Exhibit 99.1 UNIVERSAL HEALTH REALTY INCOME TRUST Universal Corporate Center 367 S. Gulph Road P.O. Box 61558 King of Prussia, PA 19406 (610) 265-0688 FOR IMMEDIATE RELEASE CONTACT: Charles Boyle October 27, 2025 Chief Financial Officer (610) 768-3300 UNIVERSAL HEALTH REALTY INCOME TRUST REPORTS FINANCIAL RESULTS FOR THE THREE AND NINE-MONTH PERIODS ENDED SEPTEMBER 30, 2025 Consolidated Results of Operations - Three-Month Periods Ended September 30, 2025 and 2024: KING OF PRUSSIA, PA - Universal Health Real ...

KING OF PRUSSIA, Pa., Oct. 27, 2025 /PRNewswire/ -- Universal Health Realty Income Trust (NYSE:UHT) announced today that for the three-month period ended September 30, 2025, net income was $4.0 million, or $.29 per diluted share, as compared to $4.0 million, or $.29 per diluted share, during the third quarter of 2024. Our net income during the third quarter of 2025, as compared to third quarter of 2024, included the following: (i) an increase of $275,000, or $.02 per diluted share, resulting from a one-time ...

公司概况与业务模式 - 公司是一家专注于医疗保健和人类服务相关房地产的房地产投资信托基金 [2] - 公司拥有分布在21个州的76处物业 [2] - 信托基金必须将至少90%的应税收入作为股息支付以维持其REIT地位 [4] 财务表现与股息记录 - 公司上一季度实现经营现金流9.09亿美元 [3] - 公司季度末现金余额为1.376亿美元 [3] - 公司宣布季度股息为每股0.74美元 与之前持平 [5] - 公司已连续41年增加股息 是REIT领域最佳的股息股票之一 [5] - 截至10月1日 公司股票的股息收益率为7.59% [5] 运营重点与潜在挑战 - 信托基金的业绩很大程度上取决于收购和管理盈利的医疗保健物业 [4] - 公司需要应对医疗保健报销法规的变化 [4] - 成功管理债务以保护收益至关重要 尤其是在利率上升的背景下 [4]

文章核心观点 - 文章旨在筛选并介绍房地产投资信托（REIT）领域中一些优质的分红股票 [1] - REITs因其租赁驱动的收入、可预测的现金流和强劲的利润率，在市场错位期间可作为一种防御性投资 [1] - 文章基于对冲基金持仓数据，筛选出12只受精英基金欢迎且定期支付股息的REIT公司进行介绍 [5] REIT行业特性 - 公开交易的REITs具有收益可预测的历史特征，这通常带来良好回报，并在市场波动时期尤其具有吸引力 [2] - 不同房地产细分领域受关税影响各异：工业地产可能面临经济放缓和供应链问题的挑战；商场零售商可能因租金上涨而利润率承压；建筑公司可能受木材成本飙升挤压；而林地所有者可能因供应紧张和价格上涨受益 [2] - 写字楼市场在疫情初期受创后出现复苏势头，今年上半年交易活动激增，总交易额同比增长42%至259亿美元 [3] 公司筛选方法 - 筛选方法基于Insider Monkey截至2025年第二季度近1000家对冲基金的数据库，挑选定期向股东支付股息的REIT公司 [5] - 进一步筛选出12家在第二季度末受精英基金欢迎的公司，并按持有该公司的基金数量升序排列 [5] 重点公司分析：Universal Health Realty Income Trust (UHT) - 公司是一家专注于医疗保健和人类服务相关物业的REIT，在21个州拥有76处物业 [8] - 公司上季度运营现金流为9.09亿美元，季度末现金余额为1.376亿美元 [9] - 为维持REIT地位，公司必须将至少90%的应税收入作为股息支付 [10] - 公司于9月10日宣布每股0.74美元的季度股息，与之前持平，并已连续41年增加股息，截至10月1日股息收益率为7.59% [11] 重点公司分析：Arbor Realty Trust, Inc. (ABR) - 公司是一家专注于多户住宅的抵押型REIT，其商业模式通过服务费、托管收入、净利息收入和一次性发起费产生多重收入流 [12] - 公司在各种市场周期中均能产生相当稳定的收益，并拥有超过十年每季度支付至少与上一季度持平股息的记录 [13] - 公司目前提供每股0.30美元的季度股息，截至10月1日股息收益率为10.75% [14] 重点公司分析：Innovative Industrial Properties, Inc. (IIPR) - 公司是一家专门收购和管理大麻相关设施的REIT，在19个州拥有108处物业 [15] - 公司收入主要来自长期三重净租赁，由租户支付房产税、保险、维护费和租金，旨在提供一致且可预测的现金流 [16] - 公司最近一次股息上调在2024年6月，为连续第八年增长，目前提供每股1.90美元的季度股息，截至10月1日股息收益率为13.75% [18]

