公司物业资产情况 - 截至2024年12月31日，公司拥有93个体验式资产，包括54个博彩物业和39个其他体验式物业，分布在美国和加拿大[36] - 公司物业面积约1.27亿平方英尺，包含约60300间酒店客房，拥有超过500家餐厅、酒吧、夜总会和体育博彩场所[36] - 公司拥有约33英亩位于拉斯维加斯大道及周边的未开发或开发不足土地[37] - 公司拥有四个锦标赛高尔夫球场，其中两个靠近拉斯维加斯大道[37] - 博彩组合有54个物业，其他体验组合有39个物业，总计93个物业[47][48] - 公司物业总面积约1.27亿平方英尺，分布在26个州和加拿大，拥有约60300间酒店客房，超过500家餐厅、酒吧、夜总会和体育博彩场所[36] - 公司租赁协议涉及的物业总数为93处，其中博彩组合54处，其他体验组合39处[47][48] - 公司拥有4个锦标赛高尔夫球场，其中2个靠近拉斯维加斯大道[37] 公司物业租赁情况 - 截至2024年12月31日，公司物业100%出租，加权平均租赁期限（包括延期选项）约为40.7年[36] - 自2017年10月成立以来，公司租金收取率为100%[41] - 公司18份租约中有15份在租赁期内受CPI挂钩的租金递增条款约束（受适用上限限制）[41] - 截至2024年12月31日，公司40%的年化租金收入受CPI挂钩的租金递增条款约束[41] - 公司大部分收入来自物业租赁，租约为“三净”租约，初始租期15 - 32年，有续租选项，年租金涨幅1% - 2%或前期1%后期2%与CPI较高者[44] - 切尔西码头租约若满足条件有10年强制租户延期[52] - 截至2024年12月31日，公司所有租赁协议的加权平均租赁期限（含延期选择权）为40.7年[120] - MGM主租赁协议中，第二年至第十年租金固定递增2.0%，剩余期限递增幅度为2.0%和CPI中的较高者，上限为3.0%[120] - 公司租约初始期限为15至32年，一般有多个续租选项，可将租期再延长5至30年[44] - 公司租约的租金递增条款为每年固定增长1%至2%，或前几年增长1%，后期为2%或美国消费者物价指数（CPI）中的较高值，每次年度租金增长可能有基于CPI的最高上限[41][44] 公司投资情况 - 自2017年10月成立以来，公司在博彩和其他体验式资产方面进行了约370亿美元的国内外投资[41] - 截至2024年12月31日，房地产债务投资本金余额为16.78147亿美元，未来资金承诺为5.48524亿美元[53] - 高级担保票据本金余额8.5亿美元，加权平均利率11.0%，加权平均期限6.3年[53] - 高级担保贷款本金余额6.84686亿美元，未来资金承诺3.08776亿美元，加权平均利率8.0%，加权平均期限4.7年[53] - 夹层贷款和优先股本金余额9.08461亿美元，未来资金承诺2.39748亿美元，加权平均利率9.2%，加权平均期限4.1年[53] - 所有房地产债务投资加权平均利率8.8%，加权平均期限4.4年[53] - 公司将把1.2亿美元的卡博特柑橘农场延迟提取开发贷款部分转换为房地产资产所有权，并与卡博特签订25年初始期限、含五个5年续租选项的净租赁协议[61] - 公司于2024年5月1日达成协议，为威尼斯度假村提供最高7亿美元的资本投资，其中4亿美元已投入，另外3亿美元度假村可在2026年11月1日前选择提取[63] - 公司与Cabot签订购买和销售协议，将1.2亿美元的延迟提取开发贷款部分转换为房地产资产所有权，并签订25年初始期限的净租赁协议[61] - 公司于2024年5月1日达成协议，为威尼斯度假村提供高达7亿美元的资本投资，已投入4亿美元，度假村可在2026年11月1日前选择提取额外3亿美元[63] 公司合作协议情况 - 公司与凯撒就凯撒论坛会议中心有买卖权协议，公司买入权行使期为2025年9月18日至2028年12月31日，凯撒卖出权已于2024年12月31日到期未行使[56] - 哈拉雷 Joliet 土地公司 LLC 中，公司全资子公司是80%所有者和管理成员[49] - 公司与多个合作方签订了优先购买权（ROFR）、优先融资权（ROFO）等协议，包括与峡谷牧场、凯撒、Homefield等[59][60] - 公司与Canyon Ranch就Canyon Ranch Austin有买入权协议，可在稳定后24个月内行使，交易将构成为售后回租，初始租期25年，租户有8次5年续租选择权[59] - 公司与Caesars有拉斯维加斯大道资产优先购买权协议，对Caesars拟出售的前两个拉斯维加斯大道资产有优先购买权[59] - 