公司概况与业务 - 公司为美国领先的老年生活社区运营商 截至2025年11月30日 在41个州运营589个社区 可为约52,000名居民提供服务 [1] - 公司通过其附属机构运营独立生活、辅助生活、记忆护理和持续护理退休社区 提供定制化解决方案 [1] - 公司业务融合了医疗保健、酒店服务和房地产领域的专业知识 致力于为老年人创造健康、个人成长和建立有意义关系的环境 [1] - 公司股票在纽约证券交易所上市 代码为BKD [1] 2025年11月运营数据 - 2025年11月整体加权平均入住率为82.5% 同比提升300个基点 环比下降10个基点 [3] - 历史上月度入住率的环比变化通常为下降10至20个基点 [3] - 第四季度至今的入住率为82.6% 较2025年第三季度整体水平高出80个基点 [3] - 2025年11月同社区加权平均入住率为82.8% 同比提升250个基点 环比下降20个基点 [3]

基金业绩与持仓 - 夜视投资管理公司2025年第三季度基金净费后回报为4.28% 年初至今业绩为25.88% [1] - 基金在第三季度投资组合表现强劲 同期市场也出现强劲复苏 [1] 布鲁克代尔高级生活公司股票表现 - 布鲁克代尔高级生活公司一个月回报率为12.83% 过去52周股价上涨91.71% [2] - 截至2025年12月4日 公司股价收于每股10.64美元 市值为25.29亿美元 [2] 高级生活设施行业前景 - 婴儿潮一代将从明年开始步入80岁以上年龄 预计将增加对高级生活设施的需求 [3] - 行业在2017年因预期需求增长而过度建设 随后受到新冠疫情冲击导致目标客群减少 以及护理人员短缺挤压利润率 [3] - 过去十年运营高级生活设施是表现不佳的商业模式 过去八年新设施建设已停滞 订单簿处于数十年低点 而此时需求即将开始上升 [3] 基金对布鲁克代尔的投资观点 - 夜视投资管理公司在第三季度重新建立了布鲁克代尔高级生活公司的头寸 [3] - 截至第三季度末 共有35只对冲基金投资组合持有布鲁克代尔高级生活公司 与前一季度数量持平 [4]

公司人事任命 - 布鲁克代尔老年生活公司宣布玛丽·苏·帕切特被任命为首席运营官，自12月1日起生效 [1] - 玛丽·苏·帕切特现任临时执行副总裁，负责社区和现场运营 [1] - 新任首席运营官在高级生活领域拥有40年的资深经验 [1]

公司捐赠与合作伙伴关系 - 公司于2025年11月11日退伍军人节向Folds of Honor非营利组织捐赠30,000美元，该组织为阵亡或伤残军人及急救人员的配偶和子女提供学术奖学金[1] - 公司首席执行官Nick Stengle为美国空军退伍军人，强调公司通过行动向退伍军人遗产致敬，并与Folds of Honor的使命紧密结盟[3] - Folds of Honor自2007年成立以来已颁发近73,000份奖学金，总额超过3.4亿美元，其中43%的受益学生为少数族裔，57%为女性[8] 公司业务与运营规模 - 公司是美国领先的老年生活社区运营商，截至2025年9月30日，在41个州拥有623个社区，能为约57,000名居民提供服务[6] - 公司通过附属机构运营独立生活、辅助生活、记忆护理和持续护理退休社区，提供定制化解决方案[6] - 公司结合医疗保健、酒店服务和房地产领域的专业知识，为老年人创造健康、个人成长和有意义关系的环境[6] 公司社区活动与内容 - 公司在全国各地的社区通过仪式、午餐会和特别活动庆祝退伍军人节，向退伍军人居民和员工致敬[4] - 公司发布播客《The Grey Take》的特别版第八集，内容面向成年亲人护理者，分享照顾可能经历创伤的退伍军人的真实故事和资源[5] - 公司近期还庆祝了全国百岁老人日，荣誉了全国约750名百岁以上的居民[9]

