收入和利润（同比环比） - 截至2025年6月30日止六个月收益为129.3百万港元，较去年同期减少388.6百万港元[6] - 公司拥有人应占亏损为19.9百万港元，较去年同期218.5百万港元亏损大幅收窄[6] - 每股基本亏损为3.10港仙，较去年同期34.07港仙显著改善[6] - 公司期内净亏损1987万港元，较去年同期亏损2.19亿港元有所收窄[74] - 公司擁有人應佔期內虧損大幅收窄至19,867千港元（2024年同期：218,538千港元），改善幅度達90.9%[96] - 每股基本虧損為0.031港元（2024年同期：0.341港元），基於641,498千股加權平均股數計算[96] - 公司总收益同比下降75.0%至12.93亿港元（2024年同期：51.79亿港元）[84] - 公司总收益从2024年上半年的4.909亿港元大幅下降至2025年同期的1.032亿港元，降幅达79%[85] - 截至2025年6月30日止六个月期内亏损为1805.8万港元，较去年同期2.170亿港元亏损显著收窄[66] 成本和费用（同比环比） - 融资成本由83.4百万港元减少至40.1百万港元，降幅达51.9%[6] - 融资成本从8337万港元大幅下降至4008万港元，降幅52%[91] - 員工總成本輕微下降至13,560千港元（2024年同期：13,645千港元），降幅0.6%[92] - 香港利得稅即期稅項支出降至24千港元（2024年同期：130千港元），降幅81.5%[93] - 除稅前虧損構成中已確認為開支的存貨成本大幅下降至80,568千港元（2024年同期：532,485千港元），降幅達84.9%[92] - 物業、廠房及設備添置支出大幅減少至864千港元（2024年同期：6,621千港元），降幅87.0%[97] - 其他收入从858万港元增至908万港元，主要来自待售物业暂时租金收入增长[89] 物业发展分部表现 - 物业发展分部收益为87.4百万港元，较去年同期477.5百万港元大幅下降[6][7] - 虹方项目销售竣工单位确认收益1.1百万港元，较去年同期21.1百万港元大幅下降[7] - 云之端项目确认收益8.8百万港元，去年同期无销售[7] - 雨後項目截至2025年6月30日止六個月確認收益77.6百萬港元，交付5個住宅單位及31個停車位，而去年同期收益456.4百萬港元，交付73個住宅單位[11] - 销售物业单位由去年毛损51.2百万港元转为毛利12.8百万港元[6] - 物业销售收入大幅下降81.7%至8742万港元（2024年同期：4.78亿港元）[84] - 物业发展分部收益从4.775亿港元锐减至8742万港元，同比下降82%[87] - 物业发展分部业绩亏损从2.035亿港元收窄至1049万港元[87] 物业投资分部表现 - 物业投资分部收益为21.1百万港元，较去年同期21.6百万港元轻微减少0.5百万港元[6][10] - 城市倉儲及工作間分部收益18.8百萬港元，與去年同期19.1百萬港元相比無大幅變動[12] - 投資物業組合總賬面值738.4百萬港元，包括香港工業及商業大廈和農地693.2百萬港元，以及使用權資產45.2百萬港元[12] - 物業投資分部總賬面值697.9百萬港元，包括工業及商業大廈和農地659.2百萬港元，以及使用權資產38.7百萬港元[13] - 物业投资分部收益保持稳定，从2163万港元微降至2108万港元[87] 葡萄酒业务表现 - 葡萄酒业务收益为9.8百万港元，较去年同期7.3百万港元增长34.2%[6] - 葡萄酒業務收益9.8百萬港元，較去年同期7.3百萬港元增加2.5百萬港元[17] - 葡萄酒业务收益从345万港元增长至578万港元，同比增长68%[85] - 葡萄酒业务资产从6503万港元增加至8720万港元，增长34%[88] 其他业务线表现 - 物業管理服務收益6.9百萬港元，略低於去年同期7.1百萬港元[14] - 提供融資收益1.0百萬港元，較去年同期1.5百萬港元減少0.5百萬港元[15] - 清潔及裝修工程收益3.0百萬港元，與去年同期持平[16] - 出售附屬公司產生收益1,627千港元（2024年同期：無此項收益）[92] 现金流表现 - 现金及现金等价物减少1781万港元，期末余额为1104万港元[76] - 