公司权益与资产规模 - 截至2019年12月31日，公司在运营合伙企业中拥有约96.6%的普通合伙权益[36] - 截至2019年12月31日，公司拥有或持有250个运营公寓社区的所有权权益，共计60,570套公寓住宅[38] - 截至2019年12月31日，公司开发管道包括5个合并项目和2个非合并合资项目，共计1960套公寓住宅，总估计项目成本为13亿美元[53] - 截至2019年12月31日，公司拥有4个主要重建社区的所有权权益，共计1327套公寓住宅，估计重建成本为1.327亿美元[57] - 截至2019年12月31日，公司通过多个合资企业在稳定运营社区中拥有10672套公寓的权益，总账面价值为7.435亿美元[110] - 截至2019年12月31日，公司有5个合并开发项目和2个非合并合资开发项目，共1960套公寓，预计成本13亿美元，尚需支出2.22亿美元，公司份额1.93亿美元；有4个重大重建项目，共1327套公寓，预计重建成本1.327亿美元，尚需支出约1490万美元[98] - 2019年12月31日，公司投资组合含250个稳定运营公寓社区共60570套公寓，其中南加州26695套、北加州21642套、西雅图都会区12233套[228] - 公司社区主要为城市和郊区高密度木结构社区，截至2019年12月31日，有103个花园式、137个中高层和10个高层社区[231] - 社区平均约有242套公寓，有工作室、一居室、两居室和部分三居室公寓[231] - 公司拥有位于加州欧文的约106,716平方英尺的办公楼，截至2019年12月31日，公司占用约14,000平方英尺[233] - 截至2019年12月31日，办公楼的物理入住率为83%，有6个租户[233] 公司业务交易情况 - 2019年，公司收购了8个社区的所有权权益，包含2,007套公寓住宅，总合同价格为8.565亿美元[47] - 2019年10月，公司拥有55.0%所有权权益的合资企业出售Mosso社区，公司获利5020万美元；同月，公司出售一块土地获利1080万美元[51] - 2019年12月，公司出售位于圣马特奥的土地，亏损320万美元[52] 公司债务与融资情况 - 2019年，公司对有担保的应付抵押票据进行定期本金支付和贷款还清，金额为9.516亿美元，平均利率为4.2%[58] - 2019年2月，公司发行3.5亿美元2029年到期的高级无担保票据，票面利率为4.000%；3月，额外发行1.5亿美元[59][60] - 2019年8月，公司发行4亿美元2030年到期的高级无担保票据，票面利率为3.000%；10月，额外发行1.5亿美元[61] - 截至2019年12月31日，公司有两条无担保信贷额度合计12.4亿美元，其中12亿美元信贷利率为伦敦银行同业拆借利率加0.825%，原到期日为2022年12月，2020年1月修订后延至2023年12月；3500万美元营运资金无担保信贷利率同样为伦敦银行同业拆借利率加0.825%，到期日为2021年2月[63] - 截至2019年12月31日，公司约有58亿美元的债务，其中包括6.604亿美元的浮动利率债务，1.75亿美元的债务通过利率互换固定了利率[154] - 截至2019年12月31日，公司有24个合并社区被债务抵押[157] - 截至2019年12月31日，公司约有2.554亿美元的浮动利率免税融资[159] 公司股权交易情况 - 2019年，公司通过股权分配计划发行228,271股普通股，每股均价321.56美元，收益7340万美元；截至2019年12月31日，该计划还有8.266亿美元股份可售[64] - 2019年1月，公司回购并注销234,061股普通股，总价5700万美元，每股均价243.48美元；截至2019年12月31日，股票回购计划剩余2.5亿美元购买授权[65] 公司评级情况 - 截至2019年12月31日，惠誉、穆迪和标普对公司及投资组合分别评级为BBB+/稳定、Baa1/稳定和BBB+/稳定[62] 公司员工与保险子公司情况 - 截至2019年12月31日，公司有1822名员工[69] - 截至2019年12月31日，公司全资保险子公司太平洋西部保险有限责任公司有现金和有价证券约7840万美元[72] - 截至2019年12月31日，公司全资保险子公司PWI现金和有价证券约7840万美元，其有价证券价值下降或影响赔付能力[133] 公司收入结构与市场情况 - 2019年公司82%的租金收入来自加州社区[101] - 2019年公司公寓社区收入占总收入的99.3%[228] 公司面临的风险情况 - 公司开发和再开发活动面临项目无法按时完成、成本超预算等风险[99] - 公司公寓社区可能面临未知或或有负债，可能导致公司承担大量成本[100] - 公司社区地理集中，若当地房地产市场表现低于预期，可能对公司财务状况和经营成果产生不利影响[101] - 公司可能因房产重新评估或税率变化而面临房地产税增加的情况[105] - 公寓社区市场竞争可能影响公司运营和租金需求，导致租金下降[107] - 公司对抵押贷款、夹层贷款等投资可能影响公司运营现金流[108] - 公司进行的收购交易可能无法达到预期效果，还可能带来未知负债和整合问题[115] - 公司零售/商业空间占总营收约2%，租赁存在无法达预期或市场租金、续租不利等风险[120] - 房地产投资流动性差，公司难以及时调整公寓社区组合，若按普通业务出售社区，可能面临100%的销售收益税[118] - 遵守残疾人相关法律可能使公司产生重大意外支出或影响投资策略，违规会导致罚款、赔偿和资本支出[119] - 