收入和利润（同比环比） - 截至2025年9月30日止6个月，公司收入为19.255亿港元，较去年同期的8.525亿港元增长125.9%[11] - 公司拥有人应占亏损为4.786亿港元，较去年同期的4.743亿港元轻微增加430万港元[11] - 公司录得基础溢利4540万港元，较去年同期的基础亏损2480万港元增加283%[11] - 截至2025年9月30日止6个月收入为19.255亿港元，较去年同期的8.525亿港元增长125.9%[87] - 同期毛利为3.643亿港元，同比增长21.7%[87] - 期内亏损为5.196亿港元，较去年同期的5.400亿港元亏损略有收窄[87] - 公司拥有人应占期内亏损为4.786亿港元[87] - 与2024年同期相比，2025年同期亏损由4.743亿港元扩大至4.786亿港元[93][94] - 公司总综合收入同比增长125.9%，从8.525亿港元增至19.255亿港元[103][104] - 公司综合收入为19.255亿港元，较上年同期的8.525亿港元增长125.9%[105][106] - 公司集团应占业绩为盈利0.118亿港元，而上年同期为盈利0.287亿港元，同比下降58.9%[105][106] - 公司期内亏损为5.196亿港元，其中投资物业公平值变动产生未变现亏损3.649亿港元[105] - 公司本公司拥有人应占期内亏损为4.786亿港元，与上年同期的4.743亿港元亏损基本持平[105][106] - 公司拥有人应占期内亏损为4.786亿港元，较去年同期的4.743亿港元略有扩大[110] - 期内（截至2025年9月30日止6个月）公司亏损为4.786亿港元[93] 成本和费用（同比环比） - 投资物业公平值变动未变现亏损净额为3.527亿港元，物业发展项目非经常性资产减值拨备为1.713亿港元[11] - 投资物业公平值变动产生未变现亏损3.649亿港元[87] - 公司财务费用总额为2.919亿港元，其中银行及其他贷款利息为2.315亿港元，资本化后计入损益的财务费用为1.454亿港元[107] - 公司除税前亏损中计入了持作出售物业的减值亏损1.389亿港元以及物业、厂房及设备折旧0.918亿港元[108] - 公司税项支出为0.651亿港元，其中包含递延税项0.505亿港元[109] - 投资物业公平值变动产生未变现亏损净额3.527亿港元，其中集团部分为3.362亿港元[110][113] - 撇除投资物业公平值变动影响后，公司核心业务亏损为1.259亿港元[110] - 第三层级金融资产期初为36.47亿港元，期内计入损益的亏损为0.098亿港元，出售所得款项为0.015亿港元，期末为36.31亿港元[144] 物业发展业务表现 - 收入大幅增长主要由于完成销售中国内地新项目兴云间，产生销售收入11.258亿港元[11] - 物业发展及投资业务收入达22.069亿港元，包括按比例分占合营及联营公司收入6.903亿港元[13] - 愉景湾北部新住宅发展项目将增加超过130万平方英尺总楼面面积，提供超过1400个住宅单位[14] - 荷里活道及摩罗上街项目总楼面面积约26,500平方英尺，提供55个单位，预计2026年中竣工[16] - 香港住宅项目愉景灣意堤已售罄196个单位，本期间售出1个单位，销售收益为34百万港元[17] - 香港住宅项目愉景灣意峰已售出11幢花园洋房（总计21幢），本期间售出1幢，销售收益为49百万港元[17] - 香港住宅项目大埔林海山城已售出139个单位（总计262个），本期间售出27个，销售收益为815百万港元[17] - 中国内地项目杭州市耦賢里累计销售收益约为人民币216百万元[20] - 中国内地项目上海市兴云间累计销售收益约为人民币1,238百万元[20] - 物业发展分部业绩录得亏损229.2百万港元，去年同期亏损240.3百万港元[37] - 物业发展分部因销售中国内地新项目兴云间产生销售收入1,125.8百万港元[37] - 于2025年9月30日，集团已出售但未入账之物业销售额为147.9百万港元[37] - 物业发展分部收入大幅增长580.7%，从1.871亿港元增至12.735亿港元，主要得益于中国内地物业销售收入从0.966亿港元增至11.907亿港元[103][104] - 公司截至2025年9月30日止6个月总收入为34.501亿港元，其中物业发展分部贡献19.979亿港元，物业投资分部贡献10.433亿港元[105] - 公司物业发展分部业绩为亏损2.722亿港元，物业投资分部业绩为盈利3.698亿港元[105] - 公司于合营公司（主要为大中里项目）的权益为104.086亿港元，其中对大中里的权益为84.597亿港元[121] 物业投资业务表现 - 香港投资物业愉景湾广场及愉景北商场本期间平均出租率约为78%[22] - 香港投资物业荃湾中染大厦本期间平均出租率约为86%，8咪半商场平均出租率达89%[22] - 上海兴业太古汇两幢办公楼（香港兴业中心一座及二座）本期间平均出租率合计约93%，商场平均出租率提升至89%，人流上升50%[23] - 