社区组合与变动 - 截至2025年9月30日，公司运营和管理623个社区，能为约57,000名居民提供服务[97] - 公司拥有372个社区（33,487个单元），租赁221个社区（15,373个单元），管理30个社区（4,416个单元）[97] - 2025年2月27日完成收购25个养老社区（875个单元），收购价格为1.35亿美元[99] - 2025年2月27日完成收购5个养老社区（686个单元），收购价格为1.75亿美元[100] - 2025年前九个月处置10个自有社区（257个单元）及通过终止租约处置15个社区（1,701个单元）[101] - 计划在未来十二个月内处置6个归类为持有待售的自有社区（773个单元）[102] 第三季度收入和利润 - 2025年第三季度居民费用收入为7.751亿美元，同比增长4.2%[108] - 2025年第三季度调整后EBITDA为1.11071亿美元，同比增长20.4%[108] - 2025年第三季度净亏损为1.14738亿美元，同比增亏126.2%[108] - 公司高级住房板块总居民费用同比增长4.2%，达到7.751亿美元，其中同社区居民费用增长5.3%至6.772亿美元[113] - 公司高级住房板块每可用房间收入（RevPAR）同比增长5.9%至5,158美元，同社区RevPAR增长5.3%至5,224美元[113] - 第三季度调整后EBITDA为1.1107亿美元，较去年同期的9220万美元增长20.5%[198] - 公司净亏损同比扩大，第三季度净亏损为1.147亿美元，而去年同期为5070万美元[198] 第三季度运营指标 - 2025年第三季度同社区RevPAR增长5.3%，由同社区RevPOR增长2.0%和同社区加权平均入住率提升260个基点驱动[108] - 公司高级住房板块加权平均入住率提升290个基点至81.8%，同社区入住率提升260个基点至82.3%[113] - 独立生活板块居民费用增长4.4%至1.57亿美元，主要得益于同社区RevPOR增长3.0%和入住率提升180个基点[115] - 辅助生活和记忆护理板块居民费用增长4.3%至5.319亿美元，同社区RevPAR增长5.4%，受入住率提升280个基点和RevPOR增长1.9%驱动[119] - 持续照料退休社区（CCRCs）板块同社区加权平均入住率大幅提升300个基点至80.7%，居民费用增长4.9%[122] 前九个月收入和利润 - 九个月居民费用增至23.282亿美元，同比增长4.5%；同社区RevPAR增长4.9%[136] - 九个月净亏损增至2.2277亿美元，同比扩大88.7%，主要因减值损失增加等因素[136] - 九个月调整后EBITDA增至3.5226亿美元，同比增长22.5%[136] - 截至2025年9月30日的九个月，公司居民费收入增长至2.593亿美元，同比增长3.5%，主要得益于同社区每可用房间收入增长4.5%至6,176美元以及加权平均入住率提升300个基点至80.5%[150] - 九个月期间调整后EBITDA为3.5226亿美元，较去年同期的2.8767亿美元增长22.5%[198] 前九个月运营指标 - 整体加权平均入住率从78.3%升至80.4%，增加210个基点；RevPAR增至5109美元[141] - 独立生活板块RevPAR增长5.8%至4197美元，加权平均入住率升至82.3%[143] - 辅助生活及记忆护理板块同社区RevPAR增长5.1%至5407美元，入住率增加200个基点[147] - 持续护理退休社区（CCRCs）板块的运营结果和数据[149] 成本和费用 - 公司一般及行政费用同比显著增长13.2%，增加594万美元至5,087万美元[125] - 公司资产减值费用大幅增加至6,270万美元，而去年同期为93.4万美元[125] - 同期设施运营费用增长至2.097亿美元，同比增长2.6%，主要由于工资率和食品成本上涨导致同社区设施运营费用增加[150][151] - 一般及行政费用大幅增长11.9%至1.537亿美元，主要归因于880万美元的组织重组成本和800万美元的股东关系咨询交易成本[154] - 一般及行政费用增加，主要由于360万美元的组织重组成本及130万美元的股东关系咨询交易成本[126] - 公司记录非现金资产减值费用6270万美元，主要与计划处置某些表现不佳的社区有关[128] - 公司录得非现金资产减值费用6510万美元，主要与计划处置某些表现不佳的社区有关，而去年同期仅为264万美元[153][156] - 