公司基本信息 - 公司执行董事包括崔晓冬、周军等，陈栋明自2024年6月14日起获委任，周丽娟自2024年6月14日起辞任[3][4] - 公司监事包括张伟、胡远玲等，黄伟自2024年6月14日起获委任，唐波自2024年6月14日起辞任[3][4] - 公司中国注册办事处和总部均位于中国江苏省苏州市高新区狮山路28号苏州高新广场30楼3001室，香港主要营业地点位于香港湾仔皇后大道东248号大新金融中心40楼[6][7] - 公司核数师为安永会计师事务所，位于香港鲗鱼涌英皇道979号太古坊一座27楼[8][9] - 公司有关香港法律的法律顾问为盛德律师事务所，有关中国法律的法律顾问为江苏剑桥颐华律师事务所和国浩律师（苏州）事务所[8][9] - 公司合规顾问为东兴证券（香港）有限公司，位于香港九龙柯士甸道西1号环球贸易广场75楼7503B - 7504室[9] - 公司主要往来银行包括中国工商银行苏州新区分行、中国农业银行苏州商业街分行等[11][12] - 公司网站为www.suxinfuwu.com，股份代号在香港联交所为2152[12] - 公司2024年股东周年大会将于2025年6月13日（星期五）召开及举行[13] - 公司前身为苏州新港物业服务有限公司，1994年4月12日成立为全民所有制企业，2004年3月25日改制为有限责任公司，2021年4月23日改制为股份有限公司[13] - 公司H股上市日期为2022年8月24日[16] - 苏高新公司持有苏州新区高新技术产业股份有限公司约43.79%股权[19] 各条业务线表现 - 2024年公司加快江苏省市场拓展，已在7个城市实现项目落地[21][24] - 2024年公司推动AI技术在环卫作业应用，提升管理效能[22][25] - “苏州高新区城市管家平台”二期建设完成，纳入438条清洁路线、137辆清洁车辆和146辆垃圾运输车辆[23] - 苏州高新区城市管家平台二期建设完成，接入保洁路段438条、清洁作业车辆137辆、垃圾运输车辆146辆[26] - 老旧小区改造新增车位逾200个，补种绿化面积近4,500平方米，清理杂物垃圾约3,400吨，升级监控设备超400处，加建电动车充电棚20余处[28][30] - 云熹花园项目出租率达100%，住户满意度达99.4%[29][31] - 2024年1月公司被评为2023年度中国物业管理协会协办单位[33] - 2024年2月公司被评为2023年度苏州市物业管理协会五星会员单位[33][34] - 2024年4月公司被评为2024中国物业服务百强企业、2024中国智慧城市服务领先企业、2024中国物业服务质量领先企业[35][36] - 2024年4月公司在管项目狮山金融创新中心被评为2024中国五星级物业服务项目[37] - 2024年8月公司被评为江苏省守合同重信用企业[38] - 2024年9月公司被评为2024中国物业服务专业化运营领先品牌企业，品牌价值12亿元[40][41] - 截至2024年12月31日，公司共获得172项荣誉称号，其中国家级42项、省级28项、市级65项[43] - 截至2024年12月31日，公司在中国签约179个项目提供相关服务，总合约建筑面积约2560万平方米，较2023年12月31日增加53.3%，165个项目在管总面积超1700万平方米[50][51] - 2024年苏高新集团投标1次中标1次，中标率100%；苏高新集团合营企业及/或联营公司投标5次中标5次，中标率100%；独立第三方投标53次中标26次，中标率49.1%；2023年苏高新集团合营企业及/或联营公司投标6次中标6次，中标率100%，独立第三方投标29次中标18次，中标率62%[54] - 近年来公司将战略重点转向非住宅项目，调配人力和资源至非住宅项目[56][58] - 公司2023年拓展至苏州全部十大板块，2024年拓展至江苏省半数城市，计划2025年完成全省布局[57][59] - 2024年公司在苏州高新区引入多台无人驾驶扫路车与洗扫一体车，实现部分中心道路高精度贴边清扫，后续计划提升慢车道全域机械化覆盖率[61][64] - 