公司与Caesars就Horseshoe Baltimore有优先购买权协议，可优先进行售后回租交易[59] - 公司与EBCI和Caesars就Caesars Virginia开发项目有优先购买权协议，可优先进行售后回租交易[59] - 公司与Canyon Ranch有优先报价权协议，在特定条件下对Canyon Ranch及其附属公司的某些设施融资有优先报价权[59] - Lucky Strike主租赁协议包含优先报价权条款，在初始租期的前8年内，若Lucky Strike对其房地产资产进行售后回租交易，公司有优先报价权[59] - 公司与IGP有为期五年的优先购买权，额外收购的物业将加入PURE主租赁协议[60] - 公司与Caesars的印第安纳波利斯看跌看涨协议于2024年12月31日到期未行使而终止[61] 公司财务相关情况 - 截至2024年12月31日，与凯撒的高尔夫球场使用协议及其他相关协议的合同最低年费为1720万美元[65] - 截至2024年12月31日，凯撒和米高梅分别占公司年化租金的39%和35%[66] - 公司与米高梅的税务保护协议规定，自2022年4月收购MGP后15年内，VICI OP需为米高梅某些税务负债进行赔偿，VICI OP需维持约85亿美元可分配给米高梅的无追索权债务[70] - 公司与凯撒和米高梅分别签订了租赁担保协议，保障租金等款项支付和租约履行[70] - 公司两大租户Caesars和MGM占2024年总租赁收入约74%，2025年预计年租赁付款分别约为12亿美元和11亿美元[101] - 公司需将90%的REIT应税收入用于分配以符合REIT税收资格，将100%的REIT应税收入用于分配以避免当前实体层面的美国联邦所得税[95] - 公司可能将多余现金投资于短期投资级商业票据和政府支持企业发行的贴现票据，期限最长180天[87] - 公司董事会未设定债务总额限制政策，但受未偿债务限制性契约的债务限制[88] - 2024年12月，公司用发行7.5亿美元、利率5.125%、2031年到期的优先票据所得款项偿还了7.5亿美元、利率3.500%、2025年到期的优先票据，导致利息费用增加[156] - 作为房地产投资信托基金（REIT），公司每年需向股东分配至少90%的应纳税所得（除净资本利得）以维持资格[158] - 若失去REIT资格，公司将按常规企业税率缴纳美国联邦所得税以及州和地方所得税，且可能需缴纳《2022年降低通胀法案》规定的某些税收[165] - 若重新选择REIT身份，公司需在第一个新的REIT纳税年度结束前分配非REIT年份的所有收益和利润[165] - 重新选择REIT身份后的五年内，出售重新选择时持有的资产，公司需就资产的内置收益缴纳企业级税[165] - 若MGP在MGP交易生效时间或之前的纳税年度失去REIT资格，公司将面临不利的税收后果[166] - 为满足REIT要求，公司可能需放弃有吸引力的投资机会或清算投资组合中的投资[168] - 若VICI OP未被认定为合伙企业，公司将无法符合REIT资格，VICI OP需缴纳美国联邦企业所得税，会大幅减少可分配给合伙人的现金[169] - 即使公司符合REIT资格，仍可能面临美国联邦、州和地方的税收，可能减少可分配给股东的现金，与应税REIT子公司的非公平交易可能产生100%的消费税[170][171] - 税法规定限制公司有效对冲资产和负债的能力，不符合要求的套期交易收入可能构成非合格收入，可能增加套期成本或使公司面临更大利率风险[172] - 可供分配给股东的现金可能不足以支付预期股息，公司可能借款进行分配，这会增加未来利息成本，减少收益和可分配现金[173] - 若公司从远期销售协议现金结算中确认重大收益，美国联邦所得税处理不明确，可能影响公司满足REIT资格要求[174] - 美国联邦或全球税法的变化可能对公司或股东产生重大不利影响[176] - 公司是控股公司，依赖VICI OP的分配来向股东分配和履行义务，VICI OP子公司的运营结果和融资安排会影响其向公司分配的能力[177] - VICI OP发行额外普通股或优先股会降低公司在VICI OP的所有权，公司股东对这些发行无投票权[178] - 公司章程限制股东对公司股票的所有权和转让，不得超过9.8%，以维持REIT资格，董事会可根据条件给予豁免[179] 公司人员与组织情况 - 截至2024年12月31日，公司雇佣27名全职员工，主要位于纽约总部[71] - 