公司基本信息 - 公司成立于2012年，立足南京，业务覆盖国内两省八市[17][18] 市场环境 - 2024年前三季度中国房地产持续触底调整，9月政治局会议后市场10月显企稳迹象[20][21] 公司现金流应对策略 - 2024年公司因现金收回率、债务到期及合约销售额下降压力，采取降促、售资及债重组缓解现金流[20][22] 合约销售数据 - 截至2024年12月31日止年度，公司合约销售总额为人民币641.7百万元，2023年为人民币940.7百万元[20][22] - 截至2024年12月31日，集团及其合营企业及联营公司合约销售总额约6.417亿元（2023年：9.407亿元），合约销售面积约43,574平方米（2023年：79,417平方米）[47][50] - 2024年公司合约销售额约6.417亿元，2023年为9.407亿元[93][97] 各业务线出租率 - 2024年物业租赁平均出租率为84.0%，2023年为83.5%[20][22] - 2024年酒店运营平均出租率为78.7%，2023年为83.4%[20][22] - 2024年12月31日，公司拥有已竣工投资物业总建筑面积约121,350平方米，平均出租率超84.0%[66][71] - 2024年12月31日，公司在南京和无锡拥有3个地铁站购物中心租赁及运营管理合约，可租赁总面积约11,013平方米，整体出租率约87%[67][72] - 2024年12月31日，公司运营五间酒店，房间总数772间，2024年平均客房入住率约78.7%[68][74] 新项目进展 - 2024年公司无锡附属公司新开一个购物中心和一个酒店项目，连云港附属公司准备新开一个商业街项目[24][26] 债务重组 - 2024年11月21日，公司与初始参与债权人订立重组支持协议[24][27] - 2024年11月21日，公司与初始参与债权人及信息代理订立重组支持协议，以交换解除约33.54557亿元现有优先票据及4000万美元银行贷款责任[85] - 截至批准综合财务报表日期，优先票据连同有关其他违约银行贷款的财务担保合约约人民币306,983,000元正在进行债务重组[77] 公司未来展望与策略 - 公司预计2025年房地产业仍低迷，业务面临挑战，将加快物业销售、严控成本、减少资本支出[25][28] 在售项目情况 - 公司目前主要有8个在售项目[47][50] 项目竣工交付情况 - 2024年仅金轮尚都时代天阶（S8大厦）一个项目竣工及交付[48][51] 公司投资与开发情况 - 2024年公司未收购新地块，未投资新合营企业或联营公司[24][26][49][52] 租赁合约终止情况 - 苏州地铁租赁4个站点合约于2024年6月终止[39] 开发中物业情况 - 南京金轮星际中心（A3、B地段）为开发中物业[34] 酒店运营项目 - 扬州有扬州金轮希尔顿欢朋酒店进行酒店运营及管理[36] 土地储备情况 - 截至2024年12月31日，集团总土地储备约708,311平方米，含已竣工但未售物业约149,079平方米、自用物业约32,319平方米、已竣工投资物业约121,350平方米、开发中物业约185,720平方米、合营及联营公司开发物业约219,843平方米[54] - 截至2024年12月31日，公司土地储备约185,720平方米正在开发，其中约83,373平方米、55,700平方米及46,647平方米分别用于商业及办公室、停车场以及投资物业[61][62] 物业项目详情 - 金轮国际广场地盘面积11,341平方米，2004年7月施工，2009年1月竣工，竣工比例100%，自用建筑面积1,905平方米，投资物业建筑面积31,811平方米[56] - 金轮大厦地盘面积4,918平方米，2001年5月施工，2003年2月竣工，竣工比例100%，投资物业建筑面积85平方米[56] - 金轮翠庭园地盘面积10,334平方米，2001年8月施工，2002年9月竣工，竣工比例100%，未售总建筑面积212平方米[56] - 南京金轮星际中心（A3及B地段）地盘面积84,666平方米，2020年2月施工，预计2025年12月竣工，竣工比例90%，总建筑面积139,073平方米，投资物业建筑面积46,647平方米[57] - 已竣工物业项目小计地盘面积720,257平方米，未售总建筑面积149,079平方米，自用建筑面积32,319平方米，投资物业建筑面积121,350平方米[57] - 开发中物业项目小计地盘面积84,666平方米，总建筑面积139,073平方米，投资物业建筑面积46,647平方米[57] - 所有项目总计地盘面积804,923平方米，未售总建筑面积288,152平方米，自用建筑面积32,319平方米，投资物业建筑面积167,997平方米[57] 物业销售收益情况 - 2024年度，公司物业销售收益约人民币569.4百万元，约49,727平方米建筑面积已售并交付，平均售价约每平米人民币11,450.5元[65][69] 未确认合约销售情况 - 2024年12月31日，未确认合约销售总额为人民币400.8百万元，预计2025年相关项目交付时确认[65][70] 公司投资情况 - 2024年12月31日，公司主要投资为厦门国际银行61.5百万股非上市权益股份，账面价值为人民币154.7百万元（2023年：50.8百万股，人民币131.3百万元）[76] - 截至2024年12月31日，公司持有厦门国际银行6150万股未上市股份，账面价值1.547亿元，2023年为5080万股，账面价值1.313亿元[78] 公司负债情况 - 2024年12月31日，流动负债银行贷款中交叉违约银行贷款账面总值约人民币335,962,000元，以约人民币2,063,972,000元资产作抵押[77] - 截至2024年12月31日，公司未能偿还优先票据累计利息91,907,000美元（约人民币660,660,000元）及赎回本金约494,667,000美元（约人民币3,354,557,000元）的45%[77] - 