稳定运营物业数据 - 截至2018年12月31日，稳定运营物业组合中，稳定办公物业有94栋，可出租面积1323.258万平方英尺，租户482个，入住率94.4%，出租率96.6%；稳定住宅物业有1栋，单元数200个，入住率79.7%[26] - 2018年12月31日，稳定办公物业有94栋，可出租面积13232580平方英尺，租户482个，入住率94.4%，出租率96.6%[169] - 2018年12月31日，稳定住宅物业有1栋，200个单元，入住率79.7%[169] 在建开发项目数据 - 截至2018年12月31日，处于租户装修阶段的在建开发项目有2个，预计可出租面积115万平方英尺；在建施工中的开发项目有3个，预计可出租面积129万平方英尺，还包括96000平方英尺零售空间和801个住宅单元[28][29] - 2018年12月31日，在建开发项目中，租户改进阶段有2个项目，预计可出租面积1150000平方英尺；建设中有3个项目，预计可出租面积1290000平方英尺[171] - 在建开发项目中，旧金山湾区租户改进项目可租面积115万平方英尺，整体出租率95%，办公室出租率100%，办公室入住率30%[191] - 大西雅图地区在建办公项目333 Dexter可租面积65万平方英尺，暂无出租情况[191] - 大洛杉矶地区好莱坞开发项目，办公部分可租面积35.5万平方英尺，出租率100%；住宅部分有193个住宅单元[191] - 圣地亚哥县One Paseo项目，一期和二期零售可租面积9.6万平方英尺，有608个住宅单元，零售出租率91%；三期办公可租面积28.5万平方英尺，出租率42%[191] - 100 Hooper项目办公部分约31.2万平方英尺租给Adobe Systems，2018年10月起租；剩余约8.8万平方英尺PDR空间出租率38%，入住率18%[191][193] - The Exchange on 16th项目公司与Dropbox签订15年租约，租下全部办公空间[191][193] - 好莱坞开发项目办公部分公司与Netflix签订12年租约，租下全部办公空间[191][193] 未来开发项目储备数据 - 截至2018年12月31日，未来开发项目储备包括5个潜在开发地点，约73英亩未开发土地，有望开发超500万平方英尺办公、生命科学、实验室和零售空间[29][39] - 截至2018年12月31日，公司五个未来潜在开发地块约73英亩未开发土地，潜在建筑面积超500万平方英尺[135] - 2018年12月31日公司未来开发项目可开发面积分别为：2100 Kettner项目17.5万平方英尺、9455 Towne Centre Drive项目15万平方英尺、Santa Fe Summit – Phases II and III项目60万平方英尺、Kilroy Oyster Point项目250万平方英尺[196] 公司权益情况 - 截至2018年12月31日，公司在运营合伙企业拥有98.0%的普通合伙权益，其余2.0%由非关联投资者、高管和董事持有；在融资合伙企业中，全资子公司拥有1.0%的普通合伙权益，运营合伙企业拥有99.0%的有限合伙权益[32] - 截至2018年12月31日，公司在100 First LLC和303 Second LLC各拥有56%的普通股权益，在Redwood LLC拥有约93%的普通股权益[31] - 截至2018年12月31日，有限合伙人拥有运营合伙企业约2.0%的合伙权益，其中John Kilroy拥有0.8% [138] - 截至2018年12月31日，John Kilroy实益拥有公司约1.5%的流通普通股，包括234,664股普通股、501,512个已归属受限股单位，以及可兑换为普通股的783,192个运营合伙企业普通股单位[139] 公司债务与市值情况 - 截至2018年12月31日，公司总债务占总市值的比例为31.4%，基于公司普通股2018年12月31日收盘价62.88美元计算[42] - 截至2018年12月31日，公司约有30亿美元的债务本金总额，其中7630万美元的本金将在2019年12月31日结束的年度内支付，其中7430万美元于2019年2月偿还[86] - 2018年12月31日，公司总债务占总市值的31.4%[86] - 截至2018年12月31日，公司有约30亿美元未偿债务本金，占总市值31.4%[149] 公司发展与运营策略 - 公司发展策略包括专注提升物业净营业收入和营运资金长期增长、开展开发和再开发项目、进行收购、制定融资和可持续发展策略等[36][39][42][43] - 