收入和利润（同比环比） - 报告期间总收入为6.075亿港元，较去年同期的4.417亿港元增长37.5%[17][18] - 收入同比增长37.6%至6.075亿港元，但毛损为1664万港元，去年同期为毛利9275万港元[171] - 公司截至2025年9月30日止六个月的總收入為6.075億港元，較去年同期的4.417億港元增長37.5%[197][200] - 报告期内录得毛损约1660万港元，去年同期为毛利约9270万港元[22] - 报告期间产生毛损约16,600,000港元，而去年同期为毛利约92,700,000港元，主要因物业平均售价低于成本及市场低迷[26] - 除税前亏损为4.655亿港元，去年同期为盈利9488万港元[171] - 公司期內除稅前虧損為4.655億港元，去年同期為盈利9488.4萬港元[197] - 本期间公司拥有人应占亏损为3.842亿港元，去年同期为盈利9690万港元[172] - 报告期间母公司拥有人应占亏损约为384.2百万港元，去年同期为溢利约96.9百万港元，主要因出售合营权益亏损、物业撇减及合营企业溢利减少[43][46] - 母公司拥有人应占期间亏损为38.42亿港元[178] - 基本及摊薄每股亏损为2.53港仙，去年同期为盈利0.64港仙[172] - 2025年4月1日至9月30日期间，公司净亏损为46.52亿港元[178] - 公司期內錄得總分類業績虧損3.094億港元，去年同期為盈利2.415億港元[197] 成本和费用（同比环比） - 毛损主要因交付物业的平均售价低于其销售成本，受香港物业市场整体下行影响[22] - 销售成本大幅增长78.9%至6.242亿港元，是导致毛损的主要原因[171] - 销售及分销开支约为113.0百万港元，较去年同期约87.4百万港元增加约29.3%，主要因物业销售量增加导致佣金上升[30][33] - 行政开支约为53.5百万港元，较去年同期约56.5百万港元减少约5.3%，主要由于公司实施严格成本控制[31][34] - 融资成本约为103.5百万港元，与去年同期约103.3百万港元基本持平，变动受项目贷款停止资本化及利率环境等因素影响[35][38] - 发展中物业及持作出售物业之撇减金额约为32.4百万港元，去年同期约为7.3百万港元，因预期售价下降及完成成本增加[37][40] - 持作出售物业撇减3242万港元，其他开支大幅增加至2.077亿港元[171] - 出售合营企业部分权益之亏损约为207.7百万港元，去年同期无此项亏损，源于出售两家公司20%股权[42][45] 物业发展业务表现 - 物业销售收入为5.909亿港元，占总收入97%，较去年同期增长38.1%[17][19] - 物业销售增长主要由于住宅项目Larchwood的出售交付及MOUNT POKFULAM两栋独立屋的出售[19] - 集团报告期间物业发展签约销售额约16.372亿港元，同比增长31.3%[47] - 报告期间签约销售总实用面积约58,320平方呎，同比增长29.0%[47] - 截至报告期末已签约未确认销售额合计约26.742亿港元[47] - FINNIE项目累计签约销售额约5.981亿港元，已售86/90个单位（占95.6%），报告期内销售额约1.089亿港元[49][52] - MOUNT POKFULAM项目累计签约销售额约9.127亿港元，已售4/7个单位（占57.1%），报告期内销售额约5.791亿港元[50][53] - PHOENEXT项目累计签约销售额约11.245亿港元，全部售罄，报告期内销售额约3.059亿港元[51][54] - COASTO项目累计签约销售额约5.349亿港元，已售91/93个单位（占97.8%），报告期内销售额约1.51亿港元[56][59] - 101 KINGS ROAD项目累计签约销售额约17.601亿港元，已售188/251个单位（占74.9%），报告期内销售额约4.095亿港元[57][60] - 集团拥有11个在售及发展中项目，总建筑面积约966,200平方呎[58][61] - 与APG合营企业的发展中物业建筑面积约464,000平方呎，其中已售实用面积约164,300平方呎[58][61] - 物業發展分類收入為6.034億港元，佔總收入97.3%，較去年同期增長34.8%[197] - 物業發展分類業績虧損1.807億港元，去年同期為盈利7468.1萬港元[197] - 住宅项目FINNIE预计于2026年上半年竣工，预计将提升公司收入和现金流[112][114] - 公司管理的住宅发展项目中，油塘四山街项目未售面积最大，为27.6万平方英尺，预计2028年竣工[63] - 公司管理的住宅发展项目总概约总建筑面积约为96.62万平方英尺[63] - 公司作为资产管理人的住宅发展项目总未售实用建筑面积约为58.47万平方英尺[63] 资产管理业务表现 - 资产管理费收入为1599.3万港元，占总收入3%，较去年同期增长23.1%[17][20] - 资产管理费增长主要因集团管理的合营项目施工活动增加，费用基于已产生建筑成本计算[20] - 資產管理分類收入為1599.3萬港元，較去年同期增長23.2%[197] - 