CINCINNATI, June 13, 2025 (GLOBE NEWSWIRE) -- Phillips Edison & Company, Inc. (Nasdaq: PECO) (“PECO” or the “Company”), one of the nation’s largest owners and operators of high-quality, grocery-anchored neighborhood shopping centers, today announced that its operating partnership, Phillips Edison Grocery Center Operating Partnership I, L.P. (the “Operating Partnership”), has priced a public offering of $350 million aggregate principal amount of 5.250% senior unsecured notes due 2032 (the “Notes”). The Notes ...

Phillips Edison & Company (PECO) 2025 Conference June 03, 2025 08:45 AM ET Speaker0 Hi everyone. Good morning and thanks for joining us. I'm Caitlin Burrows and I cover REITs at Goldman Sachs. This is the Phillips Edison presentation. Today we have Jeff Edison, Chairman and CEO, Bob Myers, President and I actually only wrote President but I think it's also COO, and John Caulfield, Executive Vice President and Chief Financial Officer. So I have a bunch of questions that I'll go through, but if anybody else h ...

CINCINNATI, May 15, 2025 (GLOBE NEWSWIRE) -- Phillips Edison & Company, Inc. (Nasdaq: PECO) (“PECO” or the “Company”), one of the nation’s largest owners and operators of high-quality, grocery-anchored neighborhood shopping centers, today announced that Chairman and Chief Executive Officer Jeff Edison, President Bob Myers and Chief Financial Officer John Caulfield will present at Nareit REITweek on Tuesday, June 3, 2025 at 8:45 a.m. Eastern Time. Presentation Details: Date: Tuesday, June 3, 2025 Time: 8:45 ...

文章核心观点 公司宣布月度股息分配，召开股东大会并完成多项决议，介绍自身业务情况及联系方式等信息 [1][3][4] 股息分配 - 公司董事会宣布普通股月度股息分配为每股0.1025美元，分别于2025年6月3日、7月1日和8月1日支付给在2025年5月16日、6月16日和7月15日登记在册的股东 [1] - 运营合伙单位持有人按与普通股股东相同的比率获得分配，但需进行必要的预扣税 [2] 股东大会 - 公司以纯线上形式召开年度股东大会，股东选举Jeffrey S. Edison等10人为公司董事会成员，任期一年 [3] - 股东批准了关于公司指定高管薪酬的非约束性咨询决议，并批准任命德勤会计师事务所为公司2025年的独立注册公共会计师事务所 [3] 公司介绍 - 公司是美国最大的高品质、以杂货店为核心的社区购物中心所有者和运营商之一，成立于1991年，通过垂直整合运营平台和全国布局的购物中心取得了良好业绩 [4] - 截至2025年3月31日，公司管理321个购物中心，包括298个全资拥有的中心，总面积3350万平方英尺，分布在31个州，以及3个机构合资企业拥有的23个购物中心 [4] - 公司的顶级杂货店租户包括克罗格、Publix、艾伯森和Ahold Delhaize，致力于打造全渠道购物体验并改善社区 [4] 信息披露 - 公司使用并打算继续使用投资者网站https://investors.phillipsedison.com披露重大非公开信息并履行相关披露义务 [5] 投资者联系信息 - 投资者关系负责人为Kimberly Green，联系电话(513) 692 - 3399，邮箱kgreen@phillipsedison.com [8]

