LOS ANGELES--(BUSINESS WIRE)--Kilroy Realty Corporation (NYSE: KRC) ("Kilroy†or the "Company†) announced today that it has acquired Maple Plaza, a 293,000-square-foot Class A office campus in the iconic Beverly Hills submarket of Los Angeles, for $205 million. The acquisition was funded with cash on hand and recent disposition proceeds. This marks Kilroy's first acquisition in Beverly Hills, a supply-constrained submarket that has among the lowest vacancy rates in the Greater Los Angeles marke. ...

LOS ANGELES--(BUSINESS WIRE)--Kilroy Realty Corporation (NYSE: KRC) ("Kilroy†or the "Company†) today announced the execution of a 24,000 square feet lease at Kilroy Oyster Point Phase 2 ("KOP 2†), the Company's state-of-the-art life science development project in South San Francisco. "We are thrilled to welcome Color to Kilroy Oyster Point Phase 2, with occupancy commencing early next year. This announcement underscores KOP 2's resonance with discerning life science tenants and exciting leasin. ...

LOS ANGELES--(BUSINESS WIRE)--Kilroy Realty Corporation (NYSE: KRC) ("Kilroy†or the "Company†) announced today that its Board of Directors declared a regular quarterly cash dividend of $0.54 per common share payable on Wednesday, October 8, 2025 to stockholders of record Tuesday, September 30, 2025. The dividend is equivalent to an annual rate of $2.16 per share. About Kilroy Realty Corporation Kilroy is a leading U.S. landlord and developer, with operations in San Diego, Los Angeles, the San. ...

PresentationI will first turn it over to Angela to give some opening remarks, but I'd love to open up questions to the room or I can start with a few that I've prepared.Good afternoon, everyone. Welcome to Bank of America's 2025 Global Real Estate Conference. I'm Jana Galan, BofA's senior analyst covering office REITs. We're very pleased today to have with us Kilroy Realty, CEO, Angela Aman; CFO, Jeffrey Kuehling; CIO, Eliott Trencher, Chief Leasing Officer; Rob Paratte; and VP of Corporate Finance, Doug Be ...

PresentationI will first turn it over to Angela to give some opening remarks, but I'd love to open up questions to the room or I can start with a few that I've prepared.Good afternoon, everyone. Welcome to Bank of America's 2025 Global Real Estate Conference. I'm Jana Galan, BofA's senior analyst covering office REITs. We're very pleased today to have with us Kilroy Realty, CEO, Angela Aman; CFO, Jeffrey Kuehling; CIO, Eliott Trencher, Chief Leasing Officer; Rob Paratte; and VP of Corporate Finance, Doug Be ...

**行业与公司** - 公司为Kilroy Realty Corporation (NYSE: KRC) 一家专注于美国西海岸市场的房地产投资信托公司（REIT）[1] - 核心市场包括旧金山湾区、洛杉矶、西雅图、奥斯汀和圣地亚哥 覆盖办公和生命科学地产领域[8][9][28] **核心观点与论据** **1 西海岸市场复苏与AI驱动需求** - 旧金山市场出现显著复苏 主要受AI公司扩张驱动 需求从Mission Bay扩展至南市场金融区[16] - 旧金山政治环境改善（新市长和监事会更亲商） 街道治理和零售复苏促进企业返岗[17] - AI租户平均租赁面积从6个月前的5,000平方英尺增至10,000平方英尺 需求全面增长[18] - 传统FIRE（金融、保险、房地产）租户亦活跃吸收空间[18] **2 生命科学地产需求强劲** - Kilroy Oyster Point（南旧金山）生命科学项目预计2025年底前签署100,000平方英尺租约 且管道持续增长[20][22] - 项目为湾区最新交付的生命科学地产 规模与配套设施吸引租户[20][29] - 租金水平稳定 约每平方英尺80美元（三重净租赁） 租户改进成本因条件而异[24] - 生命科学需求回升 VC资金持续流入 但未达峰值水平[31] **3 资产组合优化与资本配置** - 公司主动处置非核心资产： - 出售非收入生成土地（原规划为办公或生命科学 现转向住宅等其他用途）[10][11] - 关闭硅谷四栋建筑园区（处理2026年最大到期租约）[44] - 交易价格具吸引力 部分超过原始成本基础[11] - 资本再投资于现有资产或新机会 西海岸交易市场流动性改善[11][57] **4 租赁策略与租户结构变化** - 针对AI租户需求推出"预建空间"（spec suite）计划： - 提供即时入驻和灵活租期 租户改进成本可控（低于150美元/平方英尺）[40][42] - 旧金山、奥斯汀和西雅图市场预建空间需求旺盛[42] - 租户保留率历史平均约50% 近年降至30-40%（含转租租户直接续约）[49][50] - 投资组合中转租空间占比15-20%（疫情前约10%）[51][52] **5 财务与资产负债表管理** - 2025年8月初完成债券发行 优化债务到期阶梯[13] - 获得惠誉第三家投资级信用评级 提升固定收益投资者沟通透明度[13] - 2025年Q3 occupancy预计下降75,000-100,000平方英尺（因小规模迁出和再开发项目入池） Q4恢复正净吸收[53] **其他重要但易忽略的内容** - 公司管理层重组：分拆CFO和CIO职责 新增首席技术官和人力资源官 加强数据驱动决策[5][6] - 对AI的长期影响保持警惕 关注其可能改变资产类型、子市场和定位 但认为西海岸创新中心将净受益[33][34] - 收购市场机会质量提升 卖家更愿意按市场价交易 资产质量和地理位置改善[59] - 联邦降息预期对长期利率影响中性 公司计划增加AI相关支出 预计行业同店NOI 2026年增长[62][63][64]

