协议基本信息 - 协议生效日期为2025年4月21日，由InnoVex International, Inc.（卖方）和Big Acquisitions LLC（买方）签订[2] - 尽职调查日期为生效日期后85天，交割日期为尽职调查日期后15天[106][107] - 交易价格为9500万美元[111] - 买方经纪人为CBRE，卖方经纪人为KBC Advisors – Houston TX LLC和Welcome Realty Advisors[112][113] - 租户为Innovex International, Inc.，一家特拉华州公司[117] - 产权保险金额为交易价格，产权保险公司为First American Title Insurance Company[117] - 土地描述为RESTRICTED RESERVE "A", BLOCK 1 OF THE DRIL QUIP SUBDIVISION，需排除部分已转让财产[124] 定金相关 - 买方需在协议生效日后3个工作日内向托管方存入定金，并在签署协议时向卖方支付100美元[8] - 定金金额为100万美元[107] - 若买方在尽职调查日期前决定是否终止协议，需在该日期芝加哥时间晚上11:59前通知卖方，定金退还情况未提及[14] - 若任何先决条件未满足且买方未放弃，买方有权在交割日前通知卖方终止协议，托管将在5天内退还押金[49] - 若先决条件未满足或未被卖方放弃，卖方有权终止协议，代管人将定金交付给卖方[51] - 若买方违约且5天未补救，卖方有权终止协议并保留定金；若卖方违约，买方可选终止协议，卖方退还定金并补偿不超100万美元成本，或要求卖方履约，需在30天内发起诉讼[72] 尽职调查相关 - 卖方需在尽职调查日期至少30天前提供产权承诺和测量报告，买方需在尽职调查日期15天前提出产权或测量问题异议[15] - 卖方需在尽职调查日期5天前通知买方能够解决的产权或测量问题，否则视为不解决[16] - 若买方在交割日期前发现新产权问题，需在交割日期或收到产权承诺更新后3个工作日内通知卖方[17] - 卖方在收到新产权问题通知后有3个工作日回复，若未回复视为不解决，买方有权选择终止协议或接受[17] - 若买方在尽职调查日期后至交割前发现卖方陈述与保证不真实准确，需在2个工作日内书面通知卖方[32] 陈述与保证 - 卖方代表并保证除自身外无人占有或使用不动产，无相关购买或占用的优先权利[20] - 卖方保证自身合法成立、有效存续、信誉良好，有能力履行协议[21] - 卖方陈述与保证在交割后9个月内有效，若买方在交割时无实际知识的重大不实陈述或违约，需在有效期内书面通知卖方[34] - 买方代表与保证在交割日持续有效且无限期存续[39] - 买方将自行对物业进行调查，除卖方保证外，仅依靠自身调查决定是否购买物业[40] - 卖方除特定保证和租约义务外，不做任何形式的陈述、保证、承诺或担保[41] 售后租约 - 售后租约初始期限从交割日开始至2025年12月31日，有1次续租6个月的权利，月租金65万美元[45] 融资相关 - 若买方融资且以物业抵押，卖方需在交割前至少15天收到草案后，向买方贷款方交付形式合理的SNDA协议[47] 交割相关 - 卖方需在交割日期前解除相关抵押、留置权等，否则构成违约[19] - 交割时，卖方支付获取产权承诺和产权保险基本保费、一半托管费等费用，买方支付一半托管费、贷款产权保险保费等费用[63] - 截至交割日，分配给买方的许可证预付费用按权责发生制分摊，净信贷以现金支付[64] - 交割当年的房地产税和评估费按交割日分摊，卖方负责交割日前，买方负责交割日后[65] - 水、污水、公用事业等费用按交割日分摊，卖方负责交割日前，买方负责交割日后[67] - 除卖方作为租户或允许的例外情况外，物业在交割日交付时应无任何占用人或主张占有权益的方[68] 协议终止相关 - 若改善设施在尽职调查日期后、交割日期前因火灾等受损超75万美元，买方有权在规定时间内终止协议，定金5天内退还[69] - 若发生与财产征收等相关程序，买方需在10天内决定是否终止协议，定金5个工作日内退还[71] 通知相关 - 通知需书面，可通过多种方式送达，视为送达时间按规定执行，一方可提前10天通知更改地址等信息[78] - 卖方需在收到通知后2个工作日内将政府、保险公司或第三方的书面通知副本交付给买方[54] 诉讼相关 - 若发生诉讼，败诉方需支付胜诉方包括律师费在内的所有费用[80] 协议修改等 - 协议修改等需书面文件并由相关方签字[81] 日期顺延 - 若履约等日期为非工作日，顺延至下一个工作日[82] 协议完整性 - 协议构成双方完整协议，取代之前所有相关协议[84] 1031条款交换 - 若一方希望进行1031条款下的递延税交换，另一方需配合，交换方支付合理费用并避免对方产生额外潜在负债[88] 营销限制 - 从生效日期至协议终止，卖方停止并不得发起售房营销及报价[89] 不可抗力 - 不可抗力发生时，交割日期最多可延长5天[91] 托管人相关 - 若一方对托管人支付定金的要求提出书面异议，托管人需在10天内收到另一方的书面反对意见[97] - 托管人履行职责产生的费用由买卖双方各承担50%，若因定金发生诉讼，费用由败诉方承担[102] 财产文件 - 卖方需在生效日期后5天内向买方交付财产文件[112] - 财产文件包括占用证书、违规通知、各类报告、产权政策等[126][127] - 财产文件中的报告部分，公司不保证其准确性和完整性，买方不得依赖[127] 特殊担保契据 - 特殊担保契据中，出让方为Innovex International, Inc.，考虑金额为10美元[135] 从价税承担 - 受让人承担当前及后续年份的所有从价税[138]