收入和利润表现 - 公司2025年第二季度净收入为450万美元，同比下降15.0%（从2024年同期的530万美元减少78.4万美元）[110] - 2025年上半年净收入为930万美元，同比下降12.3%（从2024年同期的1060万美元减少130万美元）[110] - 2025年第二季度收入增长至2490万美元（较2024年同期2470万美元增长13.4万美元），但上半年总收入下降至4940万美元（较2024年同期4990万美元减少45.9万美元）[110] 成本和费用变化 - 运营费用中财产税减免56.3万美元（主要涉及芝加哥物业）影响同期对比[111][113] - 2025年第二季度利息支出为471.7万美元，较2024年同期的458万美元增加13.7万美元；2025年上半年利息支出为938.6万美元，较2024年同期的912.7万美元增加25.9万美元[116][117][118] - 利息支出增加：2025年第二季度为470万美元（2024年同期460万美元），上半年为940万美元（2024年同期910万美元）[116] 现金流表现 - 经营现金流同比增长：2025年上半年为2530万美元（2024年同期2390万美元），增长140万美元[120] - 公司2025年上半年经营活动产生净现金流2530万美元，2024年同期为2390万美元[129] - 2025年上半年投资活动使用现金1070万美元，较2024年同期的970万美元有所增加[120] - 2025年上半年融资活动使用现金1520万美元，较2024年同期的1680万美元减少[123] - 2025年上半年支付股息2050万美元，较2024年同期的2020万美元增加30万美元[124][125][130] - 股息支付额超出经营现金流：2025年上半年超出480万美元，2024年同期超出370万美元[130] 借款和利息成本 - 平均借款余额上升：2025年第二季度为3.453亿美元（2024年同期3.379亿美元），上半年为3.449亿美元（2024年同期3.325亿美元）[117][118] - 借款有效成本率下降：2025年第二季度为5.93%（2024年同期6.92%），上半年为5.93%（2024年同期6.94%）[117][118] - 利率互换协议变动导致互换收入减少：2025年新协议规模8500万美元（固定利率3.2725%），替代2024年到期协议（合计8500万美元，利率1.4975%和1.144%）[116] 信贷协议和融资活动 - 公司信贷协议总规模4.25亿美元，截至2025年6月30日已提取3.548亿美元，剩余7020万美元可用额度[140] - 信贷协议可用借款额度为4.25亿美元，截至2025年6月30日净可用额度为7020万美元[133] - 信贷协议总借款能力提高至4.25亿美元，其中包含1.25亿美元定期贷款和3亿美元循环贷款承诺[137] - 截至2025年6月30日，公司拥有4.25亿美元信贷协议下的3.548亿美元未偿还借款和0.702亿美元可用借款能力[140] - 循环贷款适用利率为调整后期限SOFR加1.10%至1.35%，或基准利率加0.10%至0.35%[138] - 定期贷款适用利率为调整后期限SOFR加1.20%至1.65%，或基准利率加0.20%至0.65%[138] - 公司支付0.15%至0.35%的季度设施费（基于3亿美元循环贷款承诺）[138] - 2025年第二季度信贷协议借款1960万美元，偿还1430万美元；上半年总借款3260万美元，偿还2670万美元[141] - 2025年第二季度信贷协议下总借款额为0.196亿美元，总偿还额为0.143亿美元[141] - 2025年上半年信贷协议下总借款额为0.326亿美元，总偿还额为0.267亿美元[141] - 2025年上半年融资活动净现金流出1520万美元，较2024年同期的1680万美元减少160万美元[123] - 2024年4月，公司使用信贷协议借款全额偿还了Summerlin Hospital Medical Office Building III的1220万美元固定利率抵押贷款[145] 财务指标和契约合规 - 公司有形净资产值截至2025年6月30日为1.5869亿美元，高于1.25亿美元的最低契约要求[143] - 总杠杆率为43.8%，低于60%的契约限制；固定费用覆盖率为3.1倍，高于1.5倍的最低要求[143] - 截至2025年6月30日，总杠杆率为43.8%，低于60%的契约要求[143] - 固定费用覆盖率为3.1倍，高于1.50倍的契约要求[143] 抵押贷款情况 - 截至2025年6月30日，公司非追索权抵押贷款净额为1871.4万美元，总面值为1886.3万美元，融资费用净额为14.9万美元[144] - 2025年5月，公司偿还了Tuscan Professional Building的固定利率抵押贷款，剩余金额为12.2万美元[144] - 无追索权抵押贷款总账面价值约为0.189亿美元，公允价值约为0.174亿美元[146] - 截至2025年6月30日，抵押贷款组合账面价值约为1890万美元，公允价值约为1740万美元；2024年12月31日账面价值约为1950万美元，公允价值约为1770万美元[146] 投资活动 - 2025年上半年向非合并LLC进行权益投资680万美元，房地产投资增加370万美元[121] 资产组合与租户结构 - 公司76处房地产投资分布于21个州，包括6家医院、4个独立急诊科、60个医疗/办公楼、4个幼教中心及2处空置资产[98][100] - 主要租户UHS贡献公司约40%的合并收入（截至2025年6月30日止三个月及六个月）[101] 运营资金（FFO）表现 - FFO（运营资金）2025年第二季度为1180万美元（同比下降4.8%），上半年为2370万美元（同比下降4.4%）[114][115] 利率和宏观经济风险 - 利率上升显著增加公司利息支出，对净利润、经营现金流及FFO产生负面影响[101][102] - 通胀压力导致租户人力成本上升，2022年对部分租户运营业绩产生重大不利影响[102] 政策与监管风险 - 2025年7月4日立法将医疗补助提供商费用阈值降至6%，并计划在2028-2032年间每年降低0.5%至3.5%[102] - 医疗保险支付按《2011年预算控制法》每年削减2%，该政策已延长至2032年[103] - 《2022年通胀削减法案》允许联邦医保对B/D部分独家药物进行价格谈判[105] - 特朗普政府已取消部分保险交易所保费税收抵免政策[105] 租户运营压力 - 租户面临医疗补助注册限制及未参保患者增加的双重压力[102][103] 网络安全风险 - 网络安全风险加剧，潜在勒索攻击可能导致重大经济损失及合规处罚[103] 信贷协议修订 - 2025年9月信贷协议修订将到期日延长至2028年9月，总借款能力从3.75亿美元提高至4.25亿美元[137]

