Shares of Kilroy Realty Corporation (NYSE: KRC ) have been a moderate performer over the past year, rallying 4%, while paying a ~6% dividend. While the company is generating solid cash flow today, the long-term future of office properties and vacancies continues to weigh onOver fifteen years of experience making contrarian bets based on my macro view and stock-specific turnaround stories to garner outsized returns with a favorable risk/reward profile. If you want me to cover a specific stock or have a quest ...

收入和利润（同比环比） - 公司2025年第二季度总收入为2.89892亿美元，同比增长3.26%（2024年同期为2.80731亿美元）[23] - 2025年第二季度净利润为7956.8万美元，同比增长45.9%（2024年同期为5454.7万美元）[23] - 2025年第二季度租金收入为2.85071亿美元，同比增长3.32%（2024年同期为2.75919亿美元）[23] - 2025年第二季度每股基本收益为0.58美元，同比增长41.46%（2024年同期为0.41美元）[23] - 2025年第二季度总收入为2.899亿美元，同比增长3.3%（2024年同期为2.807亿美元）[36] - 2025年第二季度净收入为7956.8万美元，同比增长45.9%（2024年同期为5454.7万美元）[36] - 2025年上半年净利润为1.232亿美元，较2024年同期的1.102亿美元增长11.8%[117] - 2025年第二季度净营业收入为1.90779亿美元，同比增长1.5%[166] - 2025年第二季度归属于普通股股东的净利润为6,844.9万美元，同比增长39.1%[166] 成本和费用（同比环比） - 2025年上半年利息支出为6199.2万美元，同比下降18.05%（2024年同期为7563.4万美元）[23] - 2025年第二季度折旧与摊销费用为8762.5万美元，同比微增0.5%[36] - 2025年第二季度利息支出3084.4万美元，同比下降16.1%（2024年同期为3676.3万美元）[36] - 2025年上半年利息支出净额为5890万美元，较2024年同期的5990万美元略有减少[111][112] - 2025年上半年折旧及摊销费用为1.747亿美元，较2024年同期的1.752亿美元微降0.3%[117] - 2025年第二季度租赁终止费用为1,075.4万美元，同比增长641.1%[166] - 总利息支出减少5.919百万美元（16.1%），其中资本化利息增加0.818百万美元（4.0%）[177][178] - 折旧与摊销增加0.5百万美元（0.5%），主要来自收购物业增长1.0百万美元[176][179] - 利息收入锐减9.6百万美元（94.9%），因计息账户余额降低[176] 业务线表现 - 截至2025年6月30日，公司稳定运营的办公物业组合包含118栋建筑，总可出租面积为16,395,491平方英尺，租户数量为440家，经济占用率达到80.8%[47] - 稳定住宅物业组合包含3处物业共1,001个单元，平均入住率为94.5%[48] - 公司持有待售物业为1处（含4栋建筑），实际可出租面积663,460平方英尺，预计第三季度末以3.65亿美元总价成交[48][64] - 在建开发项目（租户改善阶段）包含1个项目（875,000平方英尺）和2个再开发项目（100,000平方英尺），均为预计完工后可出租面积[48] - 公司未来开发管道包含8个潜在地块，总计约64英亩未开发土地[49] - 2025年6月出售的501 Santa Monica Boulevard物业（78,509平方英尺）实现销售价格4,000万美元，总收益1,660万美元[62][63] 各地区表现 - 洛杉矶地区52栋建筑入住率74.4%，较上季度72.7%有所提升，但仍是所有区域中最低[127] - 