投资组合现状 - 截至2019年9月30日，公司投资组合包含70家酒店，共10,803间客房，分布于24个州[166][173] - 公司酒店品牌包括万豪、希尔顿、凯悦和洲际等，各品牌下不同类型酒店的数量和客房数有差异[167][173] 行业趋势 - 2019年美国高档酒店RevPAR预计下降0.4%，行业和高档细分市场RevPAR增长在2018财年减速，预计2019财年继续减速[172] 物业交易 - 2019年8月6日，公司以2550万美元购买科罗拉多州西尔弗桑德市拥有88间客房的汉普顿酒店及套房[175] - 2019年4月17日，公司出售6家酒店，总客房数815间，总售价1.35亿美元，扣除200万美元买家信贷后净售价1.33亿美元，净收益3660万美元[176] - 2019年2月12日，公司出售西弗吉尼亚州查尔斯顿的两家酒店，总售价1160万美元，总收益420万美元[177] - 2019年4月17日，公司出售6家酒店，总售价1.35亿美元，净售价1.33亿美元，净收益3660万美元[217] 酒店运营模式 - 公司酒店运营收入包括客房收入、餐饮收入和其他运营收入，其他运营收入来自会议室及其他客户服务[170] - 公司酒店由第三方管理公司运营，不同管理公司负责的酒店数量和客房数不同，典型管理协议需支付基于酒店收入百分比的基本费用和激励费用[168] - 公司自2011年12月31日起选择按房地产投资信托（REIT）纳税，所有酒店租给应税REIT子公司[168] 投资组合策略 - 公司持续考虑优化物业投资组合，评估收购和处置物业的机会，组合构成和规模可能随时间显著变化[174] 第三季度财务数据关键指标变化 - 2019年第三季度总投资组合收入较2018年同期下降870万美元，主要因2018年6月30日后出售物业致收入减少1220万美元及同店收入减少20万美元，部分被2018 - 2019年收购酒店带来的370万美元增量收入抵消[181] - 2019年第三季度总投资组合每间可售房收入（RevPAR）较2018年同期增长2.3%，源于2018 - 2019年收购高RevPAR酒店及2018年6月30日后出售低RevPAR酒店[182] - 2019年第三季度总投资组合费用较2018年同期减少470万美元，因2018年6月30日后出售物业致费用减少710万美元，部分被2018 - 2019年收购酒店带来的140万美元增量费用及同店费用增加100万美元抵消[183] - 2019年第三季度折旧和摊销费用减少170万美元，降幅7.0%，主要因2018年6月30日后出售物业致折旧费用下降，部分被2018 - 2019年收购酒店带来的增量折旧费用抵消[184] - 2019年第三季度，适用于普通股和普通单位的AFFO为3247万美元，较2018年同期减少370万美元，降幅10.1%[202][203] - 2019年第三季度，EBITDA为4417.6万美元，2018年同期为7316.6万美元[202][210] - 2019年第三季度，EBITDAre为4420.7万美元，2018年同期为4834万美元[210] - 2019年第三季度，Adjusted EBITDAre为4520.1万美元，较2018年同期减少440万美元，降幅8.8%[210] 前三季度财务数据关键指标变化 - 2019年前三季度总投资组合收入较2018年同期下降1920万美元，因2017年12月31日后出售物业致收入减少3860万美元，部分被2018 - 2019年收购酒店带来的1370万美元增量收入及同店收入增加570万美元抵消[190] - 2019年前三季度总投资组合每间可售房收入（RevPAR）较2018年同期增长4.0%，源于同店RevPAR增长1.4%、2018 - 2019年收购高RevPAR酒店及2017年12月31日后出售低RevPAR酒店[191] - 2019年前三季度总投资组合费用较2018年同期减少1120万美元，因2017年12月31日后出售物业致费用减少2080万美元，部分被2018 - 2019年收购酒店带来的560万美元增量费用及同店费用增加400万美元抵消[192] - 