经营活动产生现金流6936万港元，较去年同期4.52亿港元下降84.7%[76] - 投资活动现金流出1146万港元，主要用于金融资产投资2184万港元[76] - 融资活动现金流出7570万港元，主要因偿还借款8702万港元[76] 资产和负债状况 - 總權益788.7百萬港元，較2024年12月31日801.5百萬港元減少[22] - 銀行結餘及現金11.0百萬港元，較2024年12月31日28.9百萬港元減少，流動資產淨值56.1百萬港元，較2024年12月31日95.7百萬港元減少[22] - 可换股债券负债部分为63.1百万港元，较2024年末的60.7百万港元有所增加[23] - 未偿还借贷约为1,223.7百万港元，较2024年末的1,238.7百万港元略有下降[23] - 资本负债比率从2024年末的154.6%上升至155.2%[23] - 净债务对权益比率从2024年末的151.0%增加至153.8%[23] - 债务对资产比率从2024年末的48.8%上升至51.2%[23] - 资本承担为11.3百万港元，较2024年末的13.0百万港元减少[24] - 质押资产包括投资物业693.2百万港元、待售物业1,416.6百万港元及金融资产21.8百万港元[31] - 公司总资产从24.767亿港元下降至23.694亿港元[88] - 物业发展分部资产从16.069亿港元减少至15.077亿港元[88] - 总权益从8.01亿港元下降至7.89亿港元，减少1.6%[71] - 借款从1425万港元减少至543万港元，降幅达61.9%[71] - 租赁负债从2867万港元下降至2391万港元，减少16.7%[71] - 截至2025年6月30日，公司银行结余及现金为1104.4万港元，较2024年底2885.5万港元减少62%[69] - 截至2025年6月30日，公司待售物业为14.177亿港元，较2024年底15.038亿港元下降5.7%[69] - 截至2025年6月30日，公司借贷总额为12.183亿港元，较2024年底12.244亿港元略有减少[69] - 截至2025年6月30日，公司流动资产净值为5610.5万港元，较2024年底9571.2万港元下降41%[69] - 公司总借贷从2024年末的1,238,678千港元下降至2025年中的1,223,700千港元，减少14,978千港元（1.2%）[109] - 银行借贷为最大组成部分，达1,188,947千港元（2025年中），较2024年末的1,180,401千港元略有增加[109] - 流动负债部分（一年内到期）为1,135,723千港元（2025年中），占银行借贷的绝大部分[109] - 公司借贷由价值2,131,646千港元（2025年中）的资产担保，主要包括待售物业（1,416,630千港元）和投资物业（693,175千港元）[112] - 公司违反财务契约的银行借贷账面值为418,820千港元（2025年中），已被重分类为流动负债[113] - 永续可换股债券名义价值为418,000千港元，实际年利率为7.87%，其负债部分账面值为63,077千港元（2025年中）[114][115][116] - 可换股债券相关的赎回衍生工具部分公平值为1,952千港元，估值使用股价0.105港元和无风险利率3.34%等输入参数[116][117] - 公司资本承担（已签约未拨备）为10,269千港元（2025年中），主要用于物业发展项目[119] 金融资产和负债详情 - 境外韩元借贷约为28亿韩元（约14.9百万港元），利率介于4.6%至6.0%[28] - 浮息借贷规模为1,188,947千港元（2025年中），利率范围为1.98%至6.34%[110][111] - 定息借贷规模为34,753千港元（2025年中），利率范围为4.60%至6.00%[110][111] - 應收貸款總額下降至45,197千港元（2023年末：53,590千港元），減少15.7%[98] - 應收貸款即期部分為8,816千港元（2023年末：9,392千港元）[98] - 所有應收貸款於報告期末既無逾期亦無減值[99] - 按公平值计入损益的金融资产总额从54,999千港元增至78,324千港元，增幅42.4%[100] - 