收入和利润（同比环比） - 公司2025年上半年归属于普通股股东的净利润为2.088亿美元，较2024年同期的2.056亿美元有所增长[133] - 2025年第二季度归属于普通股股东的净收入为10260.8万美元，较2024年增长335.3万美元[148][160] - 2025年上半年归属于普通股股东的净收入为20878.2万美元，较2024年增长316.6万美元[160] - 2025年第二季度Nareit FFO同比增长8.0%至2.121亿美元，上半年同比增长6.7%至4.229亿美元[166] - 2025年上半年租赁收入增加3923.3万美元，其中基本租金增长2331.6万美元（2025年：51292.7万美元 vs 2024年：48961.1万美元）[150][152] - 2025年第二季度房地产总收入同比增长2160万美元，上半年同比增长3860万美元，主要由于基础租金和租户回收费用增加[163][164] - 基础租金2025年第二季度同比增长1150万美元（4.2%），上半年同比增长2180万美元（4.0%），主要由于租金上涨和出租率提升[163][164] - 租户回收费用2025年第二季度同比增长630万美元（6.7%），上半年同比增长1260万美元（6.7%），因可回收费用增加[163][164] 成本和费用（同比环比） - 2025年第二季度净利息支出增加710万美元，主要由于票据应付利息增加420万美元（2025年：5108.1万美元 vs 2024年：4686.4万美元）[147][149] - 2025年上半年利息支出净额增加1223.9万美元，主要由于票据应付利息增长694.6万美元（2025年：9941.1万美元 vs 2024年：9246.5万美元）[154][156] - 2025年上半年物业运营费用增加645.3万美元（2025年：12921.8万美元 vs 2024年：12276.5万美元）[151][153] - 2025年上半年房地产税增加407.5万美元（2025年：9386万美元 vs 2024年：8978.5万美元）[151][153] - 房地产运营费用2025年第二季度同比增长240万美元，上半年同比增长760万美元，主要由于房地产税和运营维护成本上升[163][164] - 2025年上半年房地产开发和资本改进支出2.04657亿美元，同比增加6288.2万美元[187] - 再开发成本同比增加2154.2万美元至6990.6万美元，开发成本同比增加4423.6万美元至7182万美元[187] 业务线表现 - 公司2025年上半年同物业NOI（不包括终止费）同比增长5.8%，主要由于基础租金上涨、现有租约的合同租金阶梯式增长以及可比新租约和续租租约的正租金差价[133] - 公司2025年上半年执行了944笔新租约和续租交易，涉及320万平方英尺（Pro-rata），租金差价为9.1%，而2024年同期为984笔交易涉及410万平方英尺，租金差价为8.9%[133] - 商铺空间新签租约的加权平均基础租金为41.00美元/平方英尺，较未来12个月到期租约的36.49美元/平方英尺高12.4%[137] - 公司2025年第二季度同物业NOI（不包括终止费）同比增长7.4%，达到2.748亿美元，上半年同比增长5.8%，达到5.462亿美元[163] - 2025年上半年房地产合伙企业投资收益增加400万美元，主要由于出租率和租金水平提升[159] - 公司在建开发项目总成本为2.29亿美元，已完成71%，总面积509千平方英尺，每平方英尺成本450美元[190] - 公司再开发项目总成本为2.886亿美元，已完成47%[190] - 休斯顿Sienna Grande Shops开发项目成本939.3万美元，已完成84%，预计2028年稳定[190] - 长岛The Shops at SunVet开发项目成本9286.3万美元，已完成79%，预计2027年稳定[190] 地区表现 - 公司拥有483个零售物业的完全或部分所有权，总可出租面积约为5760万平方英尺[132] - 公司强调其投资组合的高质量，主要锚定市场领先的杂货商，并位于美国最理想的大都市郊区[132] - 公司合并物业组合中，物业数量从2024年12月31日的379个增至2025年6月30日的380个，总租赁面积(GLA)从43,876千平方英尺增至44,343千平方英尺，运营和开发物业的出租率为96.2%[135] - 未合并物业组合中，物业数量保持103个不变，但GLA从13,439千平方英尺略降至13,300千平方英尺，运营物业出租率从96.8%微降至96.7%[135] 