财务数据和关键指标变化 - 第四季度，公司总资产增加约6000万美元，即8%，主要源于新收购项目，资金通过新的固定利率贷款和股权发行所得现金收益组合筹集 [19] - 第四季度，公司净收入约为95.8万美元，普通股股东净亏损约为62.7万美元，即每股亏损0.03美元；全年净收入约为180万美元，普通股股东净亏损约为250万美元，即每股亏损0.13美元 [22] - 第四季度，公司调整后资金运营（AFFO）增加约58.9万美元，即20%；每股AFFO从上个季度的0.141美元增至本季度的0.167美元，增加0.026美元；2019年AFFO增加约0.029美元，即34%，每股AFFO从去年的0.514美元增至0.568美元，增加0.054美元 [22] - 2019年宣布的股息为每股0.543美元，使用AFFO计算的全年派息率为94% [22] - 第四季度，公司核心运营费用增加约98.6万美元，主要是由于本季度顾问因激励前FFO超过所需门槛率而获得激励费用；剔除关联方费用后，核心运营费用仅比上一季度增加约9万美元，即10%，主要是由于专业费用略高以及营销和广告支出增加；物业运营费用季度环比相对持平 [24] - 与去年同期相比，公司核心运营费用增加约100万美元，即14%，主要是由于关联方费用增加，特别是激励费用，以及上半年发生的额外物业运营费用 [25] - 本季度，公司对10个农场进行了重新估值，整体价值较约一年前的估值增加约130万美元，即1.2%；截至12月31日，农场估值约为8.77亿美元；基于更新后的估值，包括债务和所有优先股的公允价值，12月31日普通股每股净资产价值为11.41美元，较上一季度下降0.08美元，即约0.7% [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 从收入角度看，开心果业务占比接近20%，草莓和其他蔬菜业务各占约18%，杏仁业务约占10% [36][37] - 2019年，公司参与租金收入为230万美元，几乎是去年120万美元的两倍；2019年有19个农场的租约包含参与租金成分，而2018年为11个 [23] - 第四季度，公司记录了约150万美元的参与租金，而上一季度为84.8万美元 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 过去40年，新鲜水果和蔬菜类别的食品CPI超过总食品CPI 1.6倍 [30] - 过去20年，NCREIF农场土地指数（包括公司的农业资产）平均年回报率约为12.3%，而同期标准普尔指数回报率为5.6%；且在这20年里，农场土地指数从未出现过负年回报率，而标准普尔指数有6年为负回报 [31] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司投资于种植有助于健康生活方式的农产品（如果蔬和坚果）的农田，目前约85%的总收入来自种植此类农产品的农场 [29] - 公司关注有机农产品市场趋势，超过45%的新鲜农产品种植面积为有机或正在向有机转型，约10%的永久性作物种植面积属于有机类别；公司超过95%的投资组合为非转基因 [29] - 公司计划继续收购符合投资标准的农田，尽管2020年初收购速度较慢，但潜在收购清单仍然健康 [28] - 公司希望通过发行优先股避免普通股稀释，并调整了顾问管理费用的计算方式，基于基金拥有的房地产资产历史成本的1%计算，以使其更符合其他外部管理基金，并便于股东计算 [16][17] - 公司认为投资农田是长期投资，具有内在价值和现金流，是对抗通胀的良好对冲工具；希望公司资产规模扩大后能被纳入RMZ指数，以吸引更多机构投资者，提高股价和流动性 [33][34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为当前信贷环境良好，能够以有利条件获得资金，有足够的能力继续借款并收购新的农田 [27] - 公司希望继续提高股息，使其增长速度超过通胀率 [27] - 公司预计2020年参与租金可能会有一个农场增加，2021年还会有更多农场加入；但由于作物种植的不确定性，目前不准备对2020年参与租金进行预测 [24][64] 其他重要信息 - 