收入和利润（同比环比） - 收入同比增长230%至53.84亿港元，主要来自洪水桥住宅项目「滙都」的销售入账[7][12] - 公司总收入同比增长230.0%至53.84亿港元[80][83] - 截至2025年9月30日六个月内，公司总收入为53.84亿港元，同比增长230.0%[51] - 物业销售收入同比大幅增长382.4%至48.5亿港元，是总收入增长的主要驱动力[80][83] - 股东应占亏损为2.19亿港元，同比收窄8%[7] - 股东应占基础溢利为0.68亿港元，去年同期为基础亏损0.81亿港元[7][12] - 公司股东应占期内亏损为2.19亿港元，同比减少8.6%[51] - 公司基本每股亏损为0.26港元，较去年同期的0.28港元有所收窄[51] - 截至2025年9月30日六个月内，公司录得期内亏损4.17亿港元，与去年同期亏损4.13亿港元基本持平[51] - 公司期内亏损为417,370千港元，较去年同期的412,931千港元亏损略有扩大[59] - 公司股东应占亏损为2.188亿港元（2025年）和2.394亿港元（2024年）[98] - 公司期内亏损为218,839千港元，导致收益储备从5,613,381千港元减少至5,394,542千港元[115] 成本和费用（同比环比） - 已售物業及貨品成本大幅增加至4,129,756千港元，去年同期為529,925千港元[92] - 公司融资成本净额为2.74亿港元，同比减少13.0%[51] - 融資成本淨額為274,027千港元，其中銀行貸款利息開支為289,730千港元，但部分被衍生金融工具利息收入17,438千港元及利息資本化27,998千港元所抵消[94] - 公司香港及境外即期所得税开支总额为642.7万港元（2025年）和4959.6万港元（2024年）[95] - 公司递延所得税开支为2069.5万港元（2025年），而去年同期为抵免2799.2万港元[95] 各条业务线表现 - 洪水桥项目「滙都」住宅单位已售出99%，销售入账约46亿港元[17] - 北京通州合营项目「北京 • 东湾」总楼面面积236万平方呎，住宅单位累计售出86%，销售所得款项约人民币54亿元，其中约99%已售单位已交付[22][23] - 加拿大温哥华Landmark on Robson项目236个住宅单位中133个（56%）已售出，合约销售额2.77亿加元，约95%售出单位已交付；10个分层铺位中8个已租出[24] - 租赁收入增长20%至0.70亿港元，但物业组合录得重估亏损净额3.37亿港元[32] - 香港五间酒店期内平均入住率达98%，带动总收入增长16%至1.83亿港元，净经营溢利飙升29%至0.85亿港元[33] - 公司持有财务投资约19.69亿港元，其中91%为上市债务证券，53%以美元计值；投资组合收入为2.61亿港元[34] - 投资物业公平价值亏损扩大至3.21亿港元，同比增加30.8%[80] - 投资亏损净额扩大至4.21亿港元，同比增加7.8%[80][85] - 物业租赁分类业绩由盈转亏，录得亏损2.85亿港元，主要受投资物业公平价值亏损影响[80] - 酒店业务分类业绩扭亏为盈，录得盈利1432.4万港元[80] - 财务投资分类业绩由盈转亏，录得亏损2.14亿港元[80] - 公司投资物业录得公平价值亏损3.21亿港元，同比增加30.8%[51] - 以公平價值計入其他全面收益之財務資產的已變現虧損淨額為234,879千港元[86] - 已變現虧損主要由佳兆業9.375厘票據（虧損164,071千港元）及佳兆業11.7厘票據（虧損70,771千港元）造成，合計虧損234,842千港元[86] - 期內未變現虧損淨額為21,524千港元，其中債務證券未變現虧損為51,461千港元[87] - 未變現虧損主要由廣州富力7厘票據（虧損24,936千港元）、廣州富力6.7厘票據一（虧損9,000千港元）及珠江7.5厘票據一（虧損6,462千港元）造成，合計虧損40,398千港元[87][89] - 期內預期信貸虧損變動為132,795千港元，主要由花樣年12.25厘票據（虧損89,429千港元）及廣州富力6.7厘票據二（虧損43,366千港元）造成[89][91] - 公司總收入中，以公平價值計入其他全面收益之財務資產的利息收入為152,357千港元（上市147,337千港元，非上市5,020千港元）[92] - 以公平價值計入損益賬之財務資產的利息收入為73,811千港元（上市70,867千港元，非上市2,944千港元）[92] - 按攤銷成本計量之財務資產的利息收入為52,275千港元（上市34,026千港元，應收款項4,199千港元，銀行存款14,050千港元）[92] - 债务证券投资组合账面值从2025年3月31日的1,712,747千港元增至2025年9月30日的1,788,908千港元[107] - 