财务数据 - 2017 - 2019财年总净收入分别为5.23亿、8.90亿和12.34亿元人民币，呈增长趋势[21] - 2017 - 2019财年净亏损分别为2.45亿、4.99亿和4.98亿元人民币，亏损幅度有所波动[21] - 截至2017 - 2019年9月30日，总资产分别为11.34亿、17.81亿和17.99亿元人民币[22] - 2017 - 2019财年经营活动净现金使用量分别为4.36亿、11.70亿和8.82亿元人民币[24] - 2017 - 2019财年投资活动净现金使用量分别为28.55亿、67.43亿和35.15亿元人民币[24] - 2017 - 2019财年融资活动净现金提供量分别为64.95亿、53.95亿和56.96亿元人民币[24] - 2017 - 2019财年公司净亏损分别为2.454亿、4.999亿和4.983亿元人民币（6970万美元），截至2019年9月30日累计亏损22.759亿元人民币（3.184亿美元）[30] - 2017 - 2019财年公司经营活动净现金使用量分别为4360万、1.17亿和8820万元人民币（1230万美元），现金及现金等价物余额分别为3.651亿、1.038亿和1.598亿元人民币（2240万美元）[30] - 截至2017 - 2019年9月30日，公司流动负债超过流动资产分别为6.311亿、15.219亿和11.006亿元人民币（1.54亿美元）[30][32] - 2017 - 2019财年公司资本支出分别为2.757亿、10.004亿和1.721亿元人民币（2410万美元）[32] - 2019财年，62.6%的租户租金支付通过租赁分期贷款完成，政策要求到2022年底通过该方式获得的租金收入不超过30% [35] - 2019财年租户平均入住时长为7.8个月，49.0%的租约在锁定期届满前终止，较2018财年的43.1%有所增加，仅5.5%的租约履行完26个月的合同期限[36][37] - 2019财年，48.4%的终止租约是在预付租金期间内终止的[40] - 截至2019年9月30日，公司与11家金融机构合作，最大和第二大金融机构合作伙伴分别占未偿还租赁贷款总额的52.8%和30.1%，65.4%的已入住租赁单元租金支付通过租赁分期贷款完成[41] - 截至2019年9月30日，公司管理97,297套可出租公寓，约95.1%位于以上海为中心的长三角城市群，贡献2019财年97.3%的租赁服务收入[48] - 截至2019年9月30日，公司有银行借款3.181亿人民币（4450万美元）、来自金融机构的租赁分期贷款7.567亿人民币（1.059亿美元）、资本租赁及其他融资安排应付款4.021亿人民币（5620万美元）[104] - 2017财年、2018财年和2019财年，公司分别产生2280万元、5060万元和4620万元（650万美元）的减值损失[82] - 公司已发行8600万股普通股用于股份奖励，已授予7000万份股票期权，其中224万份已被没收，剩余6776万份未行使，费用为360万美元；已授予1599万份受限股单位，费用为1120万元人民币（160万美元），2019年7月回购519万份，报告日期无未行使受限股单位[145] - 2019年9月董事会批准2019年股份激励计划，生效后可发行的最高股份数量为首次公开发行完成之日已发行股份总数的10%，报告日期未授予且首次公开发行完成后270天内不会授予[145] - 公司收入受季节性影响，每年9月30日结束的三个月通常较高，3月31日结束的三个月通常较低[153] 业务拓展 - 从2018年9月30日到2019年9月30日，公司签约租赁单元数量增加3.2%，而2017年9月30日到2018年9月30日增幅为99.4%[27] - 2020年1月，公司与一家租赁服务公司达成协议，以5.8亿元人民币（8110万美元）收购四川和重庆约4.7万套租赁单元的租赁合同等，截至年报日期已支付约2亿元人民币（2800万美元）定金[30] - 2020年初，公司通过收购约47,000套四川和重庆的租赁单元拓展业务，需在2020年底支付交易对价[57][59] - 2019年12月，公司通过收购约2,800套天津的租赁单元拓展业务[57] - 2020年初公司从另一家租赁服务公司收购约47000个四川和重庆的租赁单元以拓展业务[74][80] - 2020年初，公司通过从另一家租赁服务公司收购约47000个租赁单元的租赁合同等扩大业务[111] 风险与挑战 - 公司在新兴且快速发展的品牌长租公寓市场运营历史有限，未来增长和财务状况存在不确定性[27] - 