第三季度资产减值费用为6260万美元，远高于去年同期的90万美元[198] 其他财务数据 - 公司利息收入同比下降35.2%，减少164万美元至302万美元[125] - 公司所得税备付金额减少51万美元，同比下降75.3%[125] - 公司因终止租约确认净损失450万美元，并在当期终止了14个社区的租约[129] - 利息支出增长至1.917亿美元，同比增长3.3%，主要由于为收购先前租赁的36个社区而举债[158] 现金流 - 经营活动产生的现金流量净额显著增长51.7%至1.835亿美元，调整后自由现金流改善至4548万美元，而去年同期为负值[164][167] - 投资活动使用的现金流量净额增加至（4.113亿美元），主要由于当期支付了3.11亿美元用于收购先前租赁的社区[165] - 第三季度经营活动产生的净现金为7650万美元，同比增长15.2%[203] - 第三季度调整后自由现金流为2180万美元，较去年同期的1390万美元增长57.3%[203] 债务与流动性 - 截至2025年9月30日，公司总债务为43亿美元，加权平均利率为5.18%，其中88.1%为无追索权物业级抵押融资[169] - 公司总流动性为3.516亿美元，包括2.534亿美元无限制现金及现金等价物以及9810万美元有担保信贷额度可用资金[171] - 流动负债超过流动资产1.008亿美元，其中8240万美元为当期应付的经营和融资租赁义务[172] - 截至2025年9月30日，公司9%的自有社区未设抵押债务[174] - 2026年1月和10月分别有9880万美元和2.271亿美元的抵押票据到期，公司预计满足条件行使一年延期选择权[175] - 2025年到期抵押债务已全部完成再融资，2026年其他债务到期包括2030万美元抵押债务和2330万美元2026年票据[175] - 循环信贷额度承诺金额扩大至1亿美元，截至2025年9月30日可用额度为9810万美元[181][182] - 债务契约要求维持最低流动性1.30亿美元，截至2025年9月30日公司流动性为3.516亿美元[188] - 截至2025年9月30日，公司遵守其债务协议和长期租赁中的财务契约[191] - 截至2025年9月30日，公司长期债务中71.8%（31亿美元）为固定利率，加权平均利率为4.58%[204] - 截至2025年9月30日，公司有12亿美元长期可变利率债务，加权平均利率为6.71%[204] - 公司92%（11亿美元）的可变利率债务受到利率上限或互换协议的保护[205] - 若SOFR利率上升100个基点，公司年度利息支出将增加360万美元[207][208] 租赁义务 - 截至2025年9月30日，公司运营221个长期租赁社区，前九个月现金租赁付款总额为1.87亿美元[183][187] - 未来十二个月现有经营和融资租赁的现金租赁付款要求约为2亿美元[187] 资本支出 - 2025年前九个月非开发性资本支出净额为1.28382亿美元，总资本支出净额为1.28395亿美元[179] - 2025年全年非开发性资本支出净额预计为1.70亿至1.75亿美元[180]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后EBITDA为1.111亿美元，同比增长20.4%[16]，年初至今增长22.5%[35] - 第三季度调整后自由现金流为2180万美元，同比增长57%[16]，年初至今产生4550万美元[36] - 2025年全年调整后EBITDA指引从4.45-4.55亿美元上调至4.55-4.6亿美元，中点增加750万美元[16][26] - 第三季度居民和管理费为7.78亿美元，同比增长4.2%[30] - 第三季度加权平均入住率（合并）为81.8%，同比提升290个基点，环比提升170个基点[29][30] - 同社区加权平均入住率为82.3%，同比提升260个基点，环比提升150个基点[29][30] - 第三季度末合并入住率达到83.8%，同社区入住率达到84.0%[13] - 第三季度每可用房间收入同比增长5.9%[30]，同社区每可用房间收入同比增长5.3%[32] - 