公司简介与报告基础 - 公司是美国最大的优质杂货店锚定社区购物中心所有者及运营商之一[8] - 公司提交了截至2025年2月11日的2024年度10-K表格报告[10] - 补充信息包含第16至20页的非GAAP指标与GAAP指标的对账说明[11] - 补充信息包含第64页开始的术语表中非GAAP指标的定义[11] - 公司提醒非GAAP指标不应被视为GAAP要求的衡量指标的替代品[11] - 非GAAP指标可能无法反映公司整个投资组合的运营情况[11] - 非GAAP指标可能无法反映一般行政费用、折旧摊销、利息支出的影响[11] - 非GAAP指标可能无法反映维持物业运营绩效所需的资本支出和租赁成本水平[11] - 非GAAP指标不应被视为公司流动性的指标或支付股息能力的指标[11] - 不同REITs对类似非GAAP指标的计算方法可能不同，公司的指标可能不具可比性[11] - 公司提供补充性非GAAP业绩指标，其使用存在局限性[132] - 公司投资者关系联系人为Kimberly Green（电话513-538-4380）和Hannah Harper（电话513-824-7122）[134] - 公司获得包括巴克莱、摩根大通、高盛、摩根士丹利、美国银行证券等在内的12家机构分析师覆盖[133][134] 收入和利润（同比环比） - 2025年第三季度总收入为1.826亿美元，较2024年同期的1.655亿美元增长10.3%[47] - 2025年第三季度总收入为1.82669亿美元，同比增长10.4%，环比增长2.8%[53] - 2025年前九个月总收入为5.387亿美元，较2024年同期的4.883亿美元增长10.3%[47] - 2025年第三季度租金收入为1.78293亿美元，同比增长10.2%，环比增长2.8%[53] - 2025年第三季度归属于股东的净收入为2470万美元，较2024年同期的1160万美元增长112.8%[47][52] - 2025年第三季度归属于股东的净收入为2470万美元，每股摊薄收益0.20美元，相比2024年同期的1160万美元（每股0.09美元）增长112.9%[18][21] - 2025年第三季度归属于股东的净收入为2468.5万美元，同比增长112.7%，环比增长93.1%[53] - 2025年第三季度每股基本和稀释收益为0.20美元，同比增长122.2%，环比增长100%[53] - 2025年前九个月归属于股东的净收入为6378万美元，较2024年同期的4454万美元增长43.2%[47][52] - 第三季度净收入为2722.8万美元，同比增长110.9%[57][58] - 九个月净收入为7037.3万美元，较去年同期的4951.5万美元增长42.1%[57] - 2025年第三季度至今的每股净收入为0.51美元，全年指引上调至0.62-0.65美元（原指引为0.61-0.64美元）[125] 非GAAP盈利指标表现 - 2025年第三季度Nareit FFO为8930万美元，每股0.64美元，同比增长9.4%；前九个月Nareit FFO为2.643亿美元，每股1.90美元，同比增长10.1%[22][23][24] - 2025年第三季度Nareit FFO为8925.3万美元，同比增长9.4%，环比增长3.8%[56] - 2025年第三季度每股Nareit FFO为0.64美元，同比增长6.7%，环比增长3.2%[56] - 2025年第三季度Core FFO为9060万美元，每股0.65美元，同比增长7.3%；前九个月Core FFO为2.695亿美元，每股1.94美元，同比增长9.5%[22][25] - 2025年第三季度Core FFO为9055.7万美元，同比增长7.3%，环比增长2.7%[56] - 2025年第三季度每股Core FFO为0.65美元，同比增长4.8%，环比增长1.6%[56] - 2025年第三季度Adjusted FFO为7370.9万美元，同比增长4.9%，环比增长2.4%[56] - 2025年第三季度至今的Nareit FFO每股为1.90美元，全年指引上调至2.51-2.55美元（原指引为2.50-2.54美元）[125] - 2025年第三季度至今的Core FFO每股为1.94美元，全年指引上调至2.57-2.61美元（原指引为2.55-2.60美元）[125] - 公司提高2025年全年盈利指引，Nareit FFO每股预期中点增至2.53美元，同比增长6.8%；Core FFO每股预期中点增至2.59美元，同比增长6.6%[22][38][39] 运营绩效（NOI与同中心表现） - 2025年第三季度同中心NOI为1.155亿美元，同比增长3.3%；前九个月同中心NOI为3.448亿美元，同比增长3.8%[22][26] - 