公司股权与运营信托权益 - 截至2018年12月31日，公司实益拥有运营信托99.96%的已发行受益权益股份[11] - 截至2018年12月31日，公司实益拥有99.96%已发行OP单位[116] 公司投资组合情况 - 截至2018年12月31日，公司投资组合包括10处物业，总面积510万平方英尺，出租率94.8%，已入住率91.2%[11] - 截至2018年12月31日，公司拥有10处房地产投资，总计约11亿美元，18栋建筑，租给约240个租户，未折旧账面价值为11.39642亿美元，折旧后账面价值为7.63674亿美元，年化租金收入为1.52975亿美元[139,148] - 截至2018年12月31日，公司投资组合包含10处物业（18栋建筑），总面积510万平方英尺，未折旧账面价值11亿美元，折旧后账面价值8亿美元，另有3处总面积270万平方英尺的物业待售[176] 公司物业处置情况 - 过去五年，公司处置158处物业和3块土地，总面积4070万平方英尺，总毛销售价格54亿美元，还出售了7.048亿美元的Select Income REIT普通股[11] - 2018年，公司完成7处物业处置，总价值10亿美元；2019年1月，签订协议以4.516亿美元出售费城一处物业[11] - 2018年，公司出售7处物业（9栋建筑），总面积440万平方英尺，总毛销售价格10亿美元；2017年出售16处物业（37栋建筑）和2块土地，总面积660万平方英尺，总毛销售价格8.626亿美元[177] - 2019年1月29日，公司子公司签订合同出售1735 Market Street房产100%股权，售价4.516亿美元，交易不确定是否完成[150] 公司资金与债务情况 - 自2014年以来，公司用处置所得偿还30亿美元债务和优先股，截至2018年12月31日，拥有27亿美元现金、现金等价物和有价证券[12] - 截至2018年12月31日，公司有2.76亿美元未偿还债务，占总账面资本的7.8%[60] - 截至2018年12月31日，公司子公司有2650万美元债务，公司未偿票据及未来发行票据将有效次级于子公司债务和有担保债务[95] - 截至2018年12月31日，公司持有27亿美元现金和有价证券，2019年潜在分配的时间和金额不确定[90] - 2018年末公司净负债为274,955千美元，较2017年末的848,578千美元有所下降[173] - 2018年偿还未偿还定期贷款4亿美元，赎回未偿还无担保票据1.75亿美元[177] - 公司一处房产被抵押，应付抵押票据总计2650万美元（包括未摊销溢价净额和未摊销递延融资成本净额）[151] 公司员工情况 - 截至2018年12月31日，公司有41名全职员工[13] 公司投资决策与策略 - 公司可能进行物业收购或出售、清算公司以实现股东价值最大化[12] - 公司投资决策考虑物业类型、租金、运营费用等多种因素，无特定资产投资比例限制[14][16] 公司面临的风险 - 公司面临房地产投资和运营竞争，受经济、资本等因素影响[18] - 公司物业可能存在环境问题，气候变化相关法律可能增加能源成本或需进行重大投资[20][24] - 公司收购房产可能遇到意外困难和支出，影响增长和财务状况[35] - 公司处置资产可能因多种因素无法找到合适机会或及时完成销售，还可能造成声誉损害[38] - 公司依赖CBRE进行物业管理，若合作出现问题或协议终止，运营可能受影响[42] - 办公室房地产市场的变化，如共享办公等趋势，可能降低办公空间需求，影响公司运营[44] - 公司业绩依赖租户财务状况，若租户出现财务困难，会对公司投资和财务状况产生不利影响[55] - 承担抵押和其他有担保债务义务会增加公司财产损失风险，止赎房产可能影响投资组合整体价值，非追索权抵押贷款止赎或产生应税收入但无现金流入[64] - 利率虽低于历史长期平均水平但波动性增加，利率上升或降低房产市场价值、限制出售和融资能力、增加融资成本并减少收购[65] - 公司目前无未偿还浮动利率债务，但未来若有，利率上升会增加利息成本，影响现金流、偿债能力和股东分红[66] - 公司治理文件和契约未限制债务额度，可能导致杠杆率上升，影响财务状况、经营成果和股东分红，增加违约风险[67] - 若无法维持有效内部控制系统，可能无法准确报告财务结果，损害声誉和经营成果，影响在纽交所上市资格和股价[68][69] - 公司可能面临法律诉讼，结果难预测，可能产生高额费用、分散管理精力，不利裁决会影响财务状况和股价[69] - 