丨证券研究报告丨 [Table_scodeMsg1] 公司研究丨点评报告丨大悦城（000031.SZ） [Table_Title] 业绩减亏，商业稳健运营 ——大悦城 2025A&2026Q1 点评 报告要点 [Table_Summary] 业绩减亏，商业稳健运营。公司在手土储相对充裕，若需求复苏，充足土储有望保障后期销售； 自持业务具备经营韧性，租金贡献稳定现金流，华夏大悦城商业 REIT 上市打通商业资产"投 融建管退"循环，轻资产战略加速落地。但在行业销售承压调整的背景下，公司经营与业绩改 善仍需进一步努力。 分析师及联系人 %% %% %% %% research.95579.com 1 [Table_scodeMsg2] 大悦城（000031.SZ） cjzqdt11111 [Table_Title 业绩减亏，商业稳健运营 2] ——大悦城 2025A&2026Q1 点评 [Table_Summary2] 事件描述 [Table_Author] 刘义 薛梦莹 SAC：S0490520040001 SAC：S0490520120002 SFC：BUV416 请阅读最后评级说明和重要声明 2025 年营 ...

2025年整体经营与财务表现 - 公司2025年实现营业收入308.92亿元，同比下降13.69% [3][5] - 综合毛利率为31.80%，同比上升10.04个百分点 [3][5][7] - 归母净利润为-23.50亿元，同比减亏6.27亿元 [3][5] - 分业态收入：销售型收入232.74亿元（同比下降18.01%），持有型收入53.36亿元（同比上升1.77%），酒店收入8.88亿元（同比上升2.20%），物业及其他收入11.44亿元（同比上升5.37%）[6] - 分业态毛利率：销售型26.40%（同比+12.14ppt），持有型55.93%（同比-3.6ppt），酒店32.79%（同比+1.3ppt），管理输出82.83%（同比+2.51ppt），物业及其他17.23%（同比+0.76ppt）[7] 商业运营表现 - 购物中心实现销售额463.7亿元，同比增长15.5% [3][13] - 购物中心客流达4.49亿人次，同比提升22.7% [3][13] - 购物中心平均出租率为94% [3] - 新开业项目表现突出：深圳大悦城开业日出租率99%，首店/定制店占比超50% [3][13]；南昌大悦城引入区域首店141家，占比超60% [13] - 会员总量近2478万人，会员销售额突破100亿元 [3] - 2025年全年落地近2000场年轻力主题活动，举办全国首展159场，IP销售额达6.4亿元 [8] 销售型业务、土地储备与投资策略 - 销售型业务全口径签约额160亿元，签约面积95万平方米 [4] - 2025年新增土地储备：获取2个住宅项目与2个购物中心项目，土地面积总计21.76万平方米，计容建筑面积48.17万平方米，土地款总额（全口径）38.45亿元 [4] - 报告期末，土地储备可售货值约969亿元，主要分布于京津冀、长三角、粤港澳大湾区等核心都市圈 [4] - 投资策略坚持“资源聚焦、优中选优、量入为出、稳健投资”，聚焦北京、上海、深圳、杭州、成都、西安、三亚等核心城市 [1][15] 持有型业务运营（写字楼、产业、酒店、公寓） - 写字楼整体平均出租率为90.3%，产业地产整体平均出租率为91% [4] - 深圳在运营项目整体平均出租率达98.5% [4] - 酒店板块整体出租率为81% [4] - 长租公寓平均出租率为93% [4] - 成功中标上海滴水湖国际中心项目，拓展轻资产业务 [4] 资金、融资与资本运作 - 2025年末综合融资成本为3.54%，较同期下降52个基点 [4][9] - 直接融资利率持续下行：2023年平均3.66%，2024年平均3.08%，2025年平均2.36% [9] - 期末有息负债627.73亿元，较期初压降39亿元 [9] - 有息负债结构：银行贷款占比75%，直接融资占比24% [9] - 1年内到期债务占比仅23%，30亿元公司债券已全部完成接续 [9] - 资本运作突破：华夏大悦城商业REIT年化分派率5.48% [4] - 获批“白名单”项目12个，经营性物业贷款项目14个 [4] 公司战略与组织变革 - “十五五”期间战略核心为“提升商业引领地位”，巩固“年轻力”第一品牌 [8] - 推进商业一体化改革，构建“资产管理”与“运营管理”分离的专业化体系 [4] - 完成大悦城地产私有化，于2025年12月4日交割，减少银行存款26.66亿元，增厚归母权益18.99亿元 [12] - 公司是中粮集团旗下唯一地产投资管理平台，属国资委确定的16家以房地产为主业的央企之一 [10] 未来发展计划与方向 - 商业板块发展以“版图拓新、运营精耕、品牌焕活、数智赋能”为支点 [8] - 将积极探索写字楼及产业园的独立管理体系及物业经营权REITs的可行性 [1][3] - 未来将积极拓展产业地产、物业管理业务，并依托集团资源实现稳健经营 [10] - 将持续关注下沉城市商业机遇，落地适配本地化需求的商业产品 [15]

担保事项 - 2020年公司为成都花悦府50000万元贷款按60%持股比例提供担保[3] - 2024年11月为30590.65万元借款展期继续担保[3] - 2025年11月履行1952.99万元本金担保责任[3] - 近日履行1600万元本金担保责任[3]

财报与会议信息 - 公司于2026年4月25日披露2025年年度报告[1] - 2025年年度业绩说明会于2026年5月8日15:00至16:00召开[2] - 业绩说明会以网络互动方式进行[2] 参会人员与参与方式 - 董事长、总经理等人员出席业绩说明会[2] - 投资者可通过价值在线在线参与[2] - 可于2026年5月8日前会前提问[3] 公司联系方式 - 联系部门为董事会办公室[4] - 联系电话为010 - 85619759[5] - 联系邮箱为000031@cofco.com[5]