公司资金与信贷安排 - 公司有10亿美元无担保循环信贷安排用于营运资金、一般业务和临时收购资金[69] 公司人员情况 - 截至2019年12月31日，RMR LLC有超600名全职员工[75] 公司业务收入来源 - 2019年约97%的净营业收入来自租户和居民私人资源为主的物业，3%来自依赖医保和医疗补助计划的物业[83] 医保政策成本与收益 - CMS估计长期护理机构遵守新要求首年成本约62900美元，此后每年约55000美元[83] - CMS估计患者评估文书简化将使专业护理机构10年报告负担减少约20亿美元[87] - 2020财年CMS预计将使专业护理机构的医保支付增加约8.51亿美元，增幅2.4% [88] 医保报销与支付率政策 - 2012年法案将双重资格受益人的专业护理机构医保坏账报销率从100%降至65%，非双重资格受益人从70%降至65% [89] - 2011年和2013年法案通过自动减支机制使医保支付率至2023年降低2.0%，后延至2029年[90] 医保费用上限政策 - 2018年1月1日起，两党预算法案永久废除医疗保险门诊治疗费用上限[91] 医疗服务支付调整政策 - 自2019年起，医疗服务提供者可能面临基于绩效的激励支付系统（MIPS）的支付调整或高级替代支付模式（APMs）的激励支付[92] 医疗援助联邦匹配付款政策 - 社区优先选择方案（CFC）为参与计划的州提供相关医疗援助支出6%的联邦匹配付款增加，截至2017年5月有8个州批准该计划[95] 州医疗补助扩展成本政策 - 2014 - 2016年联邦政府支付州医疗补助扩展成本的100%，2020年及以后逐渐降至90%[98] 熟练护理机构医保支付政策 - 自2018财年起，未按规定时间遵守报告要求的熟练护理机构（SNF），其医疗保险支付率将减少2.0%[101] - 自2018年10月起，CMS通过预扣机制将所有SNF的医疗保险付款减少2.0%，并将约60%的预扣款项重新分配给排名最高的SNF作为激励付款[102] - 2020财年SNF基于价值的采购计划（VBP）的变更预计将使SNF的付款总额比2019财年减少约2.136亿美元[102] 支付方保费政策 - 2018年，支付方普遍提高了交易所提供计划的保费，以弥补联邦成本分摊减少补贴的终止[105] 公司法律和解与判决 - 2019年，美国司法部宣布与SNF设施及其附属机构达成两笔分别为200万美元和1000万美元的和解协议，以及一项4400万美元的判决[113] 医疗欺诈处罚政策 - 《平价医疗法案》（ACA）将涉及超过100万美元的医疗欺诈犯罪的联邦量刑指南下的处罚提高了20% - 50%[112] HIPAA相关政策与和解 - 2019年HHS通过民权办公室达成数笔数百万美元的HIPAA和解协议[116] - 2013年1月HHS发布HIPAA综合规则，3月生效，多数条款要求在9月前合规[116] 公司报告板块 - 截至2019年12月31日，公司有两个报告板块：办公投资组合和高级住房运营投资组合[133] 公司保险政策 - 公司曾参与的联合财产保险计划政策于2019年6月30日到期，之后购买独立财产保险[131] 公司信息披露 - 公司网站为www.dhcreit.com，会在网站“投资者”板块披露重大非公开信息[132] 公司业务合规成本 - 公司要求租户和经理遵守监管高级生活社区运营的所有法律，合规成本或影响社区盈利能力和租户支付租金能力[117] 公司业务竞争情况 - 投资医疗办公、生命科学地产、高级生活社区和健康中心业务竞争激烈，公司面临多方面竞争[122] 公司房地产风险 - 公司拥有的房地产面临环境危害风险，虽目前认为无重大不利影响，但不能完全排除[125][126] - 重大天气或气候相关事件可能使公司、租户或经理产生重大成本和损失，保险可能无法充分补偿[127] - 气候变化相关法律可能导致公司物业能源等成本增加，虽目前预计影响不大，但未来可能有不利影响[128] 公司REIT纳税资格 - 公司自1999年应税年度起选择按房地产投资信托基金（REIT）纳税，律师认为公司在1999 - 2019年符合REIT纳税资格[142][144] 公司分红税收政策 - 公司分红一般不享受合格股息收入的优惠税率，但部分股息可能被视为资本利得分红或合格股息收入；2026年前，非公司制美国股东在特定情况下可享受较低有效税率[143] 公司未符合REIT资格纳税情况 - 若公司未能符合REIT纳税资格，将按C类公司缴纳联邦所得税，股东也将按C类公司股东纳税，且公司可能在之后四个应税年度被取消REIT纳税资格[145][160] 