公司概况与市场地位 - 公司是全球最大的商业房地产服务和投资公司，2018年收入领先全球市场，拥有超过480个办事处和90,000名员工[148] - 2018年公司收入来自高度多元化的客户群，包括超过90家财富100强公司，并在2018年财富500强中排名第207位[151] 收入结构与业务表现 - 公司收入结构近年来向更多合同收入转变，主要来自管理费和交易佣金，合同收入业务包括设施管理、项目管理和投资管理等[150] - 2019年第一季度，公司收入为51.355亿美元，其中美元收入占比59.1%，英镑收入占比11.5%，欧元收入占比10.3%[175] - 公司2019年第一季度总收入为51.355亿美元，同比增长9.9%[180][188] - 全球工作场所解决方案部门收入增长15.5%，达到69.1895亿美元[180][188] - 咨询租赁收入增长22.5%，达到62.264亿美元[180][189] - 商业抵押贷款发起收入增长12.7%，达到12.0879亿美元[180][189] - 公司2019年第一季度净收入为1.644亿美元，同比增长3.2%[180][187] - 公司2019年第一季度EBITDA为4.269亿美元，同比增长8.3%[180][185] - 调整后EBITDA为4.500亿美元，同比增长8.8%[180][185] - 调整后EBITDA占费用收入的比例为18.5%，同比增长3.2个百分点[180][186] - 公司2019年第一季度收入同比增长7.9%，达到13.5亿美元，主要受租赁和商业抵押贷款活动增加以及物业和咨询项目管理收入改善的推动[203] - 公司2019年第一季度全球工作场所解决方案部门的收入为31.66亿美元，同比增长12.0%，主要受全球工作场所解决方案业务的推动[208] - 公司2019年第一季度收入同比增长3.384亿美元，增幅12.0%，主要受房地产外包服务市场增长的推动[210] 收购与战略投资 - 公司于2018年6月以约2.665亿美元的净初始收购价格完成了对FacilitySource的收购，旨在增强其技术驱动的供应链能力[168] - 2018年公司进行了多项战略收购，包括澳大利亚的零售租赁和物业管理公司、以色列的两家公司以及美国的房地产服务提供商等[169] 财务与成本管理 - 截至2019年3月31日，公司已累计递延对价为1.179亿美元，这些金额包含在应付账款和长期负债中[172] - 公司收入具有季节性，第一季度收入、运营收入和净收入通常最低，第四季度最高[156] - 外汇汇率波动对2019年第一季度总收入产生了1.482亿美元的负面影响[189] - 服务成本同比增长11.1%，达到40.220亿美元，主要由于全球工作场所解决方案部门的成本增加[190] - 公司运营、行政及其他费用在2019年第一季度增加了6060万美元，同比增长8.3%，主要受薪资相关成本（包括增加的奖金费用）和更高的附带权益费用驱动[191] - 公司折旧和摊销费用在2019年第一季度减少了230万美元，同比下降2.2%，主要由于前期收购的无形资产摊销费用减少了710万美元[192] - 公司在2019年第一季度记录了8900万美元的无形资产减值，主要由于房地产投资部门预期现金流的减少以及投资者偏好转向被动投资项目的行业趋势[193] - 公司在2019年第一季度通过房地产销售获得了1920万美元的收益[194] - 公司未合并子公司的股权收入在2019年第一季度增加了3250万美元，同比增长80.9%，主要由于房地产投资部门的物业销售收益增加[195] - 公司利息费用在2019年第一季度减少了610万美元，同比下降21.2%，主要由于2018年第一季度提前赎回了8亿美元的5.00%优先票据[196] - 公司2019年第一季度的所得税费用为4390万美元，相比2018年同期的4620万美元有所下降，有效税率从23.5%降至21.1%[200] - 公司2019年第一季度服务成本增加了7440万美元，同比增长7.4%，主要由于租赁交易收入增加导致的佣金费用上升[205] - 2019年第一季度服务成本同比增长3.276亿美元，增幅12.5%，主要由于收入增长[211] - 2019年第一季度房地产投资部门收入同比下降1180万美元，降幅8.0%，主要由于较低的附带权益收入[214] - 2019年第一季度房地产投资部门运营、行政和其他费用同比增长4390万美元，增幅37.5%，主要由于较高的附带权益费用和薪酬相关成本[215] 资产管理与发展 - 截至2019年3月31日，公司管理资产总额（AUM）为1072亿美元，较2019年1月1日的1055亿美元有所增加[217] - 公司预计2019年资本支出为2.1亿美元，2019年第一季度已支出4420万美元[219] - 截至2019年3月31日，公司拥有28亿美元循环信贷额度，其中25亿美元可用[219] - 公司计划在未来三年内回购最多3亿美元的A类普通股，2019年1月已回购114.4万股，平均价格为39.38美元/股[225] 现金流与融资活动 - 2019年第一季度公司经营活动净现金流出4.019亿美元，同比增加1.519亿美元，主要由于应收账款增加[226] - 2019年第一季度公司融资活动净现金流入3亿美元，同比增加1.187亿美元，主要由于非控股权益贡献增加[229] - 公司于2018年12月20日通过子公司CBRE Global Acquisition Company与银行财团签订了新的欧元定期贷款协议，金额为4亿欧元，用于偿还部分美元贷款[231] - 2019年3月4日，公司签订了2017年信贷协议的增量假设协议，延长了美元A类定期贷款的到期日，并调整了利率和费用[231] - 截至2019年3月31日，2019年信贷协议提供了28亿美元的增量循环信贷额度，包括信用证和短期贷款能力，终止日期为2024年3月4日[232] - 2019年信贷协议还包括3亿美元的增量A类定期贷款额度，到期日为2024年3月4日，要求每季度偿还本金，除非杠杆比率低于或等于2.50:1.00[232] - 公司还发行了4.875%和5.25%的优先票据，分别于2026年和2025年到期[233] - 公司维持了28亿美元的循环信贷额度，并与第三方贷款机构签订了仓库信贷额度[234] 风险与不确定性 - 公司密切关注英国脱欧对英国和欧洲业务的影响，特别是销售和租赁活动以及汇率波动对运营结果的影响[173] - 公司提醒投资者注意前瞻性陈述的不确定性，包括经济波动、市场不确定性、利率上升等因素可能影响实际结果[237][238][239] - 公司强调了全球业务中的风险因素，包括外汇波动、关键人员保留、竞争压力、新兴技术等[239] - 公司指出，实际结果可能与前瞻性陈述存在重大差异，具体因素包括经济波动、市场不确定性、利率上升等[239] 表外安排与披露 - 公司披露了表外安排，详细信息见季度报告中的注释11[236]