公司基本信息 - 公司为农业REIT，拥有113个农场共87,860英亩土地，分布在美国10个州，还有多个农场相关设施[8] - 公司为外部管理的农业REIT，拥有113个农场共87,860英亩土地及多个农场相关设施，分布在美国10个州[8] - 公司由外部顾问Gladstone Management Corporation管理，Gladstone Administration, LLC提供行政服务[8] - 公司由外部顾问管理，顾问负责日常运营和投资交易，其投资委员会由Gladstone和Brubaker组成[22] - 公司与顾问签订2020年投资顾问协议，顾问负责管理资产负债、日常运营和投资交易[22] - 公司与管理员签订管理协议，管理员提供行政服务[22] - 公司目前无员工，预计未来也不会有，业务服务由顾问和管理员的员工提供，2019年预计15 - 20名全职员工处理公司事务[31] - 截至2019年12月31日，顾问和管理员共有70名全职员工，其中执行管理12人、投资管理等38人、行政等20人[31][32] - 预计2019年约15至20名顾问和管理员全职员工将大量投入公司事务[31] - 截至2019年12月31日，顾问和管理员共有70名全职员工[31] 业务目标与策略 - 公司主要业务目标是通过月度现金分红、土地增值和物业出售资本利得最大化股东回报[9] - 公司主要业务目标是通过月度现金分红、土地增值和物业出售资本利得最大化股东回报[9] - 公司主要策略是投资并多元化现有以三净租赁为主的农田和农业运营相关物业组合[9] - 公司主要策略是投资并多元化现有以三网租赁为主的农田和农业运营相关物业组合[9] - 公司策略是通过借款融资以最大化股东回报，借款安排可直接或间接通过运营合伙企业进行，无借款金额限制，可能因利率下降、贷款到期或有吸引力投资而进行物业再融资[18] - 公司策略是通过借款融资以最大化股东回报，借款安排可直接或间接通过运营合伙企业进行，借款无单一物业或总体借款额度限制[18] 投资与收购计划 - 公司预计未来将收购更多种植多年生作物和大宗商品作物的农田及农场相关设施[8] - 公司预计未来收购更多种植多年生作物和大宗商品作物的农田及农场相关设施[8] - 公司预计通过运营合伙企业进行投资，运营合伙企业可通过发行普通股、OP单位、现金或三者结合的方式收购不动产权益，OP单位持有一年后可按持有人选择兑换现金或公司按一比一比例兑换普通股[10] - 公司预计通过运营合伙企业进行大部分投资，运营合伙企业可通过发行普通股、OP单位、现金或三者结合的方式收购不动产权益，OP单位持有一年后可按持有人选择兑换现金或公司按一比一比例兑换普通股[10] - 公司预计收购的农场和农场相关设施多来自独立农民或农业公司，他们会同时回租物业，部分交易将与租户的收购、资本重组或其他企业交易相关[11] - 公司预计收购的农场和农场相关设施多来自独立农民或农业公司，他们会同时回租物业，部分交易将与租户的收购、资本重组或其他企业交易相关[11] - 公司目前专注于美国太平洋西部和东南部地区，未来计划向西北部、中大西洋和中西部等地区扩张[9] - 公司目前拥有美国10个州的物业，未来计划向美国东南部、太平洋西北部、中西部和大西洋中部等地区扩展地理范围，继续使物业组合多元化[15] - 公司顾问评估租户信用时考虑经验、财务实力、遵守质量标准等因素，会在租约中加入增强和保护价值的条款，寻求信用增强措施，实现投资组合多元化[15] - 公司顾问评估租户信誉时考虑经验、财务实力、遵守质量标准等因素，还会通过多样化投资组合降低风险，目前物业分布在美国10个州，未来计划扩展到其他地区[15] 租赁业务 - 公司一般以三净租赁方式出租物业，租户需承担相关税费、保险等运营成本[8] - 公司一般以三网租赁方式出租物业，租户需承担相关税费、保险等运营成本[8] - 