每股收益与核心运营指标 - 第二季度每股净收益为0.56美元，相比去年同期的0.54美元有所增长[20] - 第二季度Nareit FFO为每股1.16美元，总额2.121亿美元，去年同期为每股1.06美元，总额1.964亿美元[25] - 第二季度核心运营收益为每股1.10美元，总额2.022亿美元，去年同期为每股1.02美元，总额1.893亿美元[26] - 2025年第二季度归属于普通股股东的净收入为1.026亿美元，较2024年同期的9926万美元增长3.4%[70] - 2025年第二季度Nareit FFO为2.121亿美元，同比增长8.0%，每股摊薄收益为1.16美元[70] - 2025年第二季度核心运营收益为2.022亿美元，同比增长6.9%，每股摊薄收益为1.10美元[70] - 2025年第二季度归属于普通股股东的净收入为1.026亿美元，较2024年同期的9926万美元增长3.4%[94] - 2025年第二季度Nareit FFO为2.121亿美元，较2024年同期的1.964亿美元增长8.0%，每股摊薄收益为1.16美元[94] - 2025年第二季度核心运营收益为2.022亿美元，较2024年同期的1.893亿美元增长6.9%，每股摊薄收益为1.10美元[94] - 2025年第二季度AFFO为1.775亿美元，较2024年同期的1.621亿美元增长9.5%[94] 同物业运营表现 - 第二季度同物业NOI（不包括租赁终止费）同比增长7.4%，其中基本租金增长贡献了4.5个百分点[29] - 截至第二季度末，同物业出租率为96.5%，同比提升100个基点；其中主力店出租率98.0%，小店出租率93.9%[29] - 截至2025年第二季度，同物业NOI（不含终止费）为2.748亿美元，同比增长7.4%[70] - 2025年迄今同物业NOI（不含终止费）增长5.8%[70] - 同店NOI在2025年第二季度达到27.69亿美元，同比增长7.5%[91] - 同店NOI在2025年至今达到55.06亿美元，同比增长6.0%[91] - 基础租金收入在2025年第二季度的同店业绩中增长4.5%，贡献显著[91] - 2025年第二季度租户回收款推动同店NOI增长1.5%[91] - 2025年第二季度不可收回租赁收入对同店NOI产生0.3%的正面影响[91] - 2025年第二季度其他租赁/物业收入贡献同店NOI增长0.7%[91] - 2025年第二季度分成租金贡献同店NOI增长0.4%[91] - 扣除终止费后的同店NOI在2025年第二季度增长7.4%[91] - 扣除终止费和再开发项目后的同店NOI在2025年第二季度增长6.2%[91] - 截至2025年6月30日年内实际同物业NOI增长（不含终止费）为5.8%[142] 租赁活动与租金表现 - 第二季度执行了190万平方英尺的可比新租和续租，混合现金租金溢价为10.0%，直线法租金溢价为19.3%[29] - 2025年第二季度可比物业新签租约现金租金涨幅为10.0%，直线法租金涨幅为19.3%[116] - 过去12个月可比物业新签租约平均现金租金涨幅为12.8%，平均每平方英尺房东投入为50.06美元[116] - 过去12个月可比物业续租租约平均现金租金涨幅为9.0%，平均每平方英尺房东投入为0.82美元[116] - 2025年第二季度新签租约平均现金租金涨幅为14.4%，直线法租金涨幅为27.7%[116] - 2025年第二季度续租租约平均现金租金涨幅为8.9%，直线法租金涨幅为17.2%[116] - 2025年第二季度总租赁交易量为491宗，涉及面积209.8万平方英尺，平均新基本租金为每平方英尺27.28美元[117] - 过去12个月总租赁交易量为1,943宗，涉及面积863.8万平方英尺，平均每平方英尺房东投入为13.40美元[117] - 截至2025年6月30日，新租约的净有效租金为每平方英尺29.22美元，占基础租金（36.58美元/平方英尺）的80%[120] - 2025年第二季度新租约净有效租金环比增长8.5%，从31.90美元/平方英尺增至34.62美元/平方英尺[120] - 截至2025年6月30日，已签署但尚未开始的租约总计310份，涉及可出租总面积135.6万平方英尺，年基本租金总额为3830.1万美元[121] - 新租约中商店（Shop）类别占比67%，主力店（Anchor）占比33%[120] - 已签署未开始租约中，商店租约285份，年基本租金2514.8万美元；主力店租约25份，年基本租金1315.3万美元[121] - 新租约的加权平均租期为9.2年[120] 投资组合与出租率 - 投资组合总出租率（所有物业）为96.2%，零售运营物业出租率为96.4%[72] - 投资组合总可租赁面积达4916.6万平方英尺，整体出租率为96.2%[127] - 投资组合年基本租金总额为12.077亿美元，平均租金为每平方英尺25.45美元[127] - 前50大人口都会区贡献了投资组合83.5%的可租赁面积和84.7%的年基本租金[127] - 纽约都会区是最大市场，拥有65处物业，年基本租金1.437亿美元，占总额11.9%[127] - 