资产组合与租赁情况 - 公司截至2025年6月30日拥有148处工业地产，包含226栋建筑，总面积约3210万平方英尺，另在俄亥俄州哥伦布市拥有一处17260平方英尺的物业管理办公楼[168] - 公司投资组合的出租率为94.6%，租金收入主要取决于出租率和租赁率[175] - 2025年7月1日至2027年12月31日期间，公司投资组合中46.9%的年化基本租金租约将到期，预计可提高部分低于市场租金的租约[176] - 公司目标市场位于美国主要和次要市场，以及部分子市场，因为这些市场的出租率和租金波动较小，买家竞争较少[173] - 公司大部分投资组合的物业费用通过三重净租赁或修改后的总租赁费用报销条款部分控制，但部分租约可能由公司承担某些物业费用[180] 租赁活动与租金变化 - 2025年上半年续租面积为270万平方英尺（占69.4%），租金从4.66美元/平方英尺/年上涨至5.23美元/平方英尺/年，涨幅12.2%[178] - 2025年上半年新租面积为119万平方英尺（占30.6%），租金从4.69美元/平方英尺/年上涨至4.89美元/平方英尺/年，涨幅4.3%[178] - 公司2025年上半年的总加权平均租金从4.67美元/平方英尺/年上涨至5.12美元/平方英尺/年，涨幅9.6%[178] - 同店投资组合的租金收入增长1,582美元（4.1%），达到39,801美元，主要由于租赁活动增加924美元和非现金租金调整增加668美元[186] 收入与利润变化 - 租金收入从2024年上半年的98,839美元下降至2025年上半年的92,476美元，降幅为6,363美元（6.4%），主要由于芝加哥物业合资及多宗物业处置导致净减少8,952美元，部分被同店组合净增长2,589美元（2.6%）抵消[197] - 六个月总租金收入下降6,363美元（6.4%），至92,476美元，收购处置部分降幅达8,952美元（40.7%）[196] - 六个月净利润下降5,143美元（67.5%），至2,471美元，主要因联营企业亏损及物业销售收益减少[196] - 净营业收入（NOI）从2024年上半年的68,628美元下降至2025年上半年的64,032美元，降幅4,596美元（6.7%）[209] - EBITDAre从2024年上半年的61,459美元下降至2025年上半年的59,791美元，降幅1,668美元（2.7%）[210] 成本与费用变化 - 物业费用增加166美元（1.2%），至13,735美元，其中同店部分因房地产税增加350美元[187][188] - 物业费用从2024年上半年的30,211美元下降至2025年上半年的28,444美元，降幅1,767美元（5.9%），主要因芝加哥物业合资及处置导致净减少3,082美元，部分被同店组合运营费用增加1,314美元（4.4%）抵消[198] - 折旧和摊销费用减少1,520美元（7.1%），至19,827美元，主要因资产完全折旧及物业处置[189] - 折旧与摊销费用从2024年上半年的43,715美元下降至2025年上半年的39,179美元，降幅4,536美元（10.4%），主要因资产全额折旧及芝加哥物业合资影响[199] - 一般及行政费用增加991美元（25.5%），至4,871美元，主要因专业费用增加718美元[190] 利息与融资活动 - 利息支出减少1,957美元（20.8%），至7,454美元，主要因现金利息支付减少[191] - 利息支出从2024年上半年的19,009美元下降至2025年上半年的14,303美元，降幅4,706美元（24.8%），其中现金利息支付减少5,849美元（31.2%）[201][202] - 公司计划通过抵押贷款、过桥贷款或夹层贷款等方式多元化其房地产资产组合，这些贷款将由符合其投资标准的房地产抵押[170] - 公司通过合资企业安排继续追求机构合作伙伴，可能涉及开发或再开发策略，需要大量前期资本支出[174] 投资与联营企业表现 - 联营企业投资亏损7,222美元，2024年同期无此项亏损[192] - 联营企业投资损失为15,270美元（2025年上半年），2024年同期无此项损失[202] - 公司在合资企业中的投资占比35%，合资企业债务总额为1.74205亿美元，公司按比例承担6097.2万美元[234][236] 现金流与资金状况 - 2025年上半年经营活动现金流为3897.8万美元，较2024年同期的3647.7万美元增长6.9%[219] - 2025年上半年投资活动现金流出2.80212亿美元，较2024年同期的811万美元大幅增加[219][220] - 截至2025年6月30日，公司可用流动性为2.99亿美元，包括1320万美元现金及2.858亿美元信贷额度[226] - 公司总债务为8.3885亿美元，其中1.74792亿美元为有担保债务，4.5亿美元为无担保债务[227] - 公司拥有7.5亿美元的S-3注册声明可用于未来证券发行[231] - 公司拥有2亿美元的"市场发行"（ATM）计划可用于股票发行，2025年上半年未使用该计划[233] 利率风险管理 - 公司通过利率互换协议管理利率风险，截至2025年6月30日，共有8份利率互换协议，其中5份处于资产位置约1030万美元，3份处于负债位置约20万美元[238][240] - 截至2025年6月30日，公司未偿还的浮动利率债务为664,200美元，其中214,200美元未通过利率互换固定，这部分债务在2025年上半年加权平均利率为5.77%[243] - 若加权平均借款利率上升25个基点，公司2025年上半年的利息支出将增加约57美元[243] - 公司预计未来12个月内将有11,672美元重新分类为利息支出的减少[242] - 公司认为通胀对其历史财务状况和运营结果没有重大影响，大部分租约包含固定租金增长和租户承担税费的条款，可能部分抵消通胀影响[237] - 公司衍生工具的估值主要基于第二级公允价值层次，信用估值调整不显著影响整体衍生品估值[241] - 公司固定利率债务的利率风险主要影响债务的公允价值，而非收益或现金流，直到需要再融资时才会产生显著影响[245] - 公司主要市场风险为利率风险，通过利率互换等衍生金融工具对冲部分借款的利率风险[246] 运营资金表现 - 2025年第二季度FFO（运营资金）为2.3847亿美元，较2024年同期的2.1826亿美元增长9.3%[214] - 2025年第二季度Core FFO（核心运营资金）为2.0859亿美元，较2024年同期的2.1826亿美元下降4.4%[214] - 2025年上半年AFFO（调整后运营资金）为3.8854亿美元，较2024年同期的4.2769亿美元下降9.2%[218] - 核心运营资金（Core FFO）调整项包括优先股股息、融资交易收益及利率互换未实现收益等非经常性项目[213] 其他财务数据 - 不动产销售收益从2024年上半年的8,879美元大幅下降至2025年上半年的301美元，降幅96.6%[203] - 融资交易收益为14,912美元（2025年上半年），其中权证公允价值调整贡献13,406美元[204]