分析师背景与覆盖领域 - 分析师拥有超过十年的深入研究经验，覆盖大宗商品（如石油、天然气、黄金、铜）和科技公司（如谷歌、诺基亚）以及众多新兴市场股票 [1] - 分析师在撰写个人博客约三年后，转向专注于价值投资的YouTube频道，迄今已研究过数百家不同的公司 [1] - 分析师最青睐覆盖金属与矿业股，同时对其他多个行业（如非必需消费品/必需消费品、房地产投资信托基金和公用事业）也有研究经验 [1]

Table of Contents December 31, 2025 | Safe Harbor Language | i | | --- | --- | | Earnings Press Release | ii | | Summary Information: | | | Financial Results Summary | 1 | | Real Estate Portfolio Summary | 2 | | Financial Information: | | | Consolidated Balance Sheets | 3 | | Supplemental Details of Assets and Liabilities (Real Estate Partnerships Only) | 4 | | Consolidated Statements of Operations | 5 | | Supplemental Details of Operations (Consolidated Only) | 6 | | Supplemental Details of Operations (Rea ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, DC 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2025 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number 1-12298 (Regency Centers Corporation) Commission File Number 0-24763 (Regency Centers, L.P.) REGENCY CENTERS CORPORATION REGENCY CENTERS, L.P ...

收入和利润（同比环比） - 2025年第三季度总收入为3.8757亿美元，较2024年同期的3.60266亿美元增长7.6%[83] - 2025年第三季度净收入为1.12617亿美元，较2024年同期的1.03576亿美元增长8.8%[83] - 2025年前九个月总收入为11.4933亿美元，较2024年同期的10.81368亿美元增长6.3%[83] - 2025年前九个月净收入为3.32819亿美元，较2024年同期的3.21163亿美元增长3.6%[83] - 2025年第三季度归属于普通股股东的净收入为1.06亿美元，合每股摊薄收益0.58美元[25] - 2025年第三季度归属于普通股股东的净收入为1.0596亿美元，较2024年同期的9805.6万美元增长8.1%[42] - 2025年第三季度归属于普通股股东的净收入为1.0596亿美元，较2024年同期的9805.6万美元增长8.1%[70] - 2025年第三季度归属于普通股股东的净收入为1.0596亿美元，较2024年同期的9805.6万美元增长8.1%[95] - 2025年前九个月归属于普通股股东的净收入为3.147亿美元，去年同期为3.037亿美元[92] - 2025年第三季度Nareit FFO为2.135亿美元，合每股摊薄收益1.15美元[26] - 2025年第三季度Nareit FFO为2.13499亿美元，同比增长9.4%，每股摊薄收益为1.15美元[70] - 2025年第三季度Nareit FFO为2.13499亿美元，同比增长9.4%，每股摊薄收益为1.15美元[95] - 2025年第三季度核心运营收益为2.026亿美元，合每股摊薄收益1.09美元[27] - 2025年第三季度核心运营收益为2.0261亿美元，同比增长7.9%，每股摊薄收益为1.09美元[95] - 2025年第三季度AFFO为1.76522亿美元，较2024年同期的1.58216万美元增长11.6%[95] - 2025年第三季度Nareit EBITDAre为2.79288亿美元，较2024年同期的2.55775亿美元增长9.2%[97] - 2025年第三季度租赁收入为3.77761亿美元，较2024年同期的3.49057亿美元增长8.2%[83] - 2025年第三季度基本租金收入为2.65289亿美元，较2024年同期的2.46531亿美元增长7.6%[86] - 2025年前九个月合并总收入为11.902亿美元，去年同期为11.07亿美元[89] 成本和费用（同比环比） - 2025年第三季度利息支出净额为5132.3万美元，较2024年同期的4702.2万美元增长9.1%[83] - 2025年前九个月利息净支出为1.568亿美元，去年同期为1.513亿美元[89] - 2025年前九个月折旧和摊销费用为2.666亿美元，去年同期为2.47亿美元[89] - 2025年第三季度运营资本支出为3383.2万美元，较2024年同期的3643万美元下降7.1%[95][97] - 2025年第三季度开发和再开发支出为8445万美元，较2024年同期的6594万美元增长28.1%[97] - 2025年第三季度房地产税支出为4708万美元，较2024年同期的4572.9万美元增长3.0%[83] 同物业运营表现 - 同物业NOI（不包括终止费）同比增长4.8%[24] - 季度末同物业出租率为96.4%，同比上升40个基点[24] - 2025年第三季度同物业净营业收入（不包括终止费）同比增长4.8%[30] - 截至2025年9月30日，Regency同物业组合出租率为96.4%，同比上升40个基点[30] - 2025年第三季度同物业NOI为2.74237亿美元，较2024年同期的2.61751亿美元增长4.8%[42] - 2025年至今同物业NOI为8.26259亿美元，较2024年同期的7.827亿美元增长5.6%[42] - 2025年第三季度扣除终止费的同物业NOI为2.7346亿美元，较2024年同期的2.61002亿美元增长4.8%[42] - 2025年至今扣除终止费的同物业NOI为8.21113亿美元，较2024年同期的7.78545亿美元增长5.5%[42] - 2025年第三季度扣除终止费和再开发项目的同物业NOI为2.33476亿美元，较2024年同期的2.25015亿美元增长3.8%[42] - 2025年至今扣除终止费和再开发项目的同物业NOI为7.02778亿美元，较2024年同期的6.72529亿美元增长4.5%[42] - 2025年截至9月30日，同物业NOI（不含终止费）为8.21113亿美元，同比增长5.5%[70] - 同物业NOI（按比例计算）在2025年第三季度达到2.742亿美元，同比增长4.8%[92] - 2025年前九个月同物业NOI（按比例计算）为8.263亿美元，同比增长5.6%[92] - 2025年第三季度基本租金收入为2.841亿美元，占同物业NOI增长贡献的4.7%[92] - 2025年第三季度从租户处收回的款项为9909万美元，占同物业NOI增长贡献的0.5%[92] - 2025年第三季度不可收回应收租赁款收入对同物业NOI增长贡献了0.2%[92] - 公司使用同物业NOI作为评估物业运营绩效的关键非GAAP指标[42] 租赁活动 - 本季度执行了180万平方英尺的可比新租约和续租，现金基础混合租金差价为+12.8%[24] - 2025年第三季度，公司执行约180万平方英尺的可比新租和续租，混合现金租金差价为+12.8%[30] - 2025年第三季度总租赁面积181.9万平方英尺，新签基础租金为每平方英尺27.88美元，现金租金涨幅为12.8%，直线法租金涨幅为22.9%[118] - 2025年第三季度新租约92笔，面积33.9万平方英尺，新基础租金为每平方英尺32.80美元，现金租金涨幅达28.3%[118] - 2025年第三季度续租约274笔，面积148.1万平方英尺，现金租金涨幅为9.3%[118] - 过去12个月新租约的房东工作/租户津贴成本为每平方英尺44.12美元，显著高于续租约的每平方英尺0.94美元[118] - 2025年第三季度总租赁交易452笔，面积226.5万平方英尺，新基础租金为每平方英尺25.92美元[119] - 过去12个月新租约净有效租金为每平方英尺29.35美元，占基础租金的82%，加权平均租期为10.3年[122] - 过去12个月的租金涨幅为10.5%[73] - 截至2025年9月30日，已签署但尚未开始的租约有312笔，总面积112.8万平方英尺，年化基础租金总额为3586.2万美元[123] 投资组合概况 - 投资组合总可出租面积（GLA）为5861.5万平方英尺，整体出租率为96.0%[73] - 同物业组合出租率为96.4%，其中主力空间（≥1万平方英尺）出租率为98.0%，店铺空间（<1万平方英尺）出租率为93.9%[73] - 公司投资组合总出租率为96.0%，总年化基础租金收入为12.37亿美元，平均每平方英尺25.77美元[126] - 所有物业组合的总年基本租金（ABR）为12.374亿美元，平均每平方英尺租金为25.77美元[129] - 物业整体出租率为96.0%，其中芝加哥-内珀维尔-埃尔金等15个市场的出租率超过97%[129] - 明尼阿波利斯-圣保罗-布卢明顿大都会区的出租率相对较低，为78.4%[129] - 加利福尼亚州是最大的收入贡献州，占总年化基础租金收入的24.4%，平均租金为每平方英尺31.70美元[126] - 佛罗里达州拥有最大的可租赁总面积1104.3万平方英尺，占总面积的22.0%，年化基础租金收入为2.31亿美元[126] - 纽约-纽瓦克-泽西城大都会区拥有64处物业，占总年基本租金（ABR）的12.0%，为1.479亿美元[129] - 迈阿密-劳德代尔堡-庞帕诺比奇大都会区的物业总出租面积（GLA）最大，达518万平方英尺，占总GLA的10.3%[129] - 洛杉矶-长滩-阿纳海姆大都会区的单位面积租金最高，为每平方英尺33.65美元[129] - 前50大人口都会区的物业贡献了总ABR的85.2%，达10.54亿美元[129] - 按租户类别划分，杂货店（Grocery）是最大的贡献者，占总ABR的20%[131] - 餐饮业（包括快餐/休闲快餐和全服务餐厅）合计占总ABR的20%[131] - 商铺（Shop）租户贡献了总ABR的58%，高于锚点（Anchor）租户的42%[131] - 前十大租户占总可租赁面积（GLA）的37.3%，贡献年化基本租金（ABR）的29.7%，共计367,086美元[133] - 