投资组合规模与构成 - 截至2022年12月31日，公司拥有或部分拥有404处物业，总租赁面积（GLA）为5110万平方英尺，其按比例份额的GLA为4330万平方英尺[28] - Regency Centers公司投资组合总可租赁面积为5,114.5万平方英尺，出租率为94.8%[175][189] - 投资组合平均基本租金为每平方英尺23.77美元[175] - 公司投资组合总抵押贷款或债务负担为18.83亿美元[175] - 公司总合并物业数量从2021年的302处增加至2022年的308处[144] - 公司总非合并物业数量从2021年的103处减少至2022年的96处[146] - 合并投资组合总可租赁面积（GLA）为38,834千平方英尺，出租率为94.8%[144] - 非合并投资组合总可租赁面积（GLA）为12,311千平方英尺，出租率为94.8%[146] - 合并投资组合加权平均年有效租金为每平方英尺23.95美元[144] - 非合并投资组合加权平均年有效租金为每平方英尺23.15美元[146] 租户集中度与风险 - 前十大租户贡献公司总年化基本租金（ABR）的32.8%，即3.20591亿美元[148] - 最大租户Publix占用287.6万平方英尺GLA，占公司总GLA的7.0%，其年化基本租金为3167.9万美元，占总租金的3.2%[148] - 第二大租户Kroger Co. 占用298.7万平方英尺GLA，占比7.3%，其年化基本租金为3043.8万美元，占比3.1%[148] - 主力租户（租赁面积超过10,000平方英尺）支付物业总租金的很大一部分[86] - 主力租户可能因破产、业务下滑或缩减实体店规模而影响公司净收入和现金流[89] - 租户破产可能导致公司无法全额收回未缴租金的无担保债权[91] - 本地租户（少于三个营业点）约占年化基本租金的22%[90] 租约到期情况 - 2023年有930份租约到期，涉及280万平方英尺（GLA），占公司总GLA的7.0%，到期年化基本租金为7255.9万美元，占总额的7.6%[150] - 2023年到期租约的平均租金为每平方英尺25.88美元，而2022年新签租约的平均租金为每平方英尺32.47美元[150] - 租约到期情况显示，2024年到期年化基本租金占比为7.6%，2025年该比例上升至13.4%[150] - 2025年至2028年是租约到期高峰期，四年间到期GLA合计占公司总GLA的53.1%，到期年化基本租金合计占总额的52.6%[150] - 面积超过1万平方英尺的“主力租约”初始租期通常超过5年[148] - 所有租约的按比例计算平均年化基本租金为每平方英尺23.76美元[150] 运营表现与租赁活动 - 同物业净营业收入（NOI）增长2.9%，主要得益于租金回收情况的改善、入住率提高、合约租金阶梯上涨以及新签和续租租金差为正[190] - 2022年完成1,981笔租赁交易，涉及730万平方英尺（Pro-rata），过去12个月租金差为7.4%；2021年为1,979笔交易，涉及700万平方英尺，租金差为5.5%[190] - 截至2022年12月31日，总物业组合入住率为94.8%，同物业组合入住率为95.1%；分别高于2021年同期的94.1%和94.3%[190] - 2022年12月31日商铺空间（小于1万平方英尺）出租率为91.5%，较2021年12月31日的89.2%有所提升[189] - 2022年12月31日锚定空间（大于等于1万平方英尺）出租率为96.8%[189] - 2022年坏账租赁收入为净正1,384.1万美元，较2021年的净正2,348.1万美元减少964万美元，主要因收回往年准备金减少[199] 收入与利润 - 2022年总租赁收入增至11.87452亿美元，较2021年的11.13368亿美元增加7,408.4万美元，主要驱动因素为基础租金增加5,581.4万美元，以及租户费用回收增加2,206.2万美元[199] - 2022年归属于普通股股东的净利润为4.829亿美元，包含1.09亿美元的房地产销售收益[187] 资本活动与债务管理 - 2022年4月以加权平均价格65.78美元发行984,618股普通股，净收益约6,130万美元用于收购；6月以加权平均价格58.25美元回购1,294,201股普通股，总成本7,540万美元[190] - 截至2022年12月31日，公司股票回购授权剩余额度为1.746亿美元[181] - 2022年10月公司以每股54.36美元的平均价格回购了169股普通股[181] - 公司无担保债务在2024年前无到期，2023年有约1.1亿美元的担保抵押贷款到期[190] - 截至2022年12月31日，净债务与运营EBITDAre比率（Pro-rata）为5.0倍，低于2021年同期的5.1倍[190] - 截至2022年12月31日，公司未偿还债务中不到1.0%是未对冲的浮动利率债务[123] - 