公司“禁止交易”纳税情况 - 若有“禁止交易”的净收入，公司需按100%的税率纳税[150] 公司未满足总收入测试纳税情况 - 若未满足75%或95%的总收入测试，因合理原因而非故意疏忽且维持REIT资格，公司需按100%的税率对未达标金额纳税[151] 公司未满足资产测试纳税情况 - 若未满足REIT资产测试（非5%或10%资产测试的轻微不达标），因合理原因而非故意疏忽且维持REIT资格，公司需缴纳至少50,000美元或按最高常规企业所得税税率乘以不合格资产产生的净收入的税[152] 公司未满足其他规定纳税情况 - 若未满足导致无法符合REIT纳税资格的规定（非REIT总收入测试或资产测试违规），因合理原因而非故意疏忽，公司可保留资格但每次违规需缴纳50,000美元罚款[153] 公司未分配收入纳税情况 - 若公司在任何日历年未至少分配85%的REIT普通收入、95%的REIT资本利得净收入以及以前期间的未分配应税收入，需按4%的税率缴纳不可扣除的消费税[154] REIT股权分散要求 - IRC规定REIT需由100个以上人员持有受益权，且在每个应税年度的最后半年，价值不超过50%的流通股不得由五个或更少的“个人”直接或间接持有[161] 公司股权分散措施 - 为符合股权分散要求，公司信托声明限制股份转让，且每年向大股东索取股份所有权信息[163] 公司未满足REIT资格豁免情况 - 未满足REIT资格条件但有合理原因且非故意疏忽，每次豁免失败将处以5万美元罚款而非取消资格[166] 公司合格REIT子公司情况 - 公司全资子公司中，除TRS外，100%股份由REIT及其被忽视子公司持有的公司为合格REIT子公司，其资产等视为REIT的[167] 公司TRS选举情况 - 公司与子公司REIT于2017年第一季度起进行保护性TRS选举，所有权低于10%时可能停止，预计对其他子公司REIT也做类似选举[170] 公司投资TRS证券限制 - 公司投资TRS证券的总价值在每季度末不得超过总资产的20%，TRS有相关运营限制[172] TRS自动认定情况 - TRS直接或间接拥有超过35%投票权或价值的非REIT公司自动成为TRS[173] 净营业亏损税收政策 - 2017年后应税年度产生的净营业亏损一般不能抵消超过80%的当年应税收入，且不得向后结转，但可无限期向前结转[174] TRS与REIT支付税收政策 - TRS向关联REIT支付超额款项，REIT可能需缴纳100%的消费税；TRS获补偿至少为直接成本150%时可适用安全港例外[175] 公司REIT总收入测试要求 - 公司每年需满足两项总收入测试以维持REIT资格，至少75%的总收入来自不动产相关投资，至少95%的总收入为符合75%测试的收入等[176] 租金符合“不动产租金”情况 - 若公司拥有租户10%或以上投票权或价值的股票，租金一般不符合“不动产租金”；TRS和合格医疗保健物业有例外情况[180] - 若与不动产租赁相关的个人财产租金不超过总租金的15%，则该部分租金符合“不动产租金”[184] - 公司认为所有或几乎所有租金及相关服务收费符合《国内税收法典》第856条规定的“不动产租金”[187] 公司未满足总收入测试补救情况 - 若公司未能满足75%或95%的总收入测试，可在满足特定条件下仍符合房地产投资信托（REIT）税收资格，但需缴纳100%的税[194] 公司总收入测试情况 - 公司认为已并将继续满足75%和95%的总收入测试[195] 公司REIT资产测试要求 - 公司需满足多项资产百分比测试以符合REIT税收资格，如至少75%的总资产价值须为“房地产资产”等[195] 公司未满足资产测试补救情况 - 若未能满足资产测试，可在特定条件下补救，如在30天内处置非合格资产等[200] 公司资产测试豁免情况 - 若未能满足5%资产测试、10%投票权测试或10%价值测试，且资产价值不超过1000万美元，可在特定条件下豁免[202] 公司持股情况 - 2020年1月1日前，公司持有五星公司不到10%的流通普通股，之后直接和间接持有近35% [206] 公司TRS租金情况 - 公司目前拥有租赁给应税REIT子公司（TRS）的物业，期望TRS支付的租金符合“不动产租金”[207][208] - 为使租金符合“不动产租金”，运营租赁物业的经理须为“合格独立承包商”，租赁物业须为“合格医疗保健物业”[208] 公司资产测试情况 - 公司认为已并将继续满足REIT资产测试[205] 公司承包商资格影响 - 若IRS或法院判定公司聘请的承包商不符合资格，公司从TRS获得的租金收入可能被视为非合格收入，或影响75%和95%的总收入测试合规性，若触发救济条款，将按100%税率征税[211] 