公司基本信息 - 股票代码为000031，上市证券交易所为深圳证券交易所[19] - 注册地址为深圳市宝安区新城二区湖滨路5号，邮政编码为518101[19] - 办公地址为深圳市福田区福华一路1号大中华国际交易广场35层，邮政编码为518048[19] - 董事会秘书为崔捷，证券事务代表为范步登[20] - 公司选定的信息披露报纸有《中国证券报》《证券时报》《上海证券报》《证券日报》[21] - 登载年度报告的中国证监会指定网站网址为www.cninfo.com.cn[21] - 公司年度报告备置地点为深圳市福田区福华一路1号大中华国际交易广场35层[21] 公司股权结构与股东信息 - 2004年12月31日，原控股股东转让2.78亿股国家股给中粮集团，中粮集团成第一大股东[22] - 2013年末总股本为1,813,731,596股，拟每10股派现金红利0.30元（含税），不进行资本公积金转增股本[8] - 报告期股东总数为145,202户，年度报告披露日前第5个交易日末股东总数为142,933户[195] - 中粮集团有限公司持股比例为50.65%，持股数量为918,665,014股[195] - 林泗华持股比例为1.33%，持股数量为24,063,713股[195] - 王秀梅持股比例为0.61%，持股数量为11,001,978股[195] - 中粮集团有限公司成立于1952年，注册资本为197,776.80万元[197] - 截至2013年9月30日，中粮集团总资产2,791亿元，收入1,341亿元[197] - 中粮集团持有中粮生物化学（安徽）股份有限公司20.74%股权[197] - 中粮集团持有中国食品有限公司74.10%股权[197] - 中粮集团持有中粮屯河股份有限公司55%股权[197] - 国务院国有资产监督管理委员会持有中粮集团有限公司100%股权，中粮集团有限公司持有中粮地产（集团）股份有限公司50.65%股权[200] 财务数据关键指标变化 - 2013年营业收入101.79亿元，较2012年增长28.12%[26] - 2013年归属于上市公司股东的净利润5.35亿元，较2012年增长4.58%[26] - 2013年归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润2.03亿元，较2012年增长69.12%[26] - 2013年末总资产406.03亿元，较2012年末增长16.01%[26] - 2013年末归属于上市公司股东的净资产54.08亿元，较2012年末增长10.65%[26] - 2013年非流动资产处置损益3.72亿元，主要为处置投资性房地产收益[28] - 2013年计入当期损益的政府补助727.16万元，主要为财政扶持金[28] - 2013年公司实现营业收入101.79亿元，较上年增长28.12%；利润总额12.27亿元，较上年增长23.21%；归属于上市公司股东的净利润5.35亿元，较上年增长4.58% [37] - 截至2013年12月31日，公司总资产406.03亿元，较上年末增长16.01%；所有者权益89.70亿元，较上年末增长16.30% [37] - 2013年销售费用4.24亿元，较2012年增加26.56%；管理费用3.07亿元，增加1.30%；财务费用4.39亿元，增加17.67%；所得税费用3.07亿元，减少4.35%[60] - 2013年经营活动现金流入159.68亿元，同比增加37.24%；现金流出192.50亿元，同比增加114.07%；现金流量净额-32.82亿元，同比减少224.16%[62] - 2013年投资活动现金流入5.28亿元，同比减少7.83%；现金流出2.13亿元，同比减少76.33%；现金流量净额3.15亿元，同比增加196.33%[62] - 2013年筹资活动现金流入130.70亿元，同比增加136.10%；现金流出100.94亿元，同比增加72.97%；现金流量净额29.76亿元，同比增加1091.97%[62] - 2013年末存货291.82亿元，占总资产比例71.87%，较2012年末增加0.59个百分点，主要因购置地块及在建项目投入增加[68] - 