财务数据关键指标变化：收入和利润 - 2024年持续经营业务营业额大幅下降至3.858亿港元，较2023年的12.03亿港元同比下降68%[20] - 集团收入大幅下降至约3.858亿港元，同比减少67.9%[70] - 2024年税前亏损扩大至23.206亿港元，较2023年亏损8.919亿港元增加160%[20] - 2024年归属于公司持有人的亏损为14.758亿港元，较2023年亏损6.013亿港元增加145%[20] - 2024年基本每股亏损达1351.4港仙，较2023年亏损550.66港仙增加145%[20] - 毛损扩大至3.9亿港元，毛损率高达101.1%[72] - 净亏损从8.278亿港元扩大至22.885亿港元[85][87] - 公司截至2024年12月31日止年度产生亏损约22.89亿港元[99] 财务数据关键指标变化：成本和费用 - 销售成本减少45.6%至约7.759亿港元[72] - 销售费用减少45.5%至790万港元[75] - 行政费用减少34.0%至3590万港元[75] - 销售开支从1450万港元降至790万港元，降幅45.5%；行政开支从5440万港元降至3590万港元，降幅34.0%[78] - 融资成本从1.338亿港元增至2.724亿港元，增幅103.6%[83][86] - 所得税抵免从6410万港元降至3210万港元[84][87] - 行政开支总额降至3590万港元，较去年减少34.0%[117] - 2024年资本支出总额约620万港元，较2023年约6490万港元下降90.4%[127] - 资本开支总额为620万港元，较2023年的6490万港元大幅下降[130] 各条业务线表现：物业开发及投资 - 物业开发及投资业务收入暴跌93.2%至约5580万港元[71] - 公司2024年房地产销售业绩未达预期，整体表现大幅逊于去年，面临显著去化压力[40][42] - 公司拥有5个地产开发项目分布于深圳、长沙、潮汕和云浮，产品涵盖商业综合体、高端住宅等多业态[40][42] - 汕头潮阳项目四期住宅及三期商业板块于2025年1月完成竣备，一号公寓开始现楼开售[44][47] - 长沙项目现房正在开售，汕头金融中心和云浮悦澜山项目积极去化现有库存[44][47] - 深圳地块再开发项目预付账款减值亏损达12.84亿港元[119] - 深圳地块预付账款可收回金额估值约为10.03亿港元[119] - 集团已产生深圳地块再开发项目总开支约22.71亿港元[119] - 集团正寻求新资金渠道推进吉通再开发项目[119] - 开发中及持作销售物业账面价值约25.918亿港元（2023年：约33.641亿港元）[128] - 抵押在建物业及持作出售物业账面价值为2591.8百万港元，较2023年3364.1百万港元下降约23%[131] 各条业务线表现：大宗商品交易 - 大宗商品交易收入下降7.6%至约3.13亿港元[74] - 大宗商品业务毛损率为0.3%，较上年毛利率0.2%恶化[74] - 阴极铜及锌锭贸易业务营业额从3.388亿港元下降至3.13亿港元，毛损率0.3%对比上年毛利率0.2%[78] 各条业务线表现：文体娱乐业务处置 - 公司2024年上半年已完成文化体育娱乐业务的整体处置[45] - 公司于2024年上半年完成出售整个文体娱乐产业板块业务[48] - 公司于2024年6月21日完成出售深圳宝新文体发展有限公司全部股权，退出文体娱乐业务[57][59] 资产和负债状况 - 总资产从2023年的111.476亿港元下降至2024年的72.468亿港元，减少35%[22] - 总负债从2023年的89.220亿港元降至2024年的73.426亿港元，减少18%[22] - 2024年股东权益转为负值，为-3.051亿港元，较2023年正权益118.920亿港元大幅恶化[22] - 银行及现金结余从2380万港元降至330万港元；总借款从46.703亿港元降至36.658亿港元[88][92] - 公司总借款约36.66亿港元，其中流动借款约33.62亿港元[99] - 公司银行及现金结余仅约300万港元[99] - 违约借款总额约27.02亿港元，包括违约银行借款约15.15亿港元及违约其他借款约10.93亿港元[99] - 投资物业账面价值约1.051亿港元（2023年：约5.582亿港元）[128] - 抵押投资物业账面价值为105.1百万港元，较2023年558.2百万港元下降约81%[131] - 已抵押及受限制银行存款为2410万港元，较2023年5060万港元下降约52%[131] - 质押及受限银行存款约2410万港元（2023年：约5060万港元）[128] - 为逾期前子公司银行借款质押的投资物业约2300万港元（2023年：3320万港元）[128] - 为逾期前子公司银行借款质押的持作销售物业约2830万港元（2023年：2870万港元）[128] - 承付款项为822.2百万港元，较2023年1546.0百万港元下降约47%[135][140] 减值及亏损 - 存货减值达3.998亿港元，主要因湖南及潮汕项目价值下调[72] - 