西雅图地区10栋建筑入住率78.5%，基本与上季度78.6%持平[127] - 旧金山湾区29栋建筑入住率84.8%，较上季度86.8%有所下降[127] - 2025年下半年洛杉矶地区到期租约的平均租金为每平方英尺41.44美元，旧金山湾区为67.81美元[142] 管理层讨论和指引 - 公司计划在2025年第三季度末以3.65亿美元的价格出售一处由四栋建筑组成的物业[150] - 公司未来开发管道包括8个项目，总成本基础约15亿美元，可开发超过600万平方英尺办公空间和1,750套住宅单元[155] - 公司开发策略包括利用运营现金流、信贷设施和资本回收计划（包括资产处置）来满足资金需求[215] - 公司必须将应税收入的90%分配给股东以维持REIT资格，且可能需要通过循环信贷借款来满足分配要求[203] 其他财务数据 - 公司2025年6月30日现金及现金等价物为1.93129亿美元，较2024年底的1.6569亿美元增长16.56%[21] - 2025年上半年资本支出为1.274亿美元（开发项目8174.3万美元+运营物业4662.1万美元）[42] - 2025年上半年经营活动现金流为2.807亿美元，同比增长9.4%[42] - 截至2025年6月30日现金及等价物为1.931亿美元，较年初增长27.4%[42] - 2025年第二季度每普通单位分红0.54美元，总计支付6498.5万美元[39] - 2025年第二季度加权平均流通普通股数量为1.194亿股，同比增长0.8%[36] - 2025年第二季度处置折旧物业获利1655.4万美元（2024年同期无此项收入）[36] - 2025年第二季度出售折旧运营资产获得1650万美元收益，2024年同期无此项收入[117]

财务数据和关键指标变化 - FFO为每股1.13美元 包括约0.11美元的一次性项目 其中1070万美元的租约终止费贡献了0.05美元 [10] - 现金同店NOI增长为450个基点 其中一次性项目贡献300个基点 [10] - 第二季度末入住率为80.8% 较第一季度末的81.4%有所下降 主要由于Dermtech的规模调整和23andMe破产导致的提前腾空 [10] - GAAP重新租赁价差为负11.2% 现金重新租赁价差为负15.2% 主要受旧金山一笔大租约影响 排除该交易后现金重新租赁价差约为正1% [13] - 2025年FFO指引上调至每股4.05-4.15美元 中值提高0.15美元 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司正在积极处置非核心土地资产 已达成两笔土地交易 总预期收益7900万美元 占1.5亿美元目标的过半 [2] - Flower Mart项目是未来开发管道中最大的投资 目前获准开发230万平方英尺的办公项目 公司正在重新设计以增加用途灵活性 [3] - KOP2项目租赁活动活跃 已进入约10万平方英尺的医疗和生命科学租户的积极租赁谈判 [24][25] - 硅谷四栋大楼园区89%出租 但到2026年将降至65% 公司决定以3.65亿美元出售该资产 [7][8] 各个市场数据和关键指标变化 - 旧金山市场办公需求复苏 但Flower Mart项目需要比最初设想更广泛的用途组合 [3] - 洛杉矶市场20 Sixth Street地块以4100万美元出售给住宅开发商 约每英亩2000万美元 [6] - 圣莫尼卡市中心501 Santa Monica大楼以4000万美元出售 约每平方英尺500美元 [7] - 南旧金山和半岛是湾区生命科学最活跃的次级市场 [72] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 资本配置战略三大目标：处置非核心土地、出售基本面预期有利的运营物业、集中投资于有信心的区域 [5] - 正在积极评估各种收购机会 预计将找到符合标准、短期不稀释且中长期能显著改善现金流增长的投资 [9] - AI对办公空间需求产生复杂影响 既有AI公司扩张带来的需求 也有传统科技公司裁员的影响 但公司认为其市场定位将从AI趋势中受益 [43][46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对KOP2项目的租赁活动感到鼓舞 尽管生命科学生态系统整体面临逆风 [24] - 预计第三季度入住率将小幅下降 主要由于两个重建项目进入稳定投资组合 但预计第四季度将出现正净吸纳 [12] - 对西海岸办公市场复苏路径的信心增强 看到更多机构买家进入市场 [21] - AI不仅被视为效率策略 更被视为增长策略和机会 虽然某些岗位可能被自动化 但将创造更多新工作岗位 [44] 其他重要信息 - 公司有约4亿美元的股票回购授权 目前尚未使用 [22] - 预计Flower Mart项目的利息和其他费用资本化将在2025年停止 目前未假设2026年有任何资本化 [4][15] - 已签约处置的四笔交易将筹集超过4.8亿美元的总收益 [6][7] 问答环节所有的提问和回答 关于买家类型和估值讨论 - 买家类型多样 包括机构投资者、高净值个人和自用业主 不同资产吸引不同类型买家 [18][19] - 估值方法因资产而异 住宅开发地块与运营办公物业的估值方法不同 [20] 关于KOP2项目 - 租赁活动主要来自医疗和生命科学租户 也有科技公司对干实验室空间的需求 [25][77] - 部分租户可能使用预建空间 有望在2025年上半年入住 [36] - 项目最初保守预估 租金保持良好 但部分交易需要更多资本 [73] 关于2026年租赁到期 - 2026年租赁到期相对集中在上半年 特别是第二季度 [32] - 预计2026年续租率可能低于历史平均水平 [32] - KOP项目加入投资组合将影响报告入住率 [31] 关于AI对办公需求影响 - AI公司倾向于寻找可扩展空间 偏好3万平方英尺的标准楼层 [117] - 年轻AI公司偏好预建空间 注重相邻扩展空间 [116] - 电力需求与普通办公用户相似 大部分计算在异地完成 [117] 关于Flower Mart项目 - 正在与市政府就修改方案进行建设性讨论 预计年底前完成 [61] - 若获得灵活性授权 可能分阶段开发 但资本化停止取决于实际开发活动 [93] - 住宅用途开发可能性存在 但需评估与整体项目的关联性 [99] 关于硅谷园区出售 - 出售决策基于对未来现金流、租赁需求和资本支出的综合评估 [75] - 预计低8%的资本化率 但受NDA限制无法提供具体细节 [38][75] 关于资本配置 - 选择性再投资机会包括增值型收购和核心+型机会 [102] - 不太倾向于投机性开发 [102] - 将继续评估每项资产的投资回报是否超过资本成本 [48]

财务数据和关键指标变化 - 本季度FFO为每股1.13美元，包含约每股0.11美元的一次性项目，其中1070万美元的租赁终止费贡献了每股0.05美元 [10] - 第二季度现金同店NOI增长率为450个基点，一次性项目贡献300个基点 [10] - 第二季度末入住率为80.8%，低于第一季度末的81.4% [10] - 提高2025年FFO展望至每股4.05 - 4.15美元，中点提高0.15美元 [13] - 同店NOI增长预期调整为 - 1%至 - 2%，中点改善75个基点 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 土地销售 - 已签署两项土地出售协议，预计总收益7900万美元，超过实现1.5亿美元未来管道变现目标的一半 [2] 物业出售 - 完成501 Santa Monica出售，售价4000万美元 [7] - 签订硅谷四栋建筑园区出售合同，售价3.65亿美元 [7] 开发项目 - Flower Mart项目仍是未来开发管道最大投资，预计2025年底停止利息和其他费用资本化，2026年不进行资本化 [3][4] - KOP2项目与约10万平方英尺医疗和生命科学租户进行积极租赁谈判 [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 旧金山市场AI公司需求增长，租赁活动活跃，GAAP租赁价差为 - 11.2%，现金租赁价差为 - 15.2%，排除一笔交易后现金租赁价差约为1% [12] - 洛杉矶市场呈现两极分化，世纪城和比佛利山庄表现较好 [63] - 圣地亚哥市场有强大生命科学市场，预计未来将受益于国防支出 [65] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 资本配置战略目标包括变现非创收土地、出售估值有利运营物业、集中投资有信心区域 [5] - 继续对各市场交易进行尽职调查，期望找到符合标准投资 [9] - 评估未来土地银行每块土地最高最佳用途，对不符合核心竞争力地块进行变现 [80] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场租赁和交易活动增加，公司工作节奏加快，团队创新和应变能力为利益相关者创造价值 [5] - 对市场复苏有信心，预计第四季度实现正净吸纳量，2026年KOP项目纳入组合可能影响入住率 [11][30] - 关注AI对办公空间需求的影响，认为市场将受益于AI带来的新机遇 [44] 其他重要信息 - 公司股票回购授权规模约4亿美元，尚未使用 [22] - 签署但未开始的租赁面积占比提高至270个基点，为2025 - 2026年带来增长 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 买家类型、投标池广度及估值讨论 - 买家包括机构买家、高净值人士和业主用户，不同交易买家类型不同，市场深度较好 [17][18] - 市场上评估办公资产的参与者类型增多，显示对西海岸办公市场复苏的信心增强 [20] 问题2: 股票回购授权情况 - 公司股票回购授权规模约4亿美元，尚未使用 [22] 问题3: KOP2项目活动详情及经济情况 - 与约10万平方英尺医疗和生命科学租户进行积极租赁谈判，项目对各类租户有广泛吸引力 [25][26] - 目前难以具体谈论经济情况，租金保持较好，但部分交易资本投入增加 [27] 问题4: 2026年租赁保留率和入住率低谷时间 - 2025年第三季度入住率可能受两个重建项目影响下降，第四季度有望实现正净吸纳量 [29][30] - 2026年KOP项目1月纳入组合可能影响入住率，上半年租赁到期集中，保留率可能低于历史平均 [31][32] - 难以确定2026年入住率低谷时间，需更多时间观察租赁势头 [33] 问题5: KOP2项目是否有针对特定套房的交易 - 正在进行的交易中有一项针对特定套房用户，若在Q3或Q4签约，可能在2026年上半年实现入住 [35] 问题6: 待售园区定价考虑因素 - 对潜在处置项目进行全面分析，考虑收益、现金流、租赁需求、资本支出和租金前景等因素 [37][38] 问题7: AI对办公空间需求的净影响 - 难以区分AI导致的传统科技行业裁员与疫情期间过度招聘的影响 [43] - 企业开始将AI视为增长战略和机遇，公司市场定位将受益于AI带来的新机遇 [44] 问题8: 非核心投资组合规模及特征 - 公司对各市场有信心，会优化旧金山和洛杉矶市场投资组合，确保资本回报率超过成本 [47][48] - 对单个资产进行评估，寻找最佳用途，不符合核心竞争力的资产考虑变现 [50] 问题9: 租赁管道中租户类型 - 租户类型广泛，包括大中小租户，旧金山市场AI公司扩张租赁需求增长 [52][54] 问题10: 洛杉矶市场是否受税收激励影响 - 尚未看到税收激励对近期需求的影响，但有数据显示未来几年制作项目可能回归市场 [56] 问题11: Flower Mart项目与城市的对话及资本资本化变化原因 - 与城市对话取得进展，城市对修订方案持开放态度，预计年底完成部分工作并停止资本化 [60] - 原不确定城市是否接受灵活规划，目前认为年底完成相关活动后需停止资本化，未来是否继续需根据实际情况决定 [90][91] 问题12: 比较旧金山与其他市场差异及驱动因素 - 旧金山市场受VC对AI的资金投入和人才基础驱动，需求有望增加 [62] - 洛杉矶市场两极分化，世纪城和比佛利山庄表现较好 [63] - 圣地亚哥市场有强大生命科学市场和人才基础，预计未来受益于国防支出 [65] 问题13: KOT2项目租户来源及开发交易回报 - 租户来自南旧金山和新进入市场，南旧金山和半岛地区生命科学市场最活跃 [69][70] - 需签署更多交易后才能提供开发交易回报的最新信息 [71] 问题14: 待售Matilda园区替代方案及估值 - 评估多种租赁方案后，认为出售获得3.65亿美元更有利 [73] 问题15: KOB2项目潜在需求和设计规划阶段情况 - 潜在需求广泛，包括生命科学、医疗、传统科技和AI等领域，展示活动增加 [75] - 正在与多个租户进行空间规划，预计下半年至少完成10万平方英尺租赁执行 [77][78] 问题16: 是否有更多土地变现潜力 - 公司积极评估未来土地银行每块土地最高最佳用途，对不符合核心竞争力地块进行变现，有更多变现潜力 [80][82] 问题17: 旧金山市场需求增长是否受疫情后企业回归影响 - 需求主要来自新公司成立和公司扩张，企业回归影响较小 [83] 问题18: Flower Mart项目何时开始新开发及是否引入合作伙伴 - 需进一步评估项目整体情况，包括住宅与办公开发的相互关系，目前无法明确回答 [97] 问题19: 选择性再投资机会类型 - 包括有增值潜力的收购项目或核心加类型机会，倾向于在熟悉且有增长前景的市场进行投资 [100] 问题20: 第二季度新租赁情况及预期 - 对开发项目和运营组合的租赁情况感到乐观，团队在各市场推动新租赁和处理到期租赁方面表现出色 [104][105] - 不愿确定具体租赁面积，但对租赁可持续性有信心 [105] 问题21: 2026年租赁到期情况更新 - 目前没有特定更新，2026年上半年预计有较大空置或缩租情况，公司正在与租户积极沟通 [111] 问题22: AI租户对建筑类型、位置等要求 - 年轻AI公司倾向于预建、可扩展空间，电力需求与普通办公用户相似 [115] - 旧金山市场3万平方英尺的楼层板较受欢迎，租户注重户外空间、餐饮、健身等设施 [116][117]

Kilroy Realty (KRC) came out with quarterly funds from operations (FFO) of $1.13 per share, beating the Zacks Consensus Estimate of $1.01 per share. This compares to FFO of $1.1 per share a year ago. These figures are adjusted for non-recurring items.This quarterly report represents an FFO surprise of +11.88%. A quarter ago, it was expected that this real estate investment trust would post FFO of $1.03 per share when it actually produced FFO of $1.02, delivering a surprise of -0.97%.Over the last four quart ...

收入和利润（同比环比） - 2025年第二季度收入2.899亿美元，2024年同期为2.807亿美元；净利润6840万美元，摊薄后每股0.57美元，2024年同期为4920万美元，摊薄后每股0.41美元；运营资金1.359亿美元，摊薄后每股1.13美元，2024年同期为1.326亿美元，摊薄后每股1.10美元[6] - 2025年第二季度营收为289,892千美元，上半年营收为560,736千美元[24] - 2025年第二季度归属于普通股股东的净利润为68,449千美元，上半年为107,457千美元[24] - 2025年第二季度净营业收入为190,779千美元，上半年为371,018千美元，第二季度净营业收入利润率为65.8% [24] - 2025年第二季度EBITDAre为181,500千美元，上半年为343,499千美元[24] - 2025年第二季度公司在EBITDAre中的份额为167,914千美元，上半年为322,633千美元[24] - 2025年第二季度每股摊薄后归属于普通股股东的净利润为0.57美元，上半年为0.90美元[24] - 2025年第二季度总营收为5.61亿美元，较2024年同期的5.59亿美元增长0.26%[31] - 2025年第二季度净收入为1.23亿美元，较2024年同期的1.10亿美元增长11.8%[31] - 2025年第二季度归属于普通股股东的净收入为1.07亿美元，较2024年同期的0.99亿美元增长8.34%[31] - 2025年第二季度基本每股净收入为0.91美元，较2024年同期的0.83美元增长9.64%[31] - 2025年第二季度摊薄后每股净收入为0.90美元，较2024年同期的0.83美元增长8.43%[31] - 2025年Q2运营资金为13.5891亿美元，2024年同期为13.2587亿美元[35] - 2025年上半年运营资金为25.8201亿美元，2024年同期为26.6310亿美元[35] - 2025年Q2可分配资金为1.03889亿美元，2024年同期为1.14834亿美元[35] - 2025年上半年可分配资金为2.12985亿美元，2024年同期为2.40162亿美元[35] - 2025年Q2总营收为2.89892亿美元，2024年同期为2.80731亿美元[37] - 2025年上半年总营收为5.60736亿美元，2024年同期为5.59312亿美元[37] - 