資產管理分類業績盈利502.3萬港元，去年同期虧損230萬港元[197] - 公司作为资产管理者，通过资产管理费、收购费、发展费、租赁费及激励费产生收入[75] 物业投资业务表现 - 租金收入为63.3万港元，较去年同期减少，主要因租约终止未续[17][21] - 租金收入由约800,000港元减少至约600,000港元，主要由于一项租赁合约终止[25] - 物業投資分類收入為84萬港元，較去年同期的89.7萬港元下降6.4%[197] - 物業投資分類業績虧損1.337億港元，去年同期為盈利1.692億港元[197] - 截至2025年9月30日，公司全资拥有的投资物业账面总值约为1400万港元，较2025年3月31日的约3900万港元下降[68] - 截至2025年9月30日，公司投资物业组合（包括合营及联营）总资产价值约为69亿港元，较2025年3月31日的约64亿港元增长[68] - 公司投资物业整体出租率超过98%（不包括正在翻新的旭逸酒店）[73] - 公司管理的投资物业组合包括银湖·天峰（31,400平方英尺，应占权益50%，出租率100%）等项目[71] - 公司物业投资分部下的商场The Parkside由公司自行管理，公司持有其50%股权，使公司管理的项目总数增至9个[87][89] 合营及联营企业表现 - 应占合营企业及联营公司之溢利总额约为63.6百万港元，较去年同期约248.8百万港元大幅下降，主要因商业地产市场持续低迷[36][39] - 于合营企业之权益应占利润大幅下降79.8%至5022万港元[171] - 公司于2025年6月以约8,720万港元向AG出售其在Sunny House的20%股权[82][85] - 根据与AG的新框架协议，双方将成立新合资企业，AG与公司的总投资承诺额分别为1亿美元及1,800万美元[82][85] 学生宿舍业务表现 - 旭逸酒店正改建为学生宿舍，预计2026年下半年完成翻新后提供226张床位[73][79] - 学生宿舍项目Sunny House（原Pentahotel）提供720间房及1,424张床位，截至报告日第二学年（2025年9月起）已实现满租，整体租金较第一学年增长约11.0%[81][85] - 新合资项目（原Hotel Ease Mong Kok）预计2026年第三季度完成改造，将提供约226张床位，公司持有该项目15%股权[83][86] - 学生公寓项目Sunny House运营前两年入住率接近100%[116] - 旺角合资项目Hotel Ease正被改造成学生公寓，将增加226个床位[116] - 学生宿舍项目日新舍在运营首两年达到接近100%出租率[120] - 学生宿舍合营企业项目旭逸酒店将提供226张床位[120] 财务状况与资本结构 - 截至2025年9月30日，公司总资产减流动负债约为56.321亿港元，较2025年3月31日的62.498亿港元下降[88][90] - 截至2025年9月30日，公司现金及银行结余约为3.513亿港元，流动比率约为3.1倍[88][90] - 截至2025年9月30日，公司总银行借贷约为27.073亿港元，负债比率约为76.2%[92][95] - 截至2025年9月30日，公司资本承担约为13.338亿港元，其合资企业自有资本承担的分占额约为2.598亿港元[93][96] - 公司为两家合资企业的银行融资提供担保，最高担保额约为4.25亿港元，截至2025年9月30日已动用约3.802亿港元[93][96] - 截至2025年9月30日，公司计息债务总额为31.41亿港元，较2025年3月31日的34.49亿港元有所下降[99] - 银行及其他贷款中，约62.6%为浮动利率（2025年3月31日：67.6%），37.4%为固定利率（2025年3月31日：32.4%）[99][101] - 浮动利率贷款的实际年利率约为5.8%（2025年3月31日：6.0%），固定利率贷款的实际年利率约为10.7%（2025年3月31日：10.4%）[100][101] - 所有银行及其他贷款的整体实际年利率约为7.6%（2025年3月31日：7.4%）[100][101] - 一年内或按要求偿还的银行贷款为3.89亿港元，其他贷款为9220万港元[99] - 总资产净值由期初的34.230亿港元下降至29.557亿港元[175] - 计息银行及其他借贷总额为31.414亿港元，其中流动部分为4.815亿港元[175] - 现金及银行结余为3.513亿港元，较期初的3.543亿港元略有下降[174] - 截至2025年9月30日，公司总权益为29.56亿港元，较2025年3月31日的34.23亿港元下降13.6%[177] - 公司综合储备从2025年3月31日的34.63亿港元减少至2025年9月30日的30.77亿港元，下降11.1%[177][179] - 非控股权益在此期间录得亏损8.10亿港元，导致其权益总额从负5567万港元扩大至负1.37亿港元[178] 现金流表现 - 2025年4月1日至9月30日，公司经营业务产生现金净流入3.77亿港元[181] - 同期投资活动产生现金净流入7771万港元，主要得益于出售合营企业部分权益所得8724万港元及合营企业偿还贷款4050万港元[181] - 