投资物业公平值变动导致损失3.416亿港元[77] - 在建物业价值撇销3.998亿港元（2023年：3.027亿港元）[79] - 投资物业公平值变动产生亏损3.416亿港元（2023年：1.514亿港元）[79] - 金融及合约资产减值亏损净额从4260万港元降至2050万港元[81][86] - 深圳商业地产减值损失约人民币11.809亿元（相当于12.837亿港元）[82][86] 法律诉讼与违约 - 吉通实业逾期银行借款本金约11.97亿元人民币（约12.86亿港元）[101] - 湖南美联逾期银行借款本金约1.55亿元人民币（约1.66亿港元）及0.59亿元人民币（约0.63亿港元）[101] - 法院已冻结吉通实业100%股权、云浮宝新99%股权及湖南美联50.9999%股权直至2026年[101][102] - 公司尚未就任何违约银行借款达成新的正式和解协议[103][104] - 截至2024年12月31日，涉及违约其他借款本金总额约人民币3.88亿元（约合港币4.17亿元）的四家贷款人已发起法律诉讼[105] - 湖南美联收到法院执行通知，需偿还本金约人民币2.27亿元（约合港币2.44亿元）的借款本息合计约人民币2.9亿元[105] - 湖南美联100%股权质押给贷款人[105] - 涉及未付建造成本及营运应付款项的法律诉讼总额约人民币2.96亿元（约合港币3.17亿元）[111] - 吉通工业银行贷款违约本金约人民币11.97亿元（相当于约12.86亿港元），银行持有其100%股权质押[122] 债务解决方案与资产处置 - 公司通过资产处置偿还债务约12亿元人民币，包括出售沈阳和合肥投资物业及汕头联营公司股权[46][43] - 公司持续通过资产处置回收资金，以有效降低总负债并控制整体风险[52][55] - 公司积极与贷款银行和债权人沟通，致力于实现长期可持续的资本结构以解决流动性问题[63] - 公司于2024年1月26日签订协议，以股权转让方式处置物业权益，部分偿还本金5亿港元（500 million HKD）的公司债券[53][55] - 公司于2024年11月15日完成转让汕头泰盛剩余42.33%股权，对价约为7.9569亿元人民币（RMB 795.69 million）[58][60] - 完成上述转让后，公司对汕头泰盛的持股比例降至6.67%[58][60] - 公司于2024年4月20日出售两家主要从事投资控股的境外公司全部已发行股份[56][59] - 2025年1月达成和解安排，以存货抵偿约人民币2.34亿元债务[107] - 剩余约人民币5600万元债务拟转让给独立第三方[107] - 物業交接預計於2025年中期完成[109] - 公司债券本金约港币9400万元，年利率8.8%，2022年3月到期[111] - 部分债券持有人同意以物业转让抵偿约港币2100万元本金及利息[111] - 2022年3月债券本金约7300万港元，公司正积极协商以资产结算或延期还款[113] - 公司预计用于部分偿还2022年3月债券的物业移交将于2025年底完成[113] - 公司计划通过处置汕头泰盛6.67%股权所得优先偿还债券本息[113] - 现金流预测期间目标从潮汕和长沙物业预售获得约3900万港元新资金[116] - 截至报告日期已通过预售获得约1000万港元新资金[116] - 公司正积极与贷款人协商延长还款期限等替代和解方案[122] 管理层讨论和指引：财务压力与挑战 - 集团面临融资渠道收紧和资金周转困难等财务压力，正积极与银行和债权人沟通寻求债务解决方案[33] - 公司持续面临资金压力、融资渠道收紧、融资成本上升及资金周转困难等挑战[35] - 公司存在重大持续经营不确定性，审计师对财报无法表示意见[116] - 若资金计划未达预期，需对资产账面值计提减至可变现净值[116] - 公司尚未与任何买家确定资产处置的具体时间表[116] - 成本控制措施聚焦非核心业务运营费用削减[117] - 企业组织架构精简作为成本节约措施组成部分[117] - 员工总数从2023年197人大幅减少至2024年46人，降幅达77%[132][137] 管理层讨论和指引：市场环境与政策 - 中国30个主要城市政策支持后平均销售额增长约34%，其中一线城市增长约53%[31] - 中国人民银行2024年9月将首付比例最低降至15%并延长金融支持措施期限[30] - 中国人民银行2024年9月24日宣布多项房地产政策包括降低存量房贷利率、统一房贷最低首付比例至15%、延长"金融十六条"期限、保障性住房再贷款央行出资比例由60%提升至100%[34] - 政策出台后内地30大城市平均销售增长约34%，其中一线城市增长约53%、三线城市增长约37%、二线城市增长约22%[34] - 中国房地产销售量自2021年高峰下滑50%后，预计2025年首次实现正增长[34] - 中国人民银行于去年9月24日宣布并推出一系列金融支持政策，预计将带来阶段性边际改善[62] - 全球多个主要铜矿自2024年起宣布减产或停产，预计铜精矿供应短缺问题将持续加剧[51][54] 