公司TRS租金税率情况 - 若IRS认定TRS支付给公司的租金超过公平市场租赁费率，公司将对这些租金缴纳100%的税，但公司预计该情况不会发生[212] 公司股东分配要求 - 公司需向股东进行年度分配，分配金额至少为90%的“房地产投资信托应税收入”与90%的止赎财产税后净收入之和，减去非现金收入超过“房地产投资信托应税收入”5%的部分[213] 公司净利息费用扣除政策 - 税法一般将可扣除的净利息费用限制在“调整后应税收入”的30%，但从事特定房地产交易或业务的纳税人可选择不受此限制，公司尚未做出该选择[214] 公司未满足分配要求情况 - 若公司未能满足90%的分配要求，可由IRS豁免；若未分配全部净资本收益和“房地产投资信托应税收入”，将按常规企业所得税税率对未分配金额征税，并需缴纳4%的消费税[216] 公司收购C公司税收情况 - 公司收购C公司后，若继承其资产的结转税基并在五年内出售该资产，可能需缴纳内置收益税；需在交易发生的纳税年度结束前分配继承的C公司收益和利润[223][224] 公司资产折旧政策 - 公司的可折旧不动产将按直线法在40年内折旧，个人财产在适用的较短期间内折旧[226] 公司股东分配方式与税收报告 - 公司向股东的分配包括现金分配、实物财产分配和资本市场活动产生的视同或推定分配，2020年的FVE分配按每股3.71美元的公平市场价值进行联邦所得税报告[228][230] 公司股份现金赎回税收情况 - 公司股份的现金赎回一般视为股息分配征税，除非满足特定测试条件可视为股份的出售或交换[228] 公司融资满足分配要求情况 - 若公司现金或流动资产不足，可能需安排新的债务或股权融资以满足分配要求，且无法确保能以有利条件获得融资[219] 非企业美国股东税收政策 - 非企业美国股东调整后总收入未超适用门槛，长期资本利得和多数公司股息最高联邦所得税税率为15%；超适用门槛则为20%[232] - 公司普通股息通常按适用于普通收入的较高联邦所得税税率征税，2026年前非企业美国股东可通过IRC第199A条机制享受较低有效税率[232] 公司资本利得股息企业股东税收政策 - 公司资本利得股息中，企业股东可能需按IRC第291条将最多20%视为普通收入[233] 美国股东医疗保险税政策 - 美国股东需对净投资收入支付3.8%的医疗保险税，前提是调整后总收入超适用门槛[242] 美国股东处置股份损失披露政策 - 美国股东处置公司股份损失超规定门槛，可能需按财政部规定向IRS单独披露损失交易，C类公司等损失超1000万美元/年或2000万美元/规定组合纳税年度需披露，其他主体损失超200万美元/年或400万美元/规定组合纳税年度需披露[243] 未披露可报告交易罚款政策 - 未披露可报告交易，自然人最高罚款1万美元，其他情况最高罚款5万美元[243] 非美国股东非资本利得股息税收政策 - 非美国股东收到公司非资本利得股息分配，通常按30%税率缴纳美国联邦所得税并预扣，符合条件可按较低条约税率[251] 非美国股东出售或交换USRPI分配税收政策 - 若公司某类股份未在美国家证券交易所上市，非美国股东因公司出售或交换USRPI获得的分配，适用最高21%预扣率[254] 公司企业非美国股东分支机构利润税政策 - 公司企业非美国股东可能需按IRC第884条缴纳最高30%的分支机构利润税或适用较低条约税率[256] 非美国股东出售股份收益税收政策 - 若公司股份不是USRPI，非美国股东出售股份的收益通常无需缴纳美国联邦所得税或预扣税[257] - 若公司股份出售收益需缴纳美国联邦所得税，购买方可能需代扣15%的购买价款并上缴美国国税局[259] - 若公司股份在美上市，非美国股东出售股份的收益通常无需按美国不动产权益处置缴纳美国联邦所得税[258] - 若公司为“国内受控”房地产投资信托基金（REIT），其股份不构成美国不动产权益[258] - 若公司股份未在美上市且非“国内受控”REIT，非美国股东出售股份收益纳税处理与美国股东相同[259] 美国股东纳税人识别号处罚政策 - 美国股东未提供正确纳税人识别号和认证，可能面临美国国税局处罚，适用扣缴代理人可能需代扣部分款项[262] 非美国股东信息报告和备用预扣政策 - 非美国股东收到公司股份分红通常需进行信息报告和备用预扣，除非其提供相关认证[264] - 非美国股东通过外国经纪公司出售股份，在某些情况下无需进行信息报告和备用预扣[264] 公司及其股东税务处理变化情况 - 公司及其股东的税务处理可能随时因立法、司法或行政行动而改变[266