股价表现 - 公司股价自2025年第二季度财报公布后下跌5.9%，同期标普500指数仅下跌0.8% [1] - 过去一个月股价下跌5.9%，而标普500指数上涨2.1% [1] 财务业绩 - 2025年第二季度净利润450万美元（稀释每股收益0.32美元），同比下降14.9%（去年同期530万美元或0.38美元/股），每股收益同比降幅达15.8% [2] - 经营资金（FFO）同比下降4.8%至1180万美元（0.85美元/股），去年同期为1240万美元（0.90美元/股） [3] - 2025年上半年净利润同比下降12.4%至930万美元（0.67美元/股），FFO下降4.3%至2370万美元（1.71美元/股） [5] 收入与支出 - 总收入同比微增0.8%至2490万美元（去年同期2470万美元） [3] - 来自Universal Health Services（UHS）设施的租赁收入下降0.9%至840万美元，非关联方租赁收入增长1.5%至1460万美元 [4] - 第二季度总支出增长5.8%至1600万美元（去年同期1520万美元），主要因折旧和运营成本上升 [6] - 利息支出增长2.9%至470万美元，咨询费增长1.6%至139万美元 [6] 资产负债表与现金流 - 现金及等价物从2024年底的710万美元降至2025年6月底的660万美元 [7] - 信用额度下可用借款能力为7020万美元（总额度4.25亿美元，已用3.548亿美元），有效期至2028年9月30日 [10] - 对有限责任公司的投资从2024年底的1390万美元增至2090万美元 [12] - 总资产从2024年底的5.809亿美元降至5.73亿美元，股东权益从1.795亿美元降至1.652亿美元 [12] 股息与资本分配 - 第二季度股息从去年同期的0.73美元/股增至0.74美元/股，总额达1030万美元 [11] 运营挑战 - 面临租户设施人员短缺、工资压力、监管不确定性及宏观经济逆风导致的患者量下降 [8] - 高利率环境持续推高借贷成本，可能进一步影响租户表现 [8][9] - 医疗补助资金削减风险、建筑原材料成本压力及潜在加息对资本市场的冲击被列为重点关注事项 [9]