公司分析 - Phillips Edison (NASDAQ: PECO) 获得买入评级 因其第一季度业绩更新显示公司在当前不确定环境中的优势定位 [1] - 公司71%的租金收入来自必要性驱动的租户 显示其业务需求稳定 [1] 投资策略 - 投资方法聚焦于企业核心经济因素 包括竞争壁垒 单位经济 再投资空间和管理质量 [1] - 长期投资目标为释放终端价值 关注长期自由现金流生成和股东价值创造 [1] - 重点研究具有长期结构性增长动力的行业 [1] 分析师背景 - 分析师为自学成才的投资者 拥有10年投资经验 目前管理自有资金 [1] - 撰写文章目的为分享投资见解并获取同行反馈 帮助读者识别长期股权价值驱动因素 [1]

公司服务定位 - iREIT+HOYA Capital是Seeking Alpha上专注于收益投资的领先服务 提供以收入为核心的资产类别投资机会 旨在实现可持续的投资组合收益 多元化和通胀对冲 [1] - 公司提供免费两周试用服务 展示其独家收益投资组合中的顶级投资构想 [1] 分析师独立性声明 - 分析师未持有提及公司的股票 期权或类似衍生品头寸 但可能在72小时内通过买入股票或看涨期权等方式在PECO建立多头头寸 [2] - 分析内容为分析师独立观点 未获得被提及公司的任何报酬或存在商业关系 [2] 内容性质说明 - 文章仅提供信息参考 不构成财务建议 读者需自行尽职调查并独立决策 [3] - Seeking Alpha声明其并非持牌证券交易商 经纪商或美国投资顾问机构 分析师包含未持证的个人及专业投资者 [4]

公司业务基本情况 - 公司是房地产投资信托基金（REIT），是美国最大的全渠道杂货锚定购物中心的所有者和运营商之一[84] - 截至2025年3月31日，公司拥有321个购物中心的股权，包括298个全资购物中心和23个通过三个非合并合资企业持有的购物中心，总面积约3600万平方英尺，分布在31个州[85] - 截至2025年3月31日，公司非合并合资企业中GRP I、NRV、NGCF的所有权百分比分别为14%、20%、31%，物业数量分别为20处、2处、1处[88] - 公司约71%的平均基本租金（ABR）来自提供生活必需商品和服务的租户[98] - 截至2025年3月31日，按ABR排名前20的租户合计ABR为1.63058亿美元，占总ABR的31.3%，租赁面积为1.49亿平方英尺，占总租赁面积的45.2%[99] 购物中心数量及面积变化 - 2025年3月31日，公司全资拥有的购物中心数量为298个，2024年为284个[86] - 2025年3月31日，公司全资拥有的购物中心总面积为3351.2万平方英尺，2024年为3235万平方英尺[86] 租金相关指标变化 - 2025年3月31日，公司的年度基本租金（ABR）为5.18115亿美元，2024年为4.79159亿美元[86] - 2025年3月31日，全渠道杂货锚定购物中心的ABR占比为95.3%，2024年为96.8%[86] 租赁入住率变化 - 2025年3月31日，总投资组合空间的租赁入住率为97.1%，2024年为97.2%[86] - 2025年3月31日，锚定空间的租赁入住率为98.4%，与2024年持平[86] - 2025年3月31日，内联空间的租赁入住率为94.6%，2024年为94.8%[86] - 2025年第一季度末同店出租率为97.2%，与2024年持平[110] 平均剩余租赁期限变化 - 2025年3月31日，平均剩余租赁期限为4.5年，2024年为4.3年[86] 营收相关指标变化 - 2025年第一季度总营收为1.78311亿美元，较2024年同期的1.61302亿美元增长10.5%，其中租金收入增长10.2%，费用和管理收入增长8.5%，其他物业收入增长101.0%[102] - 租金收入增加1610万美元，主要源于同中心组合平均最低租金每平方英尺增加0.43美元、租赁买断收入增加、可收回收入增加以及信用风险预留金额减少，以及净收购活动[102][103] 运营费用相关指标变化 - 