公司在此期间购入了按公允价值计入损益的金融资产，支出3891万港元[181] - 公司对合营企业投资2764万港元，对联营公司投资6007万港元[181] - 公司从合营企业获得资本返还5167万港元[181] - 融资活动所用现金净流出为4.57763亿港元，较去年同期的9.38804亿港元流出减少51.2%[182] - 已付利息为1.30328亿港元，较去年同期的1.7245亿港元减少24.4%[182] - 偿还银行借款为5.49927亿港元，较去年同期的9.73069亿港元减少43.5%[182] - 新增银行借款为2.98076亿港元，较去年同期的4.00189亿港元减少25.5%[182] - 期末现金及现金等价物为3.51324亿港元，较期初的3.54311亿港元减少0.8%[182] 管理层讨论和指引 - 报告期内，公司采取审慎资本管理方针，未进行新的土地收购[67] - 公司致力于继续出售尚未售出的住宅单位及商业铺位[119][121] - 公司积极寻求资产升级、租户组合优化及战略性重新定位以提升租金收入[117][120] - 商业地产市场全港空置率居高不下[117][120] - 公司成功完成银湖·天峰及The Parkside合营企业的再融资[117][120] - 公司持有约38亿港元可持续发展表现挂钩贷款[123][125] - 公司持有约16亿港元绿色贷款[123][125] - 公司在2025年GRESB评估中获得3星评级[122][125] 公司治理与股权结构 - 公司董事会不建议就截至2025年9月30日止六个月派付任何中期股息[14] - 自2025年8月19日至2025年11月13日，公司董事会仅有两名独立非执行董事，未达上市规则要求的三名最低人数[146] - 自2025年8月19日至2025年11月13日，公司审计委员会仅有两名成员，未达上市规则要求的三名最低人数[146] - 公司自2021年2月8日前任非执行主席辞职后，截至报告日期仍未任命新主席，偏离了企业管治守则C.2.1条[144] - 自2025年8月19日至11月13日，公司董事会未能符合独立非执行董事最低人数要求[148] - 自2025年8月19日至11月13日，公司审核委员会未能符合最低成员人数要求[148] - 何雅凌女士自2025年11月14日起获委任为独立非执行董事及审核委员会成员，使公司恢复符合相关上市规则人数要求[149][154] - 陈浩华博士自2025年9月26日起获委任为昆明滇池水务股份有限公司的独立非执行董事[159][162] - 陈浩华博士自2025年11月14日起调任为公司审核委员会主席[159][162] - 审核委员会由三名独立非执行董事组成，包括陈浩华博士、宋梓华先生及何雅凌女士[161][165] - 公司前任非执行主席于2021年2月8日辞任后，主席职位一直空缺，其职能由行政总裁兼执行董事邓灝康先生履行[147] - 宏安集团持有公司114亿股股份，占已发行总股本的75%[131][138] - 邓清河先生及游育燕女士各自被视为通过宏安集团间接持有公司114亿股股份，占已发行总股本的75%[131][138] - 邓清河先生及游育燕女士各自被视为持有宏安集团约42.80%的已发行股本[138] - 截至2025年9月30日，公司已发行普通股总数为152亿股[138] - 截至2025年9月30日，购股权计划下可供授出的购股权数目为15.2亿份[141][143] - 在回顾期间及截至2025年9月30日，购股权计划下未有购股权被授出、行使、失效、注销或尚未行使[141][143] - 截至2025年9月30日止六个月，公司或其附属公司未购买、出售或赎回任何上市证券[160][163] - 截至2025年9月30日，公司及其附属公司未持有任何库存股份[160][164] - 截至2025年9月30日，公司董事及主要行政人员无需要披露的股份权益及淡仓[126][128] 其他收入及开支 - 其他收入及收益约为14.0百万港元，去年同期为24.3百万港元，主要构成包括没收客户按金约0.5百万港元、银行存款利息收入约1.2百万港元及物业管理费约4.7百万港元[28][32] 运营与人员 - 公司员工人数从2025年3月31日的141名增加至2025年9月30日的167名[105][109] - 公司于2025年11月4日完成认购关键人员保险，支付初始单笔保费约485万美元[152][156] 会计与报告 - 公司收入全部来自香港业务，非流动资产也位于香港[193] - 公司采用经修订的香港会计准则第21号，但因其货币可兑换，对中期财务资料无影响[189] - 中期简明综合财务资料根据香港会计准则第34号编制，并与年度报表一并阅读[184][185] - 财务资料以港元呈列，数值四舍五入至最接近的千位[188] - 公司有三个可报告经营分部，管理层根据调整后税前利润评估分部表现[192] - 来自客戶合約的收入（物業銷售及資產管理費）為6.069億港元，佔總收入99.9%[200] 外汇与风险 - 公司大部分借贷和收入以港元计价，报告期内未进行外汇对冲活动[103][107]