2025年第三季度同中心净营业收入为1.155亿美元，较2024年同期的1.118亿美元增长3.3%[47] - 第三季度同中心净营业收入为1.15478亿美元，同比增长3.3%[59] - 九个月同中心净营业收入为3.44806亿美元，较去年同期的3.32104亿美元增长3.8%[59] - 第三季度总收入为1.59353亿美元，同比增长3.4%[59] - 九个月总收入为4.76429亿美元，较去年同期的4.5996亿美元增长3.6%[59] - 2025年第三季度至今的同中心NOI增长率为3.8%，全年指引维持在3.10%-3.60%[125] - 截至2025年9月30日，房地产投资NOI为1.22714亿美元[126] 成本和费用（同比环比） - 2025年第三季度净利息支出为2850万美元，较2024年同期的2500万美元增长350万美元（约14.2%）[68] - 2025年前九个月净利息支出为8190万美元，较2024年同期的7190万美元增长1000万美元（约13.9%）[68] - 2025年第三季度房地产资本支出为3380万美元，较2024年同期的2340万美元增长1040万美元（约44.4%）[69] - 2025年前九个月房地产资本支出为8930万美元，较2024年同期的4870万美元增长4060万美元（约83.3%）[69] - 2025年第三季度资本支出和租赁佣金为1614.2万美元，同比增长8.8%，环比下降1.0%[56] - 2025年第三季度至今的净利息支出为8193.5万美元，全年指引下调至1.08亿-1.16亿美元（原指引为1.10亿-1.20亿美元）[125] - 2025年第三季度至今的G&A支出为3776万美元，全年指引上调至4800万-5200万美元（原指引为4600万-5100万美元）[125] - 应付账款及其他负债总额从1.636亿美元下降至1.568亿美元，减少680万美元（约4.2%）[66] 租赁与入住率表现 - 截至2025年9月30日，租赁组合入住率为97.6%，同中心租赁组合入住率为97.9%；内联区域入住率为94.8%，同中心内联区域入住率为95.0%[22][28][29] - 截至2025年9月30日，公司投资组合出租率为97.6%，经济占用率为97.0%[47] - 2025年第三季度投资组合可比续租租金涨幅创纪录达23.2%，内联区域续租租金涨幅达23.4%；新租租金涨幅为24.5%[22][31] - 2025年第三季度新租约可比租金增长率为24.5%，续租租金增长率为23.2%[47] - 2025年第三季度新签、续签和选择权租赁总面积166.4万平方英尺，总年化基本租金（ABR）为2751.9万美元[100] - 2025年第三季度新租赁ABR为每平方英尺24.12美元，环比增长10.5%，租赁期8.8年，租金涨幅为24.5%[100] - 2025年第三季度续租租赁ABR为每平方英尺30.52美元，环比增长24.6%，租金涨幅为23.2%[100] - 2025年第三季度选择权租赁ABR为每平方英尺11.33美元，租金涨幅为5.3%[100] - 2025年第一季度至第三季度累计签署1011份租约，总面积602.1万平方英尺，总ABR为1.01188亿美元，平均租金涨幅13.7%[100] 投资组合与资产管理 - 截至2025年9月30日，公司管理303个全资购物中心，总面积3400万平方英尺[47] - 截至2025年9月30日，公司投资组合总可出租面积（GLA）为3403.5万平方英尺，包含303个购物中心，年化基本租金（ABR）总额为5.37067亿美元[88] - 投资组合整体出租率为97.6%，其中主力店出租率为99.2%，内铺出租率为94.8%[88] - 投资组合平均剩余租期为4.5年，若包含续租选择权则延长至19.6年[88] - 投资组合的租户保留率为93.9%，其中主力店保留率达到100%[88] - 平均年化基本租金为每平方英尺16.17美元，其中内铺租金为每平方英尺26.61美元，远高于主力店的10.46美元[88] - 必需品零售和服务类租户贡献了70.2%的ABR，其中超市类占比最高，为28.7%[89] - 全渠道超市锚定购物中心贡献了ABR的95.1%，其中83.9%的超市租户在其市场销售额排名第一或第二[88] - 报告超市租户的平均年销售额为每平方英尺746美元[88] - 前25大租户贡献年基本租金总额为1.78071亿美元，占总ABR的32.9%[93] - 克罗格（Kroger）是最大租户，贡献ABR 2999.8万美元，占比5.5%，拥有59个自有门店和6个合资门店[93] - 普布里克斯（Publix）为第二大租户，贡献ABR 