2025年第一季度总运营费用为1.28375亿美元，较2024年同期的1.17407亿美元下降9.3%，其中物业运营费用下降12.8%，房地产税下降11.8%，一般及行政费用下降2.3%，折旧和摊销下降8.4%[102] - 房地产税费用增加220万美元，主要由于净收购活动[103] 净收入相关指标变化 - 2025年第一季度净收入为2889.3万美元，较2024年同期的1962.6万美元增长47.2%，归属于股东的净收入为2630.9万美元，较2024年同期的1767万美元增长48.9%[102] 净利息费用及其他净费用变化 - 净利息费用增加230万美元，主要是由于2025年未偿还债务增加，期末加权平均利率为4.4%，加权平均期限为5.3年[104] - 其他净费用为98万美元，较2024年同期的92.9万美元增加5.5%，主要包括交易和收购费用、所得税费用等[104] 租约相关指标变化 - 2025年第一季度新租约数量78个，2024年为84个；续约和期权租约数量2025年为156个，2024年为161个[105] - 2025年第一季度新租约可租赁面积32.6万平方英尺，2024年为25.5万平方英尺；续约和期权租约可租赁面积2025年为121.6万平方英尺，2024年为105.2万平方英尺[105] - 2025年第一季度新租约平均基本租金（ABR）为628.9万美元，2024年为644.3万美元；续约和期权租约ABR 2025年为1800万美元，2024年为1714.2万美元[105] - 2025年第一季度新租约可比租金价差为28.1%，2024年为29.1%；续约和期权租约可比租金价差2025年为20.8%，2024年为16.9%[105] 同店净营业收入变化 - 2025年第一季度同店净营业收入（NOI）为1.15094亿美元，2024年为1.10727亿美元，同比增长3.9%[110] FFO相关指标变化 - 2025年第一季度Nareit FFO归属于股东和OP单位持有人为8904.8万美元，2024年为8005.6万美元；Core FFO 2025年为9077.3万美元，2024年为8166.3万美元[114] EBITDAre相关指标变化 - 2025年第一季度EBITDAre为1.15654亿美元，2024年为1.04237亿美元；Adjusted EBITDAre 2025年为1.17001亿美元，2024年为1.05414亿美元[117] 公司现金需求及流动性来源 - 公司预计主要现金需求用于房地产投资、股东现金分配等；主要流动性来源包括经营现金流、借款等[118,119] 普通股发售情况 - 2022年2月公司签订ATM计划，允许最高2.5亿美元的普通股发售；2024年第一季度发行约4.6万股，净收益170万美元[119,120] - 公司新销售协议下可发售普通股最高总价达2.5亿美元，截至2025年3月31日约1.77亿美元普通股待发行[121] 债务相关指标变化 - 截至2025年3月31日和2024年12月31日，总债务义务分别为23.04162亿美元和21.37336亿美元，加权平均利率分别为4.4%和4.3%，加权平均期限分别为5.3年和5.6年[122] - 2025年1月公司修订高级无抵押循环信贷安排，额度增至10亿美元，到期日延至2029年1月[122] - 截至2025年3月31日和2024年12月31日，净债务分别为23.30954亿美元和21.60856亿美元，净债务与调整后EBITDAre的年化比率分别为5.3倍和5.0倍，净债务与企业总价值比率分别为31.6%和29.5%[125] 资本总支出变化 - 2025年和2024年第一季度，资本总支出分别为2640万美元和1290万美元[127] 房产收购及出售情况 - 2025年和2024年第一季度，公司分别收购5处和2处房产，合同价格分别为1.38425亿美元和5590.2万美元[130] - 2025年第一季度公司出售1处房产，合同价格2490万美元，净收益646.6万美元，净处置收益560.9万美元[130] 股息宣派情况 - 2025年1 - 3月，公司每月为普通股和OP单位宣派并支付0.1025美元股息[130] 现金及现金等价物和受限现金变化 - 截至2025年3月31日，公司现金及现金等价物和受限现金为790万美元，较上季度末净减少80万美元[134] 现金流量相关指标变化 - 2025年第一季度，经营活动净现金流入6054.2万美元，较去年同期减少4.1%；投资活动净现金流出1.63556亿美元，较去年同期增加145.4%；融资活动净现金流入1.02218亿美元，较去年同期大幅增加[134] - 2025年第一季度房地产收购现金支出为1.391亿美元，2024年同期为5620万美元[137] - 