第三季度同社区每占用单位费用同比增长1.8%，低于每可用房间收入增幅，实现正价差[33] - 年化杠杆率从2024年底的9.9倍改善至第三季度末的9.0倍[21][37] - 总流动性为3.516亿美元，较第二季度增加160万美元[37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 入住率低于70%的社区数量从第一季度的143个减少至第三季度的89个，两个季度改善38%[13][14] - 入住率高于90%的社区数量从第一季度的154个增加至第三季度的192个，增长25%，占社区总数的约32%[15] - 特殊团队对低入住率社区采取针对性定价和资本部署策略，以提升入住率和EBITDA[15][17] - 同社区运营收入同比增长6%，运营利润率提升10个基点[33] - 年初至今同社区运营利润率同比提升30个基点[33] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司持续优化房地产组合，目标到2026年中将社区数量缩减至约550个[19] - 截至9月30日，合并组合为623个社区（221个租赁，372个自有），较年中减少14个租赁和10个自有社区[19] - 计划在2025年底前退出55个租赁资产，已完成43个，剩余预计在本季度完成过渡[19][27] - 计划处置的42个自有社区中，除4个外均已完成或处于合同阶段，预计剩余交易在2026年完成[20] - 第三季度资本支出为3340万美元，用于社区改善项目[20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦五个方面：提升运营绩效、优化房地产组合、资本再投资、降低杠杆、提升居民和员工质量[17] - 第四季度初实施了新的区域运营结构，设立六个区域，每个区域由副总裁领导，配备专属职能支持团队，旨在提升运营专注度和灵活性[18][45] - 公司将自身定位为“建立在房地产基础上的运营公司”，强调其作为第三大高级生活房地产所有者的稀缺资源价值[58][59] - 行业面临强劲需求（婴儿潮一代老龄化）和有限供应（新建筑开工处于历史低位，建设周期长、成本高）的有利背景[11][51] - 新供应由于高建设成本和融资成本，预计在未来几年保持低迷，特别是在公司主要竞争的价格点和市场[11][76] - 公司预计未来几年同组合调整后EBITDA年增长率将达到中双位数百分比，杠杆率预计在该期间末降至6倍以下[24][87] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 新任首席执行官强调将采取更积极的进攻姿态，重点关注组织架构、资本支出部署和战略性定价平台[44][48] - 特殊团队方法被证明有效，公司拥有明确的剧本和方法来提升低绩效社区[50][77] - 公司对利用行业顺风（银发海啸）和自身运营改进实现增长充满信心[25][51] - 第四季度通常面临季节性因素，如入住率持平、每可用房间收入环比下降、劳动力成本稳定以及营运资本现金流出[40][69] - 2025年风暴季节影响较轻，公司对年度风暴活动假设感到满意[40] 其他重要信息 - 公司计划在2026年初举办投资者日，分享战略进展和未来几年业绩展望的更多细节[23][74] - 总债务的88%为由物业级抵押担保的非追索权债务[22] - 几乎所有债务都已再融资至2026年以后，团队在处理2027年到期债务方面取得良好进展[22] - 第三季度现金运营租赁付款为5670万美元，同比减少770万美元，主要由于此前收购了36个原租赁社区以及初步资产处置[35] - 第三季度一般及行政费用（扣除非现金项目等）占收入比例同比持平[34]，预计第四季度将因近期业务重组而适度下降[39] - 公司开始披露运营资金，以提供与房地产公司比较的额外视角[58][59] 问答环节所有的提问和回答 问题: 新任CEO观察到的机会领域以及关于定价、入住率和现金生成之间平衡的思考[43] - 公司战略将转向更积极的进攻姿态，核心是成为“建立在房地产基础上的运营公司”[44] - 机会领域包括组织架构调整（如整合运营 under 