非上市债券投资从48,270千港元增至49,640千港元，增幅2.8%[100] - 主要管理人员保险合约新增21,841千港元[100] - 非上市投资基金确认公平值收益114千港元[100] - 按公平值计入损益的金融负债保持稳定为9,204千港元[101] - 贸易及其他应收款项总额从50,012千港元降至46,126千港元，降幅7.8%[103] - 贸易应收款项从5,968千港元增至6,386千港元，增幅7.0%[103] - 租赁按金及其他应收款项从26,779千港元降至23,964千港元，降幅10.5%[103] - 贸易及其他应付款项总额从184,526千港元降至136,241千港元，降幅26.2%[106] - 应付保留金从32,362千港元大幅降至13,899千港元，降幅57.1%[106] - 公司金融工具公平值计量中无风险利率为2.80%[122] - 公司金融工具公平值计量中信贷风险溢价为2.60%[122] - 公司金融工具公平值计量中流动资金溢价为1.50%[122] - 公司金融工具第1层与第2层间无转移[120] - 公司金融工具无转入或转出第3层[120] 管理层讨论和指引 - 董事会对物业市场持乐观态度，因利率逐步下调和政府放宽投资移民计划[37] - 租赁市场受人才计划和“Study in Hong Kong”倡议支撑，需求强劲[37] - 教资会资助大学增加非本地本科生名额，预计将大幅增加对公寓及宿舍的需求[37] - 公司发展项目“雨后”已成功销售所有住宅单位[37] - 韩国业务外汇风险通过28亿韩元外部借贷进行自然对冲[28] - 公司设立风险控制委员会以管理业务风险，包括信贷风险和利率风险[36] 股息政策 - 公司不派付截至2025年6月30日止六个月的中期股息[39] - 公司2024年度未宣派末期股息[39] 关联方交易 - 公司向关联方陈先生支付融资成本188.1万港元[126] - 公司向关联方衡镇有限公司支付租赁开支118.3万港元[126] - 公司关联方交易中陈先生购买附属公司代价为110万港元[126] - 公司期后事项出售星星信贷有限公司全部股本代价为1456万港元[128] - 公司董事贷款年利率为7.0%[129] 股权结构和融资安排 - 陈文辉持有公司股份1,286,710,800股，占公司股权200.58%[41][43] - 公司发行可换股债券予Metropolitan Lifestyle (BVI) Limited，金额为4.18亿港元[44] - 公司已发行股份总数为641,498,000股[43] - 主要股东陈文辉先生直接及间接持有公司股份440,710,800股，占已发行股份约68.69%[58] - 主要股东Star Properties Holdings (BVI) Limited持有432,140,800股股份，占公司股权67.36%[45][47] - 主要股东Metropolitan Lifestyle (BVI) Limited通过可换股债券拥有836,000,000股股份权益，占公司股权130.32%[45][47] - 林建国先生持有39,643,200股股份，占公司股权6.18%[45] - 公司已发行股份总数为641,498,000股[47] - 执行董事陈文辉先生持有10,000,000股购股权，占已发行股份1.56%[51] - 执行董事张慧璇女士持有2,300,000股购股权，占已发行股份0.36%[51] - 其他合资格参与者持有8,246,400股购股权，占已发行股份1.29%[51] - 公司与银行签订3000万港元循环贷款协议，要求陈文辉先生维持不少于51%股权[56] - 子公司财誌有限公司与银行签订4000万港元循环贷款协议，要求陈文辉先生维持不少于60%股权[56] - 公司附属公司于2022年11月9日获得1.25亿港元循环贷款，要求陈文辉持股不低于60%[61] - 公司附属公司于2023年11月1日获得3.5亿港元贷款，要求陈文辉持股不低于50%[61] - 公司附属公司于2023年12月11日获得2.05亿港元贷款，要求陈文辉持股不低于60%[61] 人力资源 - 公司雇员人数保持116名，董事7名，薪酬政策保持竞争力[34]