2025年第一季度资本支出为2640万美元，较2024年同期增加1340万美元[137] - 2025年第一季度出售一处房产带来650万美元净现金流入，2024年同期无房产出售[137] - 2025年第一季度对NRV和NGCF投资350万美元[137] - 2025年第一季度净借款为1.596亿美元，2024年同期为4500万美元[137] - 2025年第一季度向普通股股东和OP单位持有人分配现金较2024年同期增加1710万美元[137]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度Nareit FFO增至8900万美元，即摊薄后每股0.64美元，同比每股增长8.5% [33] - 2025年第一季度Core FFO增至9080万美元，即摊薄后每股0.65美元，同比每股增长8.3% [33] - 本季度Nareit FFO和Core FFO均受益于一笔约每股0.01美元的一次性租赁终止费 [34] - 本季度同店净营业收入（NOI）增长3.9% [7][35] - 截至2025年3月31日，净债务与调整后EBITDAR之比为5.3倍，上一季度年化基础上为5.0倍 [35] - 债务加权平均利率为4.4%，加权平均到期期限为5.6年（含所有展期选项） [36] - 第一季度末，公司86%的总债务为固定利率，目标为90% [37] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度保持了20.8%的强劲可比续租租金价差，本季度 inline续租租金价差达到创纪录的21.7% [19] - 第一季度可比新租赁租金价差为28.1%，inline新租金价差为27.5% [19] - 第一季度新租和续租平均年租金涨幅为2.7% [20] - 第一季度末，组合出租率保持在97.1%，主力租户出租率为98.4%，inline租户出租率为94.6% [21][22] - 第一季度租户留存率保持在91% [28] 收购业务 - 第一季度公司以总计份额购买了价值1.46亿美元的资产 [12] - 公司确认2025年总收购指导范围为3.5亿 - 4.5亿美元 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司3英里贸易区平均人口为6.8万人，平均家庭收入中位数为9.2万美元，比美国中位数高12% [24] - 公司所在市场失业率低于购物中心同行平均水平 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续在交易市场寻找机会，目标收购无杠杆内部收益率（IRR）为9%，并将继续作为有纪律的买家 [14] - 公司将根据交易市场情况灵活调整策略，若市场收紧也能灵活应对 [14] - 公司认为其独特的格式和经过周期考验的经验能够驱动高质量现金流，在经济不确定时期，以杂货店为锚定和必需品为基础的业态表现相对较好 [11][14] - 公司通过提升租户组合、改善商品销售和捕捉与新租户的市场租金增长来实现长期增长，但这些行动对2025年增长会有轻微阻碍 [39] - 公司计划通过匹配资金来源与投资活动来实现增长，资金来源包括额外债务发行、资产处置和股权发行，但2025年指导不假设股权发行 [40][41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济环境不断变化，关税影响尚不确定，但消费者表现出韧性，零售商需求强劲 [8] - 公司确认全年指导，认为自身相对更能抵御潜在关税干扰，因其71%的平均基本租金（ABR）来自必需品相关商品和服务，且租户组合多元化，对大型破产企业和高风险零售商的敞口有限 [10][11] - 公司对当前环境充满信心，相信能够实现长期增长计划，为股东创造价值 [15] - 公司预计新租和续租价差在今年剩余时间及可预见的未来将保持强劲 [20] - 公司认为其低杠杆率使其有财务能力实现增长目标，预计2025年核心FFO每股实现中到高个位数增长，长期来看调整后资金流（AFFO）增长可能更高，有望长期跑赢购物中心同行 [41][42] 其他重要信息 - 公司网站将发布本次电话会议的存档版本，讨论中包含的前瞻性陈述受各种风险和不确定性影响，相关信息可在SEC文件中查看 [4] - 公司讨论中会引用某些非GAAP财务指标，相关信息及与GAAP结果的调节可在收益新闻稿和补充信息包中查看，网站也发布了相关演示文稿 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请介绍租赁业务的季节性，以及3月、4月租赁情况和5月ICSC的预期 - 