公司运营策略注重物业质量、管理效率、获取机会能力、开发计划、资本循环、把握市场时机和财务状况等[37] - 公司开发和再开发策略包括选择合适土地、成为优质供应商、遵循市场条件、再投资资本、执行项目和评估机会等[41] - 公司融资策略包括利用多种资本来源、保持财务灵活性、分散债务到期时间、提前融资、管理利率风险和维持信用评级等[43][44] 公司物业认证情况 - 2018年底公司63%的物业获LEED认证，79%的物业获ENERGY STAR认证[55] - 公司正在积极为约130万平方英尺的在建办公空间申请LEED认证[55] 公司租户相关数据 - 截至2018年12月31日，公司15大租户的年化基础租金收入约占总年化基础租金收入的45.7%[56] - 截至2018年12月31日，15个最大租户占总年化基础租金收入约45.7%[78] - 截至2018年12月31日，按年化基础租金收入百分比计算，48%的租户来自科技行业，14%来自生命科学和医疗行业，14%来自媒体行业，9%来自金融、保险和房地产行业，7%来自专业、商业和其他服务行业，8%来自其他行业[82] - 2018年12月31日公司15大租户年化基础租金收入总计2.62043亿美元，占比45.7%，其中LinkedIn Corporation / Microsoft Corporation贡献3409.6万美元，占比5.9% [198] - 科技公司占公司办公物业组合基础租金的48% [203] 公司员工与负债情况 - 截至2018年12月31日，公司拥有276名员工[59] - 截至2018年12月31日，公司在合并资产负债表中记录了约8320万美元的环境修复负债[65] - 截至2018年12月31日，公司已为某些正在进行和未来的开发项目计提约8320万美元的环境修复负债[102] 公司能源与环境数据 - 2017年能源消耗数据覆盖率为96%，总能耗382,688MWh，可再生能源占比3%，能耗同比变化 -1%，符合条件的投资组合中获能源评级并获ENERGY STAR认证的占比73%[47] - 2017年水提取数据覆盖率为98%，总取水量898,990m³[47] - 2017年范围1温室气体数据覆盖率为100%，排放量4,641吨CO₂，同比变化6%；范围2温室气体数据覆盖率为99%，排放量42,947吨CO₂，同比变化 -10%[48] 公司可持续发展承诺 - 公司承诺到2020年12月31日实现碳中和运营[55] - 公司承诺到2020年12月31日实现运营碳中和，即通过能源效率措施和现场及非现场可再生能源抵消全部范围1和范围2排放[99] 公司绿色租赁条款 - 公司将绿色租赁条款纳入100%的新租约，包括在全服务毛租约中设置资源效率相关资本支出的成本回收条款[100] 公司面临的风险 - 公司部分债务协议规定，当特定情况发生时需回购或偿还债务，如任何人或团体收购公司超过特定比例的有表决权股份等，且公司可能无足够资金支付到期债务[87] - 公司业务可能无法产生足够的运营现金流来支付到期债务或满足其他流动性需求，若产生额外债务，偿债义务将增加[88] - 公司可能需在到期日或之前对部分或全部债务进行再融资，但再融资能力受财务状况、市场条件和债务协议限制等因素影响[89] - 公司面临激烈竞争，可能导致物业入住率和租金下降，进而影响财务状况和偿债能力[93] - 公司物业位于地震多发地区，地震保险可能不足以覆盖损失，且未来可能因保费过高而停保[96] - 公司业务受气候变化影响，可能导致物业受损或需求下降，且实现可持续发展战略可能产生重大资本支出和运营成本[98] - 公司面临物业收购、开发和再开发风险，可能需确认减值损失[105] - 公司开发混合用途商业地产经验不足，面临特定风险[109] - 合资企业投资可能受缺乏决策权、依赖合作方财务状况等因素影响[110] - 公司部分物业受地面租赁和其他限制性协议约束，可能导致物业所有权丧失[112] - 房地产资产流动性差，公司出售物业能力受限[113] - 公司投资房地产相关证券，可能影响向股东支付股息和分配的能力[114] - 未来恐怖活动或美国参战可能对公司财务状况和经营业绩产生不利影响[118] - 《多德 - 弗兰克华尔街改革和消费者保护法》使公司面临更多联邦监管，影响尚不确定[120] - 法律诉讼不利解决、内控缺陷、网络安全漏洞、利率上升等会对公司财务状况等产生负面影响[123][124][125][127] - 