洛杉矶都会区物业出租率最高达97.6%，年基本租金8030.6万美元[127] - 旧金山都会区平均租金最高，为每平方英尺31.57美元[127] - 明尼阿波利斯都会区出租率最低，为78.4%[127] - 加利福尼亚州是公司最大的收入贡献州，占总年基本租金（12.077亿美元）的22.9%，为2.769亿美元[124] - 佛罗里达州贡献年基本租金2.291亿美元，占总收入的19.0%，出租率高达97.2%[124] - 明尼苏达州的出租率显著低于平均水平，为78.4%[124] - 租户组合中超市类别占比最高，贡献了年基本租金的20%[129] - 商铺租户（非主力店）贡献了年基本租金的58%，主力店租户贡献42%[129] - 餐厅类别（快餐/休闲+全服务）合计贡献年基本租金的19%[129] - 前十大租户占总租赁面积（GLA）的37.8%，贡献年化基本租金（ABR）的29.7%，总额为3.590亿美元[131] - 所有租户的年化基本租金（ABR）总额约为12.18亿美元，其中主力租户（Anchor）贡献4.58亿美元，商铺租户（Shop）贡献7.6亿美元[133][135][137] - 租约到期情况：未来10年（至2034年）有84.6%的租赁面积（GLA）和86.7%的基本租金（ABR）到期，年均ABR为每平方英尺25.97美元[137] 收入与利润表现 - 总营业收入增长6.6%至3.808亿美元，其中租赁收入增长6.1%至3.691亿美元[82] - 归属于普通股股东的净利润增长3.4%至1.026亿美元[82] - 净营业收入增长8.4%至2.547亿美元[85] - 基本租金收入增长5.3%至2.584亿美元[85] - 租户回收款增长7.9%至9150万美元[85] - 公司按比例享有的未合并房地产合伙企业总收入在2025年第二季度为3.985亿美元[88] - 运营投资组合产生的当前季度净营业收入（NOI）为2.809亿美元[140] 成本与费用表现 - 利息净支出增长16.4%至5027万美元[82] - 折旧和摊销支出下降1.4%至9954万美元[82] - 房地产税支出增长4.4%至4750万美元[82] - 一般及行政费用增长5.1%至2548万美元[82] - 2025年第二季度运营资本支出为3252万美元，较2024年同期的3389万美元下降4.0%[94][96] - 2025年第二季度开发和再开发支出为7342万美元，较2024年同期的5150万美元大幅增长42.6%[96] 开发与再开发项目 - 截至第二季度末，公司在建开发和再开发项目估计净成本为5.18亿美元，混合估计收益率为9%[23] - 2025年第二季度公司启动了预估净项目成本约为4200万美元的再开发项目[32] - 2025年第二季度公司完成了预估净项目成本约为2100万美元的开发和再开发项目[32] - 截至2025年6月30日，公司进行中的开发和再开发项目预估净项目成本为5.18亿美元，其中58%的成本已发生[32] - 在建开发和再开发项目总投资额为5.18亿美元，已完成成本占比58%，预计稳定收益率为9%[111] - 本年度已完成开发和再开发项目总投资额为2700万美元，已完成成本占比93%，预计稳定收益率为18%[113] - 地面开发项目Sienna Grande Shops总投资额为900万美元，已完成成本占比84%，预计稳定收益率为8%[111] - 在建地面新建项目净成本为2.29亿美元，稳定后收益率为7%，预计年化NOI为1603万美元[140] - 在建再开发项目净成本为2.89亿美元，稳定后收益率为10%，预计年化NOI为2890万美元[140] 收购与处置活动 - 2025年5月12日公司通过合资企业以约500万美元收购了Armonk Square购物中心[32] - 2025年7月23日公司以3.57亿美元收购了位于加利福尼亚州的五个购物中心组合[32] - 2025年第二季度公司处置了Van Houten Plaza，售价约为600万美元[32] - 2025年7月1日公司处置了101 7th Avenue，售价为1100万美元[32] - 2025年收购资产总额为1.38亿美元，加权平均资本化率为5.5%；处置资产总额为5550万美元，资本化率为6.2%[108][109] 债务与资本结构 - 公司发行了4亿美元、票面利率5.0%、于2032年到期的优先无担保票据[23] - 截至第二季度末，按比例计算的净负债及优先股与TTM运营EBITDAre的比率为5.3倍[23] - 公司发行了4亿美元于2032年到期的优先无担保票据，票面利率为5.0%[32] - 截至2025年6月30日，公司循环信贷额度下约有15亿美元的可用容量[32] - 截至2025年6月30日，总负债为53.742亿美元，较2024年底的49.841亿美元增加7.8%[70] - 净负债和优先股与Operating EBITDAre的比率为5.3倍[70] - 截至2025年6月30日，公司总债务为47.992亿美元，较2023年底的44.087亿美元增长8.9%[98] - 截至2025年6月30日，公司债务中固定利率占比99.2%，加权平均合同利率为4.2%[98] - 