债务协议中的契约限制了公司的运营灵活性，包括债务与总资产价值的比率等财务比率[122] 开发与再开发活动 - 当前在建开发和再开发项目的预估成本为3.009亿美元，低于2021年12月31日的3.073亿美元[190] - 2022年完成的开发和再开发项目成本为1.22亿美元，平均稳定收益率为7%[190] - 实际项目成本可能超过原始估算，导致项目无法盈利或达不到预期投资回报[99] - 开发和再开发活动面临政府审批延迟的风险，可能影响预期回报[97] - 混合用途房地产开发项目因包含非零售业态而带来更多独特风险[98] 地区表现 - 公司物业在加利福尼亚州和佛罗里达州的年化基本租金占比分别为26.0%和21.3%[85] - 公司投资组合中20.6%的可出租总面积位于加利福尼亚州[105] - 公司投资组合中22.4%的可出租总面积位于佛罗里达州[105] - 公司投资组合中7.8%的可出租总面积位于德克萨斯州[105] - 佛罗里达州拥有88处合并物业，GLA为10,783千平方英尺，占总GLA的27.8%[144] - 加利福尼亚州拥有53处合并物业，GLA为8,204千平方英尺，占总GLA的21.1%[144] - 德克萨斯州合并物业出租率最高，为98.0%[144] - 宾夕法尼亚州非合并物业出租率最低，为84.5%[146] 风险因素 - 公司面临利率上升风险，2022年美联储多次加息，增加了浮动利率债务的融资成本[73][74] - 利率上升可能对公司房地产资产组合的估值产生负面影响，并导致股价下跌[74] - 经济挑战包括通胀、劳动力短缺、供应链限制、消费者信心和可支配支出下降，影响租户业务[76] - 经济环境可能导致租赁活动量减少，包括租户迁出和更高的坏账租赁收入水平[77] - 零售空间整体市场需求可能下降，对未来新签或续租的租金定价造成压力[77] - 租户装修成本可能因材料和劳动力成本上升以及供应有限而增加[77] - 通胀挑战和经济衰退可能性可能对新签和续签租约的基本租金增长造成压力[151] - 物业运营成本如房地产税和保险可能在租金收入减少时保持不变或增加[92] - 市场资本化率上升或净营业收入下降可能导致待售中心价值减少，影响现金生成[117] - 公司可能无法在期望时间内以可接受的价格和回报出售物业[101] - 地理集中使公司面临保险保费上涨和未投保财产损失等更高成本的风险[105] - 气候变化可能导致公司产生额外资本支出和运营成本[104] - 网络安全漏洞可能导致公司承担重大民事或刑事责任并产生相关费用[111] - 合作伙伴或共同所有者可能破产或资信状况恶化，导致公司无法确保投资目标实现[114] - 遵守《美国残疾人法案》及其他建筑法规可能对公司运营业绩产生重大负面影响[93] - 房地产资产减值评估涉及租金率、租户改善成本等主观假设，可能导致重大减值损失[94] REIT资格与税务 - 公司必须每年向股东分配至少90%的REIT应税收入（不包括任何净资本收益）以维持REIT资格[118] - 如果未能维持REIT资格，公司将按常规公司税率缴纳联邦所得税，并可能面临长达四年的资格取消期[128][129] - REIT需确保至少95%的总收入来自租金等特定被动来源[128] - 未分配应税收入和净资本收益需缴纳美国联邦所得税，且若分配不足还需缴纳4%的不可抵扣消费税[128] - 来自“禁止交易”的净收入需缴纳100%的税[130] - 根据《减税与就业法案》，在2017年12月3日至2026年1月1日期间，个人等国内股东可从REIT普通股息中扣除最多20%[133] - 如果非美国持有人在过去五年内持有公司股票价值超过50%，公司将失去“国内控制”REIT资格，外国股东处置股票时需缴税[134] - 公司依赖第1031条同类财产交换进行税务高效交易，税法变更可能消除其益处[102] 非GAAP指标与补充信息 - 公司使用非GAAP指标，如核心运营收益和Nareit FFO，以补充GAAP业绩衡量[63][65][68] - Nareit FFO 排除房地产销售损益和折旧摊销，用于衡量REIT运营表现[66][68] - 公司提供按比例财务信息，以反映其对合并及非合并合伙企业的经济权益[67][69] - 净营业收入定义为基本租金、百分比租金、租户回收款等减去运营费用、房地产税等[69] 公司资源与可持续发展 - 截至2022年12月31日，公司拥有445名员工，其中包括5名兼职员工，并在全国设有22个市场办事处[38] - 公司致力于到2030年将绝对范围1和范围2温室气体排放量较2019年基准减少28%，并到2050年实现所有运营的范围1和范围2温室气体净零排放[52] 股东信息与回报 - 截至2023年2月6日，公司普通股股东人数为87,993名[179] - 2022年公司股票累计总回报率为110.51%，基准日为2017年12月31日（设为100美元）[186]