公司投资组合情况 - 截至2019年3月31日，公司投资组合包括75家酒店，共11,529间客房，分布在25个州[141][148] - 公司酒店品牌包括万豪、希尔顿、凯悦和洲际等旗下品牌[142][148] 公司酒店运营模式 - 公司酒店运营由第三方管理，不同管理公司负责不同数量的酒店和客房[143] - 公司自2011年12月31日起选择按REIT纳税，酒店租给应税REIT子公司的全资子公司运营[143] 公司酒店运营收入构成 - 公司酒店运营收入包括客房、餐饮和其他运营收入，其他运营收入来自会议室及其他客户服务[145] 行业及公司RevPAR情况 - 2019年美国高档酒店RevPAR预计增长1.5%，公司所在行业和高档细分市场RevPAR增速在2018财年放缓[147] - 2019年第一季度总投资组合RevPAR较2018年同期增长4.4%，主要因2018年收购高RevPAR酒店物业及出售低RevPAR酒店[155] - 2019年第一季度入住率为76.4%，较2018年同期增加12个基点；ADR为160.80美元，较2018年同期增长4.3%；RevPAR为122.81美元，较2018年同期增长4.4%[154] 公司酒店出售情况 - 2019年2月12日，公司出售两家酒店，总售价1160万美元，实现总收益420万美元[150] - 2019年4月17日，公司出售六家酒店，总售价1.35亿美元，净售价1.33亿美元，预计净收益约3660万美元[151] 公司物业评估与优化 - 公司持续评估收购和处置物业的机会，以优化投资组合[149] 公司同店酒店定义 - 公司定义同店酒店为截至2019年3月31日拥有且自2018年1月1日以来一直拥有或租赁的物业[153] 公司第一季度财务数据关键指标变化 - 2019年第一季度总投资组合收入较2018年同期下降120万美元，主要因2017年12月31日后出售物业收入减少930万美元，部分被2018年收购和新开酒店带来的440万美元增量收入及同店收入增加370万美元抵消[154] - 2019年第一季度总投资组合费用较2018年同期减少120万美元，主要因2017年12月31日后出售物业费用减少490万美元，部分被2018年收购带来的220万美元增量费用及同店费用增加150万美元抵消[156] - 2019年第一季度折旧和摊销费用增加30万美元，增幅1.1%，主要因2018年收购带来的增量折旧费用，部分被2017年12月31日后出售物业折旧费用减少抵消[157] - 2019年第一季度公司一般及行政费用减少60万美元，降幅9.3%，主要因股份支付减少[158] - 2019年第一季度资产处置净收益增加420万美元，因该季度出售两家酒店实现净收益420万美元[159] - 2019年第一季度其他收入净额增加50万美元，主要因房地产贷款投资增加带来约30万美元额外利息收入[160] - 2019年第一季度可分配给普通股和普通单位的FFO为3045万美元，2018年为2603.7万美元；AFFO为3226.4万美元，2018年为3213.6万美元[165] - 2019年第一季度可分配给普通股和普通单位的AFFO较上年增加10万美元，增幅0.4%，尽管处置了酒店物业，但同店物业AFFO增加、收购高RevPAR物业及优先股股息降低，部分被利息费用增加抵消[166] - 2019年和2018年第一季度调整后EBITDAre均为4670万美元，物业处置收入减少被同店收入增加和运营费用减少抵消[172] 公司资金流动性及债务情况 - 公司预计用运营现金流、营运资金等满足流动性需求，认为未来12个月资金足以满足需求[176] - 2019年3月19日有2620万美元抵押贷款，为出售房产 defeased 630万美元本金，产生60万美元债务交易成本[177] - 2019年4月11日和24日分别偿还1060万和2190万美元抵押贷款，二季度产生100万美元债务交易成本[178] - 截至2019年3月31日，公司提供2960万美元夹层建设贷款，利率8%，已全额发放[179] - 2019年4月24日，公司高级无担保信贷和定期贷款设施借款2.25亿美元，另有两笔2.25亿美元定期贷款未偿还[180] - 截至2019年3月31日，未来12个月计划偿还债务本金420万美元，无债务到期，当时符合所有契约规定[181][183] - 截至2019年3月31日，公司长期债务及其他合同义务所需支付总额为12.12325亿美元，其中1年内支付5997.2万美元，1 - 3年支付1.25395亿美元，4 - 5年支付6.01032亿美元，超过5年支付4.25926亿美元[196] - 截至2019年3月31日，公司未来12个月计划偿还债务本金摊销总计420万美元，无债务到期[203] 公司利率互换及风险情况 - 2019年第一季度利率互换公允价值下降560万美元，利率互换将部分可变利率债务固定在1.98% - 2.93%[190] - 公司主要市场风险为利率风险，主要利率敞口为30天伦敦银行同业拆借利率（LIBOR），使用衍生金融工具管理利率风险[200] - 2017年7月，金融行为监管局宣布2021年后停止强制银行提交LIBOR计算利率，公司有与美元LIBOR挂钩的重大合同，正监测并评估相关风险[201] - 截至2019年3月31日，公司有4份利率衍生协议，名义金额总计4亿美元[202] - 截至2019年3月31日，公司5.62亿美元（58.1%）债务为固定利率，4.057亿美元（41.9%）为可变利率；2018年12月31日，5.691亿美元（59.0%）债务为固定利率，3.959亿美元（41.0%）为可变利率[202] - 考虑现有利率互换，利率上升1.0%将使公司每年现金流减少约410万美元[202] - 随着固定利率债务到期，将面临利率风险；可变利率债务到期时，由于过去几年低利率，贷款人可能对新融资安排设置利率下限[203] 公司资本支出及现金流情况 - 2019年第一季度酒店物业资本支出1720万美元，预计2019年剩余时间支出2280万 - 4280万美元[191] - 2019年第一季度经营活动净现金流入减少750万美元，投资活动净现金使用减少1250万美元，融资活动净现金使用增加1550万美元[192][193][194]