公司面临多种风险，包括经济、政策、市场竞争、租户违约等方面[27] - 公司需应对诸多挑战，如扩张管理公寓网络、维持高入住率、控制成本等[28] - 公司扩张到新市场可能面临风险，如杭州提升月末入住率到90%以上花了八个月，2018财年扩张导致多项费用占净收入比例显著增加[53][55] - 公司业务受中国宏观经济、房地产和公寓租赁市场以及政府措施影响，经济放缓或城市化停滞可能产生不利影响[47] - 中国公寓租赁市场的有利趋势可能不会持续，房价下降、政策不利或非本地人口减少可能影响市场[50] - 中国政府出台了有利于租赁的政策，也制定了规范市场的标准，政策变化可能影响公司业务[51][52] - 公司面临公寓租赁市场的激烈竞争，包括房源和租户竞争，可能导致业务和运营结果受影响[62][64][65] - 公司可能进行战略投资、收购或新业务举措，但存在风险，可能影响业务管理和运营结果，还可能稀释股东权益[58] - 公司扩张业务时依赖第三方承包商管理租赁单元，可能无法控制质量，影响业务、财务状况和运营结果[61] - 公司需在2022年底前将通过租金分期贷款获得的租金收入占比降至30%以下[71] - 截至2019年9月30日，公司8.8%的租入合同锁定期将在2020财年末到期，租金可能重新协商[79] - 公司约52.2%的出租公寓未获得所有权证书[83] - 公司与银行旗下租赁服务公司合作融资装修，上海和杭州入住率分别低于75%或85%时，保证金将翻倍[73] - 部分一线城市对群租有管制，公司N + 1模式可能受影响[68] - 中国政府未来可能对公司所在行业实行许可制度[69] - 约2.2%的公寓土地使用存在问题，租赁土地为工业用地或农村集体用地，不符合住宅建设用地要求[86] - 公司大部分租赁协议未在当地房管局登记，每份未登记协议可能面临1000 - 10000元罚款[88] - 公司依赖第三方进行公寓采购、装修、租赁、管理和维护等业务，若第三方表现不佳或合作中断，将影响公司运营[96] - 公司运营成本和费用中很大一部分是固定的，收入下降时难以通过优化成本结构抵消，会影响净利润和经营业绩[102] - 公司租赁的部分公寓房东可能未及时取得产权证书，使用替代文件存在租赁协议无效风险[85] - 公司部分公寓转租未获得相关方同意或许可，可能导致租赁无效或重新协商条款[87] - 公司公寓可能存在事故、伤害或死亡风险，会影响声誉、降低入住率并增加成本[93] - 公司需遵守环保和消防相关法律法规，不遵守可能导致罚款、项目暂停或民事责任[95] - 公司业务高度依赖信息系统，信息系统可能存在未被发现的错误、无效算法或设计缺陷，影响业务运营和财务状况[111] - 信息安全风险增加，公司获取和存储的敏感数据可能因安全漏洞被泄露，导致法律索赔、监管处罚等[113] - 公司业务依赖中国互联网基础设施和电信网络的性能和可靠性，可能面临网络中断、成本上升等问题[114][115] - 公司的公寓采购代理、公寓经理和承包商的不当行为可能损害公司业务和声誉，导致法律诉讼和成本[118] - 与公司合作的第三方可能面临各种指控，媒体报道的指控可能损害公司声誉，影响吸引和留住房东及租户的能力[119] - 公司业务面临多种法律风险，可能遭受各类索赔、争议和诉讼，影响声誉和经营[123] - 若未能遵守政府法律法规或获取相关许可，业务将受限并可能面临处罚[127] - 2017 - 2019财年大部分收入来自租户租金，拓展非租赁收入的努力不一定成功[130] - 依赖互联网搜索引擎、在线市场和社交媒体推广业务，但搜索排名不受控制[132] - 计划整合业务与微信公众号及其他社交媒体应用，但平台政策变化可能影响业务[133] - 公司可能面临第三方知识产权侵权或盗用索赔，会产生法律费用并扰乱业务[136] - 无法使用第三方许可软件会影响服务提供并可能导致诉讼[139] - 公司招聘和留住合格员工有困难，可能增加劳动力成本[141] - 公司依赖现有管理团队，团队成员流失会阻碍业务管理和增长战略实施[143] - 劳动力成本和原材料价格上涨、中国劳动法律法规执行更严格，可能对公司业务和财务状况产生不利影响[147] - 2020年初新冠疫情导致公司新租约数量减少，预计武汉及其他受影响地区入住率下降，公司采取促销等措施维持入住率[155] - 公司未购买任何商业保险，可能面临重大成本和业务中断风险，为防止业务中断可能需大量投资增加服务器和备份数据库[156][157] VIE结构风险 - 