宏观经济环境 - 阿根廷2025财年GDP增长6.3%，而2024财年下降1.7%，2023财年下降4.9%[780] - 2025财年消费者价格指数（CPI）通胀率为39.4%，批发价格指数（IPIM）通胀率为21.2%[780][785] - 2025财年比索对美元贬值29.6%，平均汇率为1美元兑1200.5比索[780] - 2025年6月购物中心销售额达到5927.1亿比索，较2024年6月增长27.8%[782] - 2025年上半年购物中心累计销售额以当前比索计算增长205.8%，但实际（扣除通胀后）下降1.7%[782] - 截至2025年6月30日，阿根廷失业率为7.6%，与2024年同期持平[782] 公司收入表现 - 截至2025年6月30日财年，公司总收入为4685.26亿阿根廷比索，其中购物中心业务收入为2705.31亿阿根廷比索，占总收入的57.7%[809][813] - 公司2025财年总收入为4685.26亿阿根廷比索，较2024财年的4580.59亿阿根廷比索增长1.05亿美元[822] - 购物中心收入增长8.0%，从250,468百万比索增至270,531百万比索[827] - 办公室收入下降11.4%，从22,646百万比索降至20,065百万比索[828] - 酒店收入大幅下降24.7%，从85,840百万比索降至64,596百万比索[830] - 其他业务收入增长25.2%，从5,357百万比索增至6,709百万比索[831] - 销售与开发业务收入微降1.0%，从12,891百万比索降至12,761百万比索[829] - 公司总营业收入从377,202百万比索略降至374,662百万比索[824] - 总营业收入为458,059百万阿根廷比索，同比下降4,427百万阿根廷比索（约-1.0%）[883] - 购物中心收入为250,468百万阿根廷比索，同比增长4,745百万阿根廷比索（约1.9%）[885] - 办公楼收入为22,646百万阿根廷比索，同比下降1,099百万阿根廷比索（约-4.6%）[885] - 开发项目收入为12,891百万阿根廷比索，同比下降9,807百万阿根廷比索（约-43.2%）[885] - 酒店收入为85,840百万阿根廷比索，同比增长8,328百万阿根廷比索（约10.7%）[885] - 购物中心收入增长1.9%至2504.68亿阿根廷比索，主要因基础租金增加107.59亿和入场权费增加34.43亿[888] - 销售与开发部门收入下降43.2%至128.91亿阿根廷比索，主要由于非经常性销售交易的减少[890] - 酒店部门收入增长10.7%至858.4亿阿根廷比索，主要得益于美元计价费率的提升[891] 公司成本和费用 - 购物中心成本上升38.6%，从14,937百万比索增至20,705百万比索，成本占收入比从6.0%升至7.7%[832] - 办公室成本上升5.7%，从1,648百万比索增至1,742百万比索，成本占收入比从7.3%升至8.7%[834] - 销售与开发板块成本同比激增140.6%，从74.51亿比索增至179.29亿比索，成本占收入比例从57.8%恶化至140.5%[835] - 酒店板块成本同比上升6.8%，从401.73亿比索增至429.08亿比索，成本占收入比例从46.8%升至66.4%[836] - 其他板块成本同比上升7.9%，从37.81亿比索增至40.81亿比索，但成本占收入比例从70.6%改善至60.8%[837] - 购物中心部门销售费用下降30.9%，从45.12亿阿根廷比索降至31.16亿阿根廷比索，占该部门收入比例从35.0%降至24.4%[856] - 酒店部门销售费用下降13.8%，从58.63亿阿根廷比索降至50.52亿阿根廷比索，但占该部门收入比例从6.8%升至7.8%[857] - 其他部门销售费用增长25.8%，从12.03亿阿根廷比索增至15.13亿阿根廷比索[858] - 购物中心部门一般及行政费用下降3.7%，从301.26亿比索降至289.99亿比索，占收入比例从12.0%降至10.7%[849] - 办公室板块销售费用同比激增255.0%，从2.51亿比索增至8.91亿比索，占收入比例从1.1%升至4.4%[855] - 购物中心部门成本下降10.3%至149.37亿阿根廷比索，成本占收入比例从6.8%降至6.0%[893] - 办公室部门成本下降16.0%至16.48亿阿根廷比索，成本占收入比例从8.3%降至7.3%[894] - 销售与开发部门成本上升7.9%至74.51亿阿根廷比索，成本占收入比例从30.4%大幅上升至57.8%[896] - 酒店部门成本上升2.3%至401.73亿阿根廷比索，但成本占收入比例从50.7%改善至46.8%[897] - 其他部门成本下降2.1%至37.81亿阿根廷比索，成本占收入比例从79.8%改善至70.6%[898] - 购物中心部门一般及行政费用下降13.0%，从2023财年346.12亿阿根廷比索降至301.26亿阿根廷比索，费用率从14.1%降至12.0%[911] - 