2013年末长期股权投资8.52亿元，占总资产比例2.10%，较2012年末增加0.53个百分点，主要是权益法核算的长期股权投资增加[68] - 2013年末递延所得税资产3.88亿元，占总资产比例0.95%，较2012年末增加0.60个百分点，主要是本年末因计提土地增值税等确认递延所得税资产[68] - 2013年短期借款81.46亿元，占总资产比例20.06%，较2012年增加8.35个百分点[70] - 2013年应付账款36.02亿元，占总资产比例8.87%，较2012年增加0.61个百分点[70] - 2013年预收款项68.56亿元，占总资产比例16.88%，较2012年减少0.24个百分点[70] - 2013年可供出售金融资产期末数为8.03亿元，期初数为7.68亿元，累计公允价值变动3573.32万元[73] - 2013年对外投资额16.60亿元，上年同期3.00亿元，变动幅度453.26%[78] - 2013年商品房销售营业收入93.97亿元，营业成本68.74亿元，毛利率26.85%，营业收入同比增加27.03%，营业成本同比增加26.56%，毛利率同比增加0.28个百分点[64][66] - 2013年商品房销售成本68.74亿元，占营业成本比重96.83%，较2012年增加0.02个百分点[53] - 2013年公司前五名客户合计销售金额1.67564亿元，占年度销售总额比例为1.63% [49] - 前五名供应商合计采购金额8.56亿元，占年度采购总额比例17.23%[55] - 2013年度母公司年初未分配利润16.5272265825亿元，加上本年净利润8.7942208808亿元，减去提取法定盈余公积0.8794220881亿元以及分配普通股股利0.5441194788亿元，实际可供股东分配利润为23.8979058964亿元[122][130] - 2012年度母公司年初未分配利润13.3821750261亿元，加上本年净利润4.099078928亿元，减去提取法定盈余公积0.4099078928亿元以及分配普通股股利0.5441194788亿元，实际可供股东分配利润为16.5272265825亿元[123] - 2011年度母公司年初未分配利润10.5694651829亿元，加上本年净利润3.5282846249亿元，减去提取法定盈余公积0.3528284625亿元以及分配普通股股利0.3627463192亿元，实际可供股东分配利润为13.3821750261亿元[124] - 2013年现金分红金额5441.194788万元，占合并报表中归属于上市公司股东净利润的比率为10.18%；2012年现金分红金额5441.194788万元，占比10.57%；2011年现金分红金额5441.194788万元，占比12.89%[127] - 公司现金分红政策为在资金充裕，无重大投资计划情况下，每年以现金方式分配的利润不少于最近三年实现的年均可分配利润的百分之十[128] 各条业务线数据关键指标变化 - 2013年公司住宅类项目签约面积72.70万平米，签约金额112.67亿元；结算面积75.29万平米，结算收入104.61亿元 [36][39] - 2013年工业地产全年物业出租率为96%，租金收取率为98% [36] - 2013年房屋租赁业收入25,209.33万元，比上年同期减少844.22万元，减少3.24% [39] - 2013年物业管理、来料加工收入8,096.88万元，比上年同期增加983.70万元，增长13.83% [39] - 2013年其他业务收入44,861.47万元，比上年同期增加23,289.09万元，增长107.96% [40] 公司业务运营情况 - 2013年公司整体计划节点达成率为86%，较去年提升了12个百分点[33] - 2013年公司全年组织安全检查39次，共整改隐患1192项，连续两年实现安全工作“零事故” [35] - 截至2013年年末，公司在建拟建项目共19个，权益占地面积418.43万平米，权益规划总建筑面积604.93万平米 [43] 公司发展战略与计划 - 公司将以优化资产结构、提升资产质量为主线，发展品牌住宅业务，关注养老地产市场，聚焦战略城市深耕发展[95] - 