公司表现 - Kilroy Realty Corporation过去一年股价上涨4% 同时支付约6%的股息 [1] - 公司目前现金流表现稳健 但办公楼物业的长期前景和空置率问题仍构成压力 [1] 行业趋势 - 办公楼物业的长期发展面临不确定性 空置率问题持续影响行业 [1]

收入和利润（同比环比） - 公司2025年第二季度总收入为2.89892亿美元，同比增长3.26%（2024年同期为2.80731亿美元）[23] - 2025年第二季度净利润为7956.8万美元，同比增长45.9%（2024年同期为5454.7万美元）[23] - 2025年第二季度租金收入为2.85071亿美元，同比增长3.32%（2024年同期为2.75919亿美元）[23] - 2025年第二季度每股基本收益为0.58美元，同比增长41.46%（2024年同期为0.41美元）[23] - 2025年第二季度总收入为2.899亿美元，同比增长3.3%（2024年同期为2.807亿美元）[36] - 2025年第二季度净收入为7956.8万美元，同比增长45.9%（2024年同期为5454.7万美元）[36] - 2025年上半年净利润为1.232亿美元，较2024年同期的1.102亿美元增长11.8%[117] - 2025年第二季度净营业收入为1.90779亿美元，同比增长1.5%[166] - 2025年第二季度归属于普通股股东的净利润为6,844.9万美元，同比增长39.1%[166] 成本和费用（同比环比） - 2025年上半年利息支出为6199.2万美元，同比下降18.05%（2024年同期为7563.4万美元）[23] - 2025年第二季度折旧与摊销费用为8762.5万美元，同比微增0.5%[36] - 2025年第二季度利息支出3084.4万美元，同比下降16.1%（2024年同期为3676.3万美元）[36] - 2025年上半年利息支出净额为5890万美元，较2024年同期的5990万美元略有减少[111][112] - 2025年上半年折旧及摊销费用为1.747亿美元，较2024年同期的1.752亿美元微降0.3%[117] - 2025年第二季度租赁终止费用为1,075.4万美元，同比增长641.1%[166] - 总利息支出减少5.919百万美元（16.1%），其中资本化利息增加0.818百万美元（4.0%）[177][178] - 折旧与摊销增加0.5百万美元（0.5%），主要来自收购物业增长1.0百万美元[176][179] - 利息收入锐减9.6百万美元（94.9%），因计息账户余额降低[176] 业务线表现 - 截至2025年6月30日，公司稳定运营的办公物业组合包含118栋建筑，总可出租面积为16,395,491平方英尺，租户数量为440家，经济占用率达到80.8%[47] - 稳定住宅物业组合包含3处物业共1,001个单元，平均入住率为94.5%[48] - 公司持有待售物业为1处（含4栋建筑），实际可出租面积663,460平方英尺，预计第三季度末以3.65亿美元总价成交[48][64] - 在建开发项目（租户改善阶段）包含1个项目（875,000平方英尺）和2个再开发项目（100,000平方英尺），均为预计完工后可出租面积[48] - 公司未来开发管道包含8个潜在地块，总计约64英亩未开发土地[49] - 2025年6月出售的501 Santa Monica Boulevard物业（78,509平方英尺）实现销售价格4,000万美元，总收益1,660万美元[62][63] 各地区表现 - 洛杉矶地区52栋建筑入住率74.4%，较上季度72.7%有所提升，但仍是所有区域中最低[127] - 西雅图地区10栋建筑入住率78.5%，基本与上季度78.6%持平[127] - 旧金山湾区29栋建筑入住率84.8%，较上季度86.8%有所下降[127] - 2025年下半年洛杉矶地区到期租约的平均租金为每平方英尺41.44美元，旧金山湾区为67.81美元[142] 管理层讨论和指引 - 公司计划在2025年第三季度末以3.65亿美元的价格出售一处由四栋建筑组成的物业[150] - 公司未来开发管道包括8个项目，总成本基础约15亿美元，可开发超过600万平方英尺办公空间和1,750套住宅单元[155] - 公司开发策略包括利用运营现金流、信贷设施和资本回收计划（包括资产处置）来满足资金需求[215] - 公司必须将应税收入的90%分配给股东以维持REIT资格，且可能需要通过循环信贷借款来满足分配要求[203] 其他财务数据 - 公司2025年6月30日现金及现金等价物为1.93129亿美元，较2024年底的1.6569亿美元增长16.56%[21] - 2025年上半年资本支出为1.274亿美元（开发项目8174.3万美元+运营物业4662.1万美元）[42] - 2025年上半年经营活动现金流为2.807亿美元，同比增长9.4%[42] - 截至2025年6月30日现金及等价物为1.931亿美元，较年初增长27.4%[42] - 2025年第二季度每普通单位分红0.54美元，总计支付6498.5万美元[39] - 2025年第二季度加权平均流通普通股数量为1.194亿股，同比增长0.8%[36] - 2025年第二季度处置折旧物业获利1655.4万美元（2024年同期无此项收入）[36] - 2025年第二季度出售折旧运营资产获得1650万美元收益，2024年同期无此项收入[117]