2019年前三季度折旧和摊销费用减少260万美元，降幅3.5%，主要因2017年12月31日后出售物业致折旧费用下降，部分被2018 - 2019年收购酒店带来的增量折旧费用抵消[193] - 2019年前三季度公司记录了170万美元的资产减值损失，用于将芝加哥凯悦嘉寓酒店的账面价值减记至估计的净公允价值[195] - 2019年前三季度处置资产净收益较2018年同期减少250万美元，因2019年前三季度出售八家酒店净收益4080万美元，而2018年同期出售八家酒店净收益4260万美元[196] - 2019年前九个月，适用于普通股和普通单位的AFFO为1.03382亿美元，较2018年同期减少630万美元，降幅5.8%[202][204] - 2019年前九个月，EBITDA为1.76989亿美元，2018年同期为1.90808亿美元[210] - 2019年前九个月，EBITDAre为1.39019亿美元，2018年同期为1.48694亿美元[210] - 2019年前九个月，Adjusted EBITDAre为1.44346亿美元，较2018年同期减少710万美元，降幅4.7%[210][211] 流动性与资金安排 - 公司短期流动性需求主要包括酒店运营费用、维护和资本支出等[212] - 公司需每年向股东分配至少90%的REIT应税收入以维持REIT资格[213] - 公司预计运营现金流、营运资金、4亿美元循环信贷额度下的短期借款等资金来源能满足未来12个月流动性需求[215] - 2019年4月24日，公司用2018年无担保信贷安排资金偿还了与Compass Bank的2190万美元抵押贷款[216] - 2019年10月24日，公司在2018年无担保信贷安排下借款2.95亿美元，包括2亿美元定期贷款和9500万美元循环信贷额度借款[222] - 2019年9月30日，公司未来12个月计划偿还债务本金370万美元，无债务到期[224] - 2019年9月30日起未来12个月，公司计划偿还债务本金总计370万美元，无债务到期[248] 债务情况 - 公司打算将债务与EBITDA比率限制在不超过6.5倍[226] - 2019年9月30日，公司总债务8.48654亿美元，其中高级无担保信贷安排2.4亿美元，无担保定期贷款4.5亿美元，有担保抵押贷款1.58654亿美元[234] - 2019年9月30日，公司64.8%（5.501亿美元）的债务为固定利率，35.2%（2.986亿美元）为可变利率[247] - 2018年12月31日，公司59.0%（5.691亿美元）的债务为固定利率，41.0%（3.959亿美元）为可变利率[247] 资本支出与现金流 - 2019年前九个月，公司酒店物业资本支出4670万美元，预计2019财年支出5750 - 6250万美元[236] - 2019年前九个月，公司经营活动净现金流入1.19614亿美元，较2018年减少934.6万美元；投资活动净现金流入5679.9万美元，较2018年增加1.0119亿美元；融资活动净现金流出1.73059亿美元，较2018年增加1.14583亿美元[237] 利率衍生协议与风险 - 2019年9月30日，公司有4份利率衍生协议，名义金额总计40万美元[247] - 考虑现有利率互换，利率上升1.0%，公司每年现金流将减少约300万美元[247] - 金融行为监管局（FCA）计划在2021年后停止强制银行提交伦敦银行间同业拆借利率（LIBOR）计算所需的利率[246] - 公司主要的利率风险敞口是30天LIBOR，主要使用衍生金融工具管理利率风险[245] - 公司有与LIBOR挂钩的合同，正在监测和评估相关变化和风险[246] 网络安全风险 - 酒店行业和部分品牌近期遭遇网络安全漏洞，公司与品牌和物业管理公司共同管理网络安全风险[244] - 公司董事会持续监督管理层管理网络安全风险的方法[244] 夹层贷款情况 - 截至2019年9月30日，公司为四个酒店开发项目提供夹层贷款，承诺出资5840万美元，已出资3630万美元，其中三笔贷款利率8%，一笔为9%[220]