会计政策变更可能对公司及租户的财务状况和经营成果产生重大影响[131][132] 公司股权相关规定 - 单个股东未经董事会豁免，实际或推定拥有公司已发行普通股不得超7.0%，John Kilroy及其家人和附属实体经豁免可合计拥有达19.6%[140][143][145] - 公司宪章授权董事会可不经股东批准发行最多3000万股优先股[150] 公司股份发行与流通情况 - 截至2018年12月31日，公司已发行并流通普通股1.00746988亿股[153] - 截至2018年12月31日，公司预留未来发行普通股包括：202.5287万股可按公司选择交换合伙企业普通股；约60万股可用于2006年激励计划；约170万股基于时间的受限股票单位结算时发行；最多160万股基于市场和/或业绩条件的受限股票单位结算时发行；2.55万股行使未到期期权时发行[154] - 公司有有效注册声明，分别注册920万股用于2006年激励计划、164.976万股发行给合伙企业普通股持有人及转售、9.4441万股John Kilroy持有的普通股用于转售[154] 公司REIT资格相关规定 - 为符合REIT资格，公司每年至少95%的总收入须来自合格来源，且每年向股东分配至少90%的净应税收入（某些调整后且不包括净资本收益）[157] - 若公司未能符合REIT资格，将面临不利税收后果，包括无法扣除股息、适用常规公司税率、可能增加州和地方税，且四年内不能再选择按REIT纳税[155][159] - 为维持REIT资格，公司可能需在不利市场条件下借款以满足分配要求，否则可能面临4%的不可扣除消费税[158] 税收立法影响 - 2017年税收立法规定，2017年12月31日后完成的交换，除非财产在该日期前处置或接收，1031交换仅适用于不动产[160] - 非公司股东可在2017年12月31日后至2026年1月1日前扣除最多20%来自REIT的股息[161] - REIT从事“禁止交易”的净收入需缴纳100%的惩罚性税[162] - 2017年税收立法将最高个人美国联邦所得税税率从39.6%降至37%（2017年12月31日后至2026年1月1日前）[165] - 2017年税收立法将最高企业税率从35%降至21%[165] - 2017年税收立法允许个人、信托和遗产扣除最多20%的特定穿透式业务收入（2017年12月31日后至2026年1月1日前）[168] - 2017年税收立法将对非美国股东分配的预扣税率从35%降至21%[168] - 2017年12月31日后产生的净营业亏损扣除限制为REIT应纳税所得的80%[168] 各地区物业详细数据 - 洛杉矶和文图拉县物业总数33处，可出租面积3956497平方英尺，出租率95.1%，基本租金155171000美元，每平方英尺年化租金42.68美元[180] - 橙县物业1处，可出租面积271556平方英尺，出租率89.6%，基本租金8993000美元，每平方英尺年化租金37.67美元[180] - 加利福尼亚州千橡市2829 Townsgate Road物业可出租面积84098平方英尺，出租率80.5%，基本租金1984000美元，每平方英尺年化租金29.31美元[179] - 加利福尼亚州埃尔塞贡多2240 E. Imperial Highway物业可出租面积122870平方英尺，出租率100.0%，基本租金3950000美元，每平方英尺年化租金32.15美元[179] - 加利福尼亚州洛杉矶6115 W. Sunset Blvd.物业可出租面积26105平方英尺，出租率100.0%，基本租金1615000美元，每平方英尺年化租金61.88美元[179] - 加利福尼亚州长滩3750 Kilroy Airport Way物业可出租面积10457平方英尺，出租率100.0%，基本租金158000美元，每平方英尺年化租金47.28美元[179] - 加利福尼亚州西好莱坞8560 West Sunset Blvd物业可出租面积71875平方英尺，出租率100.0%，基本租金5187000美元，每平方英尺年化租金72.79美元[179] - 加利福尼亚州洛杉矶12100 W. Olympic Blvd.物业可出租面积152048平方英尺，出租率100.0%，基本租金8502000美元，每平方英尺年化租金55.92美元[180] - 加利福尼亚州圣莫尼卡2100/2110 Colorado Avenue物业可出租面积102864平方英尺，出租率100.0%，基本租金4