第一季度通常会出现出租率略有下降的情况，目前公司整体出租率为97.1%，inline租户为94.6%，主力租户为98.4%，主力租户空间有很多活动和市场租金提升机会 [50] - 租户留存率保持在91%，未来六到七个月的租赁活动非常强劲，目前待签署的租约比去年同期更多，市场需求没有放缓迹象，零售商希望与排名第一或第二的杂货店合作 [51][52] 问题2: FFO指导暗示2Q - 4Q平均与1Q大致相同，即使剔除租赁终止费也是如此，请问是什么造成了这种阻碍，以及什么因素会使FFO达到指导范围的高端或低端 - 第一季度的租赁终止费不会在全年持续，展望未来，资本市场的改善、债务成本的确定性以及股权市场的稳定等因素将有助于FFO达到指导范围的高端 [57] - 公司确认每个指导范围，旨在为长期发展做出决策，目前处于年初，会采取保守态度看待全年情况 [56][58] 问题3: 公司目前可变利率债务敞口为14%，今年晚些时候随着掉期到期将升至25% - 26%，请说明公司的策略和应对即将到期掉期的计划 - 公司2024年的操作是2025年计划的蓝图，目标是建立一个阶梯式到期结构，继续在无担保债券市场发行债券，用固定债券取代定期贷款 [64][65] - 公司对当前可变利率水平感到舒适，预计通过收购和其他融资活动，将管理资产负债表向更固定的方向发展，长期目标是固定利率债务占比达到90% [67] 问题4: 交易市场有很多讨论，交易时间变长，交易对手可能退出，请问公司看到了什么变化，是否感觉到交易时间变长、资本回报率（cap rates）有变化，以及对今年剩余时间表内和合资收购的预期 - 第一季度收购市场健康，市场上有很多产品和买家，但目前预测未来情况还为时过早 [70] - 有消息称一些买家退出市场，这对公司来说可能是积极的，因为竞争会减少，但不确定性通常会减缓收购市场的步伐 [71] - 公司对今年的收购情况感到乐观，第一季度购买的项目表现良好，未杠杆化内部收益率远高于9%，第二季度有良好的项目储备 [73] 问题5: 公司处理店铺租户续约的策略是否有变化，如何应对关税对租户的影响 - 截至目前，公司在租户续约时的讨论与以往正常情况相同，期望租金大幅上涨并减少租户装修费用，公司拥有良好的销售信息支持这些讨论 [77] - 公司认为约10%的租户将受到关税的重大影响，另外10%的租户会受到一定影响但不严重，近80%的租户受关税影响有限，因为公司专注于必需品业务，以杂货店为锚定 [79][80] - 目前公司的租赁和收购策略没有因关税而发生重大变化，但会根据情况在未来6 - 12个月内进行调整 [81][82] 问题6: 公司防御性较强的投资组合是否在过去一个月出现租金收取放缓的情况，是否针对某些零售商、类别或市场 - 租金收取情况相当稳定，与去年同期相比坏账有所下降，公司持续监控零售商健康状况并进行沟通，未发现特定地区或类别有明显问题 [92] 问题7: 本季度收购交易的隐含资本回报率在低6%左右，而公司股票的隐含资本回报率约为中6%，投资利差收紧，请问这是交易的特殊情况还是市场价格和资本回报率压缩的结果 - 公司不是以资本回报率为导向进行收购，而是关注资产的长期投资价值，目标是实现9%以上的未杠杆化内部收益率 [97] - 资本回报率季度间波动较大，不能将本季度的资本回报率年化来代表全年情况，公司的项目储备显示后续资本回报率会更高 [98] - 每个收购项目都有其特定情况，公司会根据项目情况进行分析，以确保达到目标内部收益率 [99] 问题8: 考虑到目前股价，股票回购是否更具吸引力 - 公司正在考虑股票回购，董事会已批准2.5亿美元的股票回购计划，但尚未实施 [105] - 公司认为目前资本的最佳用途是继续进行净收购，以实现每股现金流增长，股票回购是公司可使用的工具之一，但目前仍坚持通过资产收购来发展平台的策略 [106][107] 问题9: 请更新破产相关活动情况，以及第二季度和全年的出租率趋势 - 公司拥有行业内最高的出租率，租户希望位于排名第一或第二的杂货店所在的购物中心，目前租赁环境良好 [110][111] - 回顾去年第三季度，公司成功租赁了8个超过15,000平方英尺的空间，新租赁租金价差达到105% [113] - 对于JOANN、Big Lots、Party City等破产租户的空间，公司有很多意向书在进行中，与优质零售商的租赁租金有中到高两位数的提升，预计将加强投资组合 [114][115] - 预计出租率将在今年剩余时间内稳定并开始改善 [120] 问题10: 本季度的租赁终止费主要是由一个租户或一份租约产生的吗，请提供该租户、购物中心的详细信息以及租户终止租约的原因 - 租赁终止是公司业务的一部分，本季度租赁终止费大幅增加主要与一个地点有关，是一家全国性零售商基于特定地点做出的决定，并非破产相关 [122] - 租户继续支付租金，公司有机会替换该租户，通过协商买断租约并同时签订新租约，将资金用于新租户的装修，该购物中心未来表现将继续良好 [123][124] 问题11: 在当前环境下，是否有更多非破产、不在观察名单上的全国性租户会更谨慎地考虑其店铺和投资组合，是否会出现更多类似的租赁终止活动 - 公司在与零售商的讨论中未听到此类担忧，零售商更关注2026 - 2027年的增长，公司投资组合短期内没有新的供应，成本上升，与公司合作的零售商希望扩张，未发现相关问题 [128] 问题12: 公司展示了在大金融危机期间的表现，当时出租率下降了250个基点，考虑到目前投资组合质量更高且没有当时的开发活动，这是否是最坏情况 - 公司不预期会出现衰退，基本模型假设经济持平，不认为会出现类似大金融危机或疫情那样的深度衰退，这些情况可能是极端的、偏离预期两个标准差的情况 [132][133] - 公司在必需品零售业务中，在市场动荡时受到的干扰较小，在之前的危机中拥有最低的出租率损失，并能最快恢复正常 [134][135] 问题13: 市场存在不确定性，利率波动，这对公司的内部收益率预期有何影响，是否会提高预期 - 公司预计内部收益率将保持在9%左右，在衰退环境下，承保难度增加，租金价差和市场租金假设会降低，这会使达到9%的内部收益率更困难，可能导致收购价格下降，但目标内部收益率不会改变 [137][138] 问题14: 如果经济环境恶化进入衰退，公司投资组合中哪些类别会首先出现需求下降 - 回顾过去两次衰退（大金融危机和疫情），需求下降首先出现在 discretionary 品类，消费者会减少非必要消费，品牌忠诚度可能下降，会选择更便宜的产品 [143] - 衰退期间，消费者会更多在家吃饭，杂货店业务会受益，而餐厅业务可能受到影响，但快餐和快餐休闲类餐厅在过去两次衰退中仍保持增长，因为外出就餐已成为一种必要消费 [144][151] 问题15: Publix近期积极购买购物中心，公司有两个与Publix的重建项目，这是Publix特有的情况，还是预计其他杂货店也会更积极地参与市场或重建店铺 - 这主要是Publix特有的策略，其通过全面拆除和重建来现代化其店铺，公司与Publix合作已久，这对双方都是很好的业务，公司会签署新租约并获得更高租金 [154][155] - 大多数主要杂货店更多进行改造和升级，公司不认为其他杂货店会普遍采取类似策略，但希望有更多机会开展此类业务 [154][156]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度Nareit FFO增至8900万美元，即摊薄后每股0.64美元，同比每股增长8.5% [33] - 2025年第一季度Core FFO增至9080万美元，即摊薄后每股0.65美元，同比每股增长8.3% [33] - 本季度Nareit FFO和Core FFO均受益于一笔一次性租赁终止费，约为每股0.01美元 [34] - 本季度同店净营业收入（NOI）增长3.9% [7][35] - 截至2025年3月31日，净债务与调整后EBITDAR之比为5.3倍，上一季度年化基础上为5.0倍 [35] - 债务加权平均利率为4.4%，加权平均到期期限为5.6年（包括所有展期选项） [36] - 第一季度末，公司86%的总债务为固定利率，目标为90% [37] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度保持了20.8%的可比续租租金差价，本季度内联续租租金差价达到创纪录的21.7% [19] - 第一季度可比新租赁租金差价为28.1%，内联新租金差价为27.5% [19] - 第一季度新租和续租的平均年租金涨幅为2.7% [20] - 第一季度末，投资组合整体出租率为97.1%，主力租户出租率为98.4%，内联租户出租率为94.6% [21][22] - 第一季度租户留存率保持在91% [28] 收购业务 - 第一季度公司以自有份额购买了价值1.46亿美元的资产 [12] - 公司确认2025年总收购指导范围为3.5亿 - 4.5亿美元 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司3英里贸易区平均人口为6.8万人，平均家庭收入中位数为9.2万美元，比美国中位数高12% [24] - 公司所在市场失业率低于购物中心同行平均水平 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续在交易市场寻找机会，目标收购无杠杆内部收益率（IRR）为9%，并将保持谨慎收购态度 [14] - 