单一领导、建立六个区域团队）、更具战略性的资本支出部署（与入住率和NOI增长挂钩）以及更动态的战略定价平台[45][47][48] - 对积极姿态的信心来源于正现金流、特殊团队的有效性以及行业有利的供需动态（银发海啸、供应受限）[49][50][51] 问题: 第三季度每可用房间收入表现、折扣情况展望以及2026年定价考虑（考虑到社会保障金上调2.8%）[53] - 第四季度每可用房间收入将受益于资产处置[54] - 2026年预算制定非常关注在高入住率社区驱动费率，并确保1月1日实施的费率上调超过每占用单位费用增幅[54] 问题: 新增运营资金披露的原因以及对自有组合价值的思考[57] - 新增披露是为了提供公司内部绩效评估和与其它房地产公司比较的视角，强调公司是“建立在房地产基础上的运营公司”，其房地产基础是日益稀缺和有价值的资源[58][59] 问题: 组织变革对一般及行政费用的影响以及2026年一般及行政费用指引[61] - 组织变革旨在转变公司思维模式，而非增加成本；一般及行政费用正在减少[62] - 2026年一般及行政费用指引为1.62亿美元，这考虑了2025年运行率、绩效增长和通胀因素，预计将环比下降[63][64][65][67] 问题: 为何上调EBITDA指引但维持自由现金流指引不变[68] - 原因包括第四季度通常的营运资本现金流出（如房地产税支付）、资产处置过渡的负面影响，以及为战略性资本支出部署保留灵活性[69] 问题: 2026年到期债务的处理计划[70] - 银行债务计划行使延期选项后进行再融资；2026年第三季度到期的单一资产贷款规模小，计划纳入今年的再融资中，重点处理银行债务和2027年初到期债务[70] 问题: 为何在投资者日之前就给出未来几年中双位数EBITDA增长的信心[73] - 信心源于不可否认的市场动态（行业走向稀缺，特别是公司侧重的辅助生活和记忆护理领域）、特殊团队方法的有效性，以及新供应因高成本导致价格点不同，构成有限直接竞争[74][75][76][77] 问题: 近期入住率增长中有多少来自行业新需求 versus 市场份额增益[78] - 公司未精确跟踪此细分，但对强劲的环比增长感到兴奋，并指出公司同社区环比入住率增长（150个基点）是行业基准（50个基点）的三倍，表明可能存在市场份额增益成分[79][81] - 可控搬出持续改善，居民满意度高，NPS得分增长强劲，有助于吸引新居民并留住现有居民[80] 问题: 在六个区域单元结构下如何保持最佳实践和规模效益[84] - 通过单一运营领导层和六个区域领导层向其汇报的结构来实现，总部设定目标、提供资源和支持（资本支出、财务、人力资源），区域领导在既定框架内拥有自主权，确保区域专注度与公司规模优势相结合[85][86] 问题: 长期EBITDA利润率增长机会以及中双位数增长是否从2026年开始[87] - 中双位数EBITDA增长是多年复合增长率，从当前开始[87] - 投资者日将提供更详细模型，2026年补充资料第18页提供了持续组合的起点细分（自有vs租赁）以及2026年一般及行政费用和租赁费用指引，可作为参考起点[88]

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业绩总结 - 第三季度调整后的EBITDA较去年同期增长20%[30] - 第三季度整体加权平均入住率较去年增长290个基点，达到82.3%[30] - 过去12个月的资金运营收益(FFO)为1.363亿美元，正常化FFO为2.14亿美元[30] - 第三季度调整后的自由现金流为2200万美元，较去年改善800万美元[30] - 2025年调整后的EBITDA指导范围为4.55亿至4.6亿美元，较2024年增长15%[35] - 2025年预计的总收入为19.69亿美元，较2023年增长[50] 用户数据 - 2025年9月末整体入住率为83.8%，标志着连续第十个月的增长[30] - 低于70%入住率的社区数量较上季度下降31%[30] - 95%以上入住率的社区数量较上季度改善16%[30] - 2025年第三季度同一社区的加权平均入住率较上季度提升150个基点[30] - 