公司概况 - 公司是美国最大的优质食品杂货为主力租户的社区购物中心所有者和运营商之一[8] 报告披露说明 - 补充披露包含符合1933年《证券法》第27A条和1934年《证券交易法》第21E条定义的前瞻性陈述，受已知和未知风险及不确定性影响[9] - 可能导致实际结果与预期有重大差异的因素包括经济气候、市场条件、租户财务稳定性等20项[9] - 公司2024年年度报告（Form 10 - K）于2025年2月11日提交给美国证券交易委员会，可在SEC网站查询[10] - 除GAAP指标外，补充披露包含非GAAP指标，非GAAP指标不应替代GAAP指标，且可能与其他REITs不可比[11] - 非GAAP指标与最直接可比的GAAP财务指标的调节表在补充披露的第16 - 20页[11] - 非GAAP指标的定义在术语表第63页开始[11] 财务数据关键指标变化 - 2025年第一季度归属于股东的净收入为2630万美元，摊薄后每股0.21美元，2024年同期为1770万美元，摊薄后每股0.14美元[18][21] - 2025年第一季度Nareit FFO为8900万美元，摊薄后每股0.64美元，较2024年同期增长11.2%；Core FFO为9080万美元，摊薄后每股0.65美元，较2024年同期增长11.2%[22][23][24] - 2025年第一季度同店净营业收入（NOI）增长3.9%至1.151亿美元，2024年同期为1.107亿美元[20][25] - 2025年第一季度总营收为178,311千美元，2024年同期为161,302千美元[47][51][52] - 2025年第一季度归属于股东的净利润为26,309千美元，2024年同期为17,670千美元[47][51][52] - 2025年第一季度基本和摊薄后每股净收益为0.21美元，2024年同期为0.14美元[47][51][52] - 2025年第一季度同店净营业收入（Same - Center NOI）为115,094千美元，2024年同期为110,727千美元，同比增长3.9%[47] - 2025年第一季度新租约可比租金价差为28.1%，续租可比租金价差为20.8%；2024年分别为29.1%和16.9%[47] - 2025年第一季度投资组合保留率为91.4%，2024年为87.9%[47] - 截至2025年3月31日，普通股流通股数为125,407千股，2024年为122,323千股[47] - 截至2025年3月31日，公司拥有298处房产，2024年为284处[47] - 2025年3月31日总投资性房地产资产净值为4,898,156千美元，2024年12月31日为4,813,180千美元[50] - 2025年3月31日总负债为2,541,164千美元，2024年12月31日为2,412,238千美元[50] - 2025年3月31日，Nareit FFO归属于股东和OP单位持有人为8904.8万美元，2024年同期为800.56万美元[53][55] - 2025年3月31日，核心FFO归属于股东和OP单位持有人为9077.3万美元，2024年同期为816.63万美元[53][55] - 2025年3月31日，调整后FFO归属于股东和OP单位持有人为7495.7万美元，2024年同期为710.84万美元[53][55] - 2025年3月31日，EBITDAre为1.15654亿美元，2024年同期为1.04237亿美元；调整后EBITDAre为1.17001亿美元，2024年同期为1.05414亿美元[57][58] - 2025年3月31日，同店净营业收入（NOI）为1.15094亿美元，2024年同期为1.10727亿美元，同比增长3.9%[59] - 2025年3月31日，同店NOI利润率为71.9%，2024年同期为72.2%[60] - 2025年3月31日，加权平均普通股流通股（摊薄）为13864万股，2024年同期为13640.4万股[53][55] - 2025年3月31日，Nareit FFO摊薄后每股收益为0.64美元，2024年同期为0.59美元；核心FFO摊薄后每股收益为0.65美元，2024年同期为0.60美元[53][55][56] - 2025年3月31日，其他资产净额为226,664美元，较2024年12月31日的195,328美元增长约16.05%[67] - 2025年3月31日，应付账款及其他负债为123,557美元，较2024年12月31日的163,692美元下降约24.51%[68] - 2025年第一季度总营收为178,311,000美元，较2024年同期的161,302,000美元增长约10.55%[70] - 2025年第一季度净利息支出为25,672,000美元，较2024年同期的23,335,000美元增长约9.97%[70] - 2025年第一季度总资本支出为26,280,000美元，较2024年同期的11,007,000美元增长约138.76%[72] - 截至2025年3月31日，公司总股权市值为50.49997亿美元，总净债务为23.30954亿美元，企业总价值为73.80951亿美元[77] - 2025年第一季度偿还两笔个人房产抵押贷款，总计1460万美元[78] - 截至2025年3月31日，公司有4.75亿美元的利率互换，加权平均SOFR互换利率为3.3%[80] - 2025 - 2035年各年到期债务中，2027年到期债务最多，为5.23595亿美元，加权平均利率4.1%[80] - 固定利率债务为19.72386亿美元，占总债务的84.4%，有效利率4.2%；可变利率债务为3.3175亿美元，占比14.2%，有效利率5.4%[80] - 截至2025年3月31日，公司杠杆比率为31.4%，低于60%的上限；固定费用覆盖率为4.38倍，高于1.5倍的下限[81] - 截至2025年3月31日，高级无担保票据的总债务测试比率为35.2%，低于65%的上限；债务服务测试比率为4.79倍，高于1.5倍的下限[82] - 