财务数据和关键指标变化 - FFO为每股1.13美元 包括约0.11美元的一次性项目 其中1070万美元的租约终止费贡献了0.05美元 [10] - 现金同店NOI增长为450个基点 其中一次性项目贡献300个基点 [10] - 第二季度末入住率为80.8% 较第一季度末的81.4%有所下降 主要由于Dermtech的规模调整和23andMe破产导致的提前腾空 [10] - GAAP重新租赁价差为负11.2% 现金重新租赁价差为负15.2% 主要受旧金山一笔大租约影响 排除该交易后现金重新租赁价差约为正1% [13] - 2025年FFO指引上调至每股4.05-4.15美元 中值提高0.15美元 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司正在积极处置非核心土地资产 已达成两笔土地交易 总预期收益7900万美元 占1.5亿美元目标的过半 [2] - Flower Mart项目是未来开发管道中最大的投资 目前获准开发230万平方英尺的办公项目 公司正在重新设计以增加用途灵活性 [3] - KOP2项目租赁活动活跃 已进入约10万平方英尺的医疗和生命科学租户的积极租赁谈判 [24][25] - 硅谷四栋大楼园区89%出租 但到2026年将降至65% 公司决定以3.65亿美元出售该资产 [7][8] 各个市场数据和关键指标变化 - 旧金山市场办公需求复苏 但Flower Mart项目需要比最初设想更广泛的用途组合 [3] - 洛杉矶市场20 Sixth Street地块以4100万美元出售给住宅开发商 约每英亩2000万美元 [6] - 圣莫尼卡市中心501 Santa Monica大楼以4000万美元出售 约每平方英尺500美元 [7] - 南旧金山和半岛是湾区生命科学最活跃的次级市场 [72] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 资本配置战略三大目标：处置非核心土地、出售基本面预期有利的运营物业、集中投资于有信心的区域 [5] - 正在积极评估各种收购机会 预计将找到符合标准、短期不稀释且中长期能显著改善现金流增长的投资 [9] - AI对办公空间需求产生复杂影响 既有AI公司扩张带来的需求 也有传统科技公司裁员的影响 但公司认为其市场定位将从AI趋势中受益 [43][46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对KOP2项目的租赁活动感到鼓舞 尽管生命科学生态系统整体面临逆风 [24] - 预计第三季度入住率将小幅下降 主要由于两个重建项目进入稳定投资组合 但预计第四季度将出现正净吸纳 [12] - 对西海岸办公市场复苏路径的信心增强 看到更多机构买家进入市场 [21] - AI不仅被视为效率策略 更被视为增长策略和机会 虽然某些岗位可能被自动化 但将创造更多新工作岗位 [44] 其他重要信息 - 公司有约4亿美元的股票回购授权 目前尚未使用 [22] - 预计Flower Mart项目的利息和其他费用资本化将在2025年停止 目前未假设2026年有任何资本化 [4][15] - 已签约处置的四笔交易将筹集超过4.8亿美元的总收益 [6][7] 问答环节所有的提问和回答 关于买家类型和估值讨论 - 买家类型多样 包括机构投资者、高净值个人和自用业主 不同资产吸引不同类型买家 [18][19] - 估值方法因资产而异 住宅开发地块与运营办公物业的估值方法不同 [20] 关于KOP2项目 - 租赁活动主要来自医疗和生命科学租户 也有科技公司对干实验室空间的需求 [25][77] - 部分租户可能使用预建空间 有望在2025年上半年入住 [36] - 项目最初保守预估 租金保持良好 但部分交易需要更多资本 [73] 关于2026年租赁到期 - 2026年租赁到期相对集中在上半年 特别是第二季度 [32] - 预计2026年续租率可能低于历史平均水平 [32] - KOP项目加入投资组合将影响报告入住率 [31] 关于AI对办公需求影响 - AI公司倾向于寻找可扩展空间 偏好3万平方英尺的标准楼层 [117] - 年轻AI公司偏好预建空间 注重相邻扩展空间 [116] - 电力需求与普通办公用户相似 大部分计算在异地完成 [117] 关于Flower Mart项目 - 正在与市政府就修改方案进行建设性讨论 预计年底前完成 [61] - 若获得灵活性授权 可能分阶段开发 但资本化停止取决于实际开发活动 [93] - 住宅用途开发可能性存在 但需评估与整体项目的关联性 [99] 关于硅谷园区出售 - 出售决策基于对未来现金流、租赁需求和资本支出的综合评估 [75] - 预计低8%的资本化率 但受NDA限制无法提供具体细节 [38][75] 关于资本配置 - 选择性再投资机会包括增值型收购和核心+型机会 [102] - 不太倾向于投机性开发 [102] - 将继续评估每项资产的投资回报是否超过资本成本 [48]