截至2025年9月30日止六个月，债务证券产生未变现公平价值亏损净额78,000,000港元，较上年同期的266,000,000港元大幅减少[107] - 五大债务证券账面值占集团经重估资产总值比例从2025年3月31日的2.3%上升至2025年9月30日的3.2%[108] - 其余债务证券（56项）占集团经重估资产总值比例从2025年3月31日的1.7%上升至2025年9月30日的2.6%[108] - 五大债务证券中，广州富力6.7厘票据账面值最大，为292,343千港元，占债务证券组合16%[109] - 五大债务证券在截至2025年9月30日止六个月共产生未变现亏损40,503千港元，其中广州富力7厘票据亏损最大，为24,935千港元[109] 各地区表现 - 香港地区收入贡献巨大，达49.04亿港元，占总收入91.1%[83] - 公司物业组合按地区划分：香港占50%，中国内地占28%，加拿大占22%[31] - 香港在2025年4月1日至9月30日期间接待约2400万名旅客，同比增长13%，其中内地旅客占访港旅客总数77%[33] - 香港办公室市场2025年第三季正净吸纳量达401,000平方呎，为2019年第二季以来最高水平[49] 资产、债务和借款状况 - 资产总值310.27亿港元，较三月末下降10%[8] - 债务净额122.22亿港元，较三月末下降14%[8] - 资产净值147.76亿港元，较三月末下降0.7%[8] - 计入酒店物业公平市值后，经重估资产净值为235.59亿港元，较三月末增长1%[8] - 资产负债比率（债务净额与经重估资产净值比率）为52%，较三月末的61%下降9个百分点[8] - 公司债务净额减少14%至122亿港元，资本负债比率（债务净额与重估资产净值比率）下降至约51.9%[35] - 于2025年9月30日，公司债务到期情况为：1年以下占48%，1至2年占40%，3至5年占12%[38] - 公司总借贷净额为122.22亿港元，较2025年3月31日的142.29亿港元减少20.07亿港元[42] - 公司一年内到期借贷为70.31亿港元，占总借贷额47.7%[42] - 公司附属公司账面总值206亿港元的资产已抵押，为银行借贷提供担保[43] - 公司总资产从2025年3月31日的34,637,687千港元下降至2025年9月30日的31,026,864千港元，减少约10.4%[55] - 公司待售物业从6,329,715千港元大幅减少至2,670,633千港元，下降约57.8%[55] - 公司银行借贷总额（流动+非流动）从15,932,928千港元减少至14,744,259千港元，下降约7.5%[55] - 公司股东权益从7,764,595千港元微降至7,714,757千港元，减少约0.6%[56] - 公司非控股权益从7,119,814千港元微降至7,060,812千港元，减少约0.8%[56] - 公司贸易及其他应收款项从608,667千港元增加至1,523,055千港元，增长约150.2%[55] - 公司合约负债从2,509,113千港元大幅减少至35,219千港元，下降约98.6%[55] - 公司总资产从期初的346.38亿港元下降至310.27亿港元，减少10.4%[81] - 银行借贷总额从期初的159.33亿港元下降至147.44亿港元，减少7.5%[81] - 公司物业、厂房及设备账面净值从76.234亿港元（2025年3月31日）下降至73.267亿港元（2025年9月30日）[100] - 公司贸易及其他应收款项总额从6.0867亿港元（2025年3月31日）大幅增加至15.23055亿港元（2025年9月30日），主要由于新增应收合营企业款项10.3156亿港元[102] - 公司财务投资总额从18.70016亿港元（2025年3月31日）增加至19.69285亿港元（2025年9月30日）[104][105] - 银行借贷总额从2025年3月31日的15,932,928千港元下降至2025年9月30日的14,744,259千港元[112] - 无抵押长期银行贷款大幅减少，从2025年3月31日的2,675,130千港元降至2025年9月30日的0千港元[112] - 须于一年内偿还的长期银行贷款从2025年3月31日的5,056,063千港元增加至2025年9月30日的7,021,443千港元[113] - 为合营企业及联营公司提供的财务担保从2025年3月31日的24.72658亿港元降至2025年9月30日的21.98121亿港元，减少约2.74537亿港元[117] 现金流状况 - 公司现金及现金等价物（不含受限部分）从期初966,602千港元大幅增加至2,117,249千港元，增幅约119.0%[58] - 公司经营产生之现金净额为2,591,489千港元，较去年同期的1,216,023千港元增长约113.1%[58] - 截至2025年9月30日，公司不受限制现金为21.17亿港元，受限制现金为4.05亿港元[68] 财务投资与风险管理 - 