截至2025年3月31日，公司担保杠杆比率为6.4%，低于35%的上限；无担保债务与无抵押资产价值比率为30.0%，低于60%的上限[81] - 截至2025年3月31日，无抵押NOI与利息费用比率为5.25倍，高于1.75倍的下限；股息支付率为48.7%，低于95%的上限[81] - 截至2025年3月31日，高级无担保票据的维护总无抵押资产比率为302%，高于150%的下限[82] - 2025年第一季度每股净收入为0.21美元，预计全年为0.58 - 0.63美元[123] - 2025年第一季度Nareit每股运营资金为0.64美元，预计全年为2.47 - 2.54美元[123] - 2025年第一季度核心每股运营资金为0.65美元，预计全年为2.52 - 2.59美元[123] - 2025年第一季度同店净营业收入增长率为3.9%，预计全年为3.00% - 3.50%[123] - 2025年第一季度收购活动总额为146,445千美元，预计全年为350,000 - 450,000千美元[123] - 2025年第一季度净利息支出为25,672千美元，预计全年为111,000 - 121,000千美元[123] - 2025年第一季度一般及行政费用为12,086千美元，预计全年为45,000 - 49,000千美元[123] - 2025年第一季度非现金收入项目为4,620千美元，预计全年为18,000 - 20,000千美元[123] - 房地产投资的净营业收入（NOI）为1.19051亿美元[125] - 第一季度收购/处置的NOI调整为187万美元[125] - 截至2025年3月31日，已签约但尚未支付租金的租约对ABR的季度影响为285.8万美元[125] - 合资企业第一季度收购/处置的按比例NOI调整为2.3万美元[125] - 投资管理业务的费用和管理收入为278.3万美元[125] - 与费用和管理收入相关的物业运营费用为89.6万美元[125] - 未合并投资收益在其他费用净额中记录的份额为12.1万美元[125] - 负债总价值为24.27719亿美元[125] - 开发和再开发已发生成本为2652.2万美元，估计剩余成本为2035.2万美元[125] - 开发和再开发项目的承保增量无杠杆收益率为9%-12%[125] 业务线数据关键指标变化 - 2025年第一季度执行了234份租约，总面积约150万平方英尺，2024年同期为245份租约，总面积约130万平方英尺；可比新租约租金差为28.1%，可比续约租金差为20.8%，综合为22.3%[28][29] - 2025年第一季度公司收购了6处购物中心，总价1.464亿美元，出售了1处购物中心，总价2490万美元；季度结束后又收购了1处购物中心，总价2780万美元[22][30][31][32] - 2025年全年Nareit FFO指引中点同比增长5.7%，Core FFO指引中点同比增长5.1%，同店NOI指引中点同比增长3.25%[22] - 2025年全年净收入每股指引为0.58 - 0.63美元，Nareit FFO每股指引为2.47 - 2.54美元，Core FFO每股指引为2.52 - 2.59美元，同店NOI增长指引为3.00% - 3.50%，总收购指引为3.5亿 - 4.5亿美元[38] - 2025年1 - 3月公司完成6笔收购，总收购面积534,736千平方英尺，总价146,445千美元[84] - 2025年1月公司完成1笔处置，处置面积148,749千平方英尺，售价24,850千美元[85] - 收购加权平均资本化率为6.3%，处置加权平均资本化率为7.8%[85] 物业组合情况 - 截至2025年3月31日，公司全资拥有的投资组合包括298处物业，总面积约3350万平方英尺；租赁组合入住率为97.1%，同店租赁组合入住率为97.2%；租赁主力店入住率为98.4%，同店租赁主力店入住率为98.6%；租赁内铺入住率为94.6%，同店租赁内铺入住率为94.7%[26][27] - 截至2025年3月31日，与西北互助人寿保险公司合资的Grocery Retail Partners I LLC所有权占比14%，拥有20个购物中心，平均基本租金（ABR）为3321.9万美元，总可租面积（GLA）为221.4万平方英尺[64] - 截至2025年3月31日，与Cohen & Steers Income Opportunities REIT, Inc.合资的Necessity Retail Venture LLC所有权占比20%，拥有2个购物中心，ABR为567.9万美元，GLA为26.3万平方英尺[64] - 截至2025年3月31日，公司未合并合资企业GRP I NRP总资产为349,355美元，总债务为174,026美元，按比例分摊债务为24,358美元[65] - 截至2025年3月31日，公司全资拥有298个购物中心，分布在31个州，总可租面积33,512千平方英尺[89] - 截至2025年3月31日，公司总基本租金收入（ABR）为518,115千美元，其中必需品相关占比70.6%[89] - 截至2025年3月31日，公司整体出租率为97.1%，平均剩余租期4.5年，整体续租率91.4%[89] - 截至2025年3月31日，按租户类别，杂货类ABR占比29.5%，快餐类占比11.8%，医疗类占比8.5%[90] - 截至2025年3月31日，其他零售类ABR占比29.4%，其中全服务餐厅占比7.8%，软商品占比7.7%[91] - 2025年3月31日与2024年同期相比，公司总ABR从479,159千美元增至518,115千美元[93] - 2025年3月31日与2024年同期相比，公司整体出租率从97.2%降至97.1%[93] - 前25名邻居租户总ABR为175,355千美元，占比33.8%，总店铺数为689家自有和53家合资[94] - 租户Kroger的ABR为30,208千美元，占比5.8%，店铺数60家自有和6家合资[94] - 租户Publix的AB