公司拟加大销售型业务比重，转型提升工业地产，止亏增盈亏损项目，优化非核心资产[97] - 公司将对已进入的战略城市分类，重点深耕城市资源配置倾斜，次重点城市兼顾配置资源[98] - 公司对项目分类管理，刚需、快周转项目简化流程，重大项目重点管控[99] - 公司将做好产品和成本标准化，建立成本管理体系，推进成本标准化建设[100] - 公司将推动建立高绩效基础上的强激励体系，实现考核激励体系“四化”[102] - 2014年公司计划新开工项目10个，新开工面积104.81万平方米，同比增加11.6%[103] - 2014年公司预计物业出租率为96%，租金收取率为98%[105] - 深圳宝安区22区、25区城市更新项目推进拆迁谈判，加快专项规划审批[105] - 深圳宝安区67区中粮商务公园项目计划完成竣工备案，做好招商工作[105] 行业环境与市场趋势 - 2013年我国GDP比上年增长7.7%，4个季度同比增速分别为7.7%、7.5%、7.8%和7.7%[90] - 2013年固定资产投资比上年增长19.6%，社会消费品零售总额同比增长13.1%[91] - 2013年CPI比上年上涨2.6%，PPI比上年下降1.9%[91] - 2012年下半年起土地市场成交量逐步释放，预计2014年半年后住宅新增供应量增大[109] 公司面临的风险与应对措施 - 2014年公司受调控政策影响面临资金压力，将推行开源增效、节流降本并拓展融资渠道[110] - 2014年公司面临市场、财务、政策风险，将提升产品竞争力、优化资产结构等应对[108][109][110] - 未来行业融资形势严峻，公司坚持“现金为王”，加强多渠道融资，融资成本不高于市场同期同类平均[107] 公司子公司相关情况 - 报告期内新设中粮地产（深圳）实业有限公司等4家子公司，对未来经营业绩产生积极影响[85] - 公司2013年子公司中粮地产集团深圳房地产开发有限公司10月成立中粮地产（深圳）实业有限公司，注册资本2.55亿元，持股100%[117] - 2013年子公司中粮地产（北京）有限公司8月出资5100万元成立北京正德兴合房地产开发有限公司，持股100%[117] - 2013年子公司中粮地产成都有限公司8月出资5000万元成立成都中粮锦悦置业有限公司，11月增资后注册资本5亿元，其出资2.55亿元占比51%[117] - 2013年7月公司子公司中粮地产南京有限公司出资1亿元注册成立中粮鸿云置业南京有限公司，11月15日其注册资本增至7.5亿元，中粮地产南京有限公司出资3.825亿元占比51%，上海中城永跃投资中心出资3.675亿元占比49%[118] - 原子公司厦门鹏源房地产开发有限公司于2013年1月开始清算，未纳入本年合并范围[119] 公司重大交易与事项 - 收购成都硕泰丽都房地产开发有限公司61.4545%股权，交易价格33870.84万元[144] - 收购深圳市锦峰城房地产开发有限公司100%股权，交易价格43000万元[144] - 二级市场出售招商证券股票8008341股，交易价格11048.73万元，贡献净利润占比8.20%[145] - 二级市场出售光大银行股票4835354股，交易价格1755.43万元，贡献净利润占比0.93%[145] - 出售宝安22区厂房1栋及厂房食堂3栋二、三层，交易价格16970.91万元，贡献净利润占比13.56%[145] - 出售宝安26区厂房2栋、厂房3栋及食堂一栋四、五层，交易价格20854.23万元，贡献净利润占比16.87%[145] - 宝安22区1栋及厂房食堂二、三层迁移补偿协议交易价格为16,970.91万元，宝安26区厂房及食堂迁移补偿协议交易价格为20,854.23万元[169][170] - 公司收购控股股东旗下住宅项目，包括天泉置业51％和49％股权、厦门鹏源100%股权等[171] - 2013年11月基金对南京上坊项目完成增资3.675亿元，持股49%，并提供3.325亿元股东借款[181] - 2014年2月25日北京孙河项目公司注册资本变更为8亿元，其中北京公司认缴4.08亿元，中信信诚认缴3.92亿元[182] - 2013年11月基金对成都崔家店项目完成增资2.45亿元，持股49%，并于2014年2月14日提供4.6亿元股东借款[183