财务绩效指标定义与计算 - 公司运营资金（FFO）的计算依据NAREIT白皮书，在GAAP净收入基础上排除房地产减值、债务重组损益、折旧性运营物业销售损益，并加回房地产相关折旧摊销[6] - 公司调整运营资金（Modified FFO）在传统运营资金（FFO）基础上，加回了低于市场价值的地租摊销调整[7] - 公司核心运营资金（Core FFO）的计算是在调整运营资金（Modified FFO）基础上，加回债务提前清偿损失、收购费用、遣散费、IPO诉讼费用以及与破产管理物业相关的利息费用[8] - 公司核心可供分配资金（Core FAD）的计算是在核心运营资金（Core FFO）基础上，调整非房地产折旧摊销、递延融资成本摊销、债务折扣摊销、非现金薪酬费用、利率衍生品损失摊销，并扣除直线法租金、债务溢价摊销、高于/低于市场租金收入，以及经常性资本支出[9] - 公司净营业收入（NOI）是一个非GAAP绩效指标，用于评估物业表现，它排除了资金成本、折旧摊销、物业销售损益、收购费用、债务提前清偿损失、减值损失、衍生金融工具损失以及一般行政费用[10] - 公司物业现金净营业收入（Property Cash NOI）排除了观景台（Observatory）的NOI、直线法租金、公允价值租赁收入以及直线法地租费用调整的影响[10] - 公司同店净营业收入（Same Store NOI）数据排除了2025年12月处置的Metro Center、2025年12月收购的130 Mercer、2023年9月至2025年6月期间收购的North Sixth Street Collection，以及2024年5月进入破产管理并于2025年2月转让给贷款方的First Stamford Place[12] - 公司EBITDA的计算为净收入加上利息费用、与破产管理物业相关的利息费用、所得税以及折旧和摊销[13] - 公司调整后EBITDA（Adjusted EBITDA）在EBITDA基础上加回了减值损失和物业处置损益[13] - 公司计算净债务与调整后EBITDA比率（Net Debt to Adjusted EBITDA）时，使用按比例合并的债务总额减去现金及等价物，再除以按比例合并的过去十二个月调整后EBITDA[14] 季度收入与利润表现 - 2025年第四季度总营收为1.992亿美元，环比增长0.8%[24] - 2025年第四季度租金收入为1.597亿美元，环比增长0.8%[24] - 2025年第四季度运营收入为3540万美元，环比下降10.0%[24] - 2025年第四季度处置房产收益为2185万美元[24] - 2025年第四季度净收入为3217.2万美元，较第三季度的1364.5万美元增长135.4%[26] - 2025年第四季度归属于普通股股东的净利润为1970万美元，环比大幅增长146.4%[24] - 2025年第四季度每股基本收益为0.12美元，环比增长140.0%[24] - 2025年第四季度房地产处置收益为2184.8万美元，显著高于2024年第四季度的123.7万美元[26][28] - 2025年全年净收入为7298万美元，同比下降9.2%[42] 季度成本与费用表现 - 2025年第四季度利息支出为2588万美元，环比增长2.7%[24] - 2025年第四季度利息支出为2588.0万美元，较去年同期的2738.0万美元下降5.5%[28] - 2025年第四季度房地产折旧与摊销为4968.9万美元，较去年同期的4438.6万美元增长11.9%[26] - 2025年第四季度IPO诉讼费用为63.2万美元，计入一般及行政费用[26] - 2025年第四季度第二代租户改善支出为2140.6万美元，较去年同期的4596.9万美元大幅下降53.4%[27] - 2025年全年折旧与摊销费用为1.94762亿美元，利息费用为1.03133亿美元[42] 核心运营资金与可分配资金 - 2025年第四季度核心运营资金为6165.0万美元，每股0.23美元（基本和摊薄）[26] - 2025年第四季度核心可分配资金为3090.0万美元，较第三季度的4037.4万美元下降23.5%[27] - 2025年第四季度，公司核心FFO每股摊薄收益为0.23美元，季度股息为每股0.035美元，年化股息收益率为2.1%[30] - 公司核心FFO派息比率为16%，核心FAD派息比率为32%[30] 调整后EBITDA表现 - 2025年第四季度调整后EBITDA为8782.4万美元，低于去年同期的9337.3万美元[28] 资产、负债与资本结构 - 截至2025年12月31日，总资产为44.690亿美元，较上季度增长8.8%[20] - 截至2025年12月31日，商业房地产净值为28.391亿美元，较上季度增长10.9%[20] - 截至2025年12月31日，总负债为26.468亿美元，较上季度增长14.7%[21] - 截至2025年12月31日，公司总债务为23.89亿美元，加权平均利率4.48%，加权平均到期年限4.8年[76] - 公司总债务规模为23.9亿美元，加权平均利率为4.48%[83][85] - 