公司概况与市场地位 - 公司是全球最大的商业房地产服务和投资公司，2018年收入领先全球市场，拥有超过480个办事处和90,000名员工[165] - 2018年公司收入来自高度多元化的客户群，包括超过90家财富100强公司[168] 收入结构与业务表现 - 公司收入结构近年来转向更多合同收入，主要来自管理费和交易佣金[167] - 公司2019年第三季度总收入为59.25亿美元，同比增长12.6%，其中费用收入为29.10亿美元，占总收入的49.1%[193] - 2019年前九个月总收入为167.75亿美元，同比增长11.5%，其中费用收入为81.89亿美元，占总收入的48.8%[193] - 公司2023年第三季度总收入为59亿美元，同比增长12.6%，主要得益于全球工作场所解决方案部门收入增长15.3%[202] - 公司2023年前九个月总收入为168亿美元，同比增长11.5%，主要得益于全球工作场所解决方案部门收入增长13.0%[211] 全球市场表现 - 2019年第三季度，美国商业房地产市场销售活动较2018年略有改善，租赁市场保持稳定[176] - 2019年欧洲租赁需求保持稳定，但销售市场量有所下降，英国脱欧不确定性导致销售和租赁量显著下降[178] - 2019年亚太地区租赁活动显著下降，但投资活动更具韧性，亚太投资者仍是该地区和全球的重要资本来源[179] 收购与投资 - 2018年6月，公司以约2.665亿美元收购FacilitySource，以增强技术支持的供应链能力[182] - 2019年10月，公司以约3.29亿美元收购Telford Homes Plc，以扩展伦敦地区的多户住宅开发业务[184] - 截至2019年9月30日，公司已计提1.132亿美元的递延对价，用于未来收购支付[187] - 公司未来可能通过债务或股权融资来支持重大收购，但无法保证能够获得有利的融资条件[258] 汇率与国际化影响 - 公司国际业务受汇率波动影响，特别是欧元和英镑对美元汇率波动对资产管理和收入产生影响[189] - 公司2019年前九个月41%的业务以非美元货币进行交易，主要货币包括澳元、巴西雷亚尔、英镑、加元、人民币等[190] - 如果英镑兑美元汇率在前九个月上涨10%，税前收入将增加430万美元；如果欧元兑美元汇率上涨10%，税前收入将增加490万美元[190] - 公司2019年前九个月的外汇汇率变动对总收入产生了1.201亿美元的负面影响，主要由于澳元、英镑和欧元的疲软[232] 财务表现与指标 - 2019年第三季度运营收入为3.17亿美元，同比增长66.9%，占总收入的5.3%[193] - 公司2019年第三季度调整后EBITDA为4.55亿美元，同比下降1.9%，占总收入的7.7%[193] - 2019年前九个月运营收入为7.46亿美元，同比增长18.7%，占总收入的4.4%[193] - 2019年前九个月调整后EBITDA为13.73亿美元，同比增长9.8%，占总收入的8.2%[193] - 公司强调费用收入和调整后EBITDA并非GAAP认可的标准财务指标，投资者应结合GAAP指标进行分析[195] - 调整后EBITDA的计算排除了利息、税项、折旧、摊销、无形资产减值以及某些非经常性项目的影响[197] - 公司使用调整后EBITDA作为员工激励计划的重要绩效衡量指标[198] 成本与费用 - 公司2023年第三季度服务成本增加5.884亿美元，同比增长14.4%，主要由于全球工作场所解决方案部门成本上升[203] - 公司2023年第三季度运营、行政及其他费用减少4950万美元，同比下降5.8%，主要由于房地产投资部门奖金减少[204] - 公司2023年第三季度折旧和摊销费用减少190万美元，同比下降1.7%，主要由于前期收购的无形资产摊销费用减少[205] - 公司2019年前九个月的咨询服务成本为37.63亿美元，同比增长10.4%，主要由于佣金费用增加[225][229] - 服务成本在2019年前九个月增加了3.533亿美元，同比增长10.4%，主要由于租赁交易收入增加导致的佣金费用上升[233] - 2019年前九个月，运营、行政及其他费用增加了2180万美元，同比增长1.4%，主要由于与薪酬相关的成本和占用成本增加[234] 债务与融资 - 截至2019年9月30日，公司拥有28亿美元的循环信贷额度，其中27亿美元可用[256] - 公司预计2019年资本支出总额约为2.15亿美元，截至2019年9月30日已支出1.422亿美元[256] - 公司长期流动性需求包括偿还长期债务，若现金流不足，可能需要通过再融资或修改条款来延长到期日[259] - 截至2019年9月30日，公司累计支付了1.13亿美元的递延收购对价，其中3620万美元为流动负债[261] - 公司于2019年2月授权了一项新的股票回购计划，总额为3亿美元，并于2019年8月追加了1亿美元，使总授权金额达到4亿美元[262] - 2019年第三季度，公司花费4900万美元回购了932,973股A类普通股，平均每股价格为52.50美元[263] - 2019年前九个月，公司经营活动产生的净现金流为1.393亿美元，同比减少了3.63亿美元[264] - 2019年前九个月，公司投资活动使用的净现金流为2.363亿美元，同比减少了2.178亿美元[265] - 2019年前九个月，公司融资活动使用的净现金流为5200万美元，同比减少了1.615亿美元[266] - 截至2019年9月30日，公司拥有28亿美元的增量循环信贷额度，其中包括信用证和短期贷款的能力，该额度将于2024年3月4日到期[270] - 公司于2018年12月20日签订了一项新的欧元定期贷款协议，总额为4亿欧元，用于偿还2017年信贷协议下的美元定期贷款[269] - 公司于2019年3月4日签订了2019年信贷协议，延长了2017年信贷协议下的美元A类定期贷款的到期日，并延长了循环信贷承诺的终止日期[269] 风险与挑战 - 公司国际业务面临政治不稳定和监管环境变化等风险，可能对财务状况和运营结果产生不利影响[192] - 公司面临全球竞争和特定地理市场或业务领域的挑战，这些领域对公司至关重要[279] - 公司需要识别、收购并整合具有协同效应和增值效应的业务[279] - 房地产投资部门需维持并增长管理资产，并实现投资者的预期回报，否则可能面临诉讼、责任或声誉损害[279] - 公司需管理净收益和现金流的波动，这可能源于投资计划表现不佳，包括作为主要参与者参与房地产投资[279] - 公司债务工具的杠杆率以及其中对公司增加债务能力的有限限制，可能导致信用评级下调后的借款成本增加[279] - CBRE Capital Markets需定期修订或替换其仓库信贷协议的条款[279] - 公司面临与房地产咨询和物业管理活动相关的责任，并需在可接受条件下获得足够的保险覆盖[279] - 公司需应对信息技术策略和趋势的执行和适应能力[279] - 公司需应对网络安全威胁，包括资产或敏感信息的潜在挪用、数据损坏或运营中断[279] - 公司需遵守与全球运营相关的法律法规，包括房地产许可、税收、劳动和就业法律法规，以及美国和其它国家的反腐败法律和贸易制裁[279]