2024年公司全面推进智慧物业系统建设，项目第一阶段已完成，涵盖统一门户等核心模块[62][65] - 公司与控股股东苏高新集团保持长期紧密战略关系，2024年苏高新集团及其合营企业、联营公司是公司第二大客户[63] - 截至2024年12月31日，苏高新集团及其合营企业、联营公司是集团第二大客户[66] - 2024年集团对独立第三方所开发物业的中标率为49.1%[75][77] - 2024年独立第三方物业开发商收益占集团商业物业管理服务总收益的75.1%[75][77] - 2024年独立第三方物业开发商收益约占集团住宅物业管理服务总收益的99.5%[75][77] - 2024年城市服务中苏高新集团贡献收益35,347千元，占比3.8%；独立第三方贡献585,699千元，占比63.4%[80] - 2024年商业物业管理服务中苏高新集团贡献收益53,661千元，占比5.8%；独立第三方贡献170,997千元，占比18.5%[80] - 2024年住宅物业管理服务中苏高新集团贡献收益260千元，占比0.0%；独立第三方贡献61,292千元，占比6.6%[80] - 2024年物业租赁中独立第三方贡献收益14,393千元，占比1.6%[80] - 截至2024年12月31日，公司为29个项目提供市政基础设施服务[87][91] - 截至2024年12月31日，公司在管公建项目建筑面积约450万平方米[88][93] - 截至2024年12月31日，公司有3个垃圾处理中心，最大处理量为每天1200吨生活垃圾及50吨大件垃圾[90][95] - 截至2024年12月31日，公司为72个商业物业（约950万平方米）及31个住宅物业（约300万平方米）提供基本商业物业管理服务[98][101] - 截至2024年12月31日，公司租赁物业平均入住率约36.4%，较2023年的约52.3%下降[100][102] 各地区表现 - 截至2024年12月31日，公司来自长三角地区的在管建筑面积约为17.0百万平方米，约占总在管建筑面积的99.8%[110][112] - 截至2024年12月31日止年度，公司在长三角地区为物业提供服务产生人民币924.3百万元，占总收益的99.97%[110][112] - 公司业务易受长三角地区政府政策或经营环境不利发展的影响[109][112] - 公司与苏州地方政府合作关系的不利变化会影响续签服务协议或扩大市政服务业务运营的能力[113][114] 管理层讨论和指引 - 2025年公司将扩大业务覆盖至江苏省所有城市并探索其他省份项目，提升核心竞争力[103] - 2025年公司城市服务将完善管理模式，制定环卫机械化和智能化升级计划[104] - 2025年公司物业管理将推进社区赋能和连心等举措，提升服务质量和效率[104] - 2025年公司将推进业务范围覆盖江苏省内全部城市并拓展外省项目[105] - 2025年公司制定城市环卫机械化与智能化提升计划，加大机械化、智能化设备投入[106] - 2025年公司将积极探索数字化建设，打造人工智能在服务优化方面的创新应用场景[108][111] 财务数据关键指标变化 - 2024年公司总收益为924,601千元，2023年为725,104千元[80] - 公司总收益从2023年约7.251亿人民币增加27.5%至2024年约9.246亿人民币[123] - 城市服务收益从2023年约4.531亿人民币增加37.1%至2024年约6.21亿人民币[123] - 商业物业管理服务收益从2023年约1.952亿人民币增加16.6%至2024年约2.276亿人民币[123] - 住宅物业管理服务收益从2023年约6010万人民币增加2.5%至2024年约6160万人民币[123] - 物业租赁服务收益从2023年约1670万人民币减少13.8%至2024年约1440万人民币[123] - 销售成本从2023年约5.781亿人民币增加至2024年约7.627亿人民币[125] - 2024年分包成本从2023年的2.59亿人民币增加至3.544亿人民币[125] - 2024年维护开支从2023年的6540万人民币增加至8680万人民币[125] - 