截至2025年12月31日，公司负债与总市值比率为55.7%，净负债与总市值比率为54.3%[30] - 截至2025年12月31日，公司负债与调整后EBITDA比率为6.7倍，净负债与调整后EBITDA比率为6.3倍[30] - 公司杠杆率符合要求：总杠杆率36.4%（要求<60%），有担保杠杆率10.2%（要求<40%），固定费用覆盖率为3.0倍（要求>1.50倍）[76] 物业投资组合运营表现 - 截至2025年12月31日，公司办公和零售物业总可出租面积（GLA）为8,324,766平方英尺，入住率为90.3%，已出租率为93.6%[30] - 公司投资组合总可出租面积为8,324,766平方英尺，整体出租率为90.3%，整体签约率为93.6%[49] - 公司总可出租面积为8,734,809平方英尺，其中办公室物业7,934,007平方英尺，零售物业800,802平方英尺[59][60] - 投资组合年化租金总收入为5.52亿美元，其中办公物业贡献4.48亿美元，零售物业贡献1.04亿美元[49] - 总租赁年化租金收入为5.84亿美元，其中办公室物业4.68亿美元，零售物业1.16亿美元[59][60] - 办公物业总可出租面积为7,566,241平方英尺，出租率为89.9%，签约率为93.5%，年化每平方英尺租金为66.14美元[49] - 零售物业总可出租面积为758,525平方英尺，出租率为94.4%，签约率为95.3%，年化每平方英尺租金为145.30美元[49] - 零售物业的平均年化租金为每平方英尺155.45美元，远高于办公室物业的66.64美元[59][60] - 帝国大厦（办公部分）可出租面积为2,711,351平方英尺，出租率91.8%，年化租金收入1.73亿美元，每平方英尺租金69.96美元[49] - 截至2025年12月31日，整体办公及零售投资组合的入住率为90.3%，曼哈顿办公组合入住率为89.9%，零售组合入住率为94.4%[43][44] - 多户住宅投资组合在2025年12月31日的入住率为97.8%，总单元数为743个[44] 同店物业表现 - 2025年第四季度，同店物业现金净营业收入（NOI）（不含租约终止费）总计6,716万美元，其中办公物业为6,486.3万美元，零售物业为229.7万美元[30] - 2025年第四季度同店物业现金NOI（不包括租赁终止费）为6716万美元，同比增长0.9%[39] - 2025年全年同店物业现金NOI（不包括租赁终止费）为2.63914亿美元，同比下降2.0%[39] - 2025年第四季度同店办公室现金NOI为6486.3万美元，零售部分现金NOI为229.7万美元[39] - 2025年第四季度同店总收入为1.46403亿美元，运营费用为7659.7万美元[39] 租赁活动与租金增长 - 截至2025年12月31日，公司整体办公及零售投资组合的签约面积为458,473平方英尺，平均起始现金租金为每平方英尺75.61美元，较之前上浮后的租金上涨3.7%[43] - 曼哈顿办公投资组合在2025年第四季度签约面积为333,451平方英尺，平均起始现金租金为每平方英尺73.63美元，较之前上浮后的租金上涨6.4%[43] - 零售投资组合在2025年第四季度签约面积为125,022平方英尺，平均起始现金租金为每平方英尺81.43美元，但较之前上浮后的租金下降了2.8%[43][44] - 2025年第四季度，曼哈顿办公新租约的签约面积为106,311平方英尺，平均起始现金租金为每平方英尺70.97美元，较之前上浮后的租金大幅上涨13.5%[43] - 2025年第四季度，曼哈顿办公续租约（含提前续租）的签约面积为227,140平方英尺，平均起始现金租金为每平方英尺74.88美元，较之前上浮后的租金上涨3.6%[43] 租赁成本 - 2025年第四季度，整体办公及零售投资组合的租赁佣金和租户改善成本合计为每平方英尺55.14美元，按加权平均租期折算为每年每平方英尺8.25美元[43] - 曼哈顿办公投资组合的租赁佣金成本为每平方英尺14.38美元，租户改善成本为每平方英尺36.36美元，合计为每平方英尺50.74美元[43] - 零售投资组合的租赁佣金成本为每平方英尺40.58美元，租户改善成本为每平方英尺26.29美元，合计为每平方英尺66.87美元[44] 租约到期情况 - 2025年第四季度，投资组合实际到期面积为185,590平方英尺，其中续租和搬迁面积为16,968平方英尺，新租面积为137,212平方英尺，空置面积为31,410平方英尺[53] - 2026年全年，投资组合预测到期面积为438,263平方英尺，其中预测续租和搬迁面积为119,983平方英尺，预测新租面积为36,393平方英尺，预测空置面积为249,610平方英尺[53] - 2026年全年，办公物业预测到期面积为421,665平方英尺，预测空置面积为238,450平方英尺[53] - 2025年第四季度到期的租赁涉及137,688平方英尺，占总可出租面积的1.6%，年化租金收入为898.3万美元[59] - 2026年全年到期的租赁涉及438,754平方英尺（占总面积5.1%），年化租金收入为2,732.7万美元[59] - 