财务数据关键指标变化 - 公司2025年收入减少7%至10.13亿港元（2024年：10.87亿港元）[9] - 2025年股东应占亏损净额为6.753亿港元，较2024年盈利460万港元大幅恶化[9] - 每股基本亏损为0.9374港元（2024年：每股盈利0.0063港元）[9] - 投资物业价值下调4.5%，重估减值增加6.88亿港元（2024年：1.275亿港元）[9] - 2025年股东权益为105.27亿港元（2024年：110.6亿港元），每股资产净值为14.61港元（2024年：15.35港元）[10] - 负债比率从2021年的60%持续下降至2025年的57%[8] - 公司收入为港币1,013,000,000元，同比下降6.8%（2024年：港币1,087,000,000元）[94] - 核心经营溢利为港币12,700,000元，同比下降90.4%（2024年：港币132,100,000元）[94] - 投资物业重估亏损净额为港币688,000,000元（2024年：港币127,500,000元）[95] - 股东应占亏损净额为港币675,300,000元（2024年：溢利港币4,600,000元）[95] - 股东权益为港币10,527,000,000元，同比下降4.8%（2024年：港币11,060,000,000元）[95] - 负债比率上升至48.7%（2024年：46.4%）[95] 各条业务线表现 - 广州北京路项目销售延迟导致利润贡献延期至新财年[9] - 重慶"漢•林間"租赁计划成功提升租住率，并扩展至深圳及广州[13] - 广州"港汇臺"住宅项目每周售出约2个单位，三分之一可售单位已售出[13] - 汉国数据中心出租率达到100%[16] - 物业发展分类收入为港币528,000,000元，同比下降11.0%（2024年：港币593,000,000元）[96] - 广州港汇台项目累计合约销售金额达港币612,000,000元，已确认收入港币399,000,000元[98] - 深圳侨城坊项目收入为港币172,000,000元，同比下降36.3%（2024年：港币270,000,000元）[102] - 物业投资租金收入为港币438,000,000元，同比增长0.5%（2024年：港币436,000,000元）[107] - 深圳宝轩公寓平均入住率为93%（2024年为94%）[116] - 重庆汉国中心平均出租率为65%（2024年为69%）[117] - 重庆金山商业中心整体平均出租率为81%（2024年为84%）[122] - 尖沙咀宝轩酒店平均入住率改善至95%（2024年为88%）[130] - 汉国佐敦中心平均出租率下跌至82%（2024年为90%），但2025年3月31日改善至87%[131] - 物业及停车场管理分类2025年收入为4600万港元（2024年为5800万港元）[141] - 公司管理15个停车场共1540个车位（2024年为26个停车场共1810个车位）[141] 各地区表现 - 香港甲级写字楼空置率升至15%以上，物业价值大幅下跌[11] - 公司收购大阪物业，日本酒店组合扩大至9家[14] - 香港宝轩酒店（中环）延迟开业导致估值严重下跌，预计第三季度重开[14][16] - 公司投资物业组合2025年3月31日估值为148.77亿港元（2024年为150.13亿港元），其中中国大陆物业组合93.25亿港元，香港物业组合49.9亿港元，日本物业组合5.62亿港元[140] - 公司投资物业公平值减少净额为6.88亿港元，其中香港及大陆物业公平值减少7.732亿港元，日本物业公平值收益0.852亿港元[140] 管理层讨论和指引 - 香港银行同业拆借利率(HIBOR)下跌至1%以下[18] - 香港机场客运量恢复至疫情前水平，第三条跑道开通预计进一步提升[18] - 中国中央政府推出措施降低借贷成本及增加资金流动性[19] - 中国城镇化率目前为65%，公司目标提升至80%[19] - 