预计2025年每间可用单位的收入(RevPAR)年增长率为5.25%至6.00%[32] 未来展望 - 预计2025年调整后的自由现金流为3000万至5000万美元，预计在2025年第四季度将强于2025年第一季度[36] - 2025年加权平均入住率的增长将从2024年开始加速，主要受益于入住量的改善[36] - 预计到2025年底，Brookdale HealthPlus®将覆盖184个社区[89] - 预计到2036年，每年有超过100万新老年人进入目标市场年龄群体，预计将增加42%[73] 新产品和新技术研发 - Brookdale HealthPlus®项目的居民与居住在私人住宅的类似个体相比，急救就诊次数减少80%[88] - Brookdale的居民年均健康检查完成率提高61%[88] 市场扩张和并购 - 2025年公司预计拥有约75%的合并单位所有权[24] - 由于新建供应有限和需求增长，预计将出现老年住房单位的短缺[44] - 目前库存增长接近历史低点，反映出老年住房开工量持续放缓，下降幅度为62%[64] 负面信息 - 2025年第三季度净亏损为222.8百万美元，较2024年第四季度的净亏损84.0百万美元有所增加[113] - 2023年第一季度净收入为-44.6百万美元，第二季度为-4.5百万美元，第三季度为-48.8百万美元，第四季度为-91.2百万美元[101] - 2025年第三季度的资产减值损失为62.7百万美元，较2024年第四季度的6.0百万美元大幅上升[113] 财务状况 - 截至2023年12月31日，净债务为3,385.8百万美元，2024年预计为3,731.5百万美元[109] - 2023年利息支出为238.3百万美元，2024年预计为252.6百万美元[109] - 2023年调整后的EBITDA在现金融资租赁支付后为305.1百万美元，2024年预计为357.3百万美元[109]

公司业绩表现 - 第三季度CY2025营收为8.132亿美元，同比增长3.7%，但低于市场预期的8.274亿美元，未达预期1.7% [1][7][8] - 按公认会计准则（GAAP）计算，每股亏损0.48美元，显著低于分析师预期的每股亏损0.17美元 [1][7] - 调整后税息折旧及摊销前利润（Adjusted EBITDA）为1.111亿美元，超出市场预期的1.061亿美元，超出4.7%，利润率为13.7% [7] - 全年EBITDA指引中值为4.575亿美元，高于分析师预期的4.53亿美元 [7] - 运营利润率为-6.6%，较去年同期的1.4%有所下降 [7] - 自由现金流利润率为14.1%，较去年同期的1.5%大幅提升 [7] 营收增长趋势 - 公司过去五年的营收年化增长率为-2.6%，显示长期需求疲软和业务质量不佳 [5] - 过去两年的年化营收增长率为4.3%，高于其五年趋势，但整体表现仍令人失望 [6] - 华尔街分析师预计未来12个月营收将下降3.4%，相较于过去两年的增长将出现减速 [8] 公司概况与管理层评论 - 公司运营着一个由超过650个社区组成的网络，覆盖美国41个州，为大约59,000名居民提供服务，提供独立生活、辅助生活、记忆护理和持续护理退休社区等服务 [4] - 管理层认为第三季度业绩稳健，凸显了公司在老年生活需求增长加速和库存增长受抑制的有利行业趋势下的潜在实力 [3] 市场表现 - 公司当前市值为22亿美元 [7]

公司财务信息披露安排 - 公司将于2025年11月6日市场收盘后发布2025年第三季度财务业绩 [1] - 公司将于2025年11月7日中部时间上午8点（东部时间上午9点）举行电话会议讨论财务业绩 [1] 投资者关系活动安排 - 电话会议的网络直播可通过公司投资者关系网站 brookdaleinvestors.com 访问 [2] - 网络直播的回放将在活动结束后不久于同一网站提供 [2] 公司业务概况 - 公司是美国领先的高级生活社区运营商，截至2025年9月30日，在41个州拥有623个社区，可为约57,000名居民提供服务 [3] - 公司通过其关联公司运营独立生活、辅助生活、记忆护理和持续护理退休社区 [3] - 公司股票在纽约证券交易所交易，代码为BKD [3]