审计意见与持续经营问题 - 核数师因持续经营多重不确定性及范围限制对公司财务报表发表不发表意见[95][96][97][98] - 审计师因未能获得充分审计证据而对子公司合并报表发表无法表示意见[123] - 2023年财报因持续经营问题被审计师出具无法表示意见[116] - 2024年财报因比较数据受影响同样被出具无法表示意见[116] - 审计师对10.03亿港元预付账款账面值的合理性存疑[120] - 审计师对12.84亿港元减值损失的合理性无法确认[120] - 再开发项目估值涉及可转让性调整关键假设[120] 董事会与管理层变动 - 公司于2024年6月19日进行重大董事会重组，包括委任John Edward Hunt为主席及房正刚为首席财务官，同时姚建辉及夏凌捷辞任[6][8] - 2024年7月15日独立非执行董事团队变动，谈昕嫣及黄树波获委任，何素英及邓丽华辞任[6][9] - 房正刚于2017年1月20日被任命为首席财务官[157] - 房正刚服务协议为期3年自2024年6月19日起生效[157] - 谈昕嫣于2024年7月15日被任命为独立非执行董事[159][163] - 黄树波于2024年7月15日被任命为独立非执行董事[161][164] - 施法振于2023年7月31日被任命为独立非执行董事[166][170] - 施法振拥有超过20年审计和会计经验[167][170] - 施法振自2020年起担任深圳震隆会计师事务所首席合伙人[167][170] - 施法振自2018年11月起担任云南能投国际(股票代码:1298)独立非执行董事[169] - 黄树波2012年创办悉尼律师事务所L'Orient Legal[162][164] - 湛玉珊于2018年12月20日被任命为法律总监[156][158] 公司治理与股东信息 - 董事会主席Hunt先生最终实益持有公司29,737,837股股份，占公司股权约27.23%[149][151] - 未派发2024年末期股息，与2023年情况一致[144][146] - 公司未宣派截至2024年12月31日止年度的股息（2023年亦无）[174][179] - 公司股东名册将于2025年6月3日至6月6日暂停办理股份过户登记[175][180] - 2025年股东周年大会定于6月6日举行，股份过户登记将于6月3日至6日暂停[16][18] 联营公司及投资 - 湖南美联置业注册资本由人民币80,000,000元增加至人民币163,265,036元[194][196] - 深圳宝新实业、深圳锦汕及谢斌先生分别持有湖南美联置业51.0%、39.2%及9.8%股权[194][196] - 深圳锦汕及谢斌先生共同保证湖南美联置业三年内向深圳宝新实业分派利润不低于人民币200,000,000元[195] - 溢利保证要求湖南美联在3年保证期内向深圳宝新实业派付不少于人民币200,000,000元分红[197] - 截至2024年12月31日，溢利保证仍未履行[198][200] - 未履行主因包括2019年末新冠疫情造成的严重干扰[198][200] - 未履行还因中国房地产行业监管政策限制过度扩张[198][200] - 未履行还受房价下行压力及信贷环境收紧影响[198][200] - 未履行还因物业销售市场低迷及债务偿还压力加剧[198][200] - 担保人深圳锦汕及谢先生共同及个别对溢利保证负责[197] - 担保人责任以其合共持有湖南美联49%股权为基准[197] - 公司正与担保人就修订更实际的履行时间表达成协议[199][200] - 若出现累计亏损或未产生溢利，各方需协商修订保证条款[197] 其他重要内容：公司基本信息 - 公司核数师为BDO Limited（香港立信德豪会计师事务所有限公司）[12][14] - 主要往来银行包括汇丰银行、中信银行、工商银行、光大银行及农业银行[15][17] - 香港主要营业地点位于九龙尖沙咀广东道30号新港中心1座10楼1002室[15][17] - 股份过户登记处为Suntera (Cayman) Limited（开曼群岛）及卓佳证券登记有限公司（香港）[15][17] - 公司股份代号为299[16][18] - 2024年中期业绩公告将于8月29日发布[16][18] - 2024年年报显示五年财务概要截至2023年12月31日[19] - 集团过往五个财政年度的财务概要载于报告第5页[188][193] - 公司2024年环境、社会及管治报告将于2025年4月30日发布[184][189] - 集团物业、厂房及设备变动详情载于综合财务报表附注19[187][192] - 集团财务风险管理目标及政策披露于综合财务报表附注6[183][189] - 集团业务分部详情及分析载于综合财务报表附注8[173][178] - 集团未对冲外汇风险，因人民币计值的大部分收入与开支风险敞口被认为不重大[133][138] - 截至2024年12月31日，物业、厂房及设备账面价值约390万港元（2023年：约420万港元）[128] - 抵押物业、厂房及设备账面价值为390万港元，较2023年420万港元略有下降[131]