公司通过与可变利益实体及其股东的一系列合同安排在中国开展业务，若被认定不符合中国法律法规，可能面临严重处罚或失去对可变利益实体的控制[158][159][160][161] - 公司依赖与可变利益实体及其股东的合同安排进行业务运营，可能不如直接所有权有效，存在对方不履行义务的风险[164][165] - 可变利益实体（VIE）或其股东不履行合同义务，公司可能需承担大量成本和资源来执行安排，且法律救济效果不确定[166] - 合同安排受中国法律管辖，中国法律体系不完善，仲裁结果执行存在不确定性，可能影响公司对VIE的有效控制[167] - VIE股东可能与公司存在潜在利益冲突，公司目前无有效安排解决，可能需依靠法律程序[169][170] - 中国税务机关可能对VIE相关合同安排进行审查，若认定不符合独立交易原则，可能调整公司附属实体收入，增加税务负担[171] - 若VIE破产、解散或清算，公司可能失去使用和享有其重要资产的能力，影响业务运营[172] 法规政策影响 - 中国法律法规解释和执行存在不确定性，可能限制公司法律保护，影响业务运营[177][178] - 《外商投资法》实施存在不确定性，可能影响公司当前的企业结构、治理和业务运营[179][180] - 《外商投资法》未明确VIE结构是否为外商投资形式，若需市场准入许可，公司能否获得存在不确定性[181] - 未来法律法规可能将合同安排规定为外商投资方式，公司合同安排是否被认可、是否违规及如何处理不确定[184] - 公司合同安排和合并可变利益实体（VIE）业务若违反中国法律法规或未获必要许可，政府有权采取罚款、没收收入等措施，极端情况下可能需解除合同安排或处置VIE，影响业务和财务状况[185] - 《外商投资法》可能影响公司治理实践并增加合规成本，公司可能需在五年过渡期内调整部分中国子公司结构和治理[186] - 中国互联网行业法规复杂多变，公司难以确保已获所有必要许可，若政府认为公司运营未获适当批准，可能采取不利措施[191] - 中国政府实施外汇管制，2016年加强对资本账户跨境交易审查，未来可能进一步限制经常账户外汇获取，影响公司向股东支付外币股息[202] - 外汇法规的解释和实施不断演变，公司外汇活动可能面临更严格审查，影响财务状况和经营成果，收购国内公司也可能受限[203] - 《并购规则》等法规使外国投资者在中国的并购活动更耗时复杂，可能影响公司业务扩张和市场份额维持[204] - 国家外汇管理局（SAFE）2014年发布的37号文要求中国居民或实体就境外投资或融资相关的境外实体进行登记和信息更新，未完成登记可能影响公司利润分配和资本投入[206] - 公司可能无法确保所有中国居民或实体股东遵守SAFE 37号文等法规，违规可能导致罚款、限制投资活动等不利影响[209] - 未遵守中国关于员工股权激励计划的登记要求，可能使参与者或公司面临罚款和其他制裁，还可能限制公司对中国子公司的资本投入和子公司的股息分配[210] - 若公司被认定为中国居民企业，将按25%的税率就全球收入缴纳企业所得税，可能大幅减少净利润，还会面临税务申报义务[212][213] - 非居民企业投资者获得的股息和转让股份所得可能需缴纳10%的中国预扣税，非中国居民个人投资者可能需缴纳20%，若公司被认定为中国居民企业，投资价值可能显著下降[215] - 非居民企业间接转让中国应税资产可能被重新认定为直接转让，需缴纳企业所得税，涉及中国机构资产转让的税率为25%，涉及不动产或股权投资的税率为10%[216] - 2017年10月17日国家税务总局发布的37号公告简化了非居民企业所得税代扣代缴程序，自2017年12月1日起生效，同时废止2009年的698号文[216] - 公司在应用第7号通知和第37号公告方面存在不确定性[218] - 涉及中国应税资产的过往和未来交易在报告等方面存在不确定性，如离岸重组、出售离岸子公司股份或投资[218] - 若公司作为转让方进行此类交易可能需履行申报义务或被征税，作为受让方可能需履行代扣代缴义务[218] - 非中国居民企业投资者转让公司股份，中国子公司可能需协助申报[218] - 公司可能需耗费资源遵守相关规定，或要求转让方遵守，或证明自身不应被征税[218] - 遵守规定情况可能对公司财务状况和经营成果产生重大不利影响[218] 其他 - 公司与房东的租约通常为5 - 6年，前三年租金锁定，之后每年约有5%的非复利租金增长[81] - 历史上约1%的房东在租约期内终止租约[81] - 公司自2019年2月起开始从房东处获取装修和配备家具的公寓，相比毛坯房可大幅降低装修成本，但租金更高[