财务数据和关键指标变化 - 本季度FFO为每股1.13美元，包含约每股0.11美元的一次性项目，其中1070万美元的租赁终止费贡献了每股0.05美元 [10] - 第二季度现金同店NOI增长率为450个基点，一次性项目贡献300个基点 [10] - 第二季度末入住率为80.8%，低于第一季度末的81.4% [10] - 提高2025年FFO展望至每股4.05 - 4.15美元，中点提高0.15美元 [13] - 同店NOI增长预期调整为 - 1%至 - 2%，中点改善75个基点 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 土地销售 - 已签署两项土地出售协议，预计总收益7900万美元，超过实现1.5亿美元未来管道变现目标的一半 [2] 物业出售 - 完成501 Santa Monica出售，售价4000万美元 [7] - 签订硅谷四栋建筑园区出售合同，售价3.65亿美元 [7] 开发项目 - Flower Mart项目仍是未来开发管道最大投资，预计2025年底停止利息和其他费用资本化，2026年不进行资本化 [3][4] - KOP2项目与约10万平方英尺医疗和生命科学租户进行积极租赁谈判 [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 旧金山市场AI公司需求增长，租赁活动活跃，GAAP租赁价差为 - 11.2%，现金租赁价差为 - 15.2%，排除一笔交易后现金租赁价差约为1% [12] - 洛杉矶市场呈现两极分化，世纪城和比佛利山庄表现较好 [63] - 圣地亚哥市场有强大生命科学市场，预计未来将受益于国防支出 [65] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 资本配置战略目标包括变现非创收土地、出售估值有利运营物业、集中投资有信心区域 [5] - 继续对各市场交易进行尽职调查，期望找到符合标准投资 [9] - 评估未来土地银行每块土地最高最佳用途，对不符合核心竞争力地块进行变现 [80] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场租赁和交易活动增加，公司工作节奏加快，团队创新和应变能力为利益相关者创造价值 [5] - 对市场复苏有信心，预计第四季度实现正净吸纳量，2026年KOP项目纳入组合可能影响入住率 [11][30] - 关注AI对办公空间需求的影响，认为市场将受益于AI带来的新机遇 [44] 其他重要信息 - 公司股票回购授权规模约4亿美元，尚未使用 [22] - 签署但未开始的租赁面积占比提高至270个基点，为2025 - 2026年带来增长 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 买家类型、投标池广度及估值讨论 - 买家包括机构买家、高净值人士和业主用户，不同交易买家类型不同，市场深度较好 [17][18] - 市场上评估办公资产的参与者类型增多，显示对西海岸办公市场复苏的信心增强 [20] 问题2: 股票回购授权情况 - 公司股票回购授权规模约4亿美元，尚未使用 [22] 问题3: KOP2项目活动详情及经济情况 - 与约10万平方英尺医疗和生命科学租户进行积极租赁谈判，项目对各类租户有广泛吸引力 [25][26] - 目前难以具体谈论经济情况，租金保持较好，但部分交易资本投入增加 [27] 问题4: 2026年租赁保留率和入住率低谷时间 - 2025年第三季度入住率可能受两个重建项目影响下降，第四季度有望实现正净吸纳量 [29][30] - 2026年KOP项目1月纳入组合可能影响入住率，上半年租赁到期集中，保留率可能低于历史平均 [31][32] - 