办公楼部门一般及行政费用下降35.4%，从2023财年38.59亿阿根廷比索降至24.93亿阿根廷比索，费用率从16.3%降至11.0%[913] - 酒店部门一般及行政费用下降23.2%，从2023财年169.64亿阿根廷比索降至130.25亿阿根廷比索，费用率从21.9%降至15.2%[915] - 其他部门一般及行政费用下降58.0%，从2023财年319.91亿阿根廷比索降至134.28亿阿根廷比索，费用率从660.6%降至250.7%[916] - 购物中心部门销售费用增长11.8%，从2023财年112.3亿阿根廷比索增至125.58亿阿根廷比索，费用率从4.6%升至5.0%[917] - 其他部门销售费用增长100.2%，从2023财年6.01亿阿根廷比索增至12.03亿阿根廷比索，费用率从12.4%升至22.5%[921] 公司利润和利润率 - 2025财年公司毛利润为2847.9亿阿根廷比索，毛利率为60.8%[809] - 公司总毛利润从309,212百万比索降至287,297百万比索[824] - 总毛利润为305,755百万阿根廷比索，同比增长2,828百万阿根廷比索（约0.9%）[883] - 购物中心板块毛利润同比增长6.1%，从2355.31亿比索增至2498.26亿比索，但利润率从94.0%微降至92.4%[838] - 办公室板块毛利润同比下降12.7%，从209.98亿比索降至183.23亿比索，利润率从92.7%降至91.0%[839] - 酒店板块毛利润同比大幅下降52.5%，从456.67亿比索降至216.88亿比索，利润率从53.2%降至33.6%[841] - 其他板块毛利润同比强劲增长66.8%，从15.76亿比索增至26.28亿比索，利润率从29.4%提升至39.2%[842] - 购物中心部门毛利润增长2.8%至2355.31亿阿根廷比索，毛利率从93.2%提升至94.0%[899][900] - 办公室部门毛利润下降3.6%至209.98亿阿根廷比索，但毛利率从91.7%提升至92.7%[901] - 销售与开发部门毛利下降65.6%，从2023财年157.93亿阿根廷比索降至54.4亿阿根廷比索，毛利率从69.6%降至42.2%[902] - 酒店部门毛利增长19.4%，从2023财年382.49亿阿根廷比索增至456.67亿阿根廷比索，毛利率从49.3%提升至53.2%[903] - 其他部门毛利增长61.0%，从2023财年9.79亿阿根廷比索增至15.76亿阿根廷比索，毛利率从20.2%提升至29.4%[905] 运营利润和业绩 - 2025财年公司运营利润为1726.15亿阿根廷比索，其中购物中心业务贡献运营利润6507.65亿阿根廷比索[809][813] - 2025财年运营利润扭亏为盈，录得1726.15亿阿根廷比索，而2024财年运营亏损为2850.36亿阿根廷比索[822] - 购物中心分部利润为650,765百万比索，较上年168,063百万比索大幅增长[826] - 经营（亏损）/利润为（285,036）百万阿根廷比索，同比亏损扩大172,690百万阿根廷比索[883] - 购物中心部门经营业绩增长287.2%，净利润从1680.63亿阿根廷比索增至6507.65亿阿根廷比索，占收入比例从67.1%升至240.6%[865] - 2024财年公司录得运营亏损2850.36亿阿根廷比索，主要受投资性房地产公允价值大幅调整影响[809] - 购物中心业务运营利润增长37.4%，从1223.54亿比索增至1680.63亿比索，占收入比例从49.8%升至67.1%[927] - 办公楼业务运营亏损扩大1110.1%，从65.16亿比索增至788.49亿比索，占收入比例从-27.4%恶化至-348.2%[928] - 酒店业务运营利润增长65.6%，从152.19亿比索增至252.02亿比索，占收入比例从19.6%升至29.4%[930] - 2025财年销售和开发业务部门运营亏损3333.95亿阿根廷比索，主要由于投资性房地产公允价值调整产生2944.36亿阿根廷比索损失[813] - 销售和开发业务板块2024财年运营亏损扩大至3851.8亿阿根廷比索，主要受3710.6亿阿根廷比索的公允价值调整损失影响[815] 投资性房地产公允价值调整 - 2025财年投资性房地产公允价值调整带来净损失250亿阿根廷比索，而2024财年该损失为4887.94亿阿根廷比索[809] - 投资性房地产公允价值调整净损失大幅收窄，2025财年为25亿阿根廷比索，较2024财年的4887.94亿阿根廷比索改善4862.94亿阿根廷比索[822] - 投资性房地产公允价值调整净损失同比改善48629.4亿比索，从上财年净损失48879.4亿比索收窄至本财年净损失25亿比索[844] - 投资性房地产公允价值变动净损失为488,794百万阿根廷比索，同比大幅增加234,227百万阿根廷比索[883] - 投资性房地产公允价值调整净亏损增加2342.27亿阿根廷比索，从2023财年2545.67亿阿根廷比索增至4887.94亿阿根廷比索[907] 