杭州香港兴业国际中心办公室及停车位使用权本期间平均出租率为88%[23] - 天津津汇广场本期间平均出租率约为89%[24] - 物业投资分部业绩下跌12.7%至248.8百万港元，去年同期为285.1百万港元[38] - 集团分占合营公司兴业太古汇之业绩由126.4百万港元轻微下降至121.0百万港元[38] - 物业投资分部收入下降9.9%，从2.697亿港元降至2.431亿港元，其中租金收入从2.206亿港元降至2.039亿港元[103][104] - 公司物业投资分部收入（集团、联营及合营）从上年同期的10.972亿港元下降至10.433亿港元，降幅为4.9%[105][106] - 投资物业组合期末账面值降至128.771亿港元，期内因公平值变动及出售产生未变现亏损3.649亿港元[113][114] - 期内出售投资物业获得现金收益2020万港元，并透过出售附属公司出售一项投资物业，代价为1.8亿港元[113] - 投资物业公允价值为232.44亿港元，较2025年3月31日的229.281亿港元增长1.4%[125] 酒店及休闲业务表现 - 香港入境旅客人次按年增长近15%但过夜旅客下降及酒店入住率和房价波动[28] - 集团持有香港愉景湾酒店、上海素凯泰酒店及上海居舍各50%权益[28][29] - 集团持有所有愉景湾休闲业务的50%权益[31] - 酒店业务分部录得整体分部亏损39.0百万港元[40] - 休闲业务分部录得分部溢利0.3百万港元，去年同期为亏损2.0百万港元[41] - 酒店业务分部收入增长11.4%，从0.993亿港元增至1.106亿港元[103][104] - 休闲业务分部收入基本持平，从1.531亿港元微降至1.528亿港元[103][104] 交通服务及物业管理业务表现 - 交通服务及物业管理分部业绩上升86.1%至30.9百万港元[39] - 交通服务及物业管理分部收入微增1.5%，从1.433亿港元增至1.455亿港元[103][104] 财务状况（资产、债务、现金等） - 截至2025年9月30日，公司资产总值为432.64亿港元，负债总额为182.901亿港元，公司拥有人应占权益为222.109亿港元[8] - 每股资产净值为15.0港元，较2025年3月31日的15.1港元略有下降[8] - 集团持有银行结余及现金总额为2,824.8百万港元，债务净额为10,721.8百万港元[42] - 银行及其他贷款组合中还款期为一年内的占25.6%，一年至两年内的占19.9%，两年至五年内的占52.3%，五年以上的占2.2%[42] - 集团之资本负债比率为48.3%[45] - 集团之备用贷款总额为15,126.1百万港元，其中78.2%为已承诺信贷额[46] - 未动用之信贷额约为1,546.2百万港元[46] - 于本期间，平均融资成本为年利率3.5%，去年同期为年利率5.7%[47] - 于2025年10月收取代价净额177.7百万港元，与出售停车场权益相关[49] - 公司向联营公司提供的垫款及担保总额为72.114亿港元，占集团2025年9月30日综合资产总值432.64亿港元的16.7%[75] - 公司持有加锋有限公司40%权益，截至2025年9月30日向其提供无抵押垫款20.409亿港元，其中6910万港元为营运资金贷款，利率为一个月香港银行同业拆息加2%[73] - 公司向大中里集团提供垫款总额为44.403亿港元，公司持有其50%权益，垫款为无抵押、免息及无固定还款期[76] - 公司向其他若干联营公司提供垫款及担保合计6.473亿港元，公司持有这些联营公司31%至50%的权益[76] - 公司为贷款协议I的借款人，借入本金总额为6亿港元的定期及循环贷款融资，最后到期日为2026年9月6日[72] - 公司为贷款协议II的借款人，借入本金总额为24亿港元的定期及循环贷款融资，最后到期日为2027年4月29日[72] - 联营公司备考合并财务状况表显示，集团应占权益为32.191亿港元[78] - 公司向加锋按揭有限公司提供垫款8290万港元，利率为一个月香港银行同业拆息加2%[73] - 截至2025年9月30日，公司为加锋有限公司提供的、本金不超过10亿港元的银行融资担保已解除[74] - 于2025年9月30日，银行结余及现金为28.248亿港元，较2025年3月31日的20.495亿港元增加37.8%[90] - 一年内到期之银行及其他贷款为34.690亿港元，较期初的24.087亿港元增加44.0%[90] - 投资物业账面价值为128.771亿港元，较期初的135.292亿港元减少4.8%[90] - 合營公司之權益为104.086亿港元，较期初的102.248亿港元增加1.8%[90] - 流動資產淨值为61.777亿港元，较期初的79.178亿港元减少22.0%[90] - 公司总权益从2025年3月31日的252.799亿港元下降至2025年9月30日的249.739亿港元，减少约3.06亿港元或1.2%[91] - 