2025年Q2现金净运营收入为1.87136亿美元，2024年同期为1.80565亿美元[39] - 2025年上半年现金净运营收入为3.66361亿美元，2024年同期为3.61841亿美元[39] - 2025年Q2净运营收入为1.90779亿美元，2024年同期为1.87996亿美元[39] - 2025年上半年净运营收入为3.71018亿美元，2024年同期为3.75581亿美元[39] - 2025年Q2同一物业组合总现金运营收入为262,974千美元，同比增长2.5%；上半年为519,515千美元，同比增长0.7%[43] - 2025年Q2同一物业组合总现金运营费用为84,368千美元，同比增长2.0%；上半年为170,402千美元，同比增长1.0%[43] - 2025年Q2同一物业组合现金净运营收入为178,606千美元，同比增长4.5%；上半年为349,113千美元，同比增长1.7%[43] - 截至2025年6月30日，普通股股东可获得的净收入为68449000美元，2024年同期为49211000美元；上半年为107457000美元，2024年同期为99131000美元[153] - 2025年第二季度净收入为79568000美元，2024年同期为54547000美元；上半年为123249000美元，2024年同期为110247000美元[153] - 2025年第二季度净营业收入为190779000美元，2024年同期为187996000美元；上半年为371018000美元，2024年同期为375581000美元[155] - 2025年第二季度现金净营业收入为187136000美元，2024年同期为180565000美元；上半年为366361000美元，2024年同期为361841000美元[155] - 2025年第二季度同店物业现金净营业收入为178606000美元，2024年同期为170872000美元；上半年为349113000美元，2024年同期为343138000美元[155] - 2025年6月30日、3月31日，12月31日、9月30日和6月30日（2024年）GAAP经营活动提供的净现金分别为143746000美元、136921000美元、108237000美元、176350000美元和88693000美元；2025年上半年为280667000美元，2024年同期为256562000美元[157] - 2025年6月30日、3月31日，12月31日、9月30日和6月30日（2024年）可分配资金分别为103889000美元、109096000美元、109087000美元、96820000美元和114834000美元；2025年上半年为212985000美元，2024年同期为240162000美元[158] 成本和费用（同比环比） - 2025年第二季度总费用为3.94亿美元，较2024年同期的3.96亿美元下降0.65%[31] 各条业务线表现 - 第二季度，二代租赁新签17份租约，续约12份，面积28.2479万平方英尺；一代等租赁新签5份租约，面积6.3464万平方英尺[64] - 上半年，二代租赁新签35份租约，续约26份，面积48.486万平方英尺；一代等租赁新签8份租约，面积10.5272万平方英尺[66] - 第二季度租约保留率32.5%，含转租租户保留率35.0%；上半年租约保留率25.2%，含转租租户保留率34.4%[66] - 截至2025年6月30日的三个月，公司签署并开始13份新租约，总面积12.3963万平方英尺；六个月签署并开始40份新租约，总面积24.1827万平方英尺[67] - 2025年3月和6月，公司分别签署租期少于一年的租约面积7.6988万和8.1351万平方英尺[66] - 2025年Q2稳定投资组合第二代资本支出总额为34040000美元，平均资本支出与平均NOI比率为14.0%[70] - 2025年Q2稳定投资组合重大重新定位资本支出为702000美元[70] - 2025年Q2稳定投资组合第一代资本支出为5834000美元[70] - 2025 - 2030年及以后各时间段到期租约数量分别为38、69、72、64、52、202个，占总租赁面积的比例分别为2.4%、10.0%、7.7%、8.9%、9.6%、61.4%[73][75] - 2025 - 2030年及以后各时间段年化基础租金分别为16980000美元、60747000美元、39109000美元、72687000美元、68648000美元、499264000美元，占总年化基础租金的比例分别为2.2%、8.1%、5.1%、9.6%、9.1%、65.9%[73][75] - 