财务数据和关键指标变化 - 公司第三季度pro forma RevPAR增长0.2%，主要由1%的入住率增长推动，但被0.8%的房价下降部分抵消 [7] - 调整后，pro forma RevPAR增长为1%，优于美国前25大市场的0.7%、-0.4%和-0.5% [8] - 第三季度pro forma酒店EBITDA为4830万美元，同比下降3.4%，EBITDA利润率下降130个基点至36% [25] - 调整后EBITDAre下降8.8%至4520万美元，调整后FFO每股下降10.1%至0.31美元 [27] - 公司预计2019年全年调整后FFO为1.23至1.26美元，调整后EBITDAre为1.833亿至1.864亿美元 [36] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司在Phoenix、Louisville、Indianapolis和Boulder市场表现强劲，Phoenix四家酒店RevPAR增长26.7%，Louisville两家酒店RevPAR增长21.5%，Indianapolis两家酒店RevPAR增长10.6%，Boulder的Marriott酒店RevPAR增长10% [11][13][15][17] - 集团业务需求增长显著，第三季度集团客房需求同比增长18.6% [16] - 公司年内已投资4670万美元用于酒店翻新，平均有效年龄为3.4年 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - Phoenix市场RevPAR增长26.7%，主要得益于2018年第三季度的全面翻新和新定价策略 [11][12] - Louisville市场RevPAR增长21.5%，主要得益于会议中心重新开放带来的团体业务增长 [13][14] - Indianapolis市场RevPAR增长10.6%，主要得益于会议中心活动的增加 [15][16] - Boulder市场RevPAR增长10%，主要得益于2018年第二季度的全面翻新 [17][18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过资本回收支持外部增长，第三季度与GIC合作收购了五家酒店和一块土地，总购买价格为2.769亿美元 [21] - 公司计划在未来几年内对收购的酒店进行2300万美元的翻新投资，预计翻新后将带来显著的增长 [56] - 公司继续通过资产管理和资本回收来优化投资组合，年内已出售10家酒店，总售价近1.7亿美元 [32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司在挑战性经营环境中的相对表现感到满意，认为公司通过控制运营费用和创造价值的举措取得了成功 [6] - 管理层预计2020年行业供应增长与2019年相似，约为2%，公司的主要市场供应增长可能略高于行业平均水平 [57] - 管理层对Indianapolis市场持积极看法，预计2020年会议中心活动将增长9% [16] 其他重要信息 - 公司资产负债表稳健，当前流动性约为3.5亿美元，无到期债务至2022年底，平均剩余期限超过4年 [33] - 公司宣布第三季度普通股股息为每股0.18美元，年化股息为每股0.72美元，AFFO支付比率约为58% [35] - 公司预计2019年资本改善支出为5750万至6250万美元 [37] 问答环节所有提问和回答 问题: 如何平衡合资企业增长与杠杆水平 - 公司目标杠杆率范围为3.5至4.5倍，预计通过资本回收来支持增长 [42][43] 问题: 新收购酒店的增长前景 - 公司预计新收购的酒店将通过翻新投资实现显著增长，特别是在Portland市场 [72][73] 问题: 品牌忠诚度对公司的影响 - 公司认为品牌忠诚度是推动业绩的关键因素，特别是Hilton和Marriott的忠诚计划 [78][79] 问题: 劳动力成本趋势 - 公司通过市场化的方式控制劳动力成本，合同劳动力占比已降至10%以下 [94][95] 问题: 物业税增长趋势 - 公司预计物业税将在2020年保持中个位数增长，特别是在加州的新收购资产可能面临Prop 13的压力 [97]