2027年全年到期的租赁涉及637,739平方英尺（占总面积7.3%），年化租金收入为4,349.4万美元[59] - 截至2025年12月31日，公司投资组合中到2027年12月31日到期的租约面积包括：百老汇1359号有45,598平方英尺（其中24,212平方英尺已预租），另有40,781平方英尺和50,560平方英尺的到期面积尚未重新租出[69] 多户住宅业务表现 - 2025年第四季度，多户住宅现金NOI为512.8万美元，总单元数为743个，入住率为97.8%[30] - 2025年第四季度多户住宅现金NOI为512.8万美元，全年为2022.8万美元[42] 观景台业务表现 - 2025年第四季度，天文台NOI为2,444.5万美元，访客数量为618,000人次，同比下降13.9%[30] - 2025年全年天文台NOI为9009.2万美元，非同店物业现金NOI为3389.6万美元[42] - 2025年第四季度观景台收入为3523.2万美元，NOI为2444.5万美元，扣除公司内部租金后的NOI为415.0万美元[73] - 2025年第四季度观景台访客数量为61.8万人次，同比下降13.9%[73] 资产收购与处置 - 2025年12月，公司完成了对130 Mercer Street的收购，涉及约396,000平方英尺空间（办公368,000平方英尺，零售28,000平方英尺），该资产将进行重新开发[31] - 2025年12月，公司处置了位于康涅狄格州斯坦福德的Metro Center，其过去12个月的调整后EBITDA约500万美元被排除在相关比率计算之外[34] - 2025年12月收购的130 Mercer Street项目（368,000平方英尺办公和28,000平方英尺零售）将被重新开发，截至2025年12月31日整体出租率为70.6%[51] - 2025年6月收购的86-90 North 6 Street项目（约15,000平方英尺）正在重新开发，截至2025年12月31日出租率为0%，签约率为49.5%[51] 债务与融资活动 - 2025年第四季度，公司发行了1.75亿美元、利率5.47%、2031年到期的优先无担保票据[77] - 2025年第四季度，公司完成2.45亿美元无担保定期贷款信贷额度的增额和展期，使其在包含展期后于2031年到期[78] - 截至2025年12月31日，公司无担保循环信贷额度已提取1.45亿美元，剩余可用额度为4.75亿美元[76] - 无担保定期贷款和循环信贷额度总额为4.85亿美元，利率为SOFR+1.30%至1.50%[83] - 高级无担保票据中，Series I、J、K系列利率较高，分别为7.20%、7.32%和7.41%[83] - 固定利率抵押贷款债务总额为6.29亿美元[83] 债务到期期限结构 - 2029年债务到期金额最高，为3.99亿美元，占债务总额的16.7%，到期债务加权平均利率为5.84%[85] - 2030年到期债务金额为5.13亿美元，占比21.5%，但加权平均利率较低，为3.67%[85] - 2026年到期债务为5395.8万美元，占比2.3%，利率为3.70%[85] - 2034年到期债务为2500万美元，占比1.0%，利率为7.41%[85] 租户集中度 - 前20大租户贡献的年化租金为2.32亿美元，占总年化租金收入的39.70%[65] - 最大租户LinkedIn在帝国大厦的租赁年化租金为3,212.8万美元，占总年化租金收入的5.50%[65] - 第二大租户Flagstar Bank在1400 Broadway的租赁年化租金为1,965.5万美元，占总年化租金收入的3.37%[65] - 第三大租户Scholastic Inc.在130 Mercer的租赁年化租金为1,820.8万美元，占总年化租金收入的3.12%[65] 租赁终止费 - 2025年第二季度录得租赁终止费46.4万美元，全年为46.4万美元，远低于2024年的477.1万美元[39][42] 未来现金租金收入展望 - 预计从免租期结束和已签约未开始租约中产生的增量现金租金，将在2026年至2030年间贡献现金NOI，总额分别为：2026年1656.4万美元，2027年4627.1万美元，2028年5573.4万美元，2029年5591.4万美元，2030年5507.2万美元[71] 资本支出 - 2025年第四季度资本支出总额为4728.2万美元，其中第二代租户改善支出2140.6万美元，第二代租赁佣金支出873.0万美元[71] 土地租赁承诺 - 公司拥有三份土地租赁承诺，总现值为6523.2万美元，且无公允价值市场重置、无递增条款[88][89] - 土地租赁承诺中，“111 West 33rd Street”租约剩余期限最长，约51年[88][90] 股份与合伙单位 - 2025年第四季度基本加权平均股份及合伙单位数为266,825千股，较去年同期的264,798千股略有增加[26] 总现金NOI - 2025年全年总现金NOI（含天文台及租赁终止费）为3.88366亿美元[42]