公司主要拥有单租户农业不动产，农业租约初始期限为3 - 10年（一年生作物农场）和5 - 15年（多年生作物农场），租金通常提前支付，有定期递增条款，部分租约含基于农场总收入的可变租金成分[12] - 公司主要租赁给顾问认为信誉良好的租户，采用三净租赁，农场种植一年生作物的原始租赁期限为3 - 10年，种植多年生作物的为5 - 15年，租金通常提前支付，有定期递增条款[12] - 公司认为可收购能以年租金提供5% - 7%或更高净资本化率的农田，但无法保证能实现该租金水平[12] - 公司认为可收购能以年租金提供5% - 7%或更高净资本化率的农田，但不能保证达到该租金水平[12] 税务处理 - 公司自2013年起选择按REIT进行联邦税务处理，需每年向股东分配至少90%的REIT应税收入[8] - 公司自2013年起选择按REIT进行联邦税务处理，需每年向股东分配至少90%的REIT应税收入[8] 融资与借款 - 公司为实现更多投资，打算通过物业长期抵押贷款借款，也可能短期借款或产生其他债务[9] - 公司计划通过长期抵押贷款等方式借款以增加投资数量[9] - 公司可能在贷款利率下降、现有抵押贷款到期或有有吸引力投资机会时对物业进行再融资，再融资好处包括增加现金流、增加股东分配或增加物业所有权[18] 投资限制与交易规定 - 未经董事会许可，公司不会将50%或以上总资产投资于单一物业，不投资顾问及其关联方拥有的不动产等多项投资限制[19] - 公司政策规定未经董事会许可，不会将50%或以上总资产投资于单一物业，不投资顾问及其关联方拥有的不动产等多项投资限制[19] - 未经多数独立董事批准，公司不会与利益占比超5%的关联方进行资产交易、借款或其他交易[21] - 未经多数独立董事批准，公司不会与利益相关方进行资产交易、借款或其他交易，利益相关方指公司董事、高管等持股超5%的实体[21] - 2020年顾问协议规定，顾问需提供投资机会，某些交易需董事会多数独立董事事先批准，如投资成本超总资产50%的收购[25] 关联方协议 - 2017年公司与关联方Gladstone Securities签订融资安排协议，支付融资费用[27] - 2017年公司与关联方Gladstone Securities签订融资安排协议，后者协助安排物业融资，公司支付融资费用[27] - 2018年公司与Gladstone Securities签订经销商管理协议，为B系列优先股发行提供服务[30] - 2018年公司与Gladstone Securities签订经销商管理协议，后者为公司B系列优先股公开发行提供销售等服务[30] 竞争与风险 - 公司在农田收购上面临来自开发商、农民、投资公司等多方面竞争[33] - 公司在农田收购方面面临来自开发商、农民、投资公司等多方面竞争[33] - 作为房地产所有者，公司受环境法律法规约束，可能承担环境责任[34] - 作为房地产所有者，公司受环境法律法规约束，可能因环境污染或违规承担责任[34] 信息获取 - 公司各类报告可在官网www.GladstoneFarms.com免费获取[37] - 公司年报、季报等报告可在公司网站免费获取，也可书面申请或致电投资者关系热线索取[37] 租户情况 - 公司目前大部分租户种植新鲜农产品一年生行作物，也在向多年生作物和大宗商品作物拓展[9] - 公司目前大部分租户种植用于新鲜农产品的一年生行作物，也拓展到多年生作物和大宗商品作物[9] - 公司预计未来租户多为独立或企业农业运营者，且多数物业继续以三网租赁方式出租[9] 农田选择与评估 - 公司选择农田时考虑水可用性、土壤成分、位置和价格等因素，顾问会对潜在收购物业进行尽职调查，包括评估物业物理状况和环境风险等[13] - 公司选择农田时考虑水供应、土壤成分、位置和价格等因素，顾问会对潜在收购物业进行尽职调查，包括评估物业物理状况和环境风险等[13]