核心观点 - 公司2025财年第二季度营收微增0.8%至2490万美元，但净利润和每股运营资金（FFO）同比分别下降14.8%和5.6%，主要受去年同期的财产税优惠不再重现及利息成本上升影响 [1][5] - 业务表现稳定但承压，投资组合持续多元化，季度股息小幅增长1.4%至每股0.74美元 [1][9] - 管理层未提供未来财务指引，但强调利率环境、租户财务健康状况及政府医疗报销政策变化是主要关注点 [10] 财务业绩 - **营收与利润**：季度营收为2490万美元，较去年同期的2470万美元增长0.8% [2]；净利润为450万美元，同比下降14.8% [2]；GAAP摊薄后每股收益为0.32美元，同比下降15.8% [2] - **运营资金（FFO）**：非GAAP摊薄后FFO每股为0.85美元，较去年同期的0.90美元下降5.6% [2][5]，主要驱动因素包括去年芝加哥财产税减免的一次性利好不再以及利息支出增加13.7万美元 [5] - **股息**：本季度派发股息每股0.74美元，高于去年同期的0.73美元，增幅1.4%，总派息额为1030万美元 [2][9] 业务运营与投资组合 - **业务模式**：公司是一家医疗保健类房地产投资信托基金，拥有76处物业，分布于21个州，资产类型包括医院、医疗办公楼、行为健康设施及其他门诊中心 [3] - **关键租户**：公司与Universal Health Services, Inc. (UHS) 存在长期合作关系，UHS既是其主要租户，也是其外部顾问 [3]；截至2024年12月31日财年，约40%的营收来自UHS设施，本季度UHS设施租金收入为840万美元，与去年同期基本持平 [6] - **财务状况**：季度末信贷设施借款为3.548亿美元，持有现金660万美元 [7]；截至2025年6月30日，房地产投资加融资应收款总额为4.998亿美元，较2024年12月31日略有下降 [7] 运营环境与风险因素 - **租户风险**：公司强调租户面临与人员短缺、政府医疗保健资金及患者量相关的风险 [8]；在2024年和2023年，公司近27%的营收来自高度依赖联邦和州医疗补助计划（如Medicare和Medicaid）的租户 [8] - **利息成本**：利息支出因信贷协议余额增加而上升，若利率进一步上调，可能通过增加借贷成本影响未来业绩 [7][10]

收入和利润（同比环比） - 2025年第二季度净利润为450万美元，摊薄每股收益0.32美元，相比2024年同期的530万美元（摊薄每股0.38美元）下降15.1%[1] - 2025年上半年净利润为930万美元（摊薄每股0.67美元），较2024年同期的1060万美元（摊薄每股0.76美元）下降12.3%[4] 运营资金（FFO）表现 - 2025年第二季度FFO（运营资金）为1180万美元（摊薄每股0.85美元），较2024年同期的1240万美元（摊薄每股0.90美元）下降4.8%，主要因净利润减少[3][20] - 2025年上半年FFO为2372万美元（摊薄每股1.71美元），较2024年同期的2479万美元（摊薄每股1.79美元）下降4.3%[21][22] 成本和费用（同比环比） - 2025年第二季度利息支出净额增加13.7万美元（同比），主要因平均借款余额上升[2] - 2025年上半年其他运营费用同比增加43.8万美元，主要因物业相关成本上升[18] - 2025年第二季度折旧与摊销费用为699万美元，同比增长2.8%[18] 业务线表现 - 麦卡伦医疗中心（UHS旗下医院）的奖励租金在2025年上半年达170万美元，同比增长13.3%[18] 股息支付 - 第二季度股息为每股0.74美元，总计支付1030万美元[6] 借款和信贷额度 - 截至2025年6月30日，公司4.25亿美元信贷协议中可用借款额度为7020万美元，已借款3.548亿美元[7] - 信贷额度借款从348,900千美元增至354,800千美元，增幅1.7%[24] 其他财务数据（资产、负债等） - 公司总资产从2024年12月31日的580,862千美元下降至2025年6月30日的573,016千美元，降幅1.4%[24] - 房地产投资净额从425,934千美元降至417,355千美元，降幅2.0%[24] - 现金及现金等价物从7,097千美元减少至6,554千美元，降幅7.7%[24] - 无形资产净值从7,325千美元下降至6,458千美元，降幅11.8%[24] - 公司负债总额从401,321千美元增至407,864千美元，增幅1.6%[24] - 累计净利润从845,295千美元增长至854,564千美元，增幅1.1%[24] - 累计股息支付从943,396千美元增加至963,842千美元，增幅2.2%[24] - 公司权益总额从179,541千美元下降至165,152千美元，降幅8.0%[24] - 投资有限责任公司（LLCs）从13,948千美元增至20,947千美元，增幅50.2%[24]

