财务数据和关键指标变化 - 2018年第四季度，公司运营资金（FFO）为每股0.21美元，2017年同期为每股0.19美元；全年FFO为每股0.59美元，2017年为每股0.92美元 [19][20] - 2018年第四季度，公司正常化FFO为每股0.21美元，2017年同期为每股0.18美元；全年正常化FFO为每股0.69美元，2017年为每股0.83美元 [20][21] - 2018年第四季度，同物业组合净营业收入（NOI）同比增长7.3%，全年NOI增长3.4%；同物业组合现金NOI第四季度同比增长8.4%，全年增长11.8% [21][24] - 自2014年以来，公司已偿还超30亿美元的负债和优先股，目前债务总额仅为2.75亿美元，而现金和有价证券达每股21美元或27亿美元 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2018年，公司同物业组合完成97.6万平方英尺的租赁，年末出租率达94.8% [10] - 2018年第四季度，公司签署了17.3万平方英尺的租约，包括8万平方英尺的新租约和9.3万平方英尺的续约；全年签署了97.6万平方英尺的租约，包括75.7万平方英尺的新租约和21.9万平方英尺的续约 [14] - 2018年，公司完成7处物业的出售，总面积440万平方英尺，总售价10亿美元；第四季度，出售了位于康涅狄格州东温莎的一处28.9万平方英尺的工业物业，售价7100万美元；上个月，宣布签订出售费城一处130万平方英尺的市中心办公大楼的合同，总售价4.516亿美元 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 2018年，美国经济持续增长，新增260万个就业岗位，年底失业率降至3.9%，较2017年底的4.1%有所下降 [6] - 2018年，美国股市波动，标准普尔500指数在第四季度回吐涨幅，全年下跌4.4%，纳斯达克指数全年下跌3.9%，摩根士丹利房地产投资信托指数全年下跌4.6% [6] - 10年期国债收益率目前为2.7%，较11月峰值下降50个基点，较去年同期下降10个基点；1个月伦敦银行间同业拆借利率目前为2.5%，较去年同期上升90个基点 [7] - 2018年，美国新增约5000万平方英尺的办公空间供应，净吸纳量为正，空置率同比下降40个基点至12.6%，基础租金增长近3% [7] - 2018年，美国写字楼交易总额达1110亿美元，下半年活动增加，交易量与2017年持平，资本化率稳定或略有上升 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续根据市场情况制定战略，认为目前优质收购机会的定价环境不利于实现卓越回报，目标是成为股东资本的谨慎管理者，需保持耐心并积极寻找正确的发展道路 [12] - 公司团队将继续积极推进物业处置、租赁和资产管理等业务，同时寻找有吸引力的投资机会 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国经济在2018年持续增长，但股市波动，利率环境有所变化，写字楼市场供应增加，需求也较为强劲，房地产资本市场活跃 [6][7][8] - 公司在2018年执行商业计划表现出色，运营指标强劲，财务结果反映了过去几年租赁业务的成功，未来有望在同物业组合实现稳健的现金NOI增长 [10][24] 其他重要信息 - 2019年，公司有48.4万平方英尺的租约到期，主要受几个较大租户影响；2020年，有11.5万平方英尺的租约到期 [17] - 公司选择不延长信贷额度，今年节省了超250万美元的延期和信贷额度费用，相信资产负债表和长期合作关系将在需要时提供债务资本 [25] 问答环节所有提问和回答 问题: 2018年第四季度与第三季度相比，一般及行政费用（G&A）大幅下降，第四季度的水平是否为未来的合理水平，以及未来G&A的情况如何 - 第四季度G&A同比下降，是由于去年第四季度的遣散费用以及2014年向高管和员工提供的特别股息和赠款已到期，随着投资组合规模缩小，G&A持续下降，最终G&A将与更大的投资组合相匹配或消失 [27] 问题: 公司上半年未进行股票回购，但近期股价接近之前水平，为何不进行更多回购 - 截至目前，公司已回购约890万股，调整股息后的平均价格为25.10美元；最近一次回购是在第一季度，回购近300万股，调整2.50美元特别股息后的价格为27.17美元，公司目前有1.3亿美元的回购授权，会将回购作为资产负债表现金的潜在用途之一 [28] 问题: 另外两处待售资产的情况，包括债务动态和最终定价，以及如何赎回优先股 - 待售的两处资产分别是德克萨斯州奥斯汀的研究园和华盛顿州贝尔维尤的贝尔维尤 corporate plaza，营销情况良好，均为竞争激烈的交易，有多个竞标者，且两处资产都有独特特点和开发机会，吸引了重视此类投资的买家，但由于其独特性，交易进展稍慢；优先股可按面值赎回，优先股股东可选择以约每股48美元的价格转换，但除非公司清算，否则公司无法主动赎回 [30][31] 问题: 1735 Market Street的出售过程如何 - 公司对该资产的出售过程非常满意，这是费城中心区最好的资产之一，交易竞争激烈，有多个竞标者，执行速度也超出预期，目前尚未完成交易，但进展顺利 [33] 问题: 与乔治城大学的租约谈判情况，他们是否通常较晚决定续约 - 与乔治城大学的租约还不能称为谈判，只是进行了讨论，他们是大型租户，拥有大量房产，占用大量资产，留住他们需要更多时间 [34]