联营及合营公司表现 - 2025财年来自联营及合营公司的利润份额为279.24亿阿根廷比索[809] - 联营及合营公司贡献利润在2024财年为470.68亿阿根廷比索，其中BHSA贡献407.82亿阿根廷比索，GCDI贡献79.18亿阿根廷比索[815] - 联营及合营公司利润份额下降41.2%，从474.54亿阿根廷比索降至279.24亿阿根廷比索[871] - 联营及合营公司利润份额增长249.4%，从135.80亿比索增至474.54亿比索[932] 其他经营业绩 - 购物中心部门其他经营业绩净额改善87.4%，净亏损从39.6亿阿根廷比索收窄至5亿阿根廷比索，主要因诉讼费用减少41.72亿阿根廷比索[860] - 办公室部门其他经营业绩净额改善306.8%，从净亏损0.88亿阿根廷比索转为净利润1.82亿阿根廷比索[861] - 销售与开发部门其他经营业绩净额恶化589.7%，净亏损从27.65亿阿根廷比索扩大至190.7亿阿根廷比索，主要因交易性物业减值损失191.25亿阿根廷比索[862] 净收入和财务成果 - 公司年度业绩从净亏损471.27亿阿根廷比索转为净利润1961.18亿阿根廷比索[880] - 财务业绩净额从利润1258.54亿阿根廷比索降至407.59亿阿根廷比索[878] - 公司年度净亏损为471.27亿阿根廷比索，而上一财年为净利润3159.03亿阿根廷比索[940] - 财务成果净收益从804.77亿比索增至1258.54亿比索[938] - 所得税收益从3341.92亿比索降至646.01亿比索[939] 资产和负债状况 - 截至2025年6月30日，公司可报告资产总额为336,206.9亿阿根廷比索，其中投资性房地产和交易性房地产占251,378.8亿阿根廷比索[809][813] - 报告资产总额在2025财年增长至33620.69亿阿根廷比索，较2024财年的31254.71亿阿根廷比索增加2365.98亿阿根廷比索[822] - 公司净报告资产在2025财年为16719.67亿阿根廷比索，较2024财年的16067.29亿阿根廷比索增长652.38亿阿根廷比索[822] - 报告总资产为3,125,471百万阿根廷比索，同比下降560,588百万阿根廷比索（约-15.2%）[883] - 报告总负债为（1,518,742）百万阿根廷比索，同比下降161,277百万阿根廷比索（约-9.6%）[883] - 公司资产主要集中在阿根廷，2024财年位于阿根廷的资产为26972.89亿阿根廷比索，占总资产27119.15亿阿根廷比索的99.5%[816] 现金流活动 - 2025财年经营活动产生净现金流入2607.19亿比索，投资活动净现金流出822.71亿比索，融资活动净现金流入355.15亿比索[944] - 2024财年投资活动产生净现金流入1160.65亿比索，主要来自处置金融资产收益5379.26亿比索和投资性房地产销售收益647.43亿比索[950] - 2025财年融资活动产生净现金流入355.15亿阿根廷比索，主要源于发行非转换票据获得3733.23亿阿根廷比索[952] - 2024财年融资活动产生净现金流出2662.06亿阿根廷比索，主要因支付股息2125.02亿阿根廷比索及偿还贷款和票据本金1422.98亿阿根廷比索[954] - 2023财年融资活动产生净现金流出4202.14亿阿根廷比索，主要因偿还贷款和票据本金3481.75亿阿根廷比索及支付股息1672.27亿阿根廷比索[955] 债务和资本结构 - 截至2025年6月30日，公司债务总额为6471.28亿阿根廷比索，其中超过5年到期的长期债务占比最高，达3401.8亿阿根廷比索[959] - 公司系列XXIV票据（2035年到期）账面价值最大，为3472.57亿阿根廷比索，年利率为8.00%[959][961] - 系列XIV票据（2028年到期）年利率为8.75%，截至2025年6月30日名义价值为1.03亿美元，账面价值为818.73亿阿根廷比索[959][965] - 公司大部分金融债务以美元计价，比索贬值会增加以比索计价的债务并影响业绩[793] 资本支出和投资 - 2025财年资本支出总额为827.33亿阿根廷比索，其中租赁物业改进投入511.85亿阿根廷比索，物业开发投入235.08亿阿根廷比索[956] - 2025财年酒店改进投入显著，Libertador、Llao Llao和Intercontinental酒店分别投入25.96亿、23.27亿和6.61亿阿根廷比索[956] - 2024财年资本支出为235.77亿阿根廷比索，较2023财年的356.67亿阿根廷比索有所下降[957][958] - 公司于2024年12月3日完成收购Terrazas de Mayo购物中心，增加约33720平方米的总可租赁面积（GLA）[804] 股息和分配 - 2025财年支付股息806.46亿阿根廷比索，回购非转换票据601.49亿阿根廷比索，支付债务利息466.6亿阿根廷比索[952] 业务运营特点 - 公司大部分收入和资产位于阿根廷，2025财年3740.