公司91%的财务投资为债务证券，其中61项债务证券中有49项由从事中国房地产业务的公司发行[106] - 公司采用三阶段减值模型管理信用风险，阶段三针对已发生信用减值的金融工具，需确认全期预期信用亏损[67] - 截至2025年9月30日，公司以公允价值计入其他全面收益及按摊余成本计量的金融资产中，处于信用减值第三阶段的资产账面总值高达153.77亿港元，购入或源生已减值资产为21.66亿港元[68] - 公司贸易及其他应收款项（不包括应收利息）的账面总值从2025年3月31日的1.43亿港元下降至2025年9月30日的9872万港元[68] - 截至2025年9月30日，公司对债务证券的预期信用亏损拨备总额为129.48亿港元，较2025年3月31日的143.43亿港元减少13.95亿港元[69] - 在2025财年上半年，公司因信用质量变化新增预期信用亏损拨备1.63亿港元，同时因资产终止确认和核销分别回拨5.19亿港元和10.38亿港元[69] - 截至2025年9月30日，公司按公允价值计量的金融资产中，第三级工具（使用不可观察输入值估值）规模为15.17亿港元，占比较大[73] - 截至2025年9月30日，公司持有的债务证券公允价值为14.66亿港元，其中第三级工具占11.37亿港元[73] - 截至2025年9月30日，公司持有的股本证券公允价值为7044.8万港元，全部为第一级工具（活跃市场报价）[73] - 与2025年3月31日相比，截至2025年9月30日公司衍生金融工具公允价值从5075.6万港元下降至2066.4万港元[73] - 第三级债务证券及相关应收利息的公平价值从2025年3月31日的149.21亿港元下降至2025年9月30日的140.74亿港元，减少8.47亿港元或5.7%[74] - 第三级非上市基金的公平价值从2025年3月31日的1.13亿港元微降至2025年9月30日的1.10亿港元，减少315万港元或2.8%[74] - 以公平价值计入其他全面收益的债务证券（含应收利息）在2025年9月30日的公平价值为87.95亿港元，其估值对折现率敏感，折现率每上升1%，公司公平价值减少866万港元[76] - 以公平价值计入损益账的债务证券在2025年9月30日的公平价值为52.79亿港元，其估值对折现率敏感，折现率每上升1%，公司公平价值减少268.3万港元[76] - 第三级债务证券及相关应收利息在2024年同期（截至9月30日止六个月）的公平价值从284.45亿港元下降至240.52亿港元，减少43.93亿港元或15.4%[74] - 第三级股本证券在2024年同期（截至9月30日止六个月）的公平价值从1.06亿港元微降至1.05亿港元，减少131.4万港元或1.2%[74] - 以公平价值计入其他全面收益的债务证券（含应收利息）在2025年3月31日的公平价值为100.50亿港元，其估值对折现率敏感，折现率每上升1%，公司公平价值减少1385.8万港元[77] - 以公平价值计入损益账的债务证券在2025年3月31日的公平价值为48.71亿港元，其估值对折现率敏感，折现率每上升1%，公司公平价值减少214.0万港元[77] - 公司第三级非上市基金投资主要采用资产净值法估值，2025年9月30日公平价值为1.10亿港元[76] - 报告期内，第一级、第二级及第三级公平价值计量之间没有发生转移[75] 物业组合构成 - 公司物业组合按类型划分：投资物业占36%，发展中待售物业占26%，酒店物业和已落成待售物业各占19%[29] - 公司香港五间酒店物业的公开市值总额为132.7亿港元（2025年9月30日），较期初的131.8亿港元有所增长[101] 管理层讨论和指引 - 2025年4月至10月七个月期间，公司应占合约销售额约11.97亿港元[13] - 董事会不建议派发截至2025年9月30日止六个月的中期股息[139] - 公司未建议派发截至2025年9月30日止六个月的中期股息[96] 公司治理与股权结构 - 董事潘政直接、通过法团及家属于公司持有551,672,171股股份，占已发行股份总数的65.60%[120] - 董事潘政被视为在相联法团泛海国际集团有限公司持有713,191,276股股份，占其已发行股份的50.20%[121] - 董事潘政被视为在相联法团泛海酒店集团有限公司持有4,616,082,577股股份，占其已发行股份的100%[121] - 董事潘海和潘洋各自持有公司3,500,000份尚未行使的购股权，行使价为每股1.42港元，有效期至2025年12月10日[123] - 主要股东Teddington Holdings Limited、Daswani Rajkumar Murlidhar和Heston Holdings Limited分别持有公司7.20%、6.41%和5.99%的股份[129] - 潘政及其关联方（包括Teddington和Heston）合计持有公司551,672,171股股份，与主要股东披露的权益存在