主力租户（Anchor Tenants）在未来10年（至2034年）有48.9%的GLA和32.7%的ABR面临租约到期，平均租金为每平方英尺17.10美元[135] - 商铺租户（Shop Tenants）在未来10年有34.3%的GLA和52.6%的ABR面临租约到期，平均租金显著较高，为每平方英尺39.33美元[137] - 所有租户在未来10年总计有83.2%的GLA和85.2%的ABR面临租约到期，平均租金为每平方英尺26.25美元[139] 开发和再开发项目 - 本季度启动了超过1.7亿美元的新开发和再开发项目[24] - 截至2025年9月30日，进行中的开发和再开发项目净成本估计为6.68亿美元，混合估计收益率为9%[24] - 截至2025年9月30日，公司进行中的开发和再开发项目净成本估计为6.68亿美元，其中51%已发生[33] - 在建和再开发项目总投资成本为6.68亿美元，其中51%的成本已发生，预计稳定化收益率为9%[113] - 在建的地面新建开发项目总投资成本为3.71亿美元，其中54%的成本已发生，预计稳定化收益率为7%[113] - 在建的再开发项目总投资成本为2.97亿美元，其中48%的成本已发生，预计稳定化收益率为10%[113] - 本年度已完成开发和再开发项目总成本为4800万美元，其中95%的成本已发生，稳定化收益率为14%[113] - 地面新建开发项目Sienna Grande Shops成本为900万美元，其中88%已发生，预计稳定化收益率为8%[113] - 再开发项目Bloom on Third成本为2500万美元，其中69%已发生，预计稳定化收益率为15%[113] - 再开发项目Serramonte Center - Phase 3成本为3700万美元，其中46%已发生，预计稳定化收益率为11%[113] - 再开发项目Avenida Biscayne成本为2200万美元，其中77%已发生，预计稳定化收益率为11%[113] - 在建全新开发项目净成本为3.71亿美元，已投入54%，稳定后收益率为7%，预计年化NOI为2,597万美元[142] - 在建再开发项目净成本为2.97亿美元，已投入48%，稳定后收益率为10%，预计年化NOI为2,970万美元[142] 投资和资产处置活动 - 2025年7月23日，公司以3.57亿美元收购了位于加州橙县的五个购物中心组合[33] - 2025年10月7日，公司处置了位于佛罗里达州迈阿密的Hammocks Town Center，价格约为7200万美元[33] - 2025年1月至8月期间，公司完成了一系列资产收购，总收购价格达5.38486亿美元[109] - 2025年第三季度后，公司通过财产分配从其Regency-GRI合资企业中获得了5个购物中心的100%所有权[106] - 2025年1月和8月，公司分别以1030万美元和2370万美元收购了三个合资项目的合作伙伴权益，并将其合并报表[107] - 房地产处置总面积为171平方英尺，总售价为3802.9万美元，加权平均资本化率为5.1%[110] - 处置中不包括2025年7月1日以1100万美元售出的101 7th Avenue，该物业在交易完成时处于空置状态[110] - 公司持有待售或未来开发土地以及零售物业边角地的估计市场价值总额为3,802万美元[142] 资本结构和债务 - 截至2025年9月30日，公司净债务及优先股与过去十二个月运营EBITDAre之比为5.3倍[33] - 截至2025年9月30日，总债务为54.90222亿美元，现金及现金等价物为2.05595亿美元，净债务及优先股为55.09627亿美元[70] - 净债务及优先股与Operating EBITDAre的比率为5.3倍（按比例计算，追溯12个月）[70] - 截至2025年9月30日总债务为49.15954亿美元，较2024年12月31日的44.087亿美元增长11.5%[99] - 截至2025年9月30日债务的加权平均合同利率为4.2%，加权平均有效利率为4.5%[99] - 截至2025年9月30日固定利率债务占比99.4%，加权平均到期年限为7.0年[99] - 固定利率抵押贷款总额为4,915,954千美元，加权平均合同利率为4.19%，有效利率为4.35%[1] - 无抵押债务总额为4,151,437千美元，加权平均合同利率为4.19%，有效利率为4.35%[1] - 公司于2024年1月18日发行了4亿美元的无抵押固定利率债券，利率为5.25%，于2034年1月15日到期[1] - 循环信贷额度为30,000千美元，利率为调整后SOFR + 0.685%，于2028年3月23日到期[1] - 公司于2024年8月15日发行了3.25亿美元的无抵押固定利率债券，利率为5.10%，于2035年1月15日到期[1] - 可变利率抵押贷款总额为9,586千美元[1] - 未摊销债务折扣及发行成本为28,563千美元[1] - 由大都会人寿保险持有的固定利率抵押贷款金额为88,000千美元，利率3.76%，于2026年2月1日到期[1] - 由道明银行持有的固定利率抵押贷款金额为30,591千美元，利率6.71%，于2028年9月19日到期[1] - 文件包含截至2025年9月30日的无抵押债务契约和杠杆比率摘要[102] - 未偿无抵押公共债务总额为39.5亿美元，其中2025年5月发行的4亿美元票据利率最高，为5.000%[103] - 债务契约合规情况良好，截至2025年9月30日，总债务与总资产比率为28%，远低于65%的上限要求[103] - 净债务与年化运营EBITDAre比率为4.8倍（仅合并基础）和5.3倍（总按比例份额基础）[103] - 截至2025年9月30日，未抵押资产与未抵押债务的比率为378%，显著高于150%的契约要求[103] - 未合并债务总额为15.83065亿美元，其中93.8%为固定利率债务，加权平均合同利率为4.1%[104] - 2026年有大量债务到期，本金和抵押贷款到期总额为3.20466亿美元，占未合并债务的20.2%[104] - 公司在非合并房地产合伙企业中总投资为36.7837亿美元，占合伙项目总债务57.4268亿美元的权益份额[106] - 2025年9月30日非合并房地产合伙企业的净房地产投资为8.75342亿美元，较2024年同期的9.02225亿美元减少3.0%[79] - 公司按比例份额持有的现金及现金等价物为1.772亿美元[142] - 公司按比例份额的负债总额中，应付票据为54.649亿美元[142] - 截至2025年9月30日，公司净资产总额为70.60056亿美元[76] 管理层讨论和指引 - 将2025年Nareit FFO指引上调至每股摊薄收益4.62至4.64美元范围[24] - 将2025年同物业NOI（不包括终止费）

收入和利润（同比环比） - 公司2025年上半年归属于普通股股东的净利润为2.088亿美元，较2024年同期的2.056亿美元有所增长[133] - 2025年第二季度归属于普通股股东的净收入为10260.8万美元，较2024年增长335.3万美元[148][160] - 2025年上半年归属于普通股股东的净收入为20878.2万美元，较2024年增长316.6万美元[160] - 2025年第二季度Nareit FFO同比增长8.0%至2.121亿美元，上半年同比增长6.7%至4.229亿美元[166] - 2025年上半年租赁收入增加3923.3万美元，其中基本租金增长2331.6万美元（2025年：51292.7万美元 vs 2024年：48961.1万美元）[150][152] - 2025年第二季度房地产总收入同比增长2160万美元，上半年同比增长3860万美元，主要由于基础租金和租户回收费用增加[163][164] - 基础租金2025年第二季度同比增长1150万美元（4.2%），上半年同比增长2180万美元（4.0%），主要由于租金上涨和出租率提升[163][164] - 租户回收费用2025年第二季度同比增长630万美元（6.7%），上半年同比增长1260万美元（6.7%），因可回收费用增加[163][164] 成本和费用（同比环比） - 2025年第二季度净利息支出增加710万美元，主要由于票据应付利息增加420万美元（2025年：5108.1万美元 vs 2024年：4686.4万美元）[147][149] - 2025年上半年利息支出净额增加1223.9万美元，主要由于票据应付利息增长694.6万美元（2025年：9941.1万美元 vs 2024年：9246.5万美元）[154][156] - 2025年上半年物业运营费用增加645.3万美元（2025年：12921.8万美元 vs 2024年：12276.5万美元）[151][153] - 2025年上半年房地产税增加407.5万美元（2025年：9386万美元 vs 2024年：8978.5万美元）[151][153] - 房地产运营费用2025年第二季度同比增长240万美元，上半年同比增长760万美元，主要由于房地产税和运营维护成本上升[163][164] - 2025年上半年房地产开发和资本改进支出2.04657亿美元，同比增加6288.2万美元[187] - 再开发成本同比增加2154.2万美元至6990.6万美元，开发成本同比增加4423.6万美元至7182万美元[187] 业务线表现 - 公司2025年上半年同物业NOI（不包括终止费）同比增长5.8%，主要由于基础租金上涨、现有租约的合同租金阶梯式增长以及可比新租约和续租租约的正租金差价[133] - 公司2025年上半年执行了944笔新租约和续租交易，涉及320万平方英尺（Pro-rata），租金差价为9.1%，而2024年同期为984笔交易涉及410万平方英尺，租金差价为8.9%[133] - 商铺空间新签租约的加权平均基础租金为41.00美元/平方英尺，较未来12个月到期租约的36.49美元/平方英尺高12.4%[137] - 公司2025年第二季度同物业NOI（不包括终止费）同比增长7.4%，达到2.748亿美元，上半年同比增长5.8%，达到5.462亿美元[163] - 2025年上半年房地产合伙企业投资收益增加400万美元，主要由于出租率和租金水平提升[159] - 公司在建开发项目总成本为2.29亿美元，已完成71%，总面积509千平方英尺，每平方英尺成本450美元[190] - 公司再开发项目总成本为2.886亿美元，已完成47%[190] - 休斯顿Sienna Grande Shops开发项目成本939.3万美元，已完成84%，预计2028年稳定[190] - 长岛The Shops at SunVet开发项目成本9286.3万美元，已完成79%，预计2027年稳定[190] 地区表现 - 公司拥有483个零售物业的完全或部分所有权，总可出租面积约为5760万平方英尺[132] - 