公司处置房产时通常提供赔偿，若有索赔要求，经营成果可能受重大影响[70] - 公司可能因环境问题承担重大成本和责任，包括污染清理、第三方索赔、法律限制和声誉损害[71] - 公司依赖信息技术，技术故障、安全漏洞可能中断运营、损害声誉、导致索赔和处罚[77] - 公司可能与第三方共同投资合资企业，受资本市场、决策权限、合作伙伴财务状况和纠纷影响，可能对业务和财务产生不利影响[77][79] - 公司大量投资于大城市市场，实际或潜在的恐怖袭击等事件可能影响公司创收能力和物业价值[87] 公司股东相关规定 - 公司信托声明和章程禁止股东（某些获豁免人员除外）直接和间接拥有超过9.8%的任何类别或系列已发行受益权股份[106] - 马里兰州法律规定，与“利益相关股东”（通常指实益拥有公司10%或以上投票权股份的人或其关联方）的某些业务组合在股东成为利益相关股东后五年内被禁止[109] - 马里兰州法律规定，“控制股”在“控制股收购”中获得的股份除非获得至少三分之二有权就该事项投票的股东（不包括所有利益相关股份）的赞成票，否则无投票权[109] 公司REIT相关规定与税务情况 - 公司作为UPREIT是控股公司，依赖运营信托的分配向股东进行分配，股东的索赔在结构上次级于运营信托及其子公司的所有现有和未来负债及其他义务[114] - 公司未来可能通过递延税项贡献交易收购物业或物业组合，可能导致股东摊薄并限制出售此类资产的能力[115] - 财务会计准则委员会2018年12月15日后生效的会计准则要求公司将所有租赁资本化，可能影响租户业务多方面[88] - 若公司未能符合REIT资格且无法利用特定节税条款，可能按常规公司税率缴纳美国联邦所得税，且四年内不得重新选择按REIT纳税；若能利用节税条款维持REIT身份，每次不符合规定需缴纳至少50,000美元的罚款税[128] - 2018年起，REIT向非公司股东支付的分配款项，对于按37%最高边际税率缴纳所得税的股东，适用税率为29.6%，高于“C”类公司合格股息收入目前适用的20%税率[130] - 公司通常每年必须分配至少90%的“REIT应税收入”（扣除股息支付和排除净资本收益前确定），若支付低于规定最低金额，将需缴纳4%的不可抵扣消费税[131] - 若公司有来自“禁止交易”的净收入，该收入将需缴纳100%的税[132] - 为符合REIT资格，公司每年需满足REIT总收入测试，且每个日历季度末，至少75%的资产价值须由现金、现金项目、政府证券和合格REIT房地产资产构成[133] - 公司投资的证券（政府证券和合格房地产资产除外），一般不能包含任何一家发行人超过10%的已发行有表决权证券或超过10%的已发行证券总价值[133] - 一般情况下，公司资产（政府证券和合格房地产资产除外）价值的不超过5%可由任何一家发行人的证券构成[133] - 公司总证券价值的不超过20%（2018年1月1日之前开始的纳税年度为25%）可由一家或多家应税REIT子公司（TRS）的证券代表[133] - 自2016年1月1日开始的纳税年度及以后，公司资产价值的不超过25%可由“公开募集REIT”发行的债务工具代表[133] - REIT禁止交易净收入需缴纳100%税，公司认为部分处置可能不适用，但无法保证[137] - REIT每年需满足至少75%的总收入（不包括禁止交易和合格套期保值的总收入）直接或间接来自房地产投资或房地产抵押债务投资的要求[139] 公司股东回报与股份回购 - 2018年9月26日，董事会宣布向股东每股/单位发放2.50美元特别一次性现金分红，10月23日支付，总额3.047亿美元[158] - 2017年3月15日，董事会授权12个月内回购最多1.5亿美元普通股，2018年3月到期，未使用8100万美元；2018年3月14日，董事会再次授权12个月内回购最多1.5亿美元普通股[159] - 2018年，公司购买并注销2970209股普通股，加权平均价格29.67美元/股，总投资8810万美元，其中6900万美元来自2017年3月授权，1910万美元来自2018年3月授权[160] - 截至2018年12月31日，公司股票回购计划剩余授权1.309亿美元，将于2019年3月14日到期[160] - 2018年10月公司回购普通股136,173股，每股均价29.86美元[163] - 2013年12月31日至2018年12月31日，公司普通股初始投资100美元的累计股东总回报为141.30美元[167][168] 