2025 - 2030年及以后各时间段年化基础租金每平方英尺分别为52.88美元、46.61美元、38.95美元、62.17美元、54.40美元、62.08美元[73][75] - 前20大租户年化基础租金总收入为412420000美元，占总年化基础租金收入的54.6%[77] - 前20大租户可租赁总面积为6727939平方英尺，占总可租赁面积的41.0%[77] - 2025年第二季度公司出售位于西洛杉矶的501 Santa Monica Boulevard，可出租面积78,509平方英尺，售价4000万美元；持有待售的硅谷园区可出租面积663,460平方英尺，预计售价3.65亿美元；开发管道中1633 26th Street占地2英亩，预计售价4100万美元，Santa Fe Summit占地5英亩，预计售价3800万美元，总预计收益4.44亿美元[84] - 公司在合并合资企业（非控股房地产合伙企业）中，100 First Street可出租面积480,457平方英尺，KRC所有权占比56%；303 Second Street可出租面积784,658平方英尺，KRC所有权占比56%；900 Jefferson Avenue and 900 Middlefield Road可出租面积347,842平方英尺，KRC所有权占比93%[85] - 截至2025年6月30日的三个月，合并合资企业现金运营总收入为3502.2万美元，现金运营总支出为930.3万美元，现金净营业收入为2571.9万美元；截至2025年6月30日的六个月，现金运营总收入为6542.6万美元，现金运营总支出为1774.3万美元，现金净营业收入为4768.3万美元[85] - 在建开发及重建项目中，Kilroy Oyster Point - Phase 2可出租面积87.5万平方英尺，预计投资10.25亿美元；4400 Bohannon Drive可出租面积4.8万平方英尺，预计投资550万美元；4690 Executive Drive可出租面积5.2万平方英尺，预计投资300万美元，总可出租面积97.5万平方英尺，预计投资1.11亿美元[93] - 未来开发管道中，1633 26th Street可开发面积19万平方英尺，已发生现金成本1500万美元；Santa Fe Summit可开发面积60 - 65万平方英尺，已发生现金成本1.16亿美元；2045 Pacific Highway可开发面积27.5万平方英尺，已发生现金成本5700万美元等，总计已发生现金成本1.402亿美元[95] - 2025年公司无运营性房地产收购项目[83] - 截至2025年6月30日，合并合资企业净收入在三个月内为2773.3万美元，六个月内为4162.8万美元[85] - 在建开发及重建项目中4690 Executive Drive已出租比例为47%，总项目已出租比例为3%[93] - 开发管道中的1633 26th Street和Santa Fe Summit已签订协议并支付不可退还定金，预计2026年完成交易[84,95,96] 各地区表现 - 洛杉矶地区2025年6月30日占用率为74.4%，租赁率为76.4%，较3月31日有所提升[51] - 圣地亚哥地区2025年6月30日占用率为85.0%，租赁率为86.5%，较3月31日有所下降[51] - 旧金山湾区2025年6月30日占用率为84.8%，租赁率为86.9%，较3月31日有所下降[51] - 西雅图地区2025年6月30日占用率为78.5%，租赁率为84.6%，较3月31日有所提升[51] - 洛杉矶地区总可出租面积4261793平方英尺，6月30日入住率74.4%，3月31日为72.7%，6月30日出租率76.4%，3月31日为75.8%[54][56] - 圣地亚哥地区总可出租面积2871241平方英尺，6月30日入住率85.0%，3月31日为87.5%，6月30日出租率86.5%，3月31日为88.7%[57] - 6115 W. Sunset Boulevard物业可出租面积26238平方英尺，6月30日入住率71.1%，3月31日为46.0%[54] - 8560 W. Sunset Boulevard物业可出租面积76359平方英尺，6月30日入住率100.0%，3月31日为93.6%[54] - 999 N. Pacific Coast