公司强调其投资组合的高质量，主要锚定市场领先的杂货商，并位于美国最理想的大都市郊区[132] - 公司合并物业组合中，物业数量从2024年12月31日的379个增至2025年6月30日的380个，总租赁面积(GLA)从43,876千平方英尺增至44,343千平方英尺，运营和开发物业的出租率为96.2%[135] - 未合并物业组合中，物业数量保持103个不变，但GLA从13,439千平方英尺略降至13,300千平方英尺，运营物业出租率从96.8%微降至96.7%[135] 管理层讨论和指引 - 公司继续开发和重新开发高质量的购物中心，以保持其投资组合的竞争力[134] - 公司使用非GAAP财务指标，如NOI、AFFO和Nareit FFO，以补充GAAP财务信息，并提供更全面的运营绩效评估[125][127] - 公司计划通过再融资、信贷额度和潜在资产出售来应对到期债务，目前认为资本资源足以满足未来一年需求[172][173] - 公司正在积极监控利率环境，考虑使用利率互换等工具管理风险，优先安排长期固定利率债务再融资[170] - 公司认为凭借现有信用评级、无担保信贷额度及高质量无抵押物业，有能力通过新发债务偿还到期债务[197] 债务和融资 - 公司于2025年5月发行4亿美元2032年到期的优先无担保票据，票面利率5.0%，发行价99.279%[136] - 未来12个月内到期的贷款总额为5.564亿美元，公司计划通过再融资或到期偿还处理[136] - 截至2025年6月30日，公司拥有14.6亿美元的可动用信贷额度，有效期至2028年3月23日[136] - 公司2025年5月发行4亿美元2032年到期优先无担保票据，票面利率5.0%，计划用于偿还2025年11月到期的2.5亿美元债务[171] - 截至2025年6月30日，公司有5.564亿美元债务将在12个月内到期，包括2025年11月到期的3.5亿美元无担保公共债务[172] - 公司拥有1.507亿美元无限制现金及额外资本来源，包括ATM计划剩余4亿美元额度[175]和信贷额度剩余14.574亿美元[175] - 公司信贷额度可延长两次六个月期限，最终到期日为2028年3月23日[175][182] - 2025年上半年融资活动净现金流入增加3.291亿美元，主要由于2.5亿美元无抵押票据偿还减少及3.971亿美元新发行无抵押票据[191] 利率风险 - 公司面临两种主要的利率风险，包括资本市场波动和更高利率对新债务利率的潜在不利影响[197] - 截至2025年6月30日，浮动利率债务为3960万美元，利率每上升100个基点将导致每年收益和现金流减少约40万美元[198] - 公司信贷额度采用浮动利率，基于调整后的SOFR（5.145% = SOFR + 0.10% + 0.685%适用保证金），若信用评级下调或未达杠杆/可持续目标，保证金将增加[200] - 固定利率债务总额为48亿美元（公允价值46.5亿美元），2025-2029年到期债务分布为：2.71亿（2025）、3.58亿（2026）、7.55亿（2027）、3.58亿（2028）、5.25亿（2029）[202] - 固定利率债务加权平均利率从2025年的4.19%逐年上升至2029年的4.56%，此后长期债务利率为4.83%[202] - 浮动利率SOFR债务总额为3957.5万美元，主要集中于2028年到期（3552.5万美元），当前平均利率为5.40%-5.45%[202] - 公司使用利率互换等衍生工具管理利率风险，但明确不进行投机性交易[200] - 债务敏感性分析仅基于2025年6月30日数据，未考虑后续新增风险敞口或提前还款情况[199] - 信贷额度利率每月随SOFR调整，且适用保证金与信用评级、杠杆及可持续目标挂钩[200] 现金流和资本 - 2025年6月30日公司运营现金流达4.05079亿美元，同比增长3386.5万美元，同期股息支付2.638亿美元[177][183] - 未来12个月资本需求预计达9.825亿美元，用于租赁佣金、租户改进、在建项目及债务偿还[178] - 公司89.4%的合并房地产资产未抵押，保持高流动性[180] - 通过远期销售协议以每股74.66美元均价出售133.9377万股，预计净收益1亿美元[175] - 2025年投资活动净现金流出3.72693亿美元，同比增加2.5855亿美元，主要因房地产收购支出增加3805.3万美元[184] - 2025年收购运营房地产净支出8326.1万美元，较2024年增加3805.3万美元[184] - 房地产合伙企业投资总额为38.9828亿美元，较2024年底减少0.9216亿美元[192] - 房地产合伙企业持有16.7293亿美元债务，其中91.3%为固定利率，加权平均利率3.9%[193] - 公司按比例承担的房地产合伙企业债务份额为5.75亿美元[193] - 2025年上半年公司获得管理、交易及其他费用收入1399.5万美元，较2024年同期增加86.5万美元[195] - 公司在2025年1月1日以1030万美元收购了合作伙伴33.3%的股权，现拥有该物业100%所有权[192]

每股收益与核心运营指标 - 第二季度每股净收益为0.56美元，相比去年同期的0.54美元有所增长[20] - 第二季度Nareit FFO为每股1.16美元，总额2.121亿美元，去年同期为每股1.06美元，总额1.964亿美元[25] - 第二季度核心运营收益为每股1.10美元，总额2.022亿美元，去年同期为每股1.02美元，总额1.893亿美元[26] - 2025年第二季度归属于普通股股东的净收入为1.026亿美元，较2024年同期的9926万美元增长3.4%[70] - 2025年第二季度Nareit FFO为2.121亿美元，同比增长8.0%，每股摊薄收益为1.16美元[70] - 2025年第二季度核心运营收益为2.022亿美元，同比增长6.9%，每股摊薄收益为1.10美元[70] - 2025年第二季度归属于普通股股东的净收入为1.026亿美元，较2024年同期的9926万美元增长3.4%[94] - 2025年第二季度Nareit FFO为2.121亿美元，较2024年同期的1.964亿美元增长8.0%，每股摊薄收益为1.16美元[94] - 2025年第二季度核心运营收益为2.022亿美元，较2024年同期的1.893亿美元增长6.9%，每股摊薄收益为1.10美元[94] - 2025年第二季度AFFO为1.775亿美元，较2024年同期的1.621亿美元增长9.5%[94] 同物业运营表现 - 第二季度同物业NOI（不包括租赁终止费）同比增长7.4%，其中基本租金增长贡献了4.5个百分点[29] - 截至第二季度末，同物业出租率为96.5%，同比提升100个基点；其中主力店出租率98.0%，小店出租率93.9%[29] - 截至2025年第二季度，同物业NOI（不含终止费）为2.748亿美元，同比增长7.4%[70] - 2025年迄今同物业NOI（不含终止费）增长5.8%[70] - 同店NOI在2025年第二季度达到27.69亿美元，同比增长7.5%[91] - 同店NOI在2025年至今达到55.06亿美元，同比增长6.0%[91] - 基础租金收入在2025年第二季度的同店业绩中增长4.5%，贡献显著[91] - 2025年第二季度租户回收款推动同店NOI增长1.5%[91] - 2025年第二季度不可收回租赁收入对同店NOI产生0.3%的正面影响[91] - 2025年第二季度其他租赁/物业收入贡献同店NOI增长0.7%[91] - 2025年第二季度分成租金贡献同店NOI增长0.4%[91] - 扣除终止费后的同店NOI在2025年第二季度增长7.4%[91] - 扣除终止费和再开发项目后的同店NOI在2025年第二季度增长6.2%[91] - 截至2025年6月30日年内实际同物业NOI增长（不含终止费）为5.8%[142] 租赁活动与租金表现 - 第二季度执行了190万平方英尺的可比新租和续租，混合现金租金溢价为10.0%，直线法租金溢价为19.3%[29] - 2025年第二季度可比物业新签租约现金租金涨幅为10.0%，直线法租金涨幅为19.3%[116] - 过去12个月可比物业新签租约平均现金租金涨幅为12.8%，平均每平方英尺房东投入为50.06美元[116] - 过去12个月可比物业续租租约平均现金租金涨幅为9.0%，平均每平方英尺房东投入为0.82美元[116] - 2025年第二季度新签租约平均现金租金涨幅为14.4%，直线法租金涨幅为27.7%[116] - 2025年第二季度续租租约平均现金租金涨幅为8.9%，直线法租金涨幅为17.2%[116] - 2025年第二季度总租赁交易量为491宗，涉及面积209.8万平方英尺，平均新基本租金为每平方英尺27.28美元[117] - 过去12个月总租赁交易量为1,943宗，涉及面积863.8万平方英尺，平均每平方英尺房东投入为13.40美元[117] - 截至2025年6月30日，新租约的净有效租金为每平方英尺29.22美元，占基础租金（36.58美元/平方英尺）的80%[120] - 2025年第二季度新租约净有效租金环比增长8.5%，从31.90美元/平方英尺增至34.62美元/平方英尺[120] - 截至2025年6月30日，已签署但尚未开始的租约总计310份，涉及可出租总面积135.6万平方英尺，年基本租金总额为3830.1万美元[121] - 新租约中商店（Shop）类别占比67%，主力店（Anchor）占比33%[120] - 已签署未开始租约中，商店租约285份，年基本租金2514.8万美元；主力店租约25份，年基本租金1315.3万美元[121] - 新租约的加权平均租期为9.2年[120] 投资组合与出租率 - 投资组合总出租率（所有物业）为96.2%，零售运营物业出租率为96.4%[72] - 投资组合总可租赁面积达4916.6万平方英尺，整体出租率为96.2%[127] - 投资组合年基本租金总额为12.077亿美元，平均租金为每平方英尺25.45美元[127] - 前50大人口都会区贡献了投资组合83.5%的可租赁面积和84.7%的年基本租金[127] - 纽约都会区是最大市场，拥有65处物业，年基本租金1.437亿美元，占总额11.9%[127] - 洛杉矶都会区物业出租率最高达97.6%，年基本租金8030.6万美元[127] - 旧金山都会区平均租金最高，为每平方英尺31.57美元[127] - 明尼阿波利斯都会区出租率最低，为78.4%[127] - 加利福尼亚州是公司最大的收入贡献州，占总年基本租金（12.077亿美元）的22.9%，为2.769亿美元[124] - 佛罗里达州贡献年基本租金2.291亿美元，占总收入的19.0%，出租率高达97.2%[124] - 明尼苏达州的出租率显著低于平均水平，为78.4%[124] - 租户组合中超市类别占比最高，贡献了年基本租金的20%[129] - 