投资组合构成与规模 - 截至2020年2月26日，公司投资组合包含71处设施（其中2处在建），分布于20个州[21] - 截至2020年2月26日，公司投资组合包含71处设施，其中2处正在建设中，分布于20个州[21] 医院设施投资与收入贡献 - 投资组合中包含6家医院设施，总投资额为1.304亿美元[26] - 这6家医院设施的租赁收入在2019年、2018年和2017年分别约占公司合并收入的26%、25%和26%[26] - 投资组合中包含6家医院设施，截至2019年12月31日总投资额为1.304亿美元[26] - 这6家医院设施的租赁收入在2019年、2018年和2017年分别约占公司合并收入的26%、25%和26%[26] 租约到期与续租情况 - 2019年有两家医院设施的租约到期未续，其合计收入在2018年和2017年各约占公司合并收入的2%[26] - 其中一家到期租户（埃文斯维尔）在2019年签订了一份短期租约（至9月30日），租金较原租约大幅上涨[26][27] - 2019年到期未续租的两家医院设施，其租赁收入在2018年和2017年各年约占公司合并收入的2%[26] 剩余租约期限 - 截至2020年1月1日，剩余4家医院设施（其中2家目前空置）的租约平均剩余固定期限为3.25年[27] - 截至2020年1月1日，剩余4家医院设施的平均剩余固定租期为3.25年[27] 合资企业权益 - 公司对5家合资LLC/LP（其中1处在建，预计2020年底完工）拥有33%至95%不等的非控股权益[16] 物业收购与开发 - 2019年第四季度收购了一处位于密歇根州埃斯卡纳巴的医疗办公楼物业[22][25] - 有两处在建物业（克莱夫行为健康医院和德克索马医疗广场二期）预计于2020年底完工[22][25] 与UHS的管理与雇佣关系 - 公司所有高管均为UHS通过其全资子公司UHS of Delaware, Inc.的雇员[15] 医院设施租金覆盖率 - 2019年底四家已占用医院设施的综合加权平均覆盖比率约为8.7（范围从-1.6到20.9）[28] - 2018年六家医院设施的综合加权平均覆盖比率约为7.0（范围从-0.7到17.1），2017年约为7.5（范围从-0.8到18.0）[28] - 2019年底，4家已占用医院设施的合并加权平均覆盖率约为8.7倍（范围从-1.6到20.9）[28] - 2018年和2017年，6家医院设施的合并加权平均覆盖率分别约为7.0倍（范围从-0.7到17.1）和7.5倍（范围从-0.8到18.0）[28] 来自UHS相关租户的收入 - 来自UHS医院设施的租赁收入约占公司2019年合并收入的22%，过去五年（截至2019年12月31日）平均约占23%[32] - 来自UHS相关租户的总收入约占公司2019年合并收入的31%，过去五年（截至2019年12月31日）平均约占32%[32] - 来自UHS医院设施的租赁收入在截至2019年12月31日的五年中约占公司合并收入的23%，其中2019年、2018年和2017年分别约为22%、21%和22%[32] - 来自UHS相关租户的总收入在截至2019年12月31日的五年中约占公司合并收入的32%，其中2019年、2018年和2017年分别约为31%、30%和32%[32] - 截至2019年12月31日的五年内，来自UHS相关租户的收入约占公司总收入的32%（2019年、2018年、2017年分别约为31%、30%、32%）[44] 与UHS的特定医院租约条款 - 与UHS子公司签订的三家医院租约年最低租金分别为：McAllen Medical Center 548.5万美元，Wellington Regional Medical Center 303万美元，Southwest Healthcare System, Inland Valley Campus 264.8万美元[34] - McAllen Medical Center年最低租金为548.5万美元，租约于2026年12月到期，拥有一个5年续租选择权（可续至2031年）[34] - Wellington Regional Medical Center年最低租金为303万美元，Southwest Healthcare System, Inland Valley Campus年最低租金为264.8万美元，两者租约均于2021年12月到期，各拥有两个5年续租选择权（2022年至2031年）[34][35] 