公司预计中长期经济将有更健康增长，重点发展电动车、机器人及人工智能[19] - 公司组建新管理团队以应对市场波动[20] - 公司创始人王世荣博士于2025年2月16日离世[21] - 公司主要业务包括物业发展、物业投资及物业管理，专注于深圳、广州、重庆、香港和日本市场[90] 管理层变动及背景 - 林燕勝於2024年4月獲委任為執行董事，並於2025年4月晉升為董事總經理，主要負責集團整體財務管理及日常營運[28] - 林燕勝在恒生銀行有限公司任職21年，退休前擔任大中華區商業銀行業務總監及執行委員會成員[28] - 林燕勝持有香港大學經濟及管理學社會科學學士（一級榮譽）及香港中文大學科學（電子商貿）碩士和工商管理碩士學位[28] - 李曉平自2009年起擔任執行董事，擁有中國經濟及管理方面逾40年經驗，持有中國高級經濟師資格證書[30] - 王妍自2023年起擔任非執行董事，持有華盛頓大學醫學博士學位及高階健康管理碩士學位[31] - 林炳麟於2019年獲委任為執行董事，2025年7月調任為非執行董事，曾擔任香港大學財務處處長超過20年[32] - 方文靜自2019年起擔任獨立非執行董事，現任華美銀行高級董事總經理，擅長美國－亞洲跨境交易[35] - 馬德瑋自2019年起擔任獨立非執行董事，曾參與上海人民幣20億元的豪華住宅項目(Chateau Pinnacle)[36] - 馬德瑋在房地產與資本市場顧問業務方面有豐富經驗，曾領導公司聯屬公司投資LaSalle Investment Management Limited的杭州項目[36] - 馬德瑋持有美國大學工商管理學士學位，並在香港及美國長大[38] - 周明祖管理的香港置地物业组合价值约300亿美元，年收入达10亿美元[41] 公司治理 - 公司董事会于回顾年度内共举行了四次会议，讨论业务发展、营运表现及财务状况[51] - 公司独立非执行董事不授予与业绩挂钩的股权薪酬，以保持其独立性和客观性[52] - 公司董事进行证券交易均遵守上市规则附载的标准守则[49] - 公司董事会成员中除王承伟及王妍为兄妹关系外，无其他重要关系[51] - 公司董事会由9名董事组成，其中4名为独立非执行董事，占比44.4%，符合上市规则要求[53] - 公司主席王承伟与董事总经理林燕胜职责分离，分别负责董事会运作和日常业务管理[55] - 提名委员会严格评估独立非执行董事候选人，标准包括专业资格（占比33.3%）、时间投入（占比22.2%）等多元化因素[56] - 非执行董事任期不超过3年，每年约三分之一董事（精确到最接近整数）需轮值退任[57] - 2025年度所有董事均完成A类（研讨会/会议）和B类（阅读资料）专业培训，覆盖率100%[60] - 薪酬委员会由3名独立非执行董事（占比60%）和2名执行董事组成，2025年召开1次会议[62] - 公司偏离企业管治守则：主席与董事总经理不参与轮值退任，以保持领导连续性[57] - 马德玮（独立非执行董事）将于股东周年大会后退任，剩余独立董事占比将降至33.3%[58] - 薪酬政策参考同行业水平（占比20%）、公司盈利（占比30%）等6项核心指标[62] - 董事年度培训记录显示，执行董事与非执行董事的培训参与率均为100%[60] - 公司董事薪酬政策包括执行董事的薪酬与个人表现及集团业绩挂钩，非执行董事收取固定薪酬，每年由薪酬委员会检阅并由董事会批准[63] - 公司审计委员会由三位独立非执行董事组成，年内举行两次会议，独立核数师安永会计师事务所出席所有会议[65][66] - 公司提名委员会由三名独立非执行董事、一名执行董事及一名非执行董事组成，年内举行一次会议，主要评估独立非执行董事独立性及推荐董事候选人[67][69] - 公司董事会成员多元化政策涵盖性别、年龄、文化背景等，当前董事会由2名女性及7名男性董事组成[70][72] - 公司员工男女比例为1:0.84（截至2025年3月31日）[72] - 公司董事会年内举行4次会议，薪酬委员会1次，审计委员会2次，提名委员会1次[73] - 