商铺租户（非主力店）贡献了年基本租金的58%，主力店租户贡献42%[129] - 餐厅类别（快餐/休闲+全服务）合计贡献年基本租金的19%[129] - 前十大租户占总租赁面积（GLA）的37.8%，贡献年化基本租金（ABR）的29.7%，总额为3.590亿美元[131] - 所有租户的年化基本租金（ABR）总额约为12.18亿美元，其中主力租户（Anchor）贡献4.58亿美元，商铺租户（Shop）贡献7.6亿美元[133][135][137] - 租约到期情况：未来10年（至2034年）有84.6%的租赁面积（GLA）和86.7%的基本租金（ABR）到期，年均ABR为每平方英尺25.97美元[137] 收入与利润表现 - 总营业收入增长6.6%至3.808亿美元，其中租赁收入增长6.1%至3.691亿美元[82] - 归属于普通股股东的净利润增长3.4%至1.026亿美元[82] - 净营业收入增长8.4%至2.547亿美元[85] - 基本租金收入增长5.3%至2.584亿美元[85] - 租户回收款增长7.9%至9150万美元[85] - 公司按比例享有的未合并房地产合伙企业总收入在2025年第二季度为3.985亿美元[88] - 运营投资组合产生的当前季度净营业收入（NOI）为2.809亿美元[140] 成本与费用表现 - 利息净支出增长16.4%至5027万美元[82] - 折旧和摊销支出下降1.4%至9954万美元[82] - 房地产税支出增长4.4%至4750万美元[82] - 一般及行政费用增长5.1%至2548万美元[82] - 2025年第二季度运营资本支出为3252万美元，较2024年同期的3389万美元下降4.0%[94][96] - 2025年第二季度开发和再开发支出为7342万美元，较2024年同期的5150万美元大幅增长42.6%[96] 开发与再开发项目 - 截至第二季度末，公司在建开发和再开发项目估计净成本为5.18亿美元，混合估计收益率为9%[23] - 2025年第二季度公司启动了预估净项目成本约为4200万美元的再开发项目[32] - 2025年第二季度公司完成了预估净项目成本约为2100万美元的开发和再开发项目[32] - 截至2025年6月30日，公司进行中的开发和再开发项目预估净项目成本为5.18亿美元，其中58%的成本已发生[32] - 在建开发和再开发项目总投资额为5.18亿美元，已完成成本占比58%，预计稳定收益率为9%[111] - 本年度已完成开发和再开发项目总投资额为2700万美元，已完成成本占比93%，预计稳定收益率为18%[113] - 地面开发项目Sienna Grande Shops总投资额为900万美元，已完成成本占比84%，预计稳定收益率为8%[111] - 在建地面新建项目净成本为2.29亿美元，稳定后收益率为7%，预计年化NOI为1603万美元[140] - 在建再开发项目净成本为2.89亿美元，稳定后收益率为10%，预计年化NOI为2890万美元[140] 收购与处置活动 - 2025年5月12日公司通过合资企业以约500万美元收购了Armonk Square购物中心[32] - 2025年7月23日公司以3.57亿美元收购了位于加利福尼亚州的五个购物中心组合[32] - 2025年第二季度公司处置了Van Houten Plaza，售价约为600万美元[32] - 2025年7月1日公司处置了101 7th Avenue，售价为1100万美元[32] - 2025年收购资产总额为1.38亿美元，加权平均资本化率为5.5%；处置资产总额为5550万美元，资本化率为6.2%[108][109] 债务与资本结构 - 公司发行了4亿美元、票面利率5.0%、于2032年到期的优先无担保票据[23] - 截至第二季度末，按比例计算的净负债及优先股与TTM运营EBITDAre的比率为5.3倍[23] - 公司发行了4亿美元于2032年到期的优先无担保票据，票面利率为5.0%[32] - 截至2025年6月30日，公司循环信贷额度下约有15亿美元的可用容量[32] - 截至2025年6月30日，总负债为53.742亿美元，较2024年底的49.841亿美元增加7.8%[70] - 净负债和优先股与Operating EBITDAre的比率为5.3倍[70] - 截至2025年6月30日，公司总债务为47.992亿美元，较2023年底的44.087亿美元增长8.9%[98] - 截至2025年6月30日，公司债务中固定利率占比99.2%，加权平均合同利率为4.2%[98] - 2025年剩余债务到期额为2.711亿美元，加权平均利率为3.90%[98] - 截至2025年6月30日，公司总债务为47.99亿美元，较2024年12月31日的44.09亿美元增长8.8%[100] - 有担保固定利率抵押贷款总额为6.40亿美元，较2024年12月31日的6.10亿美元增长4.8%[100] - 无担保债务总额（净折扣后）为41.50亿美元，较2024年12月31日的37.89亿美元增长9.5%[100] - 可变利率抵押贷款总额为953.3万美元，较2024年12月31日的958.6万美元略有下降0.6%[100] - 公司债务组合的加权平均有效利率为4.18%，低于2024年12月31日的4.49%[100] - 最大单笔无担保债务为2025年11月1日到期的固定利率债务，金额为2.50亿美元，利率3.90%[100] - 循环信贷额度为30亿美元，利率为调整后SOFR + 0.685%，较2024年12月31日的6.50亿美元有所减少[100] - 公司拥有多项长期固定利率债务，例如2047年到期金额4.25亿美元利率4.40%，以及2049年到期金额3.00亿美元利率4.65%[100] - 截至2025年6月30日，公司提供了无担保债务契约和杠杆比率的摘要信息[101] - 未偿还无抵押公共债务总额为34.5亿美元，其中2026年到期债务最高，达3.58亿美元，加权平均利率为5.50%[102][103] - 总债务杠杆比率表现稳健，总债务与总资产比率为28%，远低于65%的契约要求上限[102] - 利息覆盖率为5.2倍，远高于1.5倍的契约要求最低值[102] - 净债务与总市值比率为26.0%，净债务与经调整运营EBITDAre（TTM）比率为4.9倍[102] - 截至2025年6月30日，总债务为15.67亿美元，其中91.3%为固定利率债务，加权平均合同利率为4.1%[103] - 公司在合资企业中的总投资为28.98亿美元，总债务为15.67亿美元，Regency按比例承担的债务份额为5.75亿美元[105] - 无抵押资产与无抵押债务的比率为374%，显著高于150%的契约要求[102] - 截至2025年6月30日，未合并债务中抵押贷款应付为14.32亿美元（固定利率）和8731.1万美元（可变利率）[103] - 固定资产覆盖率与利息覆盖率在按比例合并基础上分别为4.2倍和4.7倍[102] - 公司按比例份额的负债包括53.471亿美元应付票据和4.071亿美元应付账款及其他负债[140] 现金流与财务状况 - 截至2025年6月30日，公司持有现金及现金等价物为1.548亿美元[75] - 2025年第二季度Nareit EBITDAre为2.761亿美元，较2024年同期的2.554亿美元增长8.1%[96] - 公司持有现金及现金等价物1.146亿美元，应收账款（不包括直线租金）为9539.6万美元[140] - 已签署租约但尚未开始产生租金的季度基本租金为957.5万美元（包含在建再开发项目）[140] - 土地及非收益性资产的估计市场价值为5021.6万美元[140] 管理层指引与展望 - 公司将2025年Nareit FFO指引上调至每股4.59至4.63美元，核心运营收益指引上调至每股4.36至4.40美元[23] - 公司2025年全年指引：摊薄后每股净收入为2.28-2.32美元，Nareit FFO为每股4.59-4.63美元[34] - 2025财年每股摊薄净收入指引为2.28美元至2.32美元，高于此前指引的2.25美元至2.31美元[142] - 2025财年Nareit FFO每股摊薄指引为4.59美元至4.63美元，高于此前指引的4.52美元至4.58美元[142] - 2025财年核心运营每股收益指引为4.36美元至4.40美元，高于此前指引的4.30美元至4.36美元[142] - 2025财年同物业NOI增长（不含终止费）指引为+4.5%至+5.0%，高于此前指引的+3.2%至+4.0%[142] - 2025财年非现金收入指引为±49000千美元，此前指引为±46000千美元[142] - 2025财年净利息费用及优先股股利指引为235000千美元至237000千美元，高于此前指引的232000千美元至235000千美元[142] - 2025财年开发和再开发支出指引为±300000千美元，高于此前指引的±250000千美元[142] - 2025财年收购指引为±500000千美元，远高于此前指引的±140000千美元[142] - 2025财年股权/单位发行指引为300000千美元，高于此前指引的100000千美元[142] 业绩指标定义与披露 - 公司使用Nareit FFO作为衡量REIT业绩的指标，该指标排除了房地产折旧和摊销以及出售和减值收益[48] - Core Operating Earnings是另一业绩指标，从Nareit FFO中排除了交易相关收支、债务提前清偿损益及某些非现金收益成分[49] - Adjusted Funds From Operations反映了公司可用于业务需求和股东分派的现金，通过调整Core Operating Earnings计算得出[50] - Pro-r