2024年绿化及园艺开支从2023年的5290万人民币增加至6960万人民币[125] - 公司毛利从2023年约1.47亿人民币增加10.1%至2024年约1.619亿人民币[131] - 公司毛利率从2023年的约20.3%降至2024年的约17.5%[132] - 城市服务毛利从2023年约9500万元增至2024年约1.052亿元，增幅约10.7%，毛利率从2023年约21.0%降至2024年约16.9%[132] - 商业物业管理服务毛利从2023年约3650万元增至2024年约4250万元，增幅约16.4%，毛利率稳定在约18.7%[132] - 住宅物业管理服务毛利从2023年约500万元增至2024年约520万元，增幅约4.0%，2024年毛利率稳定在约8.4%[132] - 物业租赁服务毛利从2023年约1050万元降至2024年约900万元，降幅约14.3%，2023年和2024年毛利率分别为62.8%和62.1%[132] - 其他收入及收益从2023年约4590万元降至2024年约1260万元，降幅约72.5%[134] - 行政开支从2023年约4990万元增至2024年约5450万元[136] - 其他开支从2023年约2100万元降至2024年约1540万元，降幅约26.6%[137] - 年内利润从2023年约8010万元降至2024年约6620万元[145] 其他没有覆盖的重要内容 - 2024年苏州月最低工资标准由2280元上调至2490元，小时最低工资标准由22元调整至24元，影响公司人力资源成本[116][118] - 公司通过智能化系统升级与优化服务流程缓解成本上涨的影响[116][118] - 中国政府新颁布的法律法规可能增加公司合规及运营成本[117][119] - 投资性房地产价值从2023年约3.327亿元增至2024年约3.7亿元，主要因2024年购买价值4957万元的地块[152] - 物业、厂房及设备从2023年12月31日约3.926亿元减少至2024年12月31日约3.75亿元[154] - 投资物业从2023年12月31日约3.327亿元增加至2024年12月31日约3.7亿元，主要因2024年以4957万元购入苏地2024 - WG - S03号地块[155] - 指定为以公平值列入其他全面收入的股权投资从2023年12月31日约500万元降至2024年12月31日约350万元[156] - 苏州新景天商务地产发展有限公司应占股权百分比为8%，投资成本2400万元，公平值148.4万元，占公司总资产比例0.09%，公平值亏损346.6万元；苏州高新掌新生活服务科技有限公司应占股权百分比为10%，投资成本200万元，公平值200万元，占公司总资产比例0.12%，无公平值亏损[158] - 贸易应收款项从2023年12月31日约2.951亿元增加约48.5%至2024年12月31日约4.383亿元，因2024年城市服务扩张[161][165] - 贸易应付款项从2023年12月31日约3.013亿元增加约20.3%至2024年12月31日约3.625亿元，因2024年城市服务扩张产生分包费用增加且未结算[163][167] - 其他应付款项及应计款项从2023年12月31日约1.102亿元增加至2024年12月31日约1.239亿元，主要因应付薪酬增加，2024年12月31日应付控股股东股息约2340万元，已于2024年3月支付[169][172] - 合约负债从2023年12月31日约5370万元增加约18.7%至2024年12月31日约6380万元，因2024年新增多个商业物业项目[171][173] - 预付款项、其他应收款项及其他资产在2023年12月31日约2860万元和2024年12月31日约2660万元保持相对稳定[162][166] - 公司为监察股权投资表现采取三项内部控制政策，包括季度报告、至少每年审查及文件存档[160][164] - 公司流动资产总值从2023年12月31日约8.68亿元增加约9.2%至2024年12月31日约9.479亿元[175][178] - 公司流动负债总额从2023年12月31日约5