公司物业可能存在环境负债，虽目前无重大影响，但未来成本和索赔可能超保险覆盖或无保险[121][123] - 公司面临地震、恐怖袭击、极端天气等不可保或成本高的损失风险，保险可能无法覆盖全部损失[133][136][137] - 气候变化可能导致公司物业物理损坏、需求下降，相关法规或增加资本支出且无对应收入增长[138][140] - 意外死亡或重伤事件可能对公司业务和经营结果产生重大不利影响，保险可能无法覆盖损失且影响社区营销[141] - 公司对计划收购的物业进行环境评估，但无法确保发现所有环境状况[125] - 公司制定霉菌处理政策，但不能保证已识别和处理所有霉菌事件[128] - 法律的不利变化可能增加公司负债和运营成本，如加州法案SB375和环保署淘汰HCFC - 22冷却液计划[142] - 金融机构的稳健性会影响公司，若其倒闭或市场波动，会影响公司资金回收、交易完成和债券融资[143] - 进入新市场可能面临无法准确评估当地市场、获取开发机会、招聘人员和熟悉当地程序等风险[144] - 市场和经济状况的波动会影响财务报表估计的准确性[146] - 公司业务依赖高质量住房和社区稳定运营，服务中断等会影响业务和声誉[147] - 公司房地产资产可能面临减值费用，土地持有和开发也有风险[148][149] - 公司可能面临诉讼，会对业务、财务状况和经营成果产生重大不利影响[151] - LIBOR在2021年后可能逐步淘汰，公司部分债务利率基于LIBOR，其变化或不可用可能影响公司融资成本、财务状况和经营业绩[162] - 公司使用利率互换和利率上限合约管理利率风险，但可能导致损失，还可能面临对手方违约的信用风险[163][164] - 公司计划维持投资级信用评级，但评级下调可能对公司资本成本、可获得性、财务状况、经营业绩和流动性产生重大不利影响[165] - 公司融资政策变化可能导致债务水平上升，增加违约风险和偿债要求，影响公司财务状况和资本市场准入能力[166] - 若公司或子公司债务违约，可能触发其他债务的交叉违约或交叉加速条款[167] - 公司依赖房利美和房地美借款，其未来状况或政府支持变化可能影响公司业务[168] - 信息技术故障、隐私或信息安全系统问题可能对公司业务和财务状况产生重大不利影响[202] - 社交媒体使用可能导致公司品牌受损或信息泄露[208] - 公司财务报告内部控制的重大缺陷可能影响公司股价[210] - 公寓社区销售可能产生税务风险，若不符合规定出售社区收益将征收100%税[211] - 公司要维持REIT资格，年度总收入至少75%和95%需分别满足特定来源要求，季度末至少75%资产需为特定类型，每年需向股东分配至少90%的REIT应税收入[211] - 若公司与TRSs交易非公平交易，可能需缴纳100%惩罚税[215] - 若IRS认定公司房产处置为禁止交易，需对收益缴纳100%惩罚税[217] - 2018年起生效的合伙税务审计规则可能对公司产生重大不利影响[223] 公司治理与股东相关情况 - 截至2019年12月31日，公司董事长乔治·M·马库斯直接或间接持有约190万股普通股，其影响力可能导致决策不符合所有股东利益[178] - 公司未来发行普通股、优先股或可转换债务证券可能稀释现有股东权益，影响普通股市场价格[174][175] - 代理咨询公司或公司治理顾问的评分或评级可能影响公司治理形象和普通股市场价格[184] - 公司关注ESG因素，但未来ESG评分不确定，相关标准变化或不达标可能影响公司股价和业务[187] - 股东激进主义活动可能使公司付出高昂成本、扰乱运营并分散管理层注意力，影响业务和经营业绩[188] - 租金收入减少或流动性需求增加可能影响公司向股东或有限合伙人支付分红的能力[189] - 未来股息分配的形式、时间和金额可能会有所变化，由董事会决定[190] - 马里兰州商业合并法案规定，与拥有公司10%或以上投票权的股东进行商业合并，需获得至少80%有投票权股份持有者和除相关股东外三分之二有投票权股份持有者的批准，且五年内受限[192] - 运营合伙协议规定，若有限合伙人持有运营合伙公司至少5%的已发行合伙权益单位，公司转让普通合伙人权益需获得有限合伙人多数同意[195] - 公司宪章限制潜在收购方购买不超过6%价值的股票（合格养老金信托可收购9.9%）[197] - 股东无理由罢免董事需至少三分之二有投票权股份持有者的肯定投票，有理由罢免需多数有投票权股份持有者的肯定投票[199] 公司运营指标相关定义 - 财务入住率定义为实际租金收入除以总潜在租金收入的百分比，计算时不考虑拖欠和优惠[229] - 对于处于租赁期且入住率未稳定的开发物业社区，公司认为物理入住率是合适的绩效指标[230] - 市场租金根据物业新租约最近签署的有效租金确定，公司会根据多种因素调整[229] 社区物业特征 - 社区土地面积1 - 10英亩，每英亩平均有30 - 80 +套单元[231] - 公司认为靠近就业中心、维护良好的社区和积极的客户服务有助于留住租户[232] - 花园式社区一般为无结构化停车的两层和/或三层地上物业，中高层社区为有部分结构化停车的三到七层建筑，高层社区为七层以上的钢或混凝土框架建筑且常有结构化停车[231] 税收相关情况 - 加州现行法律Prop 13通常限制加州房产年度房地产税增幅至评估价值的2%[105] - 2017年后至2026年前，美国个人、信托或遗产股东可扣除20%的REIT普通股息[220] - 非美国投资者获公司分红需缴纳30%美国预扣税，资本利得分红可能另征30%分支利润税[221] - 若REIT资本股票价值超50%被非合格美国人士持有，非美国投资者处置股票需缴纳美国联邦所得税[221]