每股收益指标 - 2025年第一季度每股净收入为0.58美元，与2024年同期的0.58美元持平[20][24] - 2025年第一季度Nareit FFO为每股1.15美元，较2024年同期的1.08美元增长6.5%[23][25] - 2025年第一季度核心运营收益为每股1.09美元，较2024年同期的1.04美元增长4.8%[23][26] - 2025年第一季度归属于普通股股东的每股摊薄净收益为0.58美元，而2025年全年指引为2.25美元至2.31美元[31] - 2025年第一季度Nareit FFO每股摊薄为1.15美元，而2025年全年指引为4.52美元至4.58美元[31] - 2025年第一季度核心运营收益每股摊薄为1.09美元，而2025年全年指引为4.30美元至4.36美元[31] - 核心运营收益每股稀释后的派息率为64.7%[65] 收入表现 - 2025年第一季度总营收为3.809亿美元，同比增长4.7%，租赁收入为3.711亿美元，同比增长5.1%[77] - 总营收同比增长4.7%，从2024年的3.638亿美元增至2025年的3.809亿美元[80] - 基础租金收入同比增长4.2%，从2024年的2.441亿美元增至2025年的2.546亿美元[80] - 从租户处收回的款项同比增长7.6%，从2024年的8502万美元增至2025年的9148万美元[80] 利润指标 - 2025年第一季度归属于普通股股东的净收入为1.06174亿美元，与2024年同期的1.06361亿美元基本持平[65] - 2025年第一季度Nareit FFO为2.10749亿美元，较2024年同期的1.99967亿美元增长5.4%[65] - 2025年第一季度核心运营收益为1.99443亿美元，较2024年同期的1.93068亿美元增长3.3%[65] - 2025年第一季度净收入 attributable to the Company 为1.096亿美元，较2024年同期的1.098亿美元略有下降[77] - 核心运营收益（Core Operating Earnings）同比增长3.3%，从2024年的1.931亿美元增至2025年的1.994亿美元[89] - Nareit运营资金（FFO）同比增长5.4%，从2024年的2.000亿美元增至2025年的2.107亿美元[89] - 调整后运营资金（AFFO）同比增长2.4%，从2024年的1.790亿美元增至2025年的1.833亿美元[89] 同店运营表现 - 2025年第一季度同店NOI（不包括租赁终止费）同比增长4.3%[23][28] - 截至2025年3月31日，同店出租率为96.5%，同比上升100个基点[23][28] - 2025年第一季度同物业NOI（不含终止费）为2.71498亿美元，较2024年同期的2.6022亿美元增长4.3%[65] - 同店物业NOI增长率（不含终止费）截至2025年3月31日的年初至今为4.3%，高于2024年同期的1.4%[67] - 同店净营业收入（NOI）同比增长4.5%，从2024年的2.620亿美元增至2025年的2.738亿美元[86] - 2025年第一季度同物业NOI（不含终止费）增长率为4.3%，2025年全年指引增长率为3.2%至4.0%[31][39] 租赁活动 - 2025年第一季度执行了140万平方英尺的可比新租约和续租，现金基础租金溢价为8.1%[23][28] - 过去12个月的租金溢价率为9.5%，低于2024年同期的10.3%[67] - 2025年第一季度可比物业新签租约现金租金差为8.8%，直线法租金差为22.7%[111] - 2025年第一季度可比物业续租租约现金租金差为7.9%，直线法租金差为17.6%[111] - 过去12个月可比物业新签租约平均新基础租金为每平方英尺35.57美元[111] - 过去12个月可比物业总租赁交易面积为773万平方英尺，平均现金租金差为9.5%[111] - 2025年第一季度总租赁交易量为384宗，涉及面积140.9万平方英尺[111] - 2025年第一季度新签租约的房东工程/租户补贴成本为每平方英尺42.52美元[111] - 截至2025年3月31日，新租约净有效租金为每平方英尺29.01美元，占基础租金的比例为79%[116] - 2025年第一季度新租约净有效租金环比增长14.7%，从2024年12月31日的27.79美元增至31.90美元[116] - 新租约中商铺（Shop）占比为68%，主力店（Anchor）占比为32%[116] - 已签署但尚未开始的租约总计325份，涉及总面积161.1万平方英尺，年化基础租金总额为4599.4万美元[117] - 已签署未开始租约中，商铺年化基础租金为每平方英尺39.33美元，主力店为每平方英尺23.45美元[117] 投资组合概况 - 截至2025年3月31日，公司物业总数增至483处，零售运营物业为475处[67] - 整体物业出租率为96.3%，零售运营物业出租率为96.5%，与上季度持平[67] - 公司投资组合总出租率为96.3%，总可出租面积（GLA）为4921.7万平方英尺，年化基础租金总额为12.01亿美元[119] - 公司投资组合总年基本租金为12.01亿美元，总可租赁面积为4921.7万平方英尺，平均出租率为96.3%，平均每平方英尺租金为25.24美元[122] - 按人口划分的前50大核心统计区贡献了大部分收入，占总物业数量的80.5%（389处）、总可租赁面积的83.5%（4110.5万平方英尺）以及总年基本租金的84.7%（10.17亿美元）[122] - 排名51-75的核心统计区贡献ABR 1.23亿美元，占总体的10.2%，每平方英尺租金为28.81美元，高于投资组合平均水平[122] - 公司运营投资组合（Operating Portfolio）当前季度NOI为2.735亿美元[136] 地区表现 - 加利福尼亚州贡献最大份额的年化基础租金，达2.746亿美元，占总ABR的22.9%[119] - 佛罗里达州拥有最多物业数量（92个）和最大GLA（1078.3万平方英尺），ABR为2.268亿美元[119] - 明尼苏达州出租率相对较低，为89.9%[119] - 华盛顿特区的ABR坪效最高，为每平方英尺53.79美元[119] - 纽约都会区是最大的市场，拥有65处物业，年基本租金为1.429亿美元，占总ABR的11.9%，每平方英尺租金为29.95美元[122] - 迈阿密都会区物业数量排名第二（40处），贡献年基本租金1.211亿美元，占总ABR的10.1%，是第二大收入来源市场[122] - 旧金山都会区每平方英尺租金表现强劲，为31.17美元，其ABR占比（8.3%）高于物业数量占比（3.9%）[122] - 洛杉矶都会区出租率最高之一，为97.9%，每平方英尺租金为32.04美元，ABR占比为6.6%[122] 租户构成 - 租户行业集中度显示，杂货店是最大类别，占总年基本租金的20%[124] - 餐饮业是重要租户类别，快餐/休闲餐饮和全服务餐厅分别贡献了ABR的13%和6%[124] - 按租户空间类型划分，商店（Shop）贡献了总ABR的58%，主力店（Anchor）贡献了42%[124] - 前十大租户占总可租赁面积（GLA）的37.8%，贡献年化基本租金（ABR）的29.8%，总额为3.577亿美元[126] - 主力租户（Anchor Tenants）的租约在10年内到期的GLA占比为50.9%，对应ABR占比为34.3%，平均ABR为每平方英尺16.95美元[129] - 商铺租户（Shop Tenants）的租约在10年内到期的GLA占比为35.1%，对应ABR占比为54.0%，平均ABR为每平方英尺38.69美元[131] - 所有租户的租约在10年内到期的GLA占比为86.0%，对应ABR占比为88.3%，平均ABR为每平方英尺25.82美元[133] 成本与费用 - 2025年第一季度净利息支出及优先股股息为5.6552亿美元，2025年全年指引为2.32亿美元至2.35亿美元[31] - 2025年第一季度G&A费用（净额）为2219.3万美元，2025年全年指引为9300万美元至9600万美元[31] - 净利息支出同比增长12.0%，从2024年的4287万美元增至2025年的4801万美元[80] - 房地产税支出同比增长4.6%，从2024年的4431万美元增至2025年的4636万美元[80] - 运营和维护支出同比增长9.7%，从2024年的5844万美元增至2025年的6412万美元[80] 资本支出与投资活动 - 截至2025年3月31日，在建开发和再开发项目的估计净项目成本为4.99亿美元，综合收益率为9%[23][28] - 2025年第一季度公司完成了约1.33亿美元的收购[33] - 于2025年3月14日以1.19亿美元收购了位于田纳西州纳什维尔的Brentwood Place社区购物中心[23] - 资本支出总额为9059.9万美元，其中开发与再开发支出显著增长至6690.6万美元，较去年同期的4107.3万美元增长62.9%[91] - 运营资本支出为2375.3万美元，较去年同期的2085.2万美元增长13.9%[91] - 运营物业资本支出中，租户补贴和房东工程为1324.3万美元，租赁佣金为506.3万美元[91] - 2025年第一季度收购资产总额为1.33亿美元，加权平均资本化率为5.4%[104] - 第一季度处置资产总额为0美元，无资产售出[104] - 公司在建开发和再开发项目总投资额为4.99亿美元，已完成51%，预计稳定化收益率为9%[106] - 2025年第一季度完成再开发项目投资500万美元，成本已发生93%，预计稳定化收益率高达53%[108] - 公司在建项目包括休斯顿的Baybrook East（1000万美元，89%完成）和长岛的The Shops at SunVet（9300万美元，67%完成）[106] - 公司再开发项目包括洛杉矶的Bloom on Third（2500万美元，60%完成）和旧金山的Serramonte Center（3700万美元，32%完成）[106] - 在建的绿地开发项目（Ground-Up Development）净成本估计为2.39亿美元，稳定后收益率为7%，预计年化NOI为1673万美元[136] - 在建的再开发项目（Redevelopment Projects）净成本估计为2.6亿美元，稳定后收益率为10%，预计年化NOI为2600万美元[136] - 公司持有的土地和非创收资产的估计市场价值为5.092亿美元[136] 债务与资本结构 - 截至2025年3月31日，公司按比例计算的净债务和优先股与运营EBITDAre比率为5.3倍[23] - 截至2025年3月31日，公司在循环信贷额度下拥有约12亿美元的融资能力[33] - 截至2025年3月31日，公司的按比例净债务及优先股与运营EBITDAre比率为5.3倍[33] - 截至2025年3月31日，公司未偿还债务为52.08574亿美元，较2023年12月31日的46.88805亿美元增长11.1%[65] - 截至2025年3月31日，净债务和优先股为53.55037亿美元，较2023年12月31日的48.22451亿美元增长11.0%[65] - 截至2025年3月31日，净债务和优先股与运营EBITDAre的比率为5.3倍[65] - 总负债从2024年底的54.916亿美元增至2025年3月31日的56.836亿美元[70] - 公司总债务为46.4124亿美元，较2024年12月31日的44.087亿美元增长5.3%[94] - 债务结构中固定利率债务占比94.1%，加权平均合同利率为4.2%[94] - 2025年到期债务总额为2.73635亿美元，加权平均利率为3.90%[94] - 无抵押循环信贷额度提取2.65亿美元，较2024年末的6500万美元大幅增加[94] - 固定利率债务平均到期年限为7.2年[94] - 截至2025年3月31日，公司总债务为46.412亿美元，较2024年12月31日的44.087亿美元增长约5.3%[96] - 有担保固定利率抵押贷款总额为6.41578亿美元，有效利率为4.46%[96] - 