Highway物业可出租面积138389平方英尺，6月30日入住率56.5%，3月31日为48.7%[54] - 3840 Kilroy Airport Way物业可出租面积138441平方英尺，6月30日入住率98.3%，3月31日为77.6%[56] - 3101 - 3243 La Cienega Boulevard物业可出租面积166207平方英尺，6月30日入住率30.5%，3月31日为15.2%[56] - 12340 El Camino Real物业可出租面积110950平方英尺，6月30日入住率25.9%，3月31日为100.0%[57] - 12707 High Bluff Drive物业可出租面积59245平方英尺，6月30日入住率91.2%，3月31日为86.5%[57] - 374

业绩总结 - 截至2024年12月31日，Kilroy Realty的稳定化投资组合面积为17,142,721平方英尺[8] - 截至2024年12月31日，公司的整体租赁率为82.8%至84.9%[8] - 截至2024年12月31日，公司的净债务与调整后EBITDA比率为6.8倍[61] - 截至2024年12月31日，公司的固定费用覆盖比率为3.6倍[61] - 截至2024年12月31日，公司的加权平均利率为4.17%[61] - 截至2024年12月31日，公司的无担保投资组合占比为90%[61] - 截至2024年12月31日，公司的S&P评级为BBB-，穆迪评级为Baa3[61] 用户数据 - 截至2024年12月31日，Indeed Tower的剩余空置面积约为147,000平方英尺[43] - 截至2024年12月31日，2100 Kettner的剩余空置面积约为140,000平方英尺[44] - 截至2024年12月31日，West8的剩余空置面积为418,000平方英尺[44]

财务数据 - 截至2025年3月31日，Kilroy Realty的加权平均利率为4.16%[71] - 截至2025年3月31日，Kilroy Realty的净债务与调整后EBITDA比率为6.9倍[71] - 截至2025年3月31日，Kilroy Realty的固定费用覆盖率为3.3倍[71] - Kilroy Realty的无担保资产组合占比为90%[71] - Kilroy Realty的S&P全球评级为BBB-，穆迪评级为Baa3，均为稳定展望[71] - Kilroy Realty的投资组合总面积为17.1百万平方英尺[6] 市场表现与前景 - Kilroy Realty的租赁表现和前景显示出强劲的市场恢复迹象[58] 环境、社会和治理（ESG） - Kilroy Realty在环境、社会和治理（ESG）方面获得多个奖项，包括2020-2024年碳中和运营[90] - Kilroy Realty的固定资产在GRESB评估中获得5星评级，涵盖2015-2024年[90]

投资理念 - 核心观点是当优质公司遇到暂时性困境时是绝佳投资机会 引用巴菲特名言"当伟大公司躺在手术台上时正是买入时机" [1] 持仓披露 - 分析师披露其通过股票、期权或其他衍生品持有KRC和ARE公司的多头头寸 [1]

Kilroy Realty Corporation (KRC) 公司概况 - Kilroy Realty Corporation 是一家公开交易的房地产投资信托基金(REIT) 主要拥有、收购、开发和运营A级办公及生命科学地产 资产主要分布在加利福尼亚州和华盛顿州 并在奥斯汀和西雅图拥有额外资产 [1] 分析师背景 - 分析师Noor Darwish曾就职于波士顿咨询集团(BCG) 负责数十亿美元规模房地产投资组合的战略规划 拥有乔治城大学金融与国际商务学士学位 [1] - 其投资策略聚焦于净资产价值或清算价值大幅折价交易的公司 同时涉足加密货币相关股票投资 [1] 投资业绩 - 2023年2月将投资组合全部转入加密货币 以每股6美元买入GDLC后以21美元卖出 实现250%的收益率 表现优于比特币和整体市场 [1] - 随后转入其他Grayscale私募配售项目 6个月内实现80%收益 并于2024年1月卖出 [1] 税务优化措施 - 为利用波多黎各《第60号法案》对股票和加密货币资本利得0%税率的政策 分析师迁居至波多黎各 使得250%收益及后续收益完全免税 [1] 其他商业活动 - 运营OverApply求职服务 通过人工虚拟助理为客户每月申请1000+工作岗位 累计已提交30万+申请 产生4000+面试和500+录用通知 [1]