元社区的三网租赁义务[21] - 2019年公司预计完成13个已持有的待售社区的处置交易[176] 资本支出情况 - 2019年非开发性资本支出（扣除预计的出租人报销后）约为2.5亿美元，较2018年增加约7500万美元[29] - 2019年全年非开发性资本支出计划约为2.5亿美元，开发性资本支出计划约为3000万美元，均为扣除预期出租人报销后的净额[183] 市场趋势与人口预测 - 预计到2030年，美国80岁及以上人口将增长近50%，达到2000万[32] 业务板块构成 - 截至2018年12月31日，公司有五个可报告业务板块，包括独立生活、辅助生活和记忆护理、持续照料退休社区（CCRCs）、医疗保健服务和管理服务[40] 各业务板块社区和单元数量 - 各板块社区和单元数量：独立生活社区68个、单元12419个，占比14.7%；辅助生活和记忆护理社区593个、单元37500个，占比44.5%；CCRCs社区26个、单元6573个，占比7.8%；管理社区205个、单元27787个，占比33.0%；总计社区892个、单元84279个[43] 各业务板块收入情况 - 2018年，居民费用收入中81.5%来自私人付费客户，15.1%来自政府报销计划（主要是医疗保险），3.4%来自其他支付来源；约44.7%来自自有社区，42.6%来自租赁社区，12.7%来自医疗保健服务板块[43] - 2018年各板块居民费用和管理费用收入：独立生活板块599977美元，占比17.0%；辅助生活和记忆护理板块1995851美元，占比56.8%；CCRCs板块416408美元，占比11.8%；医疗保健服务板块436975美元，占比12.4%；管理费用板块71986美元，占比2.0%；总计3521197美元[44] - 2018年，约60.7%的管理费用收入来自为HCP, Inc.持有权益的非合并企业提供的服务，其中29.8%来自与HCP, Inc.共同控制的非合并CCRC企业[67] - 2018年全年，医疗保险和医疗补助报销分别占公司总居民费用收入的12.4%和2.7%，医疗保险报销占医疗保健服务部门收入的81.7%，医疗保险和医疗补助报销占持续护理退休社区部门收入的20.9%[97] - 2018年，Medicare和Medicaid报销分别占公司总居民费用收入的12.4%和2.7%，Medicare报销占医疗保健服务部门收入的81.7%，Medicare和Medicaid报销占CCRC部门收入的20.9%[130] 各业务板块具体情况 - 截至2018年12月31日，独立生活社区约78.5%的单元为独立生活单元，其余为辅助生活和记忆护理单元[46] - 截至2018年12月31日，公司在462个社区提供记忆护理服务，共有11860个记忆护理单元，其中115个独立记忆护理社区有4473个单元[53] - 17个CCRCs社区（其中16个在管理服务板块）允许独立生活单元居民支付一次性预付入门费，通常为10万 - 40万美元，在某些情况下部分可退还[57] - 截至2018年12月31日，医疗保健服务板块平台覆盖28个州，能为约60%的单元提供家庭健康服务、约20%的单元提供临终关怀服务、约15%的单元提供门诊治疗服务；2018年该板块约55%的收入来自社区内居民，约45%来自社区外患者[60] - 截至2018年12月31日，公司为非合并企业管理18个社区，为第三方管理187个社区，占高级住房容量约33.0%[62] - 截至2018年12月31日，公司为非合并企业管理18个社区，为第三方管理187个社区，占总老年住房容量约33.0%[200] 入住率情况 - 公司平均每月入住率通常在每年第四季度开始下降，预计在每年第二季度末开始上升[73][74] 公司优势 - 公司社区地理位置多样、质量高且专为老年生活打造，能提供广泛的护理服务，创造营销协同效应和交叉销售机会[69][70] - 公司业务规模大，能实现成本和运营效率，在采购、融资等方面有优势，还能提升企业职能效率[71] - 公司在提供医疗保健服务方面经验丰富，通过医疗保健服务部门提供多种服务，预计扩大服务范围可增加收入[72] - 公司实施了严格的标准、政策和程序以及系统，集中支持基础设施有助于社区人员专注居民护理和家庭联系[75] - 公司建立了质量保证计划，包括定期社区检查和居民及家属调查，以确保服务质量[80] - 公司营销针对多种决策相关方，采用多层次营销方法，利用网络销售模式优化客户体验[83][84] 政策法规影响 - 《2010年患者保护与平价医疗法案》和《医疗保健教育与和解法案》规定，自2012财年起对熟练护理机构、2013财年起对临终关怀机构、2015财年起对家庭健康机构的年度市场篮子支付更新进行额外的“生产率调整”削减，可能导致报销低于上一年[104] - 《2014年改善医疗保险急性后期护理转型法案》要求相关机构和设施报告标准化患者评估数据等，未按要求报告将面临2%的市场篮子价格削减[107] - 《2015年医疗保险准入和儿童健康保险计划再授权法案》规定，2018年在《平价医疗法案》要求的其他调整后，急性后期护理提供者的支付更新率为1%[108] - 2016 - 