无担保债务总额为39.90096亿美元，有效利率为4.25%[96] - 无担保债务中，循环信贷额度提取金额为2.65亿美元，较2024年12月31日的6500万美元大幅增加[96] - 可变利率抵押贷款总额为956.6万美元，有效利率为6.78%[96] - 2025年1月发行的无担保债券金额为4亿美元，利率为5.25%，于2034年1月到期[96] - 2024年8月发行的无担保债券金额为3.25亿美元，利率为5.10%，于2035年1月到期[96] - 2020年5月发行的无担保债券金额为6亿美元，利率为3.70%，于2030年6月到期[96] - 2019年8月发行的无担保债券金额为4.25亿美元，利率为2.95%，于2029年9月到期[96] - 截至2025年3月31日，公司债务契约和杠杆比率摘要已准备就绪[97] - 未偿还无抵押公共债务总额为35.5亿美元，其中2024年1月发行的4亿美元票据利率最高，为5.250%[98] - 债务契约指标表现稳健，总合并债务与总合并资产比率为27%，远低于65%的要求上限[98] - 无抵押合并资产与无抵押合并债务比率高达380%，显著高于150%的最低要求[98] - 净负债与年化经营EBITDAre比率为4.9倍，与上一季度持平[98] - 未合并债务总额为15.47亿美元，其中91.8%为固定利率债务[99] - 未合并债务的加权平均合同利率为4.1%，加权平均有效利率为4.2%[99] - 2026年有3.37亿美元未合并债务到期，是未来几年中到期金额最大的一年[99] - 公司在合资企业的总投资为38.92亿美元，所占债务份额为5.67亿美元[101] - 公司按比例份额的应付票据（Notes payable）为49.164亿美元[136] 资产与现金流 - 总资产从2024年底的123.919亿美元增至2025年3月31日的125.601亿美元[70] - 净房地产投资从2024年底的111.534亿美元增至2025年3月31日的112.783亿美元[70] - 现金及现金等价物和受限现金从2024年底的6188万美元增至2025年3月31日的7854万美元[70] - 2025年第一季度运营EBITDAre为2.59452亿美元，较2024年同期的2.49596亿美元增长4.0%[65] - Nareit EBITDAre为2.72043亿美元，较去年同期的2.58049亿美元增长5.4%[91] - 调整后的Operating EBITDAre为2.59452亿美元，较去年同期的2.49596亿美元增长3.9%[91] - 公司按比例份额（Pro-Rata Share）的现金及现金等价物为3.781亿美元[136] 信用评级 - 标准普尔全球评级于2025年2月将Regency的信用评级上调至"A-"，展望稳定[23] - 2025年2月25日，标普将公司的信用评级上调至"A-"，展望稳定[33] 股息信息 - 公司宣布2025年第一季度每股普通股股息为0.705美元，较2024年同期的0.670美元增长5.2%[65] 管理层指引 - 2025年净利息费用和优先股股利指引为232,000千美元至235,000千美元，年初至今实际为56,552千美元[138] - 2025年开发和再开发支出指引约为250,000千美元，年初至今实际为66,906千美元[138] - 2025年收购支出指引约为140,000千美元，年初至今实际为133,032千美元[138] - 2025年资产处置指引约为75,000千美元，年初至今实际为0美元[138] - 2025年非现金收入指引约为±46,000千美元，年初至今实际为12,

根据您的要求，我已将提供的所有关键点按照单一主题进行了严格分组。归类遵循了任务说明中的原则：每个主题维度单一，财务数据仅包含收入和利润、成本和费用，并保留了原文关键点和文档ID。 物业投资组合规模与结构 - 截至2024年12月31日，公司拥有482处物业的全部或部分权益，总可租赁面积为5730万平方英尺，其按比例份额为4880万平方英尺[32] - 合并投资组合总可出租面积从2023年的43,758千平方英尺增至2024年的43,876千平方英尺，出租率从94.8%提升至96.2%[165] - 未合并投资组合总可出租面积从2023年的13,067千平方英尺增至2024年的13,439千平方英尺，出租率从94.8%提升至96.8%[167] - 公司全部物业组合的平均入驻率为98.0%，总可出租面积达4,595.5万平方英尺，在约年基本租金总额为11.51亿美元[171] - 公司物业组合主要锚定于市场领先的杂货店，位于美国最具吸引力的都会区的郊区贸易区[34] 租金收入表现 - 合并投资组合加权平均有效租金从2023年的每平方英尺24.67美元增至2024年的25.56美元[165] - 未合并投资组合加权平均有效租金从2023年的每平方英尺24.04美元增至2024年的24.51美元[167] - 2024年新签租约的平均基本租金为每平方英尺34.58美元，显著高于2025年到期租约的平均租金（26.24美元/平方英尺），显示租金增长潜力[171] 租约到期情况 - 公司2025年有1,252份租约到期，涉及可出租面积320万平方英尺，占公司总可出租面积的7.0%，到期年基本租金为8,396万美元，占在约年基本租金的7.3%[171] - 2026年至2029年是租约到期高峰期，四年间到期可出租面积合计达2,185万平方英尺，占总面积的48.4%，对应到期年基本租金合计5.96亿美元，占在约年基本租金的46.6%[171] 主要租户集中度 - 前十大租户占用公司总可出租面积的39.4%，贡献年化基本租金总额的30.3%，为36.15亿美元[169] - Publix为最大租户，占用可出租面积2,925千平方英尺（占公司总GLA 6.0%），年化基本租金为3.42亿美元（占总额2.9%）[169] - Kroger Co.占用可出租面积最多，达2,933千平方英尺（占公司总GLA 6.0%），年化基本租金为3.07亿美元（占总额2.6%）[169] 地区市场表现 - 佛罗里达州为最大市场，拥有86处物业（2023年为88处），可出租面积10,558千平方英尺，占总面积24.2%，出租率96.5%[165] - 加利福尼亚州为第二大市场，拥有55处物业（2023年为54处），可出租面积8,355千平方英尺，占总面积19.0%，出租率96.0%[165] - 德克萨斯州物业数量从26处增至27处，可出租面积从3,288千平方英尺增至3,518千平方英尺，占总面积比例从7.5%提升至8.0%[165] - 公司投资组合中18.9%的可出租总面积位于加利福尼亚州，22.1%位于佛罗里达州，7.9%位于德克萨斯州[107] - 公司物业地理集中度风险：加州、佛罗里达和纽约-纽瓦克-泽西城核心统计区分别占年化基础租金（ABR）的23.4%、20.5%和12.3%[87] 运营成本与费用 - 物业运营成本（如房地产税、保险、公共区域费用）在租金收入下降时可能保持稳定或增加，挤压现金流[94] - 位于高风险地区的物业保险保费及相关成本近年来已显著增加[107] 管理层与公司治理 - 公司执行主席Martin E. Stein, Jr.自1993年至2019年担任首席执行官[60] - 总裁兼首席执行官Lisa Palmer自2013年起担任首席财务官并于2016年任总裁[60] - 执行副总裁兼首席财务官Michael J. Mas自2019年8月起任职[60] - 东部地区总裁兼首席运营官Alan T. Roth自2024年1月1日起任职[65] - 西部地区总裁兼首席投资官Nicholas A. Wibbenmeyer自2024年1月1日起任职[65] - 公司拥有500名员工，其中包括5名兼职员工，并在全国设有24个市场办公室[39] 资本结构与债务 - 公司通过保守的资本结构支持业务活动，包括具有充足流动性的强大资产负债表和精心构建的债务到期期限[34] - 截至2024年12月31日，公司未偿债务中不到1.0%是未对冲的浮动利率债务，利率上升将增加其利息支出，影响未来收益和现金流[126] - 现有债务安排包含限制性条款，可能限制公司获取其他融资的灵活性；额外股权融资可能导致股东权益大幅稀释，债务融资可能大幅增加杠杆率[122] 公司战略与目标 - 公司策略包括产生长期持续排名靠前的同店净营业收入增长，并以长期增值的方式将自由现金流再投资[34] - 公司目标是到2030年将范围1和范围2的绝对温室气体排放量较2019年基准年减少28%[53] - 公司目标是到2050年实现所有运营的范围1和范围2温室气体净零排放[53] - 公司已建立提高能源效率、负责任地管理水和废物以及投资可再生能源和电动汽车充电站的目标[54] 风险因素：宏观经济与市场 - 美联储在2021年至2023年间快速提高基准利率以应对持续高通胀[72] - 高利率环境对公司可变利率债务产生影响包括无抵押高级信贷额度和可变利率抵押票据[73] - 银行业与金融服务业的不利发展可能导致公司融资渠道受限、融资成本上升（如更高利率）及租户融资困难[78][79] - 地缘政治挑战（俄乌战争、中东冲突、中国经济放缓）可能通过通胀、利率上升、能源价格上涨及供应链约束影响美国经济与消费者支出[80] - 疫情等公共卫生危机可能削弱租户履约能力，影响公司租金收入及资本市场融资渠道[81] - 零售行业趋势向电商、家居配送和路边取货转变可能降低客流量，影响公司出租率与租金水平[84][86] - 2024年至2025年初，对位于优质社区中心零售空间的需求保持强劲，但通胀挑战和宏观经济不确定性可能对新增及续租租金增长构成压力[172] 风险因素：租户与运营 - 主力租户（租赁面积≥1万平方英尺）若出现破产、违约或缩减规模，可能导致公司收入减少并触发共租条款风险[88][89][92] - 本地租户（门店数少于3家）贡献约22%的ABR，其抗风险能力较弱，易受经济下行和消费习惯变化影响[91] - 物业资产可能因租金率、空置率恶化或市场条件变化而发生减值，直接冲击公司净利润[96][98] - 混合用途物业开发面临政府审批延迟、政策变动及非零售业态经验不足等风险[99][100] 风险因素：环境与物业特定 - 公司面临因有害物质（如干洗店、加油站、石棉等）导致的环境修复成本风险，这可能影响其财务表现和现金流[111] - 气候变化可能导致更频繁和强烈的恶劣天气及自然灾害，增加运营成本并可能减少零售空间需求[106][110] - 公司持有的保险可能无法覆盖所有损失，如某些风灾、地震或恐怖主义相关损失，或存在承保上限[113][114] - 公司物业的处置能力可能受市场条件限制，包括宏观经济事件、利率变化和资本可用性[104] - 市场资本化率上升或物业净营业收入下降会降低待售中心价值，对资产出售产生的现金金额产生不利影响[120] 风险因素：法律与监管 - 公司利用第1031条同类财产交换进行税务高效的物业买卖，但税法的变更可能消除其益处[105] - 