公司财务数据关键指标变化 - 2018年公司总营收197,022千美元，较2017年的340,571千美元有所下降[171] - 2018年公司总费用185,483千美元，较2017年的299,607千美元有所下降[171] - 2018年公司经营收入11,539千美元，较2017年的40,964千美元有所下降[171] - 2018年公司净收入272,908千美元，较2017年的29,666千美元大幅增长[171] - 2018年末公司房地产资产为1,139,642千美元，较2017年末的1,747,611千美元有所下降[173] - 2018年末公司总资产为3,530,772千美元，较2017年末的4,236,945千美元有所下降[173] - 2018年公司普通股每股基本收益为2.17美元，摊薄后每股收益为2.15美元[171] - 2018年和2017年，公司与CBRE的物业管理协议相关费用分别为920万美元和1790万美元，截至2018年和2017年12月31日，应付金额分别为80万美元和180万美元[180] - 2018年第一季度，公司对777 East Eisenhower Parkway和97 Newberry Road记录了1210万美元的减值损失[184] - 2018年和2017年，所有物业的出租率分别为94.8%和91.9%，可比物业的出租率分别为94.8%和90.6%[185] - 2018年签订的租约加权平均租期为11.3年，租赁支出和优惠承诺总计9870万美元，平均每平方英尺86.22美元[186] - 2018年12月26日，公司终止信贷协议，因注销未摊销递延融资费用确认债务提前清偿损失0.2百万美元[191] - 2018年12月17日，公司偿还97 Newberry Road的4.9百万美元抵押贷款债务，确认债务提前清偿损失0.6百万美元[191] - 2018年5月4日，公司按面值赎回400.0百万美元的5年期和7年期定期贷款，确认债务提前清偿损失1.5百万美元[192] - 2018年3月7日，公司按面值赎回175.0百万美元的5.75%高级无担保票据，确认债务提前清偿损失4.9百万美元[193][194] - 2018年租赁收入较2017年减少125.9百万美元，降幅46.6%，可比物业租赁收入增加5.3百万美元，增幅4.5%[196][199] - 2018年租户报销及其他收入较2017年减少17.7百万美元，降幅25.1%，可比物业增加3.2百万美元，增幅8.3%[196][201] - 2018年运营费用较2017年减少61.5百万美元，降幅43.5%，可比物业增加5.1百万美元，增幅9.0%[196][202] - 2018年折旧和摊销较2017年减少41.7百万美元，降幅45.9%[196][203] - 2018年净收入较2017年增加243.2百万美元，增幅819.9%，归属于普通股股东的净收入增加243.2百万美元，增幅1122.2%[196] - 2018年一般及行政费用较2017年减少330万美元，降幅7.0%，主要因股份支付费用减少200万美元、薪资费用减少110万美元和潜在交易成本减少60万美元，部分被裁员遣散费增加90万美元抵消[204] - 2018年资产减值损失为1210万美元，涉及777 East Eisenhower Parkway和97 Newberry Road；2017年为1970万美元，涉及25 S. Charles Street和Five Property Portfolio[205] - 2018年营业收入较2017年减少2940万美元，降幅71.8%，主要因2018年和2017年出售物业，部分被资产减值损失减少760万美元抵消[206] - 2018年利息及其他收入净额较2017年增加2040万美元，增幅77.5%，主要因2018年较高投资余额和平均利率带来额外利息收入2760万美元，部分被出售有价证券损失500万美元和出售房地产抵押贷款应收款损失210万美元抵消[207] - 2018年利息费用较2017年减少2560万美元，降幅49.1%，主要因2017年4月偿还Parkshore Plaza 4130万美元抵押贷款债务、2017年7月提前偿还2.5亿美元6.65%高级无抵押票据、2018年3月提前偿还1.75亿美元5.75%高级无抵押票据和2018年5月按面值赎回4亿美元5年期和7年期定期贷款[208] - 2018年债务提前清偿损失为