2017年，CMS在伊利诺伊州实施家庭健康服务预索赔审查示范项目，导致公司伊利诺伊州家庭健康机构行政成本增加和报销延迟；2018年12月，CMS计划在伊利诺伊州等州实施为期5年的医疗保险索赔审查示范项目，若实施，提供者可选择三种审查方式，其中一种为所有家庭健康服务支付减少25%[109][110] - 2016年1月1日，CMS实施家庭健康价值购买计划，在9个试点州推行，2018年开始发放奖金和处罚，最高为正负3%，计划到2022年增长到正负8%[111] - 《2018年两党预算法案》规定，自2020年1月1日起，家庭健康提供者按30天护理周期支付，取消基于治疗服务水平的追溯性付款调整，为农村地区家庭健康服务提供3%附加付款并在随后四个财年逐步取消，2020年市场篮子更新率为1.5%；自2018年10月1日起，对医院提前将患者转入临终关怀护理实施经济处罚；自2018年1月1日起，永久废除医疗保险B部分门诊治疗上限，并将触发针对性医疗审查的适用门槛降至3000美元[112] - 2019年，CMS提议的支付变更预计将使家庭健康提供者的报销增加2.2%，并确定2019 - 2022年农村附加付款的计算方法；2020年1月1日起，家庭健康支付将采用新的患者驱动分组模型，支付单位从60天护理周期改为30天护理周期[113] 法律风险 - 公司可能因违反联邦斯塔克法、患者健康信息保密相关法律等面临法律风险，参与医疗保险和医疗补助计划会受到政府审查、审计和调查，不利结果可能导致罚款、退款、暂停付款或终止参与计划等[95][96][102] - 公司运营受各种环境法律监管，若违反环境法律，可能承担调查、清理等费用，影响业务、财务状况、经营成果和现金流[114][117][118] 债务情况 - 截至2018年12月31日，公司有两项主要企业级债务义务，分别是2.5亿美元的有担保循环信贷安排和最高6620万美元的无担保信用证安排，还有35亿美元的抵押贷款未偿还[140] 经营风险 - 公司依赖私人付费，经济衰退、房地产市场疲软等因素会影响老年人支付能力，导致入住率、收入、运营结果和现金流下降[127][128] - 政府报销计划的费率、方法或支付时间变化，可能对公司收入、运营结果和现金流产生不利影响[129] - 持续的新老年住房建设和竞争加剧，自2016年起影响公司入住率、收入、运营结果和现金流，预计2019年仍将持续[136][137] - 金融市场动荡会影响公司融资能力，若无法展期或再融资到期债务，将对流动性和财务状况产生不利影响[138][139][140] - 公司严重依赖房利美和房地美提供的抵押贷款融资，相关改革可能使融资来源减少或不可用[142] - 一般经济因素会影响公司运营费用，全球经济状况和不确定性会对公司及相关方产生不利影响[144] - 公司若无法产生足够现金流支付利息和租赁付款，可能导致债务或租赁违约及交叉违约，影响资本结构和财务状况[145][146] - 公司认为自身基本符合适用的环境法律，但环境法规变化可能对业务产生重大不利影响[121][122] - 公司自2005年6月成立以来每年均出现净亏损，未来能否实现并保持盈利无法保证[174] - 公司债务和租赁可能影响流动性和经营能力，增加对经济和行业不利变化的脆弱性，限制融资能力和支付股息能力[147] - 公司偿债和支付租赁款项依赖未来现金流表现，若无法产生足够现金流，可能需采取多种措施，但这些措施不一定能解决问题[149] - 公司债务和租赁文件包含财务和其他契约，违反契约可能导致债务加速到期、抵押社区被止赎等严重后果[150] - 公司大部分租赁安排为总租赁，难以在未经房东同意的情况下重组租赁组合或变更租赁条款，单个物业违约可能导致整个总租赁组合违约[154] - 市场利率上升可能显著增加公司债务成本，影响经营业绩和现金流，公司虽有利率上限协议，但需每两到三年续签[161][162] - 人员竞争加剧、短缺以及工资压力可能对公司业务、经营业绩和现金流产生不利影响，人员流动率和短缺程度因市场而异[163][167] - 公司信息系统安全和功能维护至关重要，若无法防止网络攻击或系统故障，可能导致业务中断、信息泄露等严重后果[169] - 待处置交易和未来处置交易需满足各种成交条件，可能导致收入减少，影响经营业绩和现金流，销售价格可能不符合预期，还可能产生减值费用[175] - 公司多项管理安排可能在约一年内或更短时间被终止，终止、不续约或不利条款续约会导致收入损失[200] - 公司社区在加利福尼亚州、佛罗里达州和得克萨斯州等地高度集中，易受当地经济、法规和自然灾害影响[202] - 公司多项资本项目面临融资、审批、施工等多方面不可控因素，可能无法按计划完成[184] - 公司可能需额外资本支持运营、扩张和投资，但融资可能不可行或条件不利[180][181] - 公司扩张医疗服务可能因难获监管批准而受阻，影响预期收入和现金流[192][193] - 公司入口费CCRC项目面临居民护理成本超支风险，影响运营结果和现金流[194][195] - 公司居民协议可在0 - 30天通知后终止，居民周转难预测，空置会影响收入和现金流[204][206] - 住房市场低迷会影响老年人入住能力，降低公司入住率、收入和现金流[207]