财务数据和关键指标变化 - 2019年第四季度经调整的运营资金（FFO）为7080万美元，即每股0.30美元，较去年同期每股增加0.03美元，主要因2019年未向RMR支付业务管理激励费用，不过五星养老社区租金减免部分抵消了增长 [30] - 2020年1月宣布每股0.15美元的股息，基于此股息，第四季度经调整FFO派息率约为50% [31] - 2019年总一般及行政费用较上一年下降4890万美元，显示RMR与公司股东利益高度一致 [32] - 第四季度经常性资本支出为2250万美元，再开发项目支出为2830万美元 [33] - 截至12月31日，债务与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率为7.3倍，较上一季度略有下降 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 医疗办公和生命科学物业（办公组合板块） - 该板块占2019年第四季度公司现金基础净营业收入（NOI）约48%，总面积近1200万平方英尺，其中医疗办公楼约730万平方英尺，生命科学物业约450万平方英尺，加权平均租赁期限为6.4年 [10] - 2019年第四季度执行约39.4万平方英尺的新租约和续租约，租金上涨17.1%，加权平均租赁期限为9年，每平方英尺每年租赁成本为3.66美元，2019年共租赁约150万平方英尺，高于上一年的88.1万平方英尺 [13] - 与去年同期相比，同店物业现金基础NOI基本持平，下降不到1%，主要受明尼苏达州、南卡罗来纳州和加利福尼亚州弗里蒙特三处物业空置影响，但生命科学物业同店现金基础NOI同比增长2.9% [15][17] 高级生活社区组合（SHOP板块） - 全年同店SHOP组合包含224个社区，占SHOP组合约90%的单元，收入增长60个基点，平均费率增长20个基点，入住率为84.2%，全年EBITDARM下降7.3% [21] - 第四季度同店SHOP板块平均费率增长10个基点，但入住率降至83.8%，居民费用和服务收入下降50个基点，同店EBITDARM较去年同期下降近1100万美元，即16.3% [22][24] 各个市场数据和关键指标变化 - 生命科学行业自2000年以来就业增长最快，公司生命科学年收入的76%来自马萨诸塞州和加利福尼亚州这两个顶级生命科学州 [11] - 自2017年第三季度以来，南卡罗来纳州市场年均库存增长率为8%，高于全国3.2%的增长率 [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采用新名称“多元化医疗信托”，认为更能准确反映其多元化、高质量医疗房地产投资组合和未来战略 [8] - 2020年1月1日完成与五星养老的业务安排重组，是公司持续转型的重要里程碑 [9] - 继续致力于持有校外医疗办公楼，因医疗服务需求正从医院园区向更靠近消费者的地方转移 [10] - 收购德克萨斯州普莱诺的169套活跃成人租赁物业，进入年龄合格的活跃成人住房市场，但不改变资产处置和去杠杆化的重点 [26][27] - 计划通过资产处置计划减少债务，目标是出售价值9000万美元的物业，目前已出售或达成出售协议的资产价值近8000万美元 [27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 生命科学行业受技术进步、突破性疗法、美国老龄化人口医疗需求增长和FDA药品批准增加等因素支持，发展前景良好 [11] - 高级生活社区组合方面，预计2020年劳动力成本将上升，上半年EBITDAR将继续下降，下半年趋于平稳，全年预计下降8.5% - 10%，但公司认为团队的一系列举措将带来积极影响 [44][45][46] - 办公组合板块2020年预计基本持平或略有增长，执行再开发计划后有望实现增长 [73][74] 其他重要信息 - 公司宣布收购德克萨斯州普莱诺的169套活跃成人租赁物业，进入活跃成人住房市场，该物业与公司在达拉斯市场的两个高级生活社区有协同效应 [26][27] - 公司正在进行圣地亚哥托雷松子市场的三栋生命科学园区的再开发，预计2020年底完成，正在与潜在租户进行谈判，预计租金将大幅上涨并获得良好回报 [19] - 五星养老已采取措施应对冠状病毒，组建了战略采购、临床和运营特别工作组，加强感染控制和供应链保障 [54] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：托雷松再开发项目与潜在租户的谈判情况，以及坦佩和马萨诸塞州再开发项目是否与租赁到期有关，是否会有停机时间和投资回报率预期 - 托雷松项目租赁活动活跃，预计三栋楼将多租户入驻，租金会上涨；坦佩和马萨诸塞州的再开发项目与2020年租赁到期有关，预计年中开始，持续到年底，预计租金会上涨，回报率为高个位数到低两位数 [37][38][39] 问题2：已执行或已谈妥的资产出售的资本化率与剩余资产的情况，以及资产出售是否需要进行1031交换以避税 - 预计资本化率约为7%，目前略低于此；公司与税务团队合作后，认为不需要进行1031交换 [40][41] 问题3：高级生活社区的EBITDAR、入住率和2020年的预期，以及如果将2019年第四季度数据按预估数据转换，对FFO的影响 - 预计2020年高级生活社区收入基本持平，团队更注重盈利能力，入住率可能会滞后，但新增入住将更具盈利能力；预计2020年上半年EBITDAR下降，下半年趋于平稳，全年预计下降8.5% - 10%；未提供按预估数据转换对FFO影响的具体数字，但公司在FFO和内部CAD指标上表现优于2019年4月的模型 [43][45][46][50] 问题4：考虑到资本支出增加，杠杆率和FAD派息目标的时间安排，以及与五星养老就冠状病毒采取的措施 - 2020年资本支出预计增加，希望在2020年解决一次性问题，为2021年做好准备；五星养老已组建特别工作组，加强感染控制和供应链保障 [52][54] 问题5：管理层和董事会在可预见的未来是否有改变股息的意愿，资产处置预计完成时间，以及资本循环活动水平 - 目前没有改变股息的意愿，希望在2021年提高股息；资产处置目标是年中完成，资本循环没有具体的年度目标 [56][57] 问题6：南卡罗来纳州市场的挑战是否主要是供应问题，以及如何权衡入住率下降和费率上升以优化收入 - 供应是部分原因，五星养老的收入管理平台旨在确保服务收费合理，避免次优利润率；成熟社区应凭借声誉和低成本在竞争中获胜 [58][59][60] 问题7：SHOP板块未来的预期，2019年第三季度开始的举措导致劳动力成本上升的持续时间，这些投资是否已转化为收入增长，投资策略以及是否考虑回购股票 - 预计2021年第一季度和第二季度继续下降，第三季度和第四季度趋于平稳，全年下降8.5% - 10%；劳动力成本已达到新水平，希望尽快转化为收入增长；目前判断投资是否转化为收入增长还为时过早；收购活跃成人设施是因为其与公司现有业务有协同效应；董事会讨论过回购股票，但目前处于资产处置阶段，维持投资级评级和获取资本更重要 [62][65][66][68][69] 问题8：医疗办公楼（MOB）组合的长期表现预期，如何达到同行2.5% - 3%的同店NOI增长率，以及2020/2021年租赁到期情况和是否有大型租户不续租 - 2020年MOB组合预计基本持平或略有增长；执行再开发计划后有望实现增长；2020年约100万平方英尺的租约到期，约三分之二的租户正在积极谈判，预计没有大型租户不续租，列克星敦和亚利桑那州的再开发项目涉及的租约到期是较大的情况 [73][74][76]