难以确定2026年入住率低谷时间，需更多时间观察租赁势头 [33] 问题5: KOP2项目是否有针对特定套房的交易 - 正在进行的交易中有一项针对特定套房用户，若在Q3或Q4签约，可能在2026年上半年实现入住 [35] 问题6: 待售园区定价考虑因素 - 对潜在处置项目进行全面分析，考虑收益、现金流、租赁需求、资本支出和租金前景等因素 [37][38] 问题7: AI对办公空间需求的净影响 - 难以区分AI导致的传统科技行业裁员与疫情期间过度招聘的影响 [43] - 企业开始将AI视为增长战略和机遇，公司市场定位将受益于AI带来的新机遇 [44] 问题8: 非核心投资组合规模及特征 - 公司对各市场有信心，会优化旧金山和洛杉矶市场投资组合，确保资本回报率超过成本 [47][48] - 对单个资产进行评估，寻找最佳用途，不符合核心竞争力的资产考虑变现 [50] 问题9: 租赁管道中租户类型 - 租户类型广泛，包括大中小租户，旧金山市场AI公司扩张租赁需求增长 [52][54] 问题10: 洛杉矶市场是否受税收激励影响 - 尚未看到税收激励对近期需求的影响，但有数据显示未来几年制作项目可能回归市场 [56] 问题11: Flower Mart项目与城市的对话及资本资本化变化原因 - 与城市对话取得进展，城市对修订方案持开放态度，预计年底完成部分工作并停止资本化 [60] - 原不确定城市是否接受灵活规划，目前认为年底完成相关活动后需停止资本化，未来是否继续需根据实际情况决定 [90][91] 问题12: 比较旧金山与其他市场差异及驱动因素 - 旧金山市场受VC对AI的资金投入和人才基础驱动，需求有望增加 [62] - 洛杉矶市场两极分化，世纪城和比佛利山庄表现较好 [63] - 圣地亚哥市场有强大生命科学市场和人才基础，预计未来受益于国防支出 [65] 问题13: KOT2项目租户来源及开发交易回报 - 租户来自南旧金山和新进入市场，南旧金山和半岛地区生命科学市场最活跃 [69][70] - 需签署更多交易后才能提供开发交易回报的最新信息 [71] 问题14: 待售Matilda园区替代方案及估值 - 评估多种租赁方案后，认为出售获得3.65亿美元更有利 [73] 问题15: KOB2项目潜在需求和设计规划阶段情况 - 潜在需求广泛，包括生命科学、医疗、传统科技和AI等领域，展示活动增加 [75] - 正在与多个租户进行空间规划，预计下半年至少完成10万平方英尺租赁执行 [77][78] 问题16: 是否有更多土地变现潜力 - 公司积极评估未来土地银行每块土地最高最佳用途，对不符合核心竞争力地块进行变现，有更多变现潜力 [80][82] 问题17: 旧金山市场需求增长是否受疫情后企业回归影响 - 需求主要来自新公司成立和公司扩张，企业回归影响较小 [83] 问题18: Flower Mart项目何时开始新开发及是否引入合作伙伴 - 需进一步评估项目整体情况，包括住宅与办公开发的相互关系，目前无法明确回答 [97] 问题19: 选择性再投资机会类型 - 包括有增值潜力的收购项目或核心加类型机会，倾向于在熟悉且有增长前景的市场进行投资 [100] 问题20: 第二季度新租赁情况及预期 - 对开发项目和运营组合的租赁情况感到乐观，团队在各市场推动新租赁和处理到期租赁方面表现出色 [104][105] - 不愿确定具体租赁面积，但对租赁可持续性有信心 [105] 问题21: 2026年租赁到期情况更新 - 目前没有特定更新，2026年上半年预计有较大空置或缩租情况，公司正在与租户积极沟通 [111] 问题22: AI租户对建筑类型、位置等要求 - 年轻AI公司倾向于预建、可扩展空间，电力需求与普通办公用户相似 [115] - 旧金山市场3万平方英尺的楼层板较受欢迎，租户注重户外空间、餐饮、健身等设施 [116][117]