管理层讨论和指引 - 公司继续开发和重新开发高质量的购物中心，以保持其投资组合的竞争力[134] - 公司使用非GAAP财务指标，如NOI、AFFO和Nareit FFO，以补充GAAP财务信息，并提供更全面的运营绩效评估[125][127] - 公司计划通过再融资、信贷额度和潜在资产出售来应对到期债务，目前认为资本资源足以满足未来一年需求[172][173] - 公司正在积极监控利率环境，考虑使用利率互换等工具管理风险，优先安排长期固定利率债务再融资[170] - 公司认为凭借现有信用评级、无担保信贷额度及高质量无抵押物业，有能力通过新发债务偿还到期债务[197] 债务和融资 - 公司于2025年5月发行4亿美元2032年到期的优先无担保票据，票面利率5.0%，发行价99.279%[136] - 未来12个月内到期的贷款总额为5.564亿美元，公司计划通过再融资或到期偿还处理[136] - 截至2025年6月30日，公司拥有14.6亿美元的可动用信贷额度，有效期至2028年3月23日[136] - 公司2025年5月发行4亿美元2032年到期优先无担保票据，票面利率5.0%，计划用于偿还2025年11月到期的2.5亿美元债务[171] - 截至2025年6月30日，公司有5.564亿美元债务将在12个月内到期，包括2025年11月到期的3.5亿美元无担保公共债务[172] - 公司拥有1.507亿美元无限制现金及额外资本来源，包括ATM计划剩余4亿美元额度[175]和信贷额度剩余14.574亿美元[175] - 公司信贷额度可延长两次六个月期限，最终到期日为2028年3月23日[175][182] - 2025年上半年融资活动净现金流入增加3.291亿美元，主要由于2.5亿美元无抵押票据偿还减少及3.971亿美元新发行无抵押票据[191] 利率风险 - 公司面临两种主要的利率风险，包括资本市场波动和更高利率对新债务利率的潜在不利影响[197] - 截至2025年6月30日，浮动利率债务为3960万美元，利率每上升100个基点将导致每年收益和现金流减少约40万美元[198] - 公司信贷额度采用浮动利率，基于调整后的SOFR（5.145% = SOFR + 0.10% + 0.685%适用保证金），若信用评级下调或未达杠杆/可持续目标，保证金将增加[200] - 固定利率债务总额为48亿美元（公允价值46.5亿美元），2025-2029年到期债务分布为：2.71亿（2025）、3.58亿（2026）、7.55亿（2027）、3.58亿（2028）、5.25亿（2029）[202] - 固定利率债务加权平均利率从2025年的4.19%逐年上升至2029年的4.56%，此后长期债务利率为4.83%[202] - 浮动利率SOFR债务总额为3957.5万美元，主要集中于2028年到期（3552.5万美元），当前平均利率为5.40%-5.45%[202] - 公司使用利率互换等衍生工具管理利率风险，但明确不进行投机性交易[200] - 债务敏感性分析仅基于2025年6月30日数据，未考虑后续新增风险敞口或提前还款情况[199] - 信贷额度利率每月随SOFR调整，且适用保证金与信用评级、杠杆及可持续目标挂钩[200] 现金流和资本 - 2025年6月30日公司运营现金流达4.05079亿美元，同比增长3386.5万美元，同期股息支付2.638亿美元[177][183] - 未来12个月资本需求预计达9.825亿美元，用于租赁佣金、租户改进、在建项目及债务偿还[178] - 公司89.4%的合并房地产资产未抵押，保持高流动性[180] - 通过远期销售协议以每股74.66美元均价出售133.9377万股，预计净收益1亿美元[175] - 2025年投资活动净现金流出3.72693亿美元，同比增加2.5855亿美元，主要因房地产收购支出增加3805.3万美元[184] - 2025年收购运营房地产净支出8326.1万美元，较2024年增加3805.3万美元[184] - 房地产合伙企业投资总额为38.9828亿美元，较2024年底减少0.9216亿美元[192] - 房地产合伙企业持有16.7293亿美元债务，其中91.3%为固定利率，加权平均利率3.9%[193] - 公司按比例承担的房地产合伙企业债务份额为5.75亿美元[193] - 2025年上半年公司获得管理、交易及其他费用收入1399.5万美元，较2024年同期增加86.5万美元[195] - 公司在2025年1月1日以1030万美元收购了合作伙伴33.3%的股权，现拥有该物业100%所有权[192]