财务业绩摘要 - 2025年第二季度净利润为450万美元(每股摊薄032美元)，较2024年同期的530万美元(每股摊薄038美元)下降784万美元(每股摊薄006美元) [1] - 净利润下降主要源于三方面因素：芝加哥物业2024年第二季度记录的56万美元财产税减免(每股摊薄004美元)、借款增加导致利息支出增加137万美元(每股摊薄001美元)、各物业总收入净减少84万美元(每股摊薄001美元) [2] - 2025年前六个月净利润为930万美元(每股摊薄067美元)，较2024年同期的1060万美元(每股摊薄076美元)下降130万美元(每股摊薄009美元) [4][5] 运营指标分析 - 2025年第二季度FFO(运营资金)为1180万美元(每股摊薄085美元)，较2024年同期的1240万美元(每股摊薄090美元)下降591万美元(每股摊薄005美元) [3] - 2025年前六个月FFO为2372万美元(每股摊薄171美元)，较2024年同期的2479万美元(每股摊薄179美元)下降1074万美元 [17][18] - 折旧与摊销费用增加193万美元部分抵消了净利润下降对FFO的影响 [3] 收入与支出明细 - 2025年第二季度总收入2487万美元，较2024年同期2473万美元微增05% [16] - 租赁收入中来自UHS设施的收入838万美元(同比下降09%)，非关联方收入1457万美元(同比增长15%) [16] - 2025年第二季度总支出1602万美元，同比增长58%，主要来自其他运营支出增长95%至764万美元 [16] 资本与分红情况 - 2025年第二季度宣布并支付每股074美元的股息，总计1030万美元 [6] - 截至2025年6月30日，公司425亿美元信贷协议下可用借款额度为7020万美元，已借款3548亿美元 [7] - 信贷协议可延长两个额外六个月期限，到期日为2028年9月30日 [7] 业务概况 - 公司为房地产投资信托基金，投资于医疗保健和人类服务相关设施，包括急症护理医院、行为健康医院、专业设施等 [8] - 在21个州拥有76处物业投资 [8] - 重要收入来源包括McAllen医疗中心的奖励租金，2025年第二季度为862万美元(同比增长138%) [16]

行业背景 - 标普500指数股息率仅为1.2% 医疗保健行业平均股息率略低于1.8% [1] - 部分医疗保健房地产投资信托基金(REITs)提供高达6.4%-7.1%的股息率 是行业平均水平的3-4倍 [1][6][7] 疫情期间表现 - COVID-19大流行对养老院和老年住房资产造成严重冲击 入住率下降 搬迁停滞 搬迁(包括死亡)增加 [2] - 知名医疗保健REITs如Ventas和Welltower在此期间削减了股息 [2] - LTC Properties和Omega Healthcare Investors维持股息稳定 通过调整租户关系(包括退出问题合作和引入新运营商)应对挑战 [4] - LTC Properties开始将老年住房运营资产(SHOP)纳入组合 意味着公司直接拥有并运营这些资产 [4] 当前投资机会 - LTC Properties和Omega Healthcare Investors股息率分别达到6.4%和6.9% [6] - 两家公司将从老龄化人口趋势中受益 未来高龄人群数量将显著增长 [6] - 500美元投资可购买约13股LTC或Omega股票 或两家公司的组合 [10] 股息增长表现 - Universal Health Realty Trust连续40年增加年度股息 股息率高达7.1% [7] - 该公司投资组合专注于医疗办公物业 [8] - 最大租户Universal Health Services同时管理该REIT 存在关联方交易 [8] - 历史股息年增长率平均约为1.5% 增长缓慢但稳定 [9] - 500美元投资可购买约12股Universal Health Realty Trust股票 [11]