2736.7万美元，占比5.0%[93] - 艾伯森（Albertsons）贡献ABR 1985.6万美元，占比3.7%，是第三大租户[93] - 公司总租赁面积3363.8万平方英尺，平均ABR为每平方英尺16.18美元[101] - 2026年将有340.6万平方英尺租约到期，占总租赁面积10.1%，到期ABR占比10.7%[101] - 主力租户（Anchor）租赁面积占比64.6%，平均ABR为每平方英尺10.47美元，贡献总ABR的41.8%[101] - 内铺租户（Inline）租赁面积占比35.4%，平均ABR为每平方英尺26.61美元，贡献总ABR的58.2%[101] - 公司投资组合总可租赁面积（GLA）为36,737,338平方英尺，总出租率达到97.6%[121] - 投资组合年基本租金收入（ABR）总额为580,387千美元，平均租金为每平方英尺16.19美元[121] 收购与处置活动 - 2025年前九个月以公司总按比例份额完成收购资产2090万美元，第三季度收购2190万美元资产[22][32][33][34] - 2025年全年总收购指引范围为3.5亿至4.5亿美元[22][39] - 2025年1月至7月期间，公司完成了总收购价为3.01647亿美元、总面积达123.1万平方英尺的17项资产收购[82] - 同期公司完成了总处置价为3417.1万美元、总面积达20.4万平方英尺的4项资产处置，加权平均资本化率为7.4%[83] - 2025年第三季度至今的收购活动总额为3.01647亿美元，全年指引维持在3.5亿至4.5亿美元[125] 财务状况与流动性 - 截至2025年9月30日，公司总流动性约为9.77亿美元，净债务与年化调整后EBITDAre比率为5.3倍[35][36] - 截至2025年9月30日，公司投资性房地产净值为49.364亿美元，较2023年底的47.815亿美元增长3.2%[51] - 截至2025年9月30日，公司负债总额为26.826亿美元，较2023年底的24.122亿美元增长11.2%[51] - 截至2025年9月30日，公司总净债务为24.517亿美元，企业价值为72.038亿美元，净债务与企业价值比率为34.0%[73] - 公司年化净债务与调整后EBITDAre比率为5.3倍（基于过去十二个月）和5.1倍（基于当前季度年化）[73] - 总债务总额为24.137亿美元，其中82%（19.878亿美元）为无抵押债务，18%（4.254亿美元）为有抵押债务[74] - 债务期限分布：2026年到期1.262亿美元（加权平均利率3.8%），2027年到期5.236亿美元（加权平均利率4.1%）[76] - 固定利率债务占比93.6%，总额23.004亿美元，加权平均有效利率4.4%，加权平均剩余期限6.7年[76] - 无抵押信贷额度杠杆比率为31.7%，远低于60%的契约上限[77] - 无抵押信贷额度固定费用覆盖比为4.14倍，显著高于1.5倍的契约要求[77] - 高级无抵押票据的债务服务覆盖比为4.53倍，高于1.5倍的契约要求[78] - 无抵押资产价值与无抵押债务比率为295%，高于150%的契约要求[78] - 有抵押杠杆比率为6.0%，远低于35%的契约上限[77] - 截至2025年9月30日，公司总负债为25.70458亿美元[126] - 截至2025年9月30日，已发行普通股和OP单位总计1.38423亿股/单位[126] 各地区表现 - 佛罗里达州ABR最高，达6604.1万美元，占总ABR的12.1%，每平方英尺租金为16.07美元[99] - 加利福尼亚州ABR为5971.7万美元，占比11.0%，每平方英尺租金最高之一，达23.38美元[99] - 得克萨斯州ABR为5486.0万美元，占比10.1%，每平方英尺租金为19.99美元[99] - 公司物业总ABR为5.44232亿美元，总租赁面积3446.8万平方英尺，平均每平方英尺租金16.18美元[99] - 新泽西州每平方英尺租金最高，达25.83美元，但ABR占比仅为0.8%[99] - 公司物业组合整体出租率为97.6%，覆盖328处物业[99] 资本项目与投资回报 - 活跃资本项目总投资估算为7598万美元，其中已发生3246万美元，未来支出4353万美元[72] - 2025年已稳定项目14个，总投资3746万美元，预计收益率为11%[72] - 公司目标通过项目在稳定后产生承保增量无杠杆收益率，计算方式为稳定时估计增量NOI除以估计净项目投资[131] - 承保增量无杠杆收益率不包括周边影响，如租赁滚转风险或对物业长期价值的影响[131] - 实际增量无杠杆收益率可能因项目实际总成本和稳定时实际增量NOI而异于承保目标范围[131]