截至2024年12月31日，公司流动负债银行贷款中交叉违约银行贷款总额约3.35962亿元，相关资产抵押金额约20.63972亿元[79] - 截至2024年12月31日，公司未偿还优先票据累计利息9190.7万美元（约6.6066亿元），2023年为8023.2万美元（约5.58784亿元），未赎回45%本金约4.94667亿美元（约33.54557亿元）[80] 公司收益情况 - 2024年公司收益约7.964亿元，较2023年的约23.875亿元减少约66.6%，主要因物业销售收益减少[88][89] 各业务线收益情况 - 2024年物业开发业务收益约5.694亿元，较2023年的约21.342亿元减少73.3%，主要因销售总建筑面积减少[93][96] - 2024年物业租赁业务收益约1.266亿元，较2023年的约1.471亿元下跌约13.9%，主要因终止五个地铁站购物中心租约[94][98] - 2024年酒店运营收益1.004亿元，较2023年的1.062亿元减少5.5%，主要因旅游需求减少[95][99] 公司人事变动 - 黄楚基自2025年3月31日起辞任独立非执行董事等职务，陈志炜于2025年3月28日获委任相关职务并于3月31日调任薪酬委员会主席[85] 公司成本情况 - 公司销售成本从2023年的23.162亿元降至2024年的8.238亿元，主要因物业开发销售成本下降[101][103] - 公司平均购地成本除以平均售价的百分比从2023年的30.1%降至2024年的26.6%[102][104] 各业务线毛利率情况 - 物业租赁毛利率从2023年的82.7%降至2024年的79.1%，酒店运营毛利率从2023年的13.1%升至2024年的19.9%[106][110][111] 投资物业公平值亏损情况 - 投资物业公平值亏损从2023年的1.332亿元增至2024年的4.682亿元[107][112] 其他收支情况 - 其他收入、开支、收益及亏损的亏损净额从2023年的1.64亿元降至2024年的0.18亿元[108][114] 融资成本情况 - 融资成本从2023年的3.185亿元降至2024年的0.673亿元，借款成本资本化率从2023年的8.87%降至2024年的4.68%[115][119][120] 销售及营销开支情况 - 销售及营销开支从2023年的0.961亿元降至2024年的0.325亿元，减少约66.2%[116][121] 行政开支情况 - 行政开支从2023年的1.606亿元降至2024年的1.495亿元，减少约6.9%[117][123] 公司亏损情况 - 公司本年度亏损7.756亿元，因物业销售毛损、投资物业重估亏损和外汇亏损净额[118][124] 公司财务指标情况 - 2024年底银行存款及现金为1.356亿元（2023年：5.863亿元），未偿还银行及其他借款为40.61亿元（2023年：43.305亿元），净资产负债率为2069.3%（2023年：387.3%），债务资产比率为95.4%（2023年：86.0%），平均借款成本为3.1%（2023年：9.4%）[126][127][128] - 截至2024年12月31日，公司银行存款和现金约为1.356亿元人民币（2023年：5.863亿元人民币），其中受限银行存款约为3780万元人民币（2023年：3.77亿元人民币）[130] - 截至2024年12月31日，公司未偿还银行及其他借款（包括优先票据）约为40.61亿元人民币（2023年：43.305亿元人民币）[131] - 截至2024年12月31日，公司净负债率约为2069.3%（2023年：387.3%）[131] - 截至2024年12月31日，公司资产负债率约为95.4%（2023年：86.0%）[132] - 2024年公司平均借款成本约为3.1%，2023年约为9.4%[133] - 2024年公司为客户提供的按揭贷款担保面值为1920万元人民币，2023年为876万元人民币[138] - 2024年经营活动所用现金净额约为1550万元人民币，2023年经营活动所得现金净额约为3.829亿元人民币[139][142][143] - 2024年投资活动所得现金净额约为1540万元人民币，2023年约为640万元人民币[145][148][149] - 2024年融资活动所用现金净额约为1.114亿元人民币，2023年约为3.735亿元人民币[146][150][151] - 截至2024年12月31日，公司流动负债净额约为36.308亿元人民币，2023年约为31.601亿元人民币[152] - 截至2024年和2023年12月31日，公司受限制银行存款分别约为人民币3780万元及37700万元[153][156] - 截至2024年和2023年12月31日，公司现金及现金等价物分别约为人民币9790万元及20930万元[154][157] - 截至2024年和2023年12月31日，公司净流动负债分别约为人民币36.308亿元及31.601亿元[155] - 截至2024年和2023年12月31日，公司未偿还银行及其他借款分别为人民币40.60966亿元及43.30471亿元[160][161] - 截至2024年12月31日，按要求偿还条款的银行借款本金总额为人民币3.411亿元（2023年：人民币5.914亿元）[161][163] - 截至2024年和2023年12月31日，公司就建设开发中待售物业及投资物业已订约但未在经审核综合财务报表拨备的承担分别为人民币2.795亿元及3.70952亿元[166] - 截至2024年和2023年12月31日止年度，公司资本开支分别为人民币3.49651亿元及2.76989亿元[168][169] 公司债务币种情况 - 公司银行借款及优先票据以港元、人民币及美元计值[162][164] 公司合约承担情况 - 公司合约承担是就项目施工向第三方建筑公司作出的承诺[166][167] 公司市场风险管理情况 - 公司定期管理及监控汇率、利率、信贷、流动资金及股本价格等市场风险[173][176] 公司外币资产负债情况 -