非流动负债从2025年3月31日的130.903亿港元下降至2025年9月30日的113.606亿港元，减少约17.297亿港元或13.2%[91] - 一年后到期之其他负债从2025年3月31日的27.435亿港元大幅下降至2025年9月30日的7.23亿港元，减少约20.205亿港元或73.6%[91] - 本公司拥有人应占权益从2025年3月31日的224.759亿港元下降至2025年9月30日的222.109亿港元，减少约2.65亿港元或1.2%[91] - 非控股权益从2025年3月31日的28.04亿港元微降至2025年9月30日的27.63亿港元，减少约0.41亿港元或1.5%[91] - 期内其他全面收益中，汇兑储备增加2.097亿港元，主要来自境外合营公司及业务产生的汇兑差额[93] - 投资物业重估储备从2025年3月31日的74.518亿港元下降至2025年9月30日的70.367亿港元，期内减少约4.151亿港元[93] - 累计溢利从2025年3月31日的135.26亿港元微降至2025年9月30日的134.647亿港元[93] - 公司期末现金及现金等价物为28.248亿港元，较期初20.495亿港元增长37.8%[98] - 融资活动所得现金净额为11.03亿港元，主要来自新增银行及其他贷款51.996亿港元[98] - 营运业务所用现金净额为2.583亿港元，而去年同期为所得现金净额0.96亿港元[98] - 投资活动所用现金净额为0.707亿港元，去年同期为0.596亿港元[98] - 物业、厂房及设备账面净值增加至29.766亿港元，部分因有1.32亿港元投资物业转拨至该类别[119] - 银行结余及现金为9.683亿港元，其中受限制银行结余为0.65亿港元[128] - 应收贸易账款总额为0.393亿港元，其中超过90天逾期的金额为0.126亿港元[127] - 应付贸易账款为1.476亿港元，较2025年3月31日的1.951亿港元减少24.3%[129] - 合约负债总额为1.942亿港元，较2025年3月31日的11.649亿港元大幅下降83.3%[131] - 银行及其他贷款总额为135.466亿港元，较2025年3月31日的121.908亿港元增长11.1%[132] - 流动负债净额为-92.202亿港元，财务状况较期初的-93.466亿港元略有改善[125] - 资产净值为80.671亿港元，较2025年3月31日的76.785亿港元增长5.1%[125] - 一年内到期的银行及其他贷款为34.69亿港元，较期初的24.087亿港元增长44.0%[132] - 固定利率银行贷款为10.466亿港元，利率为每年4.46%[132] - 非控股股东垫款为21.359亿港元，其中21.359亿港元（对比3月底的0.767亿港元）须于一年内偿还，利率为一个月期香港银行同业拆息加2.5%[134] - 会所债券总额为7.23亿港元，其中愉景湾高尔夫球会占5.733亿港元，愉景湾康乐会占1.497亿港元[134] - 已签约但未作拨备的资本开支承诺为0.971亿港元（对比3月底的0.819亿港元）[137] - 以公允价值计量的金融资产总额为37.48亿港元，其中第三层级非上市股本证券为36.31亿港元[139][144] - 非上市股本证券中，私募股权基金投资为1.057亿港元，无报价股本投资为2.536亿港元[142] - 公司法定股本为40亿股（面值0.25港元），已发行及缴足股本为14.85301803亿股，账面值为3.713亿港元[135] - 截至2025年3月31日，公司为合营公司发展项目提供的银行信贷担保为2.02亿港元，但未在报表内确认拨备[136] 股东与股权结构 - 2021年股份期权计划可供发行的股份总数为148,530,180股，占公司截至2025年11月19日已发行股本的10%[56] - 截至2025年9月30日，根据2021年计划可能需发行的股份为77,765,000股，占已发行股份总数1,485,301,803股的约5.24%[57] - 截至2025年9月30日，根据2011年计划可能需发行的股份为34,870,000股，占已发行股份总数约2.35%[57] - 在报告期间，根据2021年计划有2,080,000份股份期权失效[57] - 在报告期间，根据2011年计划有220,000份股份期权失效[57] - 截至2025年4月1日及2025年9月30日，依2021年计划可供授出的股份期权数目分别为68,685,180份及70,765,180份[57] - 主要股东CCM Trust (Cayman) Limited持有715,617,969股，占已发行股本约48.17%[61] - 主要股东名力集团控股有限公司持有144,606,568股，占已发行股本约9.73%[61] - 主要股东黄刚持有90,405,600股，占已发行股本约6.08%[61] - 主要股东Claudio Holdings Limited持有83,500,800股，占已发行股本约5.62%[61] - 公司最大股东通过信托持有816,702,249股股份，