2025年剩余债务到期额为2.711亿美元，加权平均利率为3.90%[98] - 截至2025年6月30日，公司总债务为47.99亿美元，较2024年12月31日的44.09亿美元增长8.8%[100] - 有担保固定利率抵押贷款总额为6.40亿美元，较2024年12月31日的6.10亿美元增长4.8%[100] - 无担保债务总额（净折扣后）为41.50亿美元，较2024年12月31日的37.89亿美元增长9.5%[100] - 可变利率抵押贷款总额为953.3万美元，较2024年12月31日的958.6万美元略有下降0.6%[100] - 公司债务组合的加权平均有效利率为4.18%，低于2024年12月31日的4.49%[100] - 最大单笔无担保债务为2025年11月1日到期的固定利率债务，金额为2.50亿美元，利率3.90%[100] - 循环信贷额度为30亿美元，利率为调整后SOFR + 0.685%，较2024年12月31日的6.50亿美元有所减少[100] - 公司拥有多项长期固定利率债务，例如2047年到期金额4.25亿美元利率4.40%，以及2049年到期金额3.00亿美元利率4.65%[100] - 截至2025年6月30日，公司提供了无担保债务契约和杠杆比率的摘要信息[101] - 未偿还无抵押公共债务总额为34.5亿美元，其中2026年到期债务最高，达3.58亿美元，加权平均利率为5.50%[102][103] - 总债务杠杆比率表现稳健，总债务与总资产比率为28%，远低于65%的契约要求上限[102] - 利息覆盖率为5.2倍，远高于1.5倍的契约要求最低值[102] - 净债务与总市值比率为26.0%，净债务与经调整运营EBITDAre（TTM）比率为4.9倍[102] - 截至2025年6月30日，总债务为15.67亿美元，其中91.3%为固定利率债务，加权平均合同利率为4.1%[103] - 公司在合资企业中的总投资为28.98亿美元，总债务为15.67亿美元，Regency按比例承担的债务份额为5.75亿美元[105] - 无抵押资产与无抵押债务的比率为374%，显著高于150%的契约要求[102] - 截至2025年6月30日，未合并债务中抵押贷款应付为14.32亿美元（固定利率）和8731.1万美元（可变利率）[103] - 固定资产覆盖率与利息覆盖率在按比例合并基础上分别为4.2倍和4.7倍[102] - 公司按比例份额的负债包括53.471亿美元应付票据和4.071亿美元应付账款及其他负债[140] 现金流与财务状况 - 截至2025年6月30日，公司持有现金及现金等价物为1.548亿美元[75] - 2025年第二季度Nareit EBITDAre为2.761亿美元，较2024年同期的2.554亿美元增长8.1%[96] - 公司持有现金及现金等价物1.146亿美元，应收账款（不包括直线租金）为9539.6万美元[140] - 已签署租约但尚未开始产生租金的季度基本租金为957.5万美元（包含在建再开发项目）[140] - 土地及非收益性资产的估计市场价值为5021.6万美元[140] 管理层指引与展望 - 公司将2025年Nareit FFO指引上调至每股4.59至4.63美元，核心运营收益指引上调至每股4.36至4.40美元[23] - 公司2025年全年指引：摊薄后每股净收入为2.28-2.32美元，Nareit FFO为每股4.59-4.63美元[34] - 2025财年每股摊薄净收入指引为2.28美元至2.32美元，高于此前指引的2.25美元至2.31美元[142] - 2025财年Nareit FFO每股摊薄指引为4.59美元至4.63美元，高于此前指引的4.52美元至4.58美元[142] - 2025财年核心运营每股收益指引为4.36美元至4.40美元，高于此前指引的4.30美元至4.36美元[142] - 2025财年同物业NOI增长（不含终止费）指引为+4.5%至+5.0%，高于此前指引的+3.2%至+4.0%[142] - 2025财年非现金收入指引为±49000千美元，此前指引为±46000千美元[142] - 2025财年净利息费用及优先股股利指引为235000千美元至237000千美元，高于此前指引的232000千美元至235000千美元[142] - 2025财年开发和再开发支出指引为±300000千美元，高于此前指引的±250000千美元[142] - 2025财年收购指引为±500000千美元，远高于此前指引的±140000千美元[142] - 2025财年股权/单位发行指引为300000千美元，高于此前指引的100000千美元[142] 业绩指标定义与披露 - 公司使用Nareit FFO作为衡量REIT业绩的指标，该指标排除了房地产折旧和摊销以及出售和减值收益[48] - Core Operating Earnings是另一业绩指标，从Nareit FFO中排除了交易相关收支、债务提前清偿损益及某些非现金收益成分[49] - Adjusted Funds From Operations反映了公司可用于业务需求和股东分派的现金，通过调整Core Operating Earnings计算得出[50] - Pro-r