截至2024年12月31日，公司43%的董事（50%的独立董事）、44%的员工和25%的高管为女性，50%的董事会领导层为女性，14%的董事和26%的员工为少数族裔[73] 公司业务风险情况 - 公司业务受博彩法律法规影响，违反规定可能导致博彩牌照受限、被罚款等，还可能引发其他司法管辖区的纪律处分[73][74] - 公司业务和租户业务还受联邦、州和地方法律法规约束，包括酒精饮料、环境、劳动等方面，法律变化可能影响经营业绩[76] - 公司物业受环境法律法规监管，可能承担环境责任和成本，租户需遵守相关规定并赔偿公司损失[77][79] - 公司依赖租户运营物业以产生足够收入履行义务，租户财务状况不佳可能影响公司[100][101][102] - 公司可能因租户违约、监管问题等失去物业权益或减少租金收入，影响业务和财务状况[103] - 公司前瞻性陈述存在风险，实际结果可能与预期有重大差异[93][94][95][97][98] - 公司对博彩行业依赖度高，面临竞争、监管、消费者行为和宏观经济等风险[104] - 经济指标与博彩、娱乐和休闲物业需求相关，经济衰退等会影响公司业务[105] - 2024年12月31日止年度，拉斯维加斯大道物业约占公司总收入的48%，未来预计仍将集中[107] - 公司需将90%的REIT应税收入进行分配，可能限制战略投资和交易的融资能力[109] - 任何持有公司任何类别已发行股份至少5%的人，需及时通知公司并申请资格、执照等[114] - 公司追求收购和投资面临激烈竞争，可能无法成功或达到预期[108] - 公司和租户面临博彩等监管机构的广泛监管，许可证问题可能影响业务[112] - 监管批准可能延迟或禁止博彩物业转让或交易完成，影响租金收入[116] - 国际投资和收购使公司面临非美国法律、汇率、税收等额外风险[117] - 部分租赁协议租金以外国货币支付，公司面临外汇风险[118] - 公司面临租户、借款人或担保人破产或资不抵债的风险，可能导致租赁协议、担保或贷款协议终止[127] - 若Caesars破产，破产法院可能将公司与Caesars交易的某些部分重新定性为变相融资交易[130] - 公司评估业务组合后可能出售或剥离资产，存在损失收入和收益低于预期的风险[131] - 公司物业面临自然灾害、极端天气和气候变化的风险，可能导致成本增加和收入减少[132] - 气候变化可能增加重大或极端天气事件的频率，洪水、水资源压力/干旱和高温压力对公司物业组合构成重大风险[133] - 2025年初分析显示，公司有12处租赁物业因位置原因需遵守能源基准和/或建筑性能标准[136] - 公司或租户可能遭遇未投保或投保不足损失，保险到期后续保可能困难，保费可能因行业或气候变化等因素增加[139] - 恐怖袭击或暴力行为可能导致公司物业需求下降、价值受损，影响租户业务及公司经营[143] - 公司关键人员流失可能对业务产生重大不利影响，且公司未为高管购买关键人物或类似人寿保险[144] - 公司曾经历病毒、网络钓鱼等网络安全事件，虽未造成重大影响，但未来事件可能损害公司运营和声誉[145] - 公司依赖的第三方服务提供商或合作伙伴曾经历网络安全事件，可能对公司业务产生重大不利影响[147] - 公司有网络安全保险，但可能存在不保事项，保险限额可能不足以覆盖全部损失[148] - 公司物业运营使用的商标和品牌多非自有，知识产权问题或品牌重塑失败可能影响公司业务和财务状况[149] - 公司普通股市场价格可能因经营结果、经济条件、人员变动等多种因素波动[150] - 公司普通股交易量可能波动，导致价格大幅变化，无法保证未来股价不显著波动或下跌[151] 公司可持续发展情况 - 公司继续推进物业环境可持续发展工作，包括总部、高尔夫球场和三净租赁物业组合[81] - 公司ESG委员会领导环境可持续发展倡议，管理层负责并向董事会提名与治理委员会定期汇报[82] - 公司在高尔夫球场实施记录和报告协议，部分资本支出用于改善可持续性[82] - 公司通过租户参与计划了解租赁物业环境影响，收集数据并鼓励租户开展可持续发展倡议[82] - 公司评估气候变化风险，包括物业特定物理风险和转型相关风险，并披露相关策略和指标[82][83] 公司基本信息情况 - 公司于2016年7月5日在特拉华州成立为有限责任公司，2017年5月5日转为马里兰州的公司[90] - 公司主要行政办公室位于纽约麦迪逊大道535号28层，电话(646) 949 - 4631，网站www.viciproperties.com [91] - 公司于2022年6月被纳入标准普尔500指数[41]