财务数据和关键指标变化 - 2019年公司核心FFO每股增长6.4%，超过原指引50%以上 [6] - 2019年同店NOI增长3.9%，处于原指引高端 [6] - 2019年第四季度就业增长平均为2.3%，比最初估计高50个基点 [6] - 2020年公司预计同店收入和NOI增长中值为3.1%，核心FFO增长中值为4.2% [38][40] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2019年全年同店收入同比增长3.4%，较上一年增长率提高60个基点 [21] - 2019年第四季度收入同比增长4%，其中入住率增长贡献30个基点，其他收入增长贡献40个基点 [22] - 2020年公司预计收入增长中值为3.1%，其中租金增长3%，入住率略有下降10个基点，加州社区受AB 1482法案影响有10个基点的逆风 [23] - 2020年公司预计运营费用同比增长中值为3% [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 西雅图2019年第四季度同店收入增长，CBD增长5.4%，其他子市场增长4.4% - 5%；就业增长3.3%；2020年公寓供应预计下降约30% [27][29] - 北加州2019年第四季度同店收入增长，旧金山增长5.4%，圣马特奥增长5.2%，圣克拉拉增长4.6%，阿拉米达增长4%；就业增长2.6%；2020年旧金山交付量预计略高于2019年，圣何塞预计是2019年的两倍，奥克兰供应将持续高位 [30][33] - 南加州2019年第四季度洛杉矶县同店收入增长3.5%，就业增长1.5%；预计2020年供应持续高位 [34][35] - 橙县2019年第四季度收入增长，南橙县增长4.2%，北橙县增长3.1%；2020年供应与2019年持平，但预计全年交付量将减速 [36] - 圣地亚哥2019年第四季度收入增长2.8%，就业增长2.3%；第一季度续约租金约为4.4%，目前入住率为97.2% [37] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司关注西海岸市场，寻找具有长期增长前景的A - 到B - 级社区进行投资 [18] - 公司继续推进开发项目，同时认为优先股和其他结构化投资具有更好的风险回报关系 [20] - 公司通过战略技术投资、平台举措和数据分析优化投资组合表现 [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为2020年西海岸市场租赁住房需求健康，但就业增长可能因劳动力市场紧张和低失业率而减速 [12] - 尽管2019年WeWork IPO失败和其他独角兽公司股价表现不佳，但公司认为市场经济增长和就业前景仍然乐观 [15] - 公司预计2020年市场供需比为1.7倍，需求继续超过供应 [25] 其他重要信息 - 2019年公司新增8处物业所有权权益，投资8.56亿美元；承诺超过1.4亿美元用于新的优先股或次级债务投资 [9] - 公司庆祝上市25周年，自IPO以来为股东实现了17%的复合年回报率 [10] - 公司近期被纳入标准普尔500股息贵族指数 [11] - 第四季度公司发行1.5亿美元10年期无担保债券，有效利率2.8%，提前偿还了几笔2020年到期的抵押贷款，今年需再融资2.8亿美元到期债务，资产负债表流动性超过8亿美元 [43] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 转向高入住率策略后，2020年混合租赁利率利差的假设以及2019年第四季度的利差情况 - 2020年公司指导的收入增长中值为3.1%，主要由3%的租金增长和其他收入构成；2019年第四季度收入约为4%，全年约为3.4%，其中预定租金约为3.2% [45][46] 问题2: CPPIB解散合资企业的原因以及公司对这六个社区的机会看法 - 退出与投资时机有关，这些物业大多在2010年左右成立，接近10年期限；公司会根据优化资本成本的原则决定是否将资产或投资纳入合资企业 [47] 问题3: 收购CPPIB合资企业权益的资金来源以及对2020年FFO的影响 - 公司使用信贷额度来过渡交易，打算用长期债务再融资；股权部分由于投资组合无杠杆，不需要筹集太多股权；该交易对FFO的影响已纳入公司指引 [50][52] 问题4: 对加州增加税收和Prop 10 2.0的看法 - 政治环境倾向于观察现有住房投资和AB 1482法案的效果，而不是推动Prop 10 2.0；Prop 10 2.0目前尚未获得太多关注，预计难以通过 [53] 问题5: 2020年入住率下降10个基点的节奏预期 - 预计第一季度入住率较高，第二、三季度下降，第四季度回升 [57] 问题6: 投资组合中是否还有更多交易提前赎回以及后续填补的项目 - 2020年预计有更多赎回，除抵押贷款支持证券投资外，优先股权益赎回约为1.45亿美元，上下半年分布较均匀，下半年略多；公司正在并行推进和评估多个优先股权益交易 [58][59] 问题7: 市场许可证减少何时能带来实际交付量下降的好处 - 由于许可和交付过程存在自然滞后，且加州的过程较长，加上建筑劳动力市场紧张，预计要到2021年之后才能看到显著影响 [62] 问题8: 如何考虑直接开发和优先股投资的规模和现金流稳定性 - 直接开发通常在周期底部更有利，因为建筑成本压力较小，城市更愿意批准；目前由于建筑成本大幅增加，大多数开发项目难以实现必要的收益率溢价，但仍有一些项目符合要求 [64][66] 问题9: 西雅图市场2020年收入增长中值仅加速20个基点的原因 - 尽管西雅图目前表现出色，但失业率非常低，预计就业增长率将放缓，这是导致收入增长预期较为谨慎的部分原因 [69] 问题10: 2019年西雅图房地产税优惠对2020年费用的影响 - 2019年西雅图房地产税账单低于2018年，主要是由于评估账单；2020年预计房地产税增长为低个位数，约8% - 9% [70][71] 问题11: 2020年1月新租和续约情况以及当前投资组合的入住率 - 2019年第四季度新租金约为2.2%，续约租金约为3.5%；2020年第一季度续约租金约为4.4%；目前市场租金同比上涨2% - 3%；入住率为97.2% [74][75] 问题12: 优先股投资是否有机会转换为股权或获得项目所有权 - 公司会在每笔交易中考虑潜在的混合形式，即转换为股权的可能性，目前在周期的这个阶段这种机会可能更多 [77] 问题13: 市场新供应是否为公司提供了重新开发的机会 - 公司认为新供应主要是A级产品，对接近A级的产品影响较大；公司在郊区B级市场看到了最好的重新开发机会 [80] 问题14: 对Park Merced项目的看法 - 该项目不符合公司的基本战略，既不是在开发项目开始前介入以降低建筑成本风险，也不是对稳定投资组合进行优先股投资 [83] 问题15: CPP投资组合的资产位置、是否立即纳入同店池以及与现有资产的表现比较 - 除了第四季度出售的位于旧金山市中心的Masso外，其余资产均位于北加州；这些资产将于明年纳入同店池，因为需要有一年的可比业绩 [85][86] 问题16: 合资企业通常采用权益法核算的原因 - 由于合作伙伴在预算和融资等基本事项上具有可比的审批权，出于控制原因采用表外核算 [87] 问题17: 收购CPP投资组合资产后资产管理是否会有变化 - 公司将以一致的方式运营所有资产，不会因收购这些资产而改变资产管理方式 [88] 问题18: 公司投资组合的资产年龄如何影响资本配置决策 - 公司投资组合的资产相对较旧，这是由于每年新增住房供应不足1%；在周期早期，A级产品可能表现优于B级，后期B级可能表现更好；A级产品向豪华化发展为公司的重新开发计划提供了机会 [90][92] 问题19: 西海岸市场需求加速增长的因素以及需要谨慎的因素 - 西雅图地区需求旺盛，供应下降使租赁市场收紧；供应进入市场的临时影响，特别是市中心地区的供应，是需要谨慎的因素 [94] 问题20: 公司是否会考虑进入高增长市场 - 公司会考虑市场的就业增长、供应限制以及租户向房主转变的难度等因素；波特兰在考虑范围内，但之前退出是因为城市增长边界不断扩大，供应不受限制 [99][100] 问题21: 北加州同店收入达到2.6%和3.6%的市场情景 - 达到2.6%可能是由于第一季度新供应进入市场的干扰影响；达到3.6%可能是由于供应延迟到需求旺季（第二、三季度） [103] 问题22: 公司收购和处置资产的类型和计划 - 处置方面，公司将目标定为投资组合中增长较慢的资产，目标金额在1亿 - 3亿美元之间；收购方面，公司将关注高增长市场的A - 到B级产品 [105][106] 问题23: 收购资产后是否有翻新计划 - 公司会根据资产情况决定是否需要翻新计划，重点关注资产的增长潜力和与整体投资组合的回报比较 [107][108] 问题24: 本季度其他收入大幅增长的原因 - 主要是由于第四季度新供应进入市场，导致租赁中断费用增加；同时，购买房屋的迁出率有所回升 [110][112] 问题25: 加州的立法环境和投票倡议是否使公寓项目更具吸引力，以及在建公寓项目是否会转为公寓出售 - 公司过去购买的失败公寓项目未能实现转换为公寓出售的预期收益，目前也没有看到公寓与公寓价值之间的预期价差；近期单户住宅价格的变化也没有帮助改善公寓与公寓的估值 [114][115] 问题26: AB 1482法案对公司租金增长的影响以及涉及的租金类型 - 该法案对收入的负面影响为10个基点，主要与短期租赁及其相关溢价有关；法案主要关注租金收入，不涉及其他收入，具体细节可能需要在未来的法院中解决；公司将其解释为适用于名义租金 [116][118][119] 问题27: 公司较低的租户周转率是否会导致未来需要提高周转率 - 公司认为较低的租户周转率反映了服务质量和公平定价，是积极的表现；虽然租户有自然的搬迁需求，但预计周转率不会进一步大幅下降 [122]