公司部分物业的税收基础较低，出售时可能产生重大应税收益[105] - 若母公司未能符合房地产投资信托基金资格，将按常规公司税率缴纳联邦所得税，需支付巨额税款，从而减少可用于股息的现金，并对证券价值产生重大不利影响[136] - 即使符合房地产投资信托基金资格，母公司仍需就某些收入和财产缴纳联邦、州和地方税，若被认定为"禁止交易"，相关净收入将面临100%的税率[138] - 公司对冲交易能力受限于REIT规定，若处理不当，相关收入可能无法通过75%或95%的总收入测试[144] - 根据佛罗里达州法律，公司与股东之间的大部分争议专属管辖法院为佛罗里达州法院，这可能限制股东选择有利司法管辖区的机会[150] 风险因素：技术与网络安全 - 网络攻击可能导致租户或员工数据及公司专有信息被窃，造成重大财务影响、诉讼和监管调查，且公司无法保证网络安全投资能完全防止此类事件[130] - 使用人工智能技术存在机密信息泄露、产生不准确输出及新兴监管风险，可能导致公司做出有缺陷的决策，面临声誉损害和竞争劣势[135] - 公司采用基于风险的网络安全策略，并参考国家标准与技术研究院等框架，自2022年1月1日起未发生重大网络安全事件[155][158] - 公司网络安全治理由审计委员会监督，网络风险委员会负责风险管理，并向高管委员会（含CEO、CFO等）汇报[154][162] 风险因素：合伙与投资结构 - 公司在合伙企业和合资企业中无完全投票控制权，可能导致决策僵局或目标不一致，影响投资回报[117][118] - 合伙关系终止可能导致公司失去大量物业的资产、物业管理、租赁和施工管理费以及运营收入，影响运营结果和向股东及单位持有人分配现金的能力[119] REIT资格与税务 - 公司作为房地产投资信托基金运营，必须每年分配至少90%的应税收入（不包括任何净资本收益）[57] - 公司已选择将某些子公司作为应税房地产投资信托子公司，这些子公司需缴纳联邦和州所得税，但至今对公司影响不大[58] - 为维持REIT资格，公司章程规定任何股东持有公司流通股本的市值不得超过7%[146] - 非美国股东处置公司普通股所得收益可能需缴纳美国联邦所得税，除非公司符合“国内控制”REIT资格（即非美国人士在特定五年期内持有股票价值始终低于50%）[141] - REIT支付的股息通常不享受优惠税率，但国内个人股东等可在2026年1月1日前从其REIT普通股息中扣除最高20%[140] 资本市场与股东事项 - 公司普通股在纳斯达克全球精选市场交易代码为"REG"[62] - 公司6.250% A系列累积可赎回优先股交易代码为"REGCP"[62] - 公司5.875% B系列累积可赎回优先股交易代码为"REGCO"[62] - 公司董事会获授权可发行高达3000万股优先股和1000万股特殊普通股[147] - 公司未来可能因收购、资本市场交易等发行股票，导致现有股东股权被稀释[148] - 公司股息支付能力取决于多项因素，无法保证维持当前或历史股息率[152] - 作为房地产投资信托基金，母公司必须每年将至少90%的应税收入分配给股东，这可能导致公司依赖外部资本来源，而外部资本的获取取决于市场对公司增长潜力的看法等因素[121] 利率风险管理 - 公司使用利率对冲安排管理风险，但存在交易对手不履约或对冲无效的风险，终止对冲安排可能涉及大量成本和现金需求[127] 环境、社会与治理 - 环境、社会和治理相关评级和披露若不佳，可能影响投资者观感，进而影响公司股价和融资能力[112] 特定物业运营数据（示例） - Scripps Ranch购物中心总可租赁面积132,000平方英尺，出租率99.1%[176] - Scripps Ranch购物中心平均基本租金为每平方英尺36.63美元[176] - The Hub at Hillcrest总可租赁面积149,000平方英尺，出租率90.2%[176] - The Hub at Hillcrest平均基本租金为每平方英尺45.71美元[176] - Twin Peaks购物中心总可租赁面积208,000平方英尺，出租率99.1%[176] - Twin Peaks购物中心平均基本租金为每平方英尺24.09美元[176] - 200 Potrero购物中心总可租赁面积30,000平方英尺，出租率100.0%[176] - 200 Potrero购物中心平均基本租金为每平方英尺12.27美元[176] - Bayhill购物中心总可租赁面积122,000平方英尺，出租率98.9%[176] - Bayhill购物中心平均基本租金为每平方英尺29.14美元[176] *(注：此主题下包含大量重复结构的单个物业数据点，为简洁起见仅列出部分示例。所有类似结构的关键点均已按此逻辑归类。)*

收入和利润（同比环比） - 公司第四季度归属于普通股股东的每股净收益为0.46美元，全年为2.11美元[19] - 2024年第四季度归属于普通股股东的净利润为8310万美元（每股摊薄收益0.46美元），相比2023年同期的8640万美元（每股0.47美元）有所下降，其中包含1430万美元的减值费用（每股0.08美元）[24] - 2024年全年归属于普通股股东的净利润为3.867亿美元（每股2.11美元），较2023年的3.595亿美元（每股2.04美元）增长7.6%[24] - 2024年第四季度归属于普通股股东的净收入为8306.6万美元，同比下降3.8%[36] - 2024年全年归属于普通股股东的净收入为3.867亿美元，同比增长7.6%[36] - 2024年归属于普通股股东的净利润为83,066千美元，同比下降3.8%，摊薄每股收益为0.46美元[58] - 2024年全年归属于普通股东的净利润为3.867亿美元，同比增长7.6%（2023年为3.595亿美元）[66][69] 运营资金和核心收益 - 公司第四季度Nareit FFO为每股1.09美元，全年为4.30美元[22] - 公司第四季度核心运营收益为每股1.04美元，全年为4.13美元[22] - 公司全年核心运营收益每股增长超过5%（不包括2020年和2021年收回的应收账款）[22] - 2024年第四季度Nareit FFO为1.995亿美元（每股1.09美元），同比增长5.0%，全年Nareit FFO达7.909亿美元（每股4.30美元），较2023年增长7.4%[24] - 2024年Nareit FFO（房地产投资信托基金运营资金）为790,892千美元，同比增长7.4%，摊薄每股FFO为4.30美元[58] - 2024年核心运营收益为760,662千美元，同比增长8.5%，摊薄每股核心运营收益为4.13美元[58] - 2024年全年Nareit FFO（运营资金）达7.9089亿美元，同比增长7.4%，每股稀释后4.30美元[83] - 2024年全年核心运营收益（Core Operating Earnings）为7.6066亿美元，同比增长8.5%[83] 同物业NOI表现 - 公司第四季度同物业NOI同比增长4.0%，全年增长3.6%（不包括租赁终止费和收回的应收账款）[22] - 2024年第四季度同物业NOI（剔除终止租约费用及2020-2021年坏账回收）同比增长4.0%，其中基础租金贡献3.3%的增长；全年同物业NOI增长3.6%，基础租金贡献2.9%[24] - 2024年第四季度Same Property NOI为2.370亿美元，同比增长3.8%[36] - 2024年全年Same Property NOI为9.398亿美元，同比增长2.7%[36] - 2024年第四季度Same Property NOI（不含终止费）为2.354亿美元，同比增长3.7%[36] - 2024年全年Same Property NOI（不含终止费）为9.350亿美元，同比增长3.1%[36] - 2024年同物业NOI（不含终止费）为934,974千美元，同比增长3.1%[58] - 2024年同物业NOI（不含终止费或2020/2021年准备金回收）为934,974千美元，同比增长3.6%[58] 租赁和出租率 - 公司同物业出租率达到创纪录的96.7%，同比上升100个基点[22] - 公司全年执行了810万平方英尺的可比新租和续租，现金租金增长率为+9.5%，直线租金增长率为+19.0%[22] - 截至2024年12月31日，同物业出租率达96.7%，较2023年提升100个基点，其中主力租户（≥1万平方英尺）出租率98.3%（提升130个基点），小型商铺（<1万平方英尺）出租率94.1%（提升60个基点）[24] - 2024年第四季度完成230万平方英尺的可比租约，混合现金租金涨幅10.8%，直线法租金涨幅20.2%；全年完成810万平方英尺租约，现金租金和直线法租金涨幅分别为9.5%和19.0%[26] - 公司所有物业的平均出租率为96.3%，总ABR为1,186,227,000美元，平均每平方英尺25.16美元[115] 开发和再开发项目 - 公司第四季度启动了3500万美元的新开发和再开发项目，全年项目启动总额达2.58亿美元[22] - 截至2024年12月31日，公司在建开发和再开发项目的净成本估计为4.97亿美元[22] - 2024年启动开发和再开发项目总成本2.58亿美元（公司份额），其中第四季度投入超3500万美元；截至年末在建项目总成本4.97亿美元（公司份额），已完成39%[26] - 公司在建项目和再开发项目的总成本为4.97亿美元，已完成39%的成本投入，预计稳定收益率为9%[102] - 地面开发项目的总成本为2.38亿美元，已完成45%的成本投入，平均稳定收益率为7%[102] - 再开发项目的总成本为2.59亿美元，已完成34%的成本投入，平均稳定收益率为10%[102] 债务和资本结构 - 公司通过ATM计划以平均每股74.66美元的价格筹集了1亿美元普通股[22] - 截至2024年末，公司循环信贷额度剩余14亿美元，净债务与EBITDAre比率为5.2倍；2025年2月宣布普通股季度股息每股0.705美元[26] - 公司2024年末总债务为44.087亿美元，较2023年末增长6.1%，其中固定利率债务占比98.3%[88] - 2024年加权平均合同利率为4.1%（固定）和5.5%（浮动），综合有效利率为4.4%[88] - 公司总债务与总资产比率为27%，远低于65%的契约要求[92] - 无抵押资产与无抵押债务比率为319%，显著高于150%的最低要求[92] - 公司净债务与运营EBITDAre比率为4.7倍（TTM）[92] 2025年业绩指引 - 2025年业绩指引：预计每股净利润2.25-2.31美元（2024年为2.11美元），Nareit FFO每股4.52-4.58美元（2024年4.30美元），同物业NOI增长3.2%-4.0%（2024年3.6%）[28] - 公司2025年每股净收益指引为2.25-2.31美元，Nareit FFO指引为4.52-4.58美元[152] - 