公司将继续优化租户组合，提高商品销售能力，以捕捉与新租户的市场租金增长 [39] - 公司认为其独特的格式和经过周期考验的经验能够带来高质量现金流，在经济不确定时期，以杂货店为核心和基于必需品的业务模式表现相对较好 [11][14] - 公司拥有多元化的资本来源，包括额外债务发行、资产处置和股权发行，以支持增长并匹配投资活动 [40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济环境不断变化，关税影响尚不确定，但消费者表现出韧性，零售商需求强劲 [8] - 公司确认全年指导，认为自身相对更能抵御潜在关税干扰，因其71%的平均基本租金（ABR）来自必需品相关商品和服务 [10] - 尽管市场可能对消费者健康状况感到担忧，但公司对实现长期增长计划充满信心，相信其现金流稳定，团队有能力为股东创造长期价值 [15] - 公司对2025年剩余时间和未来保持谨慎乐观，认为零售商仍有增长意愿，租赁市场需求强劲 [52][53] 其他重要信息 - 公司网站将发布本次电话会议的存档版本，讨论中包含的前瞻性陈述受各种风险和不确定性影响 [4] - 讨论中提及的非公认会计原则（non - GAAP）财务指标相关信息及与GAAP结果的对账可在公司网站的收益新闻稿和补充信息包中查看 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请介绍租赁业务的季节性，以及3月、4月租赁情况和5月ICSC展会的预期 - 第一季度通常会出现出租率略有下降的情况，目前公司整体出租率为97.1%，内联租户94.6%，主力租户98.4%，有很多主力租户空间的租赁活动，留存率保持在91% [50] - 未来六到七个月的租赁活动非常强劲，目前待签署的租约比去年同期更多，租赁差价表现良好，市场需求旺盛，零售商有增长意愿，预计不会放缓 [51][52] 问题2: FFO全年指导意味着2Q - 4Q平均与1Q大致相同（剔除租赁终止费），请说明造成这种逆风的因素以及达到FFO范围高低端的条件 - 第一季度的租赁终止费不会在全年持续，展望未来，提升资本市场状况、明确未来债务成本和股权市场情况等因素有助于达到指导范围高端 [57] - 公司确认各指导范围，采取保守态度，为业务运营留出空间，对收购业务和全年情况感到乐观 [58][59] 问题3: 公司目前可变利率债务敞口为14%，今年晚些时候随着掉期到期将升至25% - 26%，请说明相关策略和应对即将到期掉期的计划 - 公司以2024年的操作方式为蓝图，目标是建立一个阶梯式到期结构，继续在无担保债券市场发行债券，用固定债券取代定期贷款 [64][65] - 公司对当前可变利率水平感到舒适，预计不会达到25%的可变利率，将通过收购和其他融资活动管理资产负债表，长期目标是固定利率债务占比达到90% [67] 问题4: 交易市场有交易耗时更长、交易对手退出的传言，公司目前的观察如何，是否看到资本化率变化，以及对今年剩余时间表内和合资收购的预期 - 第一季度收购市场健康，市场上产品和买家较多，目前判断未来情况还为时过早 [70] - 有买家退出市场对公司可能是积极因素，但不确定性可能会减缓收购市场节奏，公司对ICSC展会有乐观预期，第一季度收购项目表现良好，第二季度有良好的储备项目 [71][73] 问题5: 公司处理店铺租户续租的策略是否有变化，如何应对关税对租户的影响 - 目前处理续租时与租户的讨论与以往正常情况相同，期望租金大幅上涨并减少租户改进费用，公司有销售数据支持这些讨论 [77] - 预计约10%的租户会受到关税显著影响，10%的租户会受到一定影响但不严重，近80%的租户受影响有限，目前租赁和收购策略没有重大变化，将根据情况在未来6 - 12个月进行调整 [79][80][82] 问题6: 公司投资组合防御性较强，过去一个月是否看到租金收取放缓的情况，是否存在特定零售商、类别或市场的问题 - 租金收取情况相当稳定，同比坏账有所下降，持续监测零售商健康状况并进行沟通，未发现特定地区或类别有明显问题，与租户在商品类别上的分布情况相符 [92][93] 问题7: 本季度收购交易隐含资本化率在6%左右，而公司股票隐含资本化率约为6.5%，投资利差收紧甚至可能为负，请问原因是什么 - 公司不是以资本化率为导向进行收购，而是关注资产的长期投资价值，目标是实现9%以上的无杠杆内部收益率 [97] - 资本化率季度波动较大，不能以本季度情况推断全年，公司第二季度储备项目的资本化率较高，每个收购资产都有特定情况，如一个项目的主力杂货店明年租金上调后，资本化率将从6.1%提升至6.7% [98][101] 问题8: 考虑到当前股价，股票回购是否更具吸引力 - 