公司目前拥有约8.8万英亩、113个农场，分布在10个不同州的24个不同种植区域，租户农民种植约50种不同作物，农场100%出租给70个不同租户，且租户与公司无关联 [9] - 第四季度，公司团队以约6.5%的整体净收益率收购了价值5200万美元的新农场；年底后，又收购了价值800万美元的两个较小农场，初始净现金收益率约为6.4%，租约中的条款有望在未来提高收益率 [10] - 截至2019年12月31日季度及之后，公司对13处房产执行了新租约或延长、修订了现有租约，其中两处租约从单一净租结构转变为部分三重净租结构，预计新租约将使年净收入比之前租约增加约100万美元；年底后，公司终止了四个农场的租约，获得300万美元终止付款，并立即将这些农场重新出租给新的第三方租户，无闲置期 [11] - 2020年有七份租约到期，占公司总年化租赁收入的约7%，公司正在与现有租户和潜在新租户进行谈判，预计不会出现问题 [12][13] - 自2019年9月30日以来，公司通过ATM计划出售普通股获得约600万美元净收益，通过出售非交易B系列优先股获得约5000万美元净收益；截至目前，已出售约1.4亿美元的1.5亿美元B系列优先股，剩余不到1000万美元 [14][39][40] - 公司与大都会人寿完成了一项新的7500万美元定期票据承诺修订，目前信贷额度充足，并有能力和意愿在有机会时发行新的OP单位作为购买对价 [26] - 公司最近将普通股股息提高至每股每月0.04465美元，过去20个季度中，已17次提高普通股股息，使每月向普通股股东的分配率总体提高了48.8%；自2013年以来，已连续84个月向普通股股东支付股息，总计每股4.44美元 [27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司主要作物的收入或种植面积占比情况如何？ - 从收入角度看，开心果业务占比接近20%，草莓和其他蔬菜业务各占约18%，杏仁业务约占10% [36][37] 问题2: 2019年参与租金和合同租金的收入占比分别是多少？ - 参与租金约占5% - 6%（230万美元/4060万美元左右） [38] 问题3: B系列优先股还剩多少未出售？公司是否会发行新的非交易优先股？如何考虑优先股在资本结构中的占比？ - B系列优先股还剩不到1000万美元未出售，销售速度很快；公司会考虑再次发行，但不确定时间和规模；目前认为优先股与普通股的比例应保持在1:1左右，但市场情况可能会改变这一比例 [39][40][43] 问题4: 亚利桑那州农场租约终止和重新出租的原因、与新租户的关系以及新旧租金差异是多少？ - 原租户不是优秀的农民，无法经营下去，支付300万美元终止租约；公司在处理过程中与新租户建立了联系，新租约为部分净租，扣除运营费用后，净收入预计增加约30 - 50万美元 [44][45][47] 问题5: 300万美元的租约终止付款是否会在2020年第一季度计入租赁收入？ - 是的，会在2020年第一季度计入租赁收入 [49] 问题6: 2019年收获季节是否有异常情况？2019年的参与租金数据能否在未来重现？ - 2019年是丰收年，公司鼓励租户在好年景支付参与租金或提高固定租金；目前不确定2020年参与租金情况，因为作物种植存在不确定性，且有农场租约结构可能发生变化 [50][51][64] 问题7: 目前是否正在与农民就提高固定租金进行对话？ - 目前正在与农民进行相关对话，但由于农民忙于农事，对话进展较慢；公司希望通过调整租金结构，获得更稳定的收入，以保障股东股息 [54][55][56] 问题8: 在新的管理协议下，随着股价上涨，普通股是否会成为更有吸引力的收购资金来源？ - 这取决于市场利率情况，如果优先股利率降低，公司会倾向于发行优先股；如果普通股成本降低，也会考虑使用普通股融资；公司会根据市场情况平衡融资方式 [58][59][61] 问题9: 1.25亿美元参与租金中有多少是预算内的？未来应如何看待参与租金？ - 参与租金略高于公司预期，但公司不准备对2020年参与租金进行预测，希望能重复2019年的表现，但由于农场租约结构可能变化，不确定未来情况 [63][64] 问题10: 参与租金是否受商品价格驱动？ - 所有作物都存在一定的商品价格波动，但公司种植的作物受影响程度不如玉米、小麦和大豆等大宗商品；公司注重寻找优秀的农民，以保证生产的稳定性 [66]