公司支付独立核数师安永会计师事务所审计服务费用335.8万港元，非审计服务费用31.2万港元，总计367万港元[74] - 公司内部监控系统被认为合理有效及合适，涵盖财务、营运及合规方面的监控以及风险管理[77] - 公司秘书在年内参加了不少于15小时的相关专业培训[79] - 公司股息政策考虑因素包括财务业绩、现金流状况、业务状况及策略、未来营运及盈利等[81][82] - 公司股东通讯政策通过中期报告、年报、公告等方式向股东披露信息，并定期检视其有效性[87] - 公司董事会承认对账目应负的责任，并表示不知悉有任何可能对公司持续经营能力产生重大疑问的事件[76] 财务及债务状况 - 公司计息债务总额为港币6,344,000,000元（2024年：港币6,553,000,000元），其中9%归类为流动负债（2024年：27%）[142] - 公司现金及现金等价物总额为港币1,043,000,000元（2024年：港币1,294,000,000元），其中受限制银行结余为港币252,000,000元（2024年：港币137,000,000元）[142] - 公司股东资金总额为港币10,527,000,000元（2024年：港币11,060,000,000元），减少主要由于年度亏损及汇率影响[142] - 公司负债比率为49%（2024年：46%），计息债务净额为港币5,301,000,000元（2024年：港币5,259,000,000元）[143] - 公司交叉货币利率掉期合约名义本金为港币170,000,000元，用于对冲利率风险[144] - 公司抵押物业账面总值为港币15,633,000,000元，作为银行信贷抵押品[145] - 公司全资附属公司汉国融资有限公司与银团订立贷款协议，金额为港币737,000,000元，可增加至港币1,500,000,000元[178] - 公司全资附属公司金誉发展有限公司与银团订立贷款协议，金额为港币1,525,000,000元[178] 股东及股息信息 - 公司建议派发截至2025年3月31日止年度的末期股息每股普通股港币3仙（2024年：港币6.25仙），预计股息支票将于2025年10月6日或之前寄发[91] - 公司股东周年大会定于2025年8月29日举行，股份过户登记手续将于2025年8月26日至8月29日暂停办理[92] - 主要股东王博士通过受控公司持有502,262,139股普通股，占公司已发行股份的69.72%[172] - Lucky Year、建业发展（集团）及建业实业各自通过受控公司持有490,506,139股普通股，占公司已发行股份的68.09%[172] - 公司已发行股份总数中至少25%由公众人士持有[181] - 公司可供分派储备为港币69,852,000元，其中港币21,613,000元建议作为末期股息[158] 关连交易及供应商信息 - 公司向建业实业支付的管理费用在2024年为港币7,392,000元，而2025年未支付任何费用[171] - 公司与建业建筑及顺昌的关连交易金额分别为不超过港币96,300,000元和141,000,000元，2025年已支付顺昌港币49,103,000元和建业建筑港币10,687,000元[175] - 公司五大供应商占全年总采购额70%，最大供应商占比28%[159] - 公司五大客户占全年总销售额不足30%[159] 其他重要内容 - 投资物业按公允价值计量金额约为港币148.77亿元，公允价值变动产生亏损净额约为港币6.79亿元[193] - 待出售已完成物业录得约港币10.71亿元，按成本与可变现净值孰低列账[194] - 慈善捐款金额为港币218,000元[185] - 核數師對綜合財務報表整體是否存在重大錯誤陳述提供合理保證[200] - 核數師報告僅對全體成員負責，不向其他人士承擔責任[200] - 合理保證不能確保在所有情況下發現重大錯誤陳述[200] - 錯誤陳述可能由欺詐或錯誤引起，影響經濟決定則視為重大[200] - 公司董事及集团高级人员已获得董事及高级人员责任保险[182]