支付给UHS的咨询费 - 2019年、2018年、2017年支付（或应付）给UHS的咨询费分别为400万美元、380万美元、360万美元[42] - 2019年、2018年、2017年用于计算咨询费的平均投资房地产资产分别为5.68亿美元、5.44亿美元、5.11亿美元[42] - 2019年、2018年、2017年向UHS支付（或应付）的咨询费分别为400万美元、380万美元、360万美元[42] - 2019年、2018年、2017年用于计算咨询费的平均房地产资产投资额分别为5.68亿美元、5.44亿美元、5.11亿美元[42] UHS的股权持有 - 截至2019年12月31日，UHS持有公司5.7%的已发行受益股股份[43] - 截至2019年12月31日，UHS持有公司5.7%的流通受益股股份[43] 收入来源（按租户类型） - 2019年、2018年、2017年，公司收入中分别有25%、24%、25%来自急症护理医院和独立急诊部门的运营商[52] - 2019年、2018年、2017年，公司25%、24%、25%的收入来自急症护理医院和独立急诊部门的运营商租赁[52] 与UHS的土地租赁 - 与UHS子公司的十一份土地租赁年总付款额2019年约为48万美元，2020年至2023年每年约为48.3万美元，此后总计为2770万美元[37] - 公司作为承租方与UHS子公司签订了11份土地租赁，2019年总租金支付约为48万美元，2020年至2023年每年约为48.3万美元，此后总租金支付为2770万美元[37] 收入对政府支付方的依赖 - 公司急性护理设施收入的重要部分来自第三方支付方，包括Medicare和Medicaid政府项目[53] - 公司急症护理设施和独立急诊部门运营商的收入很大一部分来自联邦和州医疗保健计划（如Medicare和Medicaid）[52][53] - 公司设施运营商收入的很大一部分来自联邦和州医疗保健项目，包括Medicare和Medicaid[59] - 公司急性护理医院和急诊部门（FEDs）运营商的收入很大一部分来自联邦和州医疗保健计划，包括医疗保险（Medicare）和医疗补助（Medicaid）[59] Medicare支付政策 - Medicare住院服务支付采用住院患者预期支付系统，根据MS-DRG为每次出院支付预定固定金额[59] - Medicare门诊服务支付采用门诊预期支付系统，根据地理调整的全国支付金额进行支付[59] - 对于住院服务，急性护理医院运营商采用住院预付费系统（IPPS），每次出院按基于MS-DRG的预定固定金额支付，该费率基于历史全国平均成本，不考虑医院实际成本[59] - 对于门诊服务，急性护理医院采用门诊预付费系统（PPS），按地理调整的全国支付金额支付，包括医疗保险支付和患者共付额[60] 设施地理位置与州政府预算风险 - 公司三家急性护理医院和两家独立急诊部门由UHS子公司运营，位于德州、佛罗里达、加州、弗吉尼亚和伊利诺伊州[61] - 上述大多数州在过去几年多次因预算赤字而削减Medicaid资金，可能影响公司设施运营商的未来Medicaid报销水平[61] - 公司设施位于德克萨斯州、佛罗里达州、加利福尼亚州、弗吉尼亚州和伊利诺伊州，其中大多数州在过去几年多次报告严重预算赤字并导致医疗补助（Medicaid）资金削减[61] - 医疗补助（Medicaid）收入的削减可能对某些设施运营商的未来经营业绩产生重大不利影响，进而可能对公司产生重大不利影响[61] 奖金租金与政府报销关联 - 公司对三家由UHS子公司运营的急性护理医院的奖励租金基于承租人的净收入，而该收入受政府报销金额影响[60] - 公司三家由UHS子公司运营的急性护理医院的奖金租金基于承租人的净收入，而该收入受政府报销金额影响[60] 认证状态风险 - 如果医院设施失去Medicare或Medicaid项目的认证状态，将无法从这些项目获得报销，业务可能受到重大不利影响[58] 法律与监管风险（ACA） - 2018年12月14日，德州联邦地区法院裁定ACA整体违宪，但该法律在上诉期间仍然有效[54] - 2019年12月18日，第五巡回上诉法院以2-1投票裁定ACA个人强制条款违宪，并将案件发回德州地区法院[55] REIT资格要求 - 公司必须将至少90%的年度REIT应税收入分配给股东以维持其房地产投资信托基金（REIT）资格[45]