2025年同物业NOI增长指引为+3.2%至+4.0%[152] - 公司预计2025年开发和再开发支出约为2.5亿美元[152] 区域市场表现 - 加利福尼亚州是公司最大的市场，占总ABR的23.1%，租赁面积为9,248,000平方英尺，出租率为96.2%[115] - 佛罗里达州是公司第二大市场，占总ABR的18.9%，租赁面积为10,782,000平方英尺，出租率为96.5%[115] - 纽约州是公司第三大市场，占总ABR的8.9%，租赁面积为3,656,000平方英尺，出租率为93.5%[115] - 前50大人口密集区域（Top 50 CBSAs）合计拥有388处物业，总租赁面积40,707平方英尺，出租率96.5%，年基本租金（ABR）为1,003,689美元，每平方英尺租金25.43美元，占公司总物业数量的80.5%，总租赁面积的83.4%，总ABR的84.6%[118] 租户和租约到期情况 - 前十大租户占总租赁面积39.4%（19,236千平方英尺），占总年化基础租金30.5%（361,539千美元）[122] - 2025年租约到期面积占7.0%（3,200千平方英尺），对应年化基础租金占比7.3%（26.24美元/平方英尺）[127] - 2026年租约到期面积达11.1%（5,117千平方英尺），年化基础租金占比11.1%（24.93美元/平方英尺）[127] - 2027年租约到期面积占比13.4%（6,180千平方英尺），年化基础租金占比13.7%（25.54美元/平方英尺）[127] - 主力租户（单店面积≥1万平方英尺）未来10年到期租约占比50.9%（23,384千平方英尺），平均租金17.04美元/平方英尺[124] - 零售店铺租户（单店面积<1万平方英尺）未来10年到期租约占比36.0%（16,530千平方英尺），平均租金38.12美元/平方英尺[126] 物业具体表现 - 零售物业平均基本租金为每平方英尺$35.25，位于Carlsbad的4S Commons Town Center[130] - 位于Anaheim的Brea Marketplace出租率达到97.8%，GLA为352,000平方英尺[130] - 位于Berkeley的El Cerrito Plaza出租率为95.1%，GLA为256,000平方英尺[130] - 位于Carlsbad的Friars Mission Center出租率达到100%，GLA为147,000平方英尺[130] - 位于Anaheim的Heritage Plaza出租率为99.8%，GLA为230,000平方英尺[130] - 位于Berkeley的Plaza Escuela出租率为92.5%，GLA为154,000平方英尺[130] - 位于Berkeley的Serramonte Center出租率为98.0%，GLA为1,074,000平方英尺[130] - 位于Carlsbad的The Hub Hillcrest Market出租率为90.2%，GLA为149,000平方英尺[130] - 位于Clara的The Pruneyard出租率为95.5%，GLA为260,000平方英尺[130] - 位于Berkeley的Potrero Center出租率为70.9%，GLA为227,000平方英尺[130]

收入和利润 - 公司2024年前九个月归属于普通股股东的净利润为3.037亿美元，较2023年同期的2.731亿美元增长11.2%[125] - 2024年前九个月总房地产收入同比增长2186万美元，达到10.092亿美元[158][159] - 基础租金收入在2024年前九个月同比增长1870万美元，达到7.285亿美元[158][160] - 租户费用回收收入在2024年前九个月同比增长782万美元，达到2.505亿美元[158][160] - 终止费用在2024年前九个月同比下降324万美元，主要因2023年早期租户搬离导致[158][160] - 公司2024年前九个月Nareit FFO达到5.914亿美元，同比增长4540万美元[161] - 公司2024年前九个月AFFO达到4.993亿美元，同比增长2980万美元[161] 成本和费用 - 房地产税增加560万美元，主要由于UBP收购和物业税评估增加[139][151] - 净利息支出增加820万美元，主要由于票据应付利息增加740万美元及无担保信贷额度利息增加210万美元[139][141] - 折旧与摊销成本增加4610万美元，主要由于UBP收购及运营物业收购[147] - 物业运营费用增加1860万美元，其中UBP收购贡献1790万美元[150] - 九个月期间净利息支出增加2090万美元，票据应付利息增长2570万美元（UBP收购相关1070万美元）[151] - 2024年前九个月房地产税支出同比增长360万美元，达到1.295亿美元[158][160] - 优先股股息增加860万美元，与UBP收购相关的优先股发行有关[156] 物业组合表现 - 合并物业组合中，2024年9月30日的出租率为95.5%（运营和开发中物业），较2023年12月31日的94.9%提升0.6个百分点[128] - 合并物业的加权平均年有效租金为每平方英尺25.41美元，较2023年底的24.67美元增长3.0%[128] - 非合并物业组合中，2024年9月30日的出租率为96.6%，与2023年底持平[128] - 非合并物业的加权平均年有效租金为每平方英尺24.47美元，较2023年底的24.04美元增长1.8%[128] - 公司同店NOI（不包括终止费）同比增长2.9%，主要由于基础租金上涨、出租率提升以及新租约租金溢价[129] - 截至2024年9月30日，公司整体物业出租率为95.6%，同店出租率为96.1%，分别高于2023年底的95.1%和95.7%[129] - 公司2024年第三季度同物业NOI（不包括终止费用）同比增长4.4%，达到2.349亿美元[158] 租赁活动 - 2024年前九个月完成1,503笔新租和续租交易，涉及630万平方英尺，租金溢价率为9.0%，而2023年同期为1,310笔交易涉及480万平方英尺，租金溢价率9.2%[129] - 2024年前三季度商铺空间新租和续租的加权平均基础租金为每平方英尺38.21美元，高于未来12个月到期租约的35.64美元[130] - 2024年第三季度基础租金收入2.465亿美元，同比增长8.4%，主要来自收购UBP（贡献1,290万美元）和同店租金增长（510万美元）[137] 开发和再开发项目 - 当前在建开发和再开发项目预计成本为6.183亿美元，较2023年底的4.681亿美元增长32.1%[129] - 2024年完成的开发项目净成本为3,130万美元，平均稳定收益率为7.6%[129] - 公司在建开发项目总投资2.366亿美元，平均成本为每平方英尺405美元，已完成38%[182] - 公司在建再开发项目总投资3.817亿美元，已完成52%[182] - 2024年前9个月，公司房地产开发和资本改善支出2.3528亿美元，同比增加7630万美元[179] 债务和融资 - 公司发行4亿美元2034年到期优先无担保票据，票面利率5.25%，并发行3.25亿美元2035年到期票据，票面利率5.1%[129] - 公司2024年1月和8月分别发行4亿美元（利率5.25%）和3.25亿美元（利率5.10%）的优先无担保票据[165] - 2024年前9个月，公司通过发行无担保票据获得净融资7.3486亿美元[183] - 2024年前9个月，公司偿还债务3.6958亿美元[183] - 公司2024年发行无担保公共债务融资7.349亿美元，同时偿还3.696亿美元债务（包括2.5亿美元无担保公共债务）[184] - 公司固定利率债务总额43.97亿美元，加权平均利率4.47%，浮动利率债务3375万美元[192] - 利率上升100个基点将导致公司每年减少30万美元收益，基于2024年9月3380万美元浮动利率债务[189] - 公司信贷额度利率为SOFR+0.815%（含0.715%适用利差），利率每月调整[193] 现金流 - 2024年前9个月，公司经营活动产生的净现金流为5.988亿美元，同比增长5110万美元[174] - 2024年前9个月，公司投资活动净现金流出2.0907亿美元，同比减少2246万美元[174] - 2024年前9个月，公司融资活动净现金流出3.6626亿美元，同比增加6240万美元[174] 资本结构 - 母公司持有运营合伙企业99.4%的普通股单位和100%的优先股单位[123] - 公司截至2024年9月30日拥有11亿美元无限制现金及14.599亿美元信贷额度可用资金[167] - 公司预计未来12个月需要约4.607亿美元资本用于租赁佣金、租户改善、在建开发和再开发项目、房地产合伙企业的资本贡献以及到期债务偿还[170] - 截至2024年9月30日，公司88.1%的全资房地产资产未抵押[172] 其他财务数据 - 不动产销售净收益增加1118万美元，主要来自一处运营物业的出售[142] - 净投资收入增加240万美元，主要来自非合格递延补偿计划中持有的投资增值[142] - 总租赁收入增加1.158亿美元，其中基础租金增长8190万美元（UBP收购贡献6250万美元）[145] - 九个月期间不动产销售净收益增加3330万美元，涉及四处运营物业及两份销售型租赁[152] - 公司2024年回购股票支出2亿美元，回购3,306,709股普通股，2023年支出2000万美元回购349,519股[184] - 公司2024年支付股息增加4720万美元，主要因每股股息率提高和流通股数量增加[184] - 房地产合伙企业总资产从2023年末的26.9亿美元增至2024年9月的27.73亿美元，公司按比例份额资产达10.45亿美元[185] - 房地产合伙企业债务16.61亿美元中93.4%为固定利率贷款，加权平均利率3.9%，剩余浮动利率贷款加权利率7.3%[185] - 公司按比例承担的房地产合伙企业债务份额为5.718亿美元，2025年到期债务占比最高达1.542亿美元[185] - 2024年前三季度管理费收入1989.6万美元，较2023年同期1946.5万美元增长2.2%[187] 物业组合规模 - 截至2024年9月30日，公司拥有483处零售物业，总面积达5720万平方英尺[124] 财务指标定义 - 公司使用非GAAP指标（如AFFO和NOI）补充财务分析，但强调需结合GAAP数据使用[114][115][121] - 公司定义开发完成标准为：90%开发成本已投入且出租率达95%，或主力租户运营满两年[121] - 相同物业（Same Property）指全年运营的零售物业，排除开发中和非同类物业[126] 租户结构 - 公司前五大租户中四家为超市，最大租户Publix占年化基础租金2.9%[131] - 截至2024年9月30日，破产租户占公司年化基础租金比例仅为0.3%[133]