公司董事会已批准2.5亿美元的股票回购计划，但尚未实施，公司关注每股现金流增长，目前仍认为继续进行净收购是资金的最佳用途，股票回购是可选择的工具之一 [105][106] 问题9: 请说明出租率环比下降情况，破产相关活动的最新情况，以及第二季度和全年的出租率趋势 - 公司出租率在同行中处于最高水平，小幅变化可能导致数据波动，目前租赁环境良好 [110][111] - 回顾去年第三季度，公司成功租赁了8个超过15,000平方英尺的空间，新租赁差价达105%，目前针对JOANN、Big Lots、Party City等破产相关空间，约80%已有意向书，与优质零售商合作，租金差价可观，预计出租率将稳定并改善 [113][114][116] 问题10: 本季度的租赁终止费主要来自一个租户或一份租约吗，请提供该租户、所在购物中心的详细信息以及租户终止租约的原因 - 租赁终止是业务的一部分，本季度租赁终止费大幅增加主要与一个地点有关，涉及一家全国性零售商，非破产原因，租户仍正常支付租金 [122] - 公司有机会替换该租户，协商买断租约并同时签订新租约，将买断资金用于新租户装修，该购物中心未来运营将良好，此情况虽金额较大但不特殊 [123][124] 问题11: 在当前环境下，是否会有更多非破产、不在观察名单上的全国性租户对其店铺和业务组合更加谨慎，是否会出现更多类似的租赁终止活动 - 公司在与零售商的讨论中未听到此类担忧，零售商关注2026 - 2027年的增长，公司投资组合短期内无新供应，成本上升，与之合作的零售商有增长意愿，未发现相关问题 [128] 问题12: 公司展示了在大金融危机期间的表现，当时出租率下降250个基点，这是否是最坏情况，如果发生衰退，最坏情况是怎样的 - 公司不预期会发生衰退，基本模型假设经济平稳，不认为会出现类似大金融危机或疫情那样的严重衰退，即使发生衰退，由于公司专注于必需品零售业务，受影响程度相对较小 [132][133][135] 问题13: 市场存在不确定性，利率波动，这对公司的内部收益率预期有何影响，是否会提高预期 - 公司内部收益率目标将保持在9%，在衰退环境下，承保难度增加，租金差价和市场租金假设会降低，获取9%的内部收益率会更困难，可能导致收购价格下降，但目标内部收益率不会改变，意味着资本化率可能上升 [137][138] 问题14: 如果经济环境恶化进入衰退，公司投资组合中哪些类别需求会首先下降 - 回顾过去两次衰退，需求首先受到影响的是 discretionary 类别，消费者会减少非必要消费，品牌忠诚度可能下降，会选择更低价产品，同时会更多转向杂货店消费，在家就餐增多，杂货店业务在衰退中可能表现更好 [143][144] - 目前难以预测本次衰退情况，因为起始失业率较低，可能存在高端收入人群就业受影响的情况，但公司认为需要就业情况大幅变化才会出现深度衰退，目前不预期会发生衰退 [145][146] 问题15: Publix近期积极收购购物中心，公司有两个与Publix的重建项目，这是Publix特有的情况，还是预计其他杂货店也会更积极参与市场或重建店铺 - 这主要是Publix特有的策略，其通过全面拆除和重建来现代化其店铺，公司与Publix合作已久，这对双方都是很好的业务，公司签署新租约可获得租金提升，Publix可确保长期理想的店铺位置 [154][155] - 公司希望更多杂货店采取类似策略，但这不是核心战略 [156]

业绩总结 - PECO在2025年第一季度的每股净收入为0.21美元，预计2025年全年的每股净收入将在0.58至0.63美元之间[61] - PECO的Nareit FFO每股为0.64美元，预计2025年全年的Nareit FFO每股将在2.47至2.54美元之间[61] - PECO的Core FFO每股为0.65美元，预计2025年全年的Core FFO每股将在2.52至2.59美元之间[61] - 同中心净营业收入（NOI）增长为3.9%，预计2025年全年的增长将在3.00%至3.50%之间[61] - 2025年第一季度的收购总额为146.4百万美元，预计2025年全年的收购总额将在3.50亿至4.50亿美元之间[61] - 2025年第一季度的利息支出为25.7百万美元，预计2025年全年的利息支出将在1.11亿至1.21亿美元之间[61] - PECO的2025年第一季度的总资产为602,160平方英尺，合同价格为174,195千美元，整体租赁占用率为91.9%[59] - PECO的股息收益率截至2025年3月31日为1.23美元每股的年化率[24] 未来